（2014）红民初字第188号
裁判日期: 2015-02-12
公开日期: 2015-03-24
案件名称
天津市永定河管理处与天津市红桥区育卓教育培训中心房屋租赁合同纠纷一审民事判决书
法院
天津市红桥区人民法院
所属地区
天津市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
案由
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第九十四条
全文
天津市红桥区人民法院民 事 判 决 书（2014）红民初字第188号原告天津市永定河管理处（以下简称永定河管理处），住所地天津市红桥区勤俭道**号。法定代表人闫凤新，职务处长。委托代理人赵小岑，北京德恒（天津）律师事务所律师。被告天津市红桥区育卓教育培训中心（以下简称育卓培训中心），住所地天津市红桥区咸阳北路开源道**号。法定代表人佟毅，职务主任。委托代理人任江海，天津融汇律师事务所律师。委托代理人潘斌，天津融汇律师事务所律师。第三人天津红桥同��医院。法定代表人孔繁泽，职务院长。委托代理人朱鸿武，该院副院长。第三人天津港保税区中嘉捷诚国际贸易有限公司。法定代表人孙建华，职务总经理。委托代理人付强，该公司销售经理。原告永定河管理处与被告育卓培训中心房屋租赁合同纠纷一案，本院于2014年1月9日受理后，依法组成合议庭，于2014年3月17日、7月16日公开开庭进行了审理。原告永定河管理处委托代理人赵小岑，被告育卓培训中心委托代理人任江海、潘斌，第三人同圣医院委托代理人朱鸿武，第三人天津港保税区中嘉捷诚国际贸易有限公司委托代理人付强到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告永定河管理处诉称，2012年7月11日原、被告双方签订房屋租赁协议，原告将勤俭道38号北侧办公楼租与被告使用，用途为人员培训用房。原告于2013年7月发现被告进行房屋装修，经询问其宣称为日常办公装修，但随着装修进度的完成及医用器械的进场，原告才发现被告擅自将房屋用途变更为医院。此举对原告的日常工作造成了严重的不良影响。原告多次与被告沟通后无果。原告无奈之下于2013年9月委托律师给被告发过告知函，被告一直没有过正面答复。原告后来才知道被告是将房屋转租，这违反了当初双方签订的房屋租赁协议。诉讼请求：1、判决原、被告签订的房屋租赁协议正式解除，并责令被告限期搬离所租赁原告的房屋；2、被告支付所欠采暖费59690元、水电费2.7万元，违约金3.8万元，共计124690元；3、诉讼费由被告承担。原告提供的证据有：1、房屋租赁协议；2、房屋使用证；3、无偿使用说明；4、律师函；5、EMS快递单及邮件��收证明；6、照片。被告育卓培训中心辩称，双方签订的协议没有约定转租是解除合同的条件。关于转租双方存在争议，被告理解是允许转租的。转租不约定的也不是法定的解除合同的条件，所以原告的要求没有事实及法律依据。被告没有收到过原告的告知函。被告按时交纳了采暖费，不同意支付水电费及违约金。水电费应向供水、供电部门交纳，采暖费也是向供暖费部门交纳，即使有欠的，也是向相关部门交纳，而不是在本案中解决。不同意原告的诉讼请求。被告提供的证据有：1、原告出具的讼争房交给被告租赁的证明（复印件）；2、被告交纳采暖费、水电费的收据、收条。第三人天津红桥同圣医院、天津港保税区中嘉捷诚国际贸易有限公司未陈述具体意见亦未提供证据。经庭审质证，被���对原告提供的证据1、6无异议，对证据2、3，认为恰能说明原告不是房屋产权人，没有资格作为本案原告，对证据4、5表示没有收到。原告对被告提供的证据1的真实性和证明目的均不认可，对证据2无异议。第三人天津红桥同圣医院、天津港保税区中嘉捷诚国际贸易有限公司对原、被告提供的证据无异议。本院对原告提供的证据及被告提供的证据2的证明力予以确认，对被告提供的证据1，因未提供原件，不予认证。经审理查明，坐落天津市红桥区勤俭道38号北侧二层楼房，建筑面积3075.18平方米房屋是公用公房，使用人为案外人中共天津市水务局委员会党校。2011年2月经原告上级主管部门协调，案外人中共天津市水务局委员会党校将上述房屋交由原告无偿使用。使用期限自2010年1月1日至2016年12月31日。2012年7月11日，原、被告签订《房屋租赁协议》，���告将上述房屋租与被告作人员培训用房使用，期限自2012年8月1日至2017年7月31日，年租金46万元。《房屋租赁协议》第七条第4项约定，“租赁期间，乙方（被告）改变出租房用途或转租给他人，必须得到甲方（原告）的书面同意。”第八条第5项约定“在承租期间，未经甲方书面同意，乙方无权转租或转借该房屋，不得改变房屋结构及其用途，由此造成甲方损失的，除恢复原状外，还须付给甲方一个月租金作为违约金。”2012年11月以来，被告在未征得原告书面同意的情况下，将其承租的上述房屋部分转租给第三人使用。其中第三人天津红桥同圣医院使用房屋35间，第三人天津港保税区中嘉捷诚国际贸易有限公司使用房屋3间，其余房屋由被告使用。2013年9月8日，原告委托北京德恒（天津）律师事务所向被告发出律师函���要求被告自收到律师函之日起十五日内对改变房屋用途的争议问题向原告或原告委托的律师事务所作出书面答复，逾期则视为原、被告签订的《房屋租赁协议》自行解除。被告未予原告书面答复。诉讼期间，被告向本院提交了其与两个第三人签订的房屋租赁合同的复印件。庭审中，原告撤销了第二项诉请中关于要求被告给付采暖费、水电费的请求，增加了要求第三人腾房的请求。本院认为，讼争房系公用公房，原告虽然不是登记的房屋使用人，但在其上级主管部门的调剂下和征得登记使用人的同意，原告取得了该房屋的使用权，有权向被告主张权利。被告在未征得原告书面同意的情况下，擅自改变承租房屋的用途，并将部分承租房屋分别转租给第三人使用，违反了与原告签订的《房屋租赁协议》的约定，其擅自转租的行为无效。现原告主张与被告解除《房屋租赁协议》，应予支持。原告虽于2013年9月8日向被告发出了不回复房屋租赁争议答复意见则视为双方签订的《房屋租赁协议》自行解除的律师函，但双方签订的《房屋租赁协议》中没有约定一方解除合同的条件，因此原告委托律师事务所向被告发出的视为与被告签订《房屋租赁协议》自行解除的通知，没有解除效力。原告主张被告支付违约金3.8万元，未提供相关损失依据，不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第一款第四项的规定，判决如下：一、解除原告天津市永定河管理处与被告天津市红桥区育卓教育培训中心签订的坐落天津市红桥区勤俭道38号北侧二层楼房的《房屋租赁协议》；二、本判决生效后六十日内，被告天津市红桥区育卓教育培训中心将其占用的上述地点房屋腾交原告天津市永定河管理处；三、本判决生效后六十日内，第三人天津红桥同圣医院、第三人天津港保税区中嘉捷诚国际贸易有限公司将各自占用的上述地点房屋腾交原告天津市永定河管理处；四、驳回原告天津市永定河管理处的其他诉讼请求。案件受理费50000元，由被告天津市红桥区育卓教育培训中心负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于天津市第一中级人民法院。审 判 长 周晓航代理审判员 成永哲人民陪审员 韩桂荣二〇一五年二月十二日书 记 员 冯京红附本裁判文书所依据法律规定的具体条文：《中华人民共和国合同法》第九十四条：有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。