（2014）天民���字第803号
裁判日期: 2015-02-12
公开日期: 2015-07-17
案件名称
杨炎环诉刘玉清确认合同效力纠纷案一审民事判决书
法院
天柱县人民法院
所属地区
天柱县
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
杨炎环,刘玉清,张孟菊,邵晓杰
案由
确认合同效力纠纷
法律依据
《中华人民共和国物权法》：第九十七条，第九十四条，第九十六条，第一百零三条，第一百零四条；《中华人民共和国合同法》：第四十八条第一款，第五十六条
全文
贵州省天柱县人民法院民 事 判 决 书（2014）天民初字第803号原告杨炎环。被告刘玉清。被告张孟菊。第三人邵晓杰。原告杨炎环诉被告刘玉清、张孟菊及第三人邵晓杰确认合同效力纠纷一案，本院受理后依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告杨炎环、被告刘玉清、张孟菊及第三人邵晓杰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告杨炎环诉称：2012年10月30日，原告与二被告及第三人签订了《房屋整体出租合同》，原告与二被告将座落在凤城镇水东路38号共同共有的整幢房屋出租给第三人作为经商使用，租赁期限为三年，即从2012年10月30日至2015年10月31日止。然而二被告在2012年10月30日签订的《房屋整体出租合同》尚未到租期的情况下，二被告擅自于2014年11月4日未经原告同意和授权的情况下又与第继续签订了《房屋整体出租合同》即续租合同，其行为侵犯了原告的合法权益，为此特向人民法院起诉，请求人民法院判决二被告与第三人于2014年11月4日签订的《房屋整体出租合同》无效。被告刘玉清、张孟菊辩称：原告讲的是事实，当时原告杨炎环是委托被告刘玉清、张孟菊了解门面行情，因第三人邵晓杰催的急，我们就没有和原告商量就以三个人的名义和第三人签订《房屋整体出租合同》，在合同中原告的名字是被告张孟菊代为签写的。第三人邵晓杰述称：在签订《房屋整体出租合同》之前，对于合同的年限和租金，我多次打电话和原告杨炎环协商，原告也是同意的，她在电话中说让被告刘孟菊���字就可以的。因此，我与被告刘玉清、张孟菊签订的《房屋整体出租合同》是有效的。经审理查明：因国家实行房屋制度改革，原告杨炎环和被告刘玉清、伍绍权（被告张孟菊的丈夫）共同购买了位于天柱县凤城镇水东路38号的房屋。三方约定杨炎环购买二楼、刘玉清购买三楼、伍绍权购买四楼，三户各自都办有房产权证。一楼房屋系三人各出资三分之一购买，以每人三分之一份额享有一楼房屋所有权（一楼房屋房产证登记在被告张孟菊的名下）。2012年10月30日，原告、二被告和第三人签订了《房屋整体出租合同》，将该栋房屋整体出租给第三人邵晓杰作为经商使用，租赁期限为3年，即从2012年10月30日至2015年10月31日止。2014年11月4日，二被告刘玉清、张孟菊未经原告杨炎环的同意，以三人名义把该房屋整体出租给第三人邵晓杰，合同约定租赁期限为5年，即从2015年10月31日至2020年10月30日止，租金每年152800元。2014年11月8日原告杨炎环知悉此事后，与第三人邵晓杰协商未果，故向本院提起诉讼请求确认二被告与第三人于2014年11月4日签订的《房屋整体出租合同》无效。以上事实，有房屋整体出租合同2份、房地产分割协议、天府（1998）字第04380号房权证、天柱字第200700126号房权证、天柱字第200900580号房权证以及双方当庭的陈述予以佐证，本院予以认定。本院认为，原告与二被告各以三分之一份额对天柱县凤城镇水东路38号一楼房屋享有所有权，故三人属于按份共有人，各自以三分之一的份额对共有物享有权利和承担义务。根据《物权法》第九十七条之规定：“处分共有的不动产或动产以及对共有的不动产或者动产做重大修缮的，应当经占份额三分之二以上按份共有人或全体共同共有人同意，但共有人之间另有约定的除外。”，���案中，原告和二被告对一楼房屋的处分并没有明确约定，二被告以三人名义与第三人签订一楼房屋出租合同，虽然未经过原告杨炎环的同意，但经占份额三分之二按份共有人刘玉清、张孟菊同意，二被告与第三人签订租赁合同属于有权处分，二被告与第三人签订的租赁一楼房屋的协议有效。根据《合同法》第四十八条之规定：“行为人没有代理权、超越代理权或代理权终止后以被代理人名义订立合同，未经被代理人追认，对被代理人不发生效力，由行为人承担责任。”，本案中，因二楼房屋属于原告杨炎环所有，二被告未经原告杨炎环同意，以原告杨炎环的名义与第三人签订二楼房屋出租合同属于无权代理，二被告与第三人签订的租赁二楼房屋的协议无效。因三楼、四楼房屋系二被告各自所有，二被告与第三人签订的租赁三楼、四楼房屋的协议有效。根据《中华��民共和国物权法》第九十四条、第九十六条、第九十七条、第一百零三条、第一百零四条，《中华人民共和国合同法》第四十八条、第五十六条之规定，判决如下：一、被告刘玉清、张孟菊与第三人邵晓杰于2014年11月4日签订的《房屋整体出租合同》中租赁二楼房屋的协议无效。二、被告刘玉清、张孟菊与第三人邵晓杰于2014年11月4日签订的《房屋整体出租合同》中租赁一楼、三楼、四楼房屋的协议有效。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费60元，减半收取30元，由被告刘玉清、张孟菊负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状副本，上诉于贵州省黔东南州苗族侗族自治州中级人民法院。审判员 田绪伍二���一五年二月十二日书记员 齐志龙