（2015）抚中民终字第00042号
裁判日期: 2015-02-12
公开日期: 2015-03-23
案件名称
抚顺巴塞置业有限公司与马玉梅、孙京文商品房预售合同纠纷二审民事判决书
法院
辽宁省抚顺市中级人民法院
所属地区
辽宁省抚顺市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
抚顺巴塞置业有限公司,马玉梅,孙京文
案由
商品房预约合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第三条，第五条；《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百七十条第一款
全文
辽宁省抚顺市中级人民法院民 事 判 决 书（2015）抚中民终字第00042号上诉人（原审被告）：抚顺巴塞置业有限公司，住所地抚顺市望花区和平路（东段）52号楼17号门市。法定代表人：尹云平，该公司总经理。委托代理人：刘东亚，辽宁大宸律师事务所律师。委托代理人：庞莹，辽宁大宸律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：马玉梅，女，1969年4月2日出生，汉族，住抚顺市望花区。被上诉人（原审原告）：孙京文，男，1964年1月9日出生，汉族，住抚顺市望花区。委托代理人：马玉梅，系孙京文妻子。上诉人抚顺巴塞置业有限公司（以下简称巴塞置业）因商品房预约合同纠纷一案，不服抚顺市望花区人民法院（2014）望民二初字第00352号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年1月5日立案并依法组成合议庭，于2015年1月26日公开开庭审理了本案。上诉人巴塞置业委托代理人刘东亚、庞莹，被上诉人马玉梅、被上诉人孙京文委托代理人马玉梅到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。2014年9月16日，马玉梅、孙京文向一审法院诉称：马玉梅、孙京文夫妇于2014年7月24日与巴塞置业在抚顺市望花区和平路巴塞罗那售楼处签订一份商品房定购合同书，约定购买座落于抚顺市望花区沿滨路8号巴塞罗那项目2号楼1单元3层301号房屋。并于2014年8月1日与马玉梅、孙京文签订正式的购房合同，如果同年8月6日还不能签订正式的购房合同，巴塞置业承诺退房并返还购房定金和购房首付款，后马玉梅、孙京文在2014年7月24日交付了购房定金10000元，2014年7月29日交付了购房首付款78282元。但马玉梅、孙京文于2014年8月6日准备与巴塞置业签订正式的购房合同时，了解到巴塞置业根本不具备网签条件。马玉梅、孙京文与巴塞置业联系签商品房买卖合同时，巴塞置业单方面拟了一份补充协议，马玉梅、孙京文要求增加两条补充协议第一条是关于巴塞置业楼盘销售广告上说的是雷锋小学的学区房，第二条是在办理贷款时，如果不是马玉梅、孙京文的原因导致逾期履行，马玉梅、孙京文不承担违约责任。巴塞置业不同意增加补充协议的内容，双方协商未成，现马玉梅、孙京文诉至法院请求人民法院依法判令解除双方签订的商品房定购合同，巴塞置业返还马玉梅、孙京文购房定金10000元、首付款78282元，诉讼费由巴塞置业承担。巴塞置业辩称：巴塞置业已于2014年7月10日取得巴塞罗那2号楼商品房销（预）售许可证，于2014年7月15日、2014年7月16日取得商品房房屋分户平面图及商品房单户销（预）售许可证，具有销售相关项目的资格，故马玉梅、孙京文与我公司于2014年7月24日签订商品房定购合同书合法有效，孙京文系抚顺特殊钢股份有限公司员工，其自愿申请以低于销售价的内部优惠价购买望花区滨河路段9-7号巴塞罗那2号楼1单元301号房屋，并承诺对成交价保密，且对正式商品房买卖合同签订相关情况已经知悉。马玉梅、孙京文与巴塞置业双方于2014年7月24日签订巴塞罗那商品房定购合同书，合同明确约定双方权利义务，巴塞置业已按照合同约定完全履行合同，马玉梅、孙京文应按照合同约定同被告签订正式的商品房买卖合同并积极办理贷款手续且承担违约责任。马玉梅、孙京文的诉讼请求没有法律依据，请求法院依法驳回马玉梅、孙京文的诉讼请求。抚顺市望花区人民法院一审查明：2014年7月24日，马玉梅、孙京文与巴塞置业签订了一份《巴塞罗那商品房定购合同书》，该合同约定：孙京文、马玉梅以每平方米3264.8元的价格购买巴塞置业开发的抚顺市望花区沿滨路8号巴塞罗那项目2号楼1单元3层1号房，面积为88.3平方米，总房款为288282元。付款方式为按揭贷款，合同签订当日交定金10000元。其余首付款（不低于总房款的30%），计78282元，由马玉梅、孙京文在2014年7月27日前交齐，剩余房款200000元由巴塞置业配合马玉梅、孙京文在商品房买卖合同签订后30日贷款付清完成。合同签订后，马玉梅、孙京文分别于2014年7月24日、2014年7月29日向巴塞置业交付了定金10000元及首付款78282元。后双方在协商签订正式商品房买卖合同时，巴塞置业单方面拟定了一份合同补充协议，对商品房买卖合同进行补充，马玉梅、孙京文对该补充协议内容不认可，要求将巴塞置业的商品房销售广告上明确写明“名校领航，雷锋小学金牌学区，签约名校雷锋小学，凡业主子女可直升入学……”即房屋系雷锋小学学区明确写入补充协议，但双方协商未成。故未能签订正式的商品房买卖合同。现马玉梅、孙京文诉至法院，要求解除房屋定购合同书，巴塞置业返还马玉梅、孙京文缴纳的房屋定金10000元及首付款78282元。本院受理后，进行了调解，马玉梅、孙京文表示如果巴塞置业将该房屋为雷锋小学学区房一条记入合同，则同意签订正式的商品房买卖合同，但巴塞置业不同意，故调解未成。抚顺市望花区人民法院认为，马玉梅、孙京文与巴塞置业双方签订的商品房定购合同书，仅对房屋面积、价款及马玉梅交付定金、首付款的时间进行了约定，而未对相关法律规定的商品房买卖合同中应当明确的房屋交付使用的条件及日期、装饰设备标准承诺、面积差异的处理方式及办理产权登记的相关事宜等重要内容进行约定，故该合同应为预约合同。订立约定合同的目的是为后续谈判其他条款，最终订立正式的、条款完全的本约创造条件。因此，在继续进行的磋商中，如果一方违背公平、正义、诚实信用原则，或否认预约合同中的已决条款，或者提出令对方无法接受的不合理条件，或者拒绝继续进行磋商订立本约，都构成对预约合同的违约，应当承担预约合同中约定的违约责任；反之，如果双方在平等、诚信的原则下继续进行了磋商，只是基于各自利益考虑，无法就其他条款达成一致的意思表示，致使本约不能订立，则属于不可归责于双方的原因，不在预约合同所指的违约情形内。这种情形下预约合同应该解除，已付定金应当返还。本案中，马玉梅、孙京文所购的房屋是否为雷锋小学的学区房对房屋价格及马玉梅、孙京文的购买意向均构成直接影响，马玉梅、孙京文要求将学区房写入合同亦是在平等的条件下基于自身利益的考虑，未对该条款达成一致，应属于不可归责于双方的原因，故对巴塞置业辩解的马玉梅、孙京文不签订正式商品房买卖合同的行为构成违约应当承担违约责任一节，一审法院不予支持。马玉梅、孙京文表示该条款不能达成一致，将不会购买该房屋，致使本约已失去了履行的条件，故预约合同应当解除。因双方就正式的商品房买卖合同的条款未达成一致，致使合同未能订立，故马玉梅、孙京文交付的78282元应认定为预付款。根据法律规定，出卖人通过认购、订购、预定等方式向买受人收受定金作为订立买卖合同担保的，因不归责于当事人双方的事由导致商品房买卖合同未能成立的，出卖人应当将定金、预付款返还买受人。故马玉梅、孙京文主张要求马赛置业返还定金10000元及预付款78282元的诉讼请求，一审法院予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第三条、第一百二十四条、《中华人民共和国担保法》第八十九条、最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条的规定，一审判决：一、马玉梅、孙京文与巴塞置业于2014年7月14日签订的《巴塞罗那商品房定购合同书》于本判决发生法律效力之日起解除。二、巴塞置业于本判决发生法律效力之日起十日内返还马玉梅、孙京文购房定金10000元、购房预付款78282元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2007元，减半收取1004元，由马玉梅、孙京文承担502元，由巴塞置业承担502元。宣判后，巴塞置业不服一审判决，向本院提起上诉，请求撤销一审判决，依法改判购房定金不予退还，一、二审案件受理费由被上诉人承担。其理由如下：上诉人与被上诉人签订的《巴塞罗那商品房定购合同书》属于定购合同，应按合同法约定执行。被上诉人因其个人原因不愿继续履行合同，并以各种理由拒绝签订正式合同，其有过错，应承担违约责任，根据合同约定，定金不予退还，并承担违约责任。马玉梅、孙京文辩称：服从一审判决，维持原判。二审审理期间，各方当事人均未提交新证据，本院经审理查明的事实与一审法院查明的事实相同。本院认为，马玉梅、孙京文与巴塞置业签订的定购合同第四条约定：“自甲方（即巴塞置业）通知乙方（即马玉梅、孙京文）签订正式合同之日起7日内，因乙方原因不能按期到达甲方指定地点签订合同，甲方有权终止本合同的履行，将此房另行销售。同时，乙方已付定金不予退还，甲方并有权扣乙方已付房款的10%作为违约金。”从该约定可以看出，巴塞置业不返定金的情形是指买受人无理由不按通知期限到达指定地点签订合同。本案中导致双方当事人未能订立商品房销售合同的真正原因是双方对补充协议内容磋商不成，以致未能签订正式合同。而马玉梅、孙京文与巴塞置业为订立正式的商品房销售合同对补充协议内容进行磋商的过程，正说明了马玉梅、孙京文已按巴塞置业通知的期限到其指定地点与其签订合同，只是因双方对合同条款产生分歧导致不能签订正式的商品房买卖合同，该行为并不符合定购合同约定的定金及违约条款。《中华人民共和国合同法》第三条规定：“合同当事人的法律地位平等，一方不得将自己的意志强加给另一方。”第五条规定：“当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务。”马玉梅、孙京文在签订由开发商提供的格式条款时，有权对合同条款提出自己的意见，因此不存在过错。巴塞置业要求不返还定金并承担违约责任的上诉理由无法律依据，本院不予支持。一审法院认定事实清楚，适用法律正确，本院予以支持。综上，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，上诉人抚顺巴塞置业有限公司已预交，由上诉人抚顺巴塞置业有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 吴 亮审 判 员 杨 锐代理审判员 王向军二〇一五年二月十二日书 记 员 赵 岚 来源：百度“”