（2015）宁民终字第283号

裁判日期: 2015-02-12

公开日期: 2015-02-27

案件名称

上诉人南京清茳物业管理有限公司与被上诉人南京市浦口区天润城三街区业主委员会物业服务合同纠纷一案的民事判决书

法院

江苏省南京市中级人民法院

所属地区

江苏省南京市

案件类型

民事案件

审理程序

二审

当事人

南京清茳物业管理有限公司,南京市浦口区天润城三街区业主委员会,南京天华百润投资发展有限责任公司

案由

物业服务合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百七十条第一款

全文

江苏省南京市中级人民法院民事判决书（2015）宁民终字第283号上诉人（原审被告）南京清茳物业管理有限公司，住所地在南京市鼓楼区江东北路418号。法定代表人张慎行，该公司总经理。委托代理人李自强，北京市惠诚（南京）律师事务所律师。委托代理人杨斌，北京市惠诚（南京）律师事务所律师。被上诉人（原审原告）南京市浦口区天润城三街区业主委员会，组织机构代码57594489-7，住所地南京市浦口区百润路2号。负责人周友权，该业主委员会主任。原审被告南京天华百润投资发展有限责任公司，组织机构代码75126413-8，住所地南京市浦口区沿江工业区泰冯路98号。法定代表人张康黎，该公司总经理。委托代理人姚丽娟，女，1983年10月16日生。上诉人南京清茳物业管理有限公司（以下简称清茳物业公司）因与被上诉人南京市浦口区天润城三街区业主委员会（以下简称天润城三街区业委会）、原审被告南京天华百润投资发展有限责任公司（以下简称天华百润公司）物业服务合同纠纷一案，不服南京市浦口区人民法院（2013）浦民初字第2387号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年1月4日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。天润城三街区业委会原审诉称，天华百润公司开发建设的天润城第三街区11幢、12幢两栋高层住宅（现更改为1-4街区39幢、38幢），每个单元都按照高层建筑的规定标准，安装了两部电梯。清茳物业公司是天华百润公司通过招标聘用的前期物业公司。在新物业公司进驻之前，每个单元只启用了一部电梯，入住的业主都以为是入住人少的原因才没有启用另一部电梯，但在新旧物业交接时才发现，每个单元的另一部电梯均因严重缺件不能启动。事实上另一部电梯应该是消防用的备用电梯，不能使用会给业主安全带来重大隐患。天润城三街区业委会多次与清茳物业公司、天华百润公司交涉，均没有结果。现向法院起诉，请求判令清茳物业公司、天华百润公司尽快修复缺件电梯，恢复电梯的正常运行，诉讼费用由清茳物业公司、天华百润公司承担。清茳物业公司原审辩称，天润城三街区业委会的诉讼请求已超过诉讼时效；涉案电梯自2007年业主入住以来一直未曾使用，在保修期内由天华百润公司负责维护，2009年保修期结束后，天华百润公司没有按照合同约定将涉案电梯实际交付给我公司；质监部门于2011年8月2日召开了天润城1-4街区专题会议，会议最终决定电梯问题由现在的物业公司即积富顺物业公司与开发商负责解决；涉案电梯所在两幢楼的相关业主欠缴物业费及公摊水电费比较严重，违反了权利义务对等原则，故我公司不应承担将电梯恢复使用的责任。天华百润公司原审辩称，天润城三街区业委会的诉讼请求已超过诉讼时效；天润城三街区业委会未提交证据证明其主体适格；天华百润公司对天润城三街区79部电梯（包含涉案电梯）在质保期满后，天华百润公司经检验合格且与清茳物业公司共同确认电梯运行正常后，与清茳物业公司完成了电梯移交的手续，双方并书面确认移交后电梯的维保责任由清茳物业公司承担。因此，天润城三街区业委会对天华百润公司的诉讼请求缺乏事实和法律依据，请求驳回天润城三街区业委会对天华百润公司的诉讼请求。原审法院经审理查明，天润城三街区业委会系依法成立的业主自治机构，并已经过相关部门备案。天华百润公司系天润城第三街区的建设单位，清茳物业公司系天润城第三街区的原物业服务企业。2005年6月23日，清茳物业公司、天华百润公司签订前期物业服务合同一份，约定：清茳物业公司为天润城第三街区、第四街区提供物业服务，提供的前期物业管理服务包括物业共用部位的维修、养护和管理（物业共用部位明细见附件三），物业共用部位设施设备的运行、维修、养护和管理（物业共用设施设备明细见附件四），清茳物业公司提供的前期物业管理服务应达到约定的质量标准（前期物业管理服务质量标准见附件五）等；清茳物业公司承接物业时，天华百润公司应配合其对以下物业共用部位、共用设施设备进行查验，即土建、水电、绿化工程，电梯、水泵房、消防系统、通讯系统、监控系统、弱电系统，市政工程；本合同签订后承接的物业共用部位、共用设施设备，双方应按照前条规定进行查验并签订确认书，作为界定各自在开发建设和物业管理方面承担责任的依据；清茳物业公司承接物业时，天华百润公司应向其移交下列资料，即竣工总平面图、单体建筑、结构、设备竣工图、配套设施、地下管网工程竣工图等竣工验收资料，设施设备的安装、使用和维护保养等技术资料，物业质量保修文件和物业使用说明文件，购房者姓名、契约及房号（窗口表）、设施设备产品合格证；天华百润公司保证交付使用的物业符合国家规定的验收标准，按照国家规定的保修期限和保修范围承担物业的保修责任；天华百润公司违反合同上述约定，致使清茳物业公司的管理服务无法达到合同约定的服务内容和质量标准的，由天华百润公司赔偿由此给业主和物业使用人造成的损失；本合同期限自2006年11月30日至2009年11月29日止，但在本合同期限内，业主委员会代表全体业主与物业管理企业签订的物业服务合同生效时，本合同自动终止。该合同附件三物业共用部位明细中包括电梯机房、电梯井道、水泵房、配电房；该合同附件四物业共用设施设备明细中包括电梯；该合同附件五前期物业管理服务质量标准中记载电梯每周清洁、润滑、调整和检查一次，每年将全部电梯年度检测一次。该合同补充协议约定：小高层房屋电梯交付时，因夏季机房降温需要，天华百润公司应将电梯机房的空调安装好，机房窗户安装百叶窗，防止小动物入侵，电梯免费维保期结束时，须经质量监督局检验合格后方可移交清茳物业公司。另查明，2008年7月18日，清茳物业公司的工作人员尹素娟出具“移交单”一份，其内容为：现在将天润城二街区电梯年检合格证及报告各壹拾陆份，天润城三街区电梯年检合格证及报告各柒拾玖份移交清茳物业公司。该交接单由尹素娟在接收人处签名。2009年4月31日，清茳物业公司、天华百润公司又签署“天润城第三街区电梯移交单”，其内容为：天润城第三街区79台电梯维保已结束，经清茳物业公司专业人员、天润城工程中心管理人员、博林特电梯维保专业人员三方查验，电梯运行正常，现将该批电梯正式移交清茳物业公司管理，清茳物业公司需确实担负起该批电梯维保、年检等相关责任，保证电梯正常运行，保障广大业主的权益。该移交单由尹素娟在接收人处签名。此外，在2008年12月15日清茳物业公司、天华百润公司之间关于天润城三期道路、排水工程的交接单中，亦由尹素娟代表清茳物业公司签名。2011年3月18日，清茳物业公司向天润城三街区业委会移交天润城三街区电梯，根据移交明细记载，38幢1-2、2-2、3-2、4-2以及39幢1-2、2-2、3-2共计七部电梯因零部件缺损，无法运行。2011年10月14日，清茳物业公司向天润城三街区现物业服务企业南京积富顺物业管理有限公司（以下简称积富顺物业公司）移交部分电梯零部件，包括变频器8件和主板9件（均为旧件）。再查明，2011年11月16日，天润城三街区业主赵庆田、邵玉明、周友权、宋淮中、陆家彪、孙丹丹、毛正涛向原审法院起诉清茳物业公司和天华百润公司，要求将上述缺件电梯尽快修复，恢复正常运营。该案经原审法院审理后认为：清茳物业公司对天润城三街区进行物业管理期间，应对小区内公用设施、设备进行维修、养护，清茳物业公司在终止物业管理合同后，向天润城三街区业委会移交的电梯清单中，38幢1、2、3、4单元及39幢1、2、3单元各一部电梯存在零部件缺失，无法运行的现象，分别侵害了38幢和39幢业主的权益，如属管理不善依法应承担相应的民事责任。但因上述业主分属38幢、39幢两幢高层建筑7个单元内，其作为共同天润城三街区业委会要求清茳物业公司和天华百润公司承担赔偿责任主体不适格。原审法院遂于2013年1月5日作出如下民事裁定：驳回赵庆田、邵玉明、周友权、宋淮中、陆家彪、孙丹丹、毛正涛对清茳物业公司、天华百润公司的起诉。周友权、陆家彪因不服上述裁定，向南京市中级人民法院提起上诉，后又撤回上诉。原审庭审中，天润城三街区业委会陈述：涉案七部电梯所在楼宇原来的地址是天润城三街区11幢、12幢，现在改为天润城1-4街区38幢、39幢，涉案电梯包括38幢1-2、2-2、3-2、4-2以及39幢1-2、2-2、3-2，共计七部电梯，这两幢房屋每个单元都只启用了一部电梯，另一部电梯一直没有使用，在新旧物业交接时，才知道这七部电梯的主要配件都没有了，无法正常运营；我们主张清茳物业公司、天华百润公司修复涉案的七部电梯，使之能够正常使用；天华百润公司系开发商，应按照合同约定交付合格的电梯，清茳物业公司系物业服务企业，应按照合同约定保障电梯的正常使用，故主张清茳物业公司、天华百润公司承担连带责任。原审庭审中，清茳物业公司陈述：涉案的七部电梯自天华百润公司与我公司进行物业交接之日起就一直没有使用，也没有交付给我公司；38幢、39幢的业主拖欠物业费和公摊水电费严重，导致我公司无力承担电梯的维保、养护义务；由于业主欠费严重，为保证另外几部电梯的正常使用，我公司在缺乏经费的情况下，只能拆卸未使用电梯上的部件安装至已使用的电梯，以使其能正常使用；根据清茳物业公司、天华百润公司之间的前期物业服务合同的约定，电梯的交付应当由质监部门验收后方可交付，涉案电梯的年检合格证、年检报告已于2008年7月18日交给尹素娟，2009年4月31日才移交电梯，间隔了近一年时间，如果没有相关的验收合格证，质监部门是不可能进行验收的，因此，天华百润公司移交电梯不符合合同约定，而且，移交电梯不能说明所移交的电梯都能正常使用；2011年8月2日南京市质量技术监督局浦口分局的专题会议纪要，明确要求电梯配重块缺失严重的问题交现物业服务公司解决，电梯故障多的问题由开发商解决，因此，我公司不应承担涉案电梯的恢复责任。为此，清茳物业公司提交了2011年8月2日南京市质量技术监督局浦口分局的专题会议纪要。原审庭审中，天华百润公司陈述：清茳物业公司并未提供证据证明其接收电梯时经双方查验确认电梯存在问题，因此，双方签署的交接单应作为双方承担责任的依据，根据交接单我公司已与清茳物业公司对涉案电梯进行了移交，且已确认电梯运行正常，此应作为双方对于前期物业服务合同约定的变更，因此，天润城三街区业委会的诉请与我公司无关，应由清茳物业公司承担责任；至于会议纪要，没有任何单位的签章，而且，也不能证明应由我公司承担电梯维修责任。上述事实，有前期物业服务合同、“移交单”、“天润城第三街区电梯移交单”、移交明细、南京市浦口区人民法院（2012）浦民初字第689号民事裁定书、南京市中级人民法院（2013）宁民终字第1494号民事裁定书以及当事人庭审陈述等证据在卷证实。原审法院认为，清茳物业公司、天华百润公司之间签订的前期物业服务合同系双方当事人的真实意思表示，双方当事人均应按照合同约定履行。清茳物业公司作为涉案小区的物业服务企业，应按照合同约定对包括涉案电梯在内的小区共用设施设备进行维修、养护和管理。根据庭审查明的事实，清茳物业公司在为小区提供物业服务期间，拆卸未使用电梯的零部件更换已使用电梯损坏的零部件，显然属于未按合同约定履行共用设施设备的维修、养护和管理义务，其应承担相应的违约责任，故天润城三街区业委会主张清茳物业公司修复涉案的七部电梯，于法有据，原审法院予以支持。天润城三街区业委会主张天华百润公司承担连带责任，对此，原审法院认为，天华百润公司作为小区的建设单位，其已按照合同约定向清茳物业公司移交涉案电梯及相关质保资料，双方并已签订了移交单，确认包括涉案电梯在内的电梯运行正常，且天润城三街区业委会亦未提供证据证明天华百润公司交付的电梯存在缺件等问题，故其已按照合同约定履行了相关义务，在本案中不应承担责任。天华百润公司认为天润城三街区业委会不具备诉讼主体资格，对此，原审法院认为，天润城三街区业委会系依法成立，并经相关部门备案的业主委员会，其起诉系为维护相关业主的利益，具备诉讼主体资格，故天华百润公司的上述辩解意见于法无据，原审法院不予采信。清茳物业公司认为相关业主欠缴物业费及公摊水电费比较严重，并以此为由主张其不应承担责任，对此，原审法院认为，按照合同约定交纳物业服务费用和公摊水电费系相关业主应承担的合同义务，依法收取上述费用系清茳物业公司的合同权利，清茳物业公司可依法向相关业主主张权利，但不能以此为由拒不履行其维修、养护和管理共用设施设备的合同义务，故清茳物业公司的上述辩解意见没有法律依据，原审法院不予采信。清茳物业公司、天华百润公司均认为天润城三街区业委会起诉已超过诉讼时效期间，对此，原审法院认为，相关业主已在诉讼时效期间内就电梯缺件问题向原审法院起诉主张权利，该案虽因相关业主不具备诉讼主体资格被原审法院依法裁定驳回起诉，但仍应认为系相关业主依法主张权利，能够产生诉讼时效中断的法律后果，而天润城三街区业委会向原审法院起诉，并未超过诉讼时效期间，故清茳物业公司、天华百润公司的上述辩解意见，没有法律依据，原审法院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、最高人民法院《关于审理物业服务合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条第一款的规定，判决如下：一、清茳物业公司于判决生效之日起七日内修复天润城1-4街区38幢1-2、2-2、3-2、4-2以及39幢1-2、2-2、3-2共七部电梯，使之能够正常使用；二、驳回天润城三街区业委会对天华百润公司的诉讼请求。案件受理费160元，由清茳物业公司负担（天润城三街区业委会已预付80元）。清茳物业公司不服原审法院判决，向本院提起上诉称，1、2011年3月，清茳物业公司不再为天润城第三街区业主提供物业服务时，所入住业主约200户，但欠缴物业费的用户达176户，入住业主不交纳物业服务费，致使清茳物业公司不能维持正常的物业服务，要求清茳物业公司承担电梯修复责任违背了权利、义务对等原则；2、《天润城第三街区电梯移交单》不能证明天华百润公司移交电梯时，电梯运行正常，移交电梯的验收形式不符合移交的形式条件；3、天润城三街区业委会与天润城业主为不同的法律主体，应各自行使自己的权利和义务；4、2011年8月2日，南京市质量技术监督局浦口分局就本案所涉问题召集本案三方当事人召开专题会议，会议最终议定该街区电梯配重块缺失问题由现物业公司解决，而清茳物业公司并不承担责任；5、天润城三街区业委会自2013年5月20日诉至法院，已经超过2年的诉讼时效；6、根据《南京市物业维修基金管理办法》的规定，电梯的维修保障资金应当由物业维修基金支出；7、退一步讲，2011年3月，清茳物业公司不再为三街区提供物业服务时，双方已对物业相关设施、设备进行了交接，移交清单也表明电梯缺少配件，故清茳物业公司所应当承担的应当是将电梯所缺少的配件安装至电梯上，而不应承担将电梯维修至正常运行状态。该电梯已有3年未在清茳物业公司的管理中，电梯是否处于清茳物业公司移交时的状态，未予查明。综上，请求撤销原审法院判决，改判清茳物业公司无需承担修复责任，并由被上诉人承担本案的上诉费用。被上诉人天润城三街区业委会辩称，上诉人清茳物业公司的上诉理由没有法律依据，天华百润公司也应当承当连带责任。原审被告天华百润公司述称，其已将涉案电梯移交清茳物业公司，双方已书面确认移交后的电梯维保责任由清茳物业公司承担，清茳物业公司也与第三方签署电梯维保合同，因此，天华百润公司认为原审认定事实清楚，适用法律正确，请求法院依法驳回其上诉请求。二审中，双方当事人对原审法院查明的事实均无异议，且未提交新证据，本院对原审法院查明的事实予以确认。本院认为，物业服务公司应当按照合同约定对小区公用设施、设备进行维修、养护和管理。本案中，尹素娟系清茳物业公司工作人员，其签订的“移交单”以及“天润城第三街区电梯移交单”能够证明，清茳物业公司接收电梯时，电梯处于正常状态；而清茳物业公司在退出天润城第三街区物业服务时，与天润城三街区业委会签订的移交明细显示，涉诉电梯零部件缺损，无法运行。根据物业服务合同的约定，清茳物业公司应当承担电梯的运行、维修、养护与管理，而清茳物业公司在物业服务期间，未能履行该义务，导致电梯零部件缺损并无法运行，应属违约，应当承当相应的责任。清茳物业公司认为多数业主未按照合同约定交纳物业服务费用，致使其不能提供正常的物业服务，对此，本院认为，业主未交纳物业服务费用，清茳物业公司可以另行主张权利，但对清茳物业公司的违约行为，其应当承担相应的法律后果。关于南京市质量技术监督局浦口分局的专题会议纪要，该纪要表明相关部门人员就涉诉电梯缺件事宜进行过商讨，清茳物业公司以此认为其不应当承担责任的依据不足。关于清茳物业公司认为该电梯是否处于其移交出去时的状态未予查明，对此本院认为，清茳物业公司在本案中承担的系违约责任，如清茳物业公司发现其他侵权人，可以另行向其主张权利。关于本案的诉讼时效问题，天润城三街区业委会系经业主委托授权提起诉讼，而在本次诉讼前，相关业主就本案所涉问题已经主张过权利，故天润城三街区业委会向原审法院起诉，未超过诉讼时效。综上，原审法院认定事实清楚，适用法律正确，上诉人清茳物业公司的上诉请求与理由均不成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判决。二审案件受理费160元，由上诉人南京清茳物业管理有限公司负担。本判决为终审判决。审　判　长　　李飞鸽代理审判员　　涂　甫代理审判员　　付　双二〇一五年二月十二日书　记　员　　罗程允微信公众号“”