（2014）阜城民初字第1546号
裁判日期: 2015-02-12
公开日期: 2015-11-05
案件名称
杨明国与陈德付、盐城益大建设有限公司等房屋买卖合同纠纷一审民事判决书
法院
阜宁县人民法院
所属地区
阜宁县
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
杨明国,陈德付,盐城益大建设有限公司,江苏鹏鼎置业有限公司
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第四十八条第一款，第一百零七条，第一百三十二条第一款，第一百三十五条；《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》：第三条第一款
全文
江苏省阜宁县人民法院民 事 判 决 书（2014）阜城民初字第1546号原告杨明国，市民。委托代理人郭锋芒，江苏鑫诚律师事务所律师。被告陈德付（陈德富），市民。委托代理人李建飞，江苏众想律师事务所律师。被告盐城益大建设有限公司，住所地阜宁经济开发区开发大道86号。法定代表人罗祝春，该公司董事长。委托代理人郭欣立，江苏众想律师事务所律师。被告江苏鹏鼎置业有限公司，住所地阜宁经济开发区花园路8号。法定代表人刘长军，该公司董事长。委托代理人郭欣立，江苏众想律师事务所律师。原告杨明国诉被告陈德付、被告盐城益大建设有限公司（以下简称益大公司）、江苏鹏鼎置业有限公司（以下简称鹏鼎公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2014年10月10日立案受理后，依法组成合议庭，于2014年12月22日公开开庭进行了审理。原告杨明国的委托代理人郭锋芒、被告陈德付的委托代理人李建飞、被告益大公司法定代表人罗祝春和被告鹏鼎公司法定代表人刘长军的共同委托代理人郭欣立到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告杨明国诉称，被告益大公司向我出售其位于阜宁县阜城镇书香华庭10号楼302室房屋，房款总计400000元，书香华庭项目负责人被告陈德付向我收取房款230000元，并向我出具收条2张。被告陈德付告知我，该房系被告鹏鼎公司抵工程款抵给被告益大公司。后被告鹏鼎公司将该房出售，致使被告益大公司无法交付房屋给我。现因被告无法交付房屋，我要求三被告连带偿还原告购房款230000元，并承担本案诉讼费用。被告陈德付辩称，收到原告房款230000元是事实，我是被告益大公司项目经理，虽没有任命手续，但事实是代表被告益大公司在施工，我挂靠被告益大公司。售房款是基于我与被告鹏鼎公司签订的合同作出的售房行为，售房行为是合法有效的，230000元应当有被告鹏鼎公司承担，请求法院依法处理。被告益大公司辩称，被告陈德付未经我公司授权以我公司名义与被告鹏鼎公司签订建设施工合同，并且未加盖我公司印章，属于无效合同。我公司与被告陈德付之间没有协议，也不存在挂靠关系，被告陈德付的售房行为，系其个人行为，与我公司无关，并且原告杨明国本身具有重大过错，被告陈德付的行为也不构成表见代理，综上，请求驳回原告杨明国对我公司的诉讼请求。被告鹏鼎公司辩称，我公司曾与被告陈德付签订了书香华庭10、11、12、13号商住楼的施工合同，陈德付是实际施工人。被告陈德付未依照合同的约定完成工程进度，故我公司未依约给付相应房屋。并且合同约定严禁私下交易，但是被告陈德付未与我公司协商，擅自将涉案房屋私售给原告，并私收房款，责任自负，与我公司无关。并且原告杨明国作为房屋买受人，本身具有重大过失，应承担相应责任，综上请求驳回原告对我公司的诉讼请求。经审理查明，原告杨明国欲购买被告鹏鼎公司开发建设的位于阜宁县阜城镇书香华庭10号楼302室房屋，遂找到被告陈德付，并先后于2012年10月21日、2013年6月22日分别给付被告陈德付购房款200000元、30000元，合计230000元。被告陈德付均以个人名义向原告分别出具了购房款收条2张，收条分别载明：“收到杨明国在我公司书香华庭10#302室预定款贰拾万元整，收款人：陈德富，2012.10.21”；“收到杨明国书香华庭10#-302室房款叁万元整。据：陈德富，2013.6.22”。原告杨明国既未与被告陈德付签订房屋买卖合同，亦没有与被告益大公司和被告鹏鼎公司签订商品房买卖合同。另查明，阜宁县“书香华庭”小区商品房为被告鹏鼎公司开发建设。2012年2月13日被告陈德付与蔡宝鼎分别以被告益大公司的名义和被告鹏鼎公司的名义签订《建设工程施工合同》1份，合同载明工程发包人为被告鹏鼎公司，承包人为被告益大公司。蔡宝鼎在合同发包人的法定代表人处签字，陈德付在合同承包人的法定代表人和委托代表人处签字，合同未加盖被告鹏鼎公司、被告益大公司的印章。合同约定本合同双方“签名盖章”后生效。蔡宝鼎是受被告鹏鼎公司的委托与被告陈德付签订建设工程施工合同。被告陈德付非被告益大公司的员工，是蔡宝鼎让其以被告益大公司的名义承包工程，被告益大公司未收取陈德付的管理费用。被告益大公司在该小区承包了其他工程，项目经理为朱广鑫。被告陈德付承包的工程在实际施工过程中所形成的《工程质量整改完成报告书》、《墙体材料应用验收与建筑节能分部查验申请表》、《住宅工程质量分户验收汇总表》等相关文件上，是被告鹏鼎公司让被告益大公司作为施工单位加盖公章，实际形成的相关文件中，载明施工单位项目负责人为朱广鑫。在工地上挂出的工程明示牌上标明益大公司项目负责人：朱广鑫陈德付。《建设工程施工合同》载明的工程名称为书香华庭10号、11号、12号、13号楼，合同约定合同价款竣工结算时经有权部门核定总价下浮15%。工程款支付方式和时间：每幢单体工程现金付款比例为30%；分别在“车库层”、“三层顶板”、“主体结束后”，每次10%；剩余65%工程款用该小区工程的10号楼东单元12套套房及10号楼106-606，105、405，8套套房以开盘最低价（均价4050元／㎡，具体为一楼、四楼4050元、二楼4150元、三楼4250元、五楼3950元、六楼3850元；最东单元东进户加80元／㎡、最西单元西进户加50元／㎡）进行冲抵。该合同在补充条款部分第10条载明：“冲抵发包方工程款的套房。承包方可以自行联系销售，也可以由发包方代为销售，但必须由发包方统一与客户签订购房合同和相关手续。收取的房款在扣除销售及相关费用后由发包方付给承包方。”合同签订后，被告陈德付自筹资金对承包的书香华庭10号、11号、12号、13号楼进行施工，期间按照合同约定将冲抵工程款的房屋自行联系销售了12套，并到被告鹏鼎公司与客户办理了购房手续，由被告鹏鼎公司与购房客户签订商品房销售合同，被告陈德付是以向被告鹏鼎公司出具付条的形式取得所销售商品房的房款，用以冲抵被告鹏鼎公司应付工程款。后因被告陈德付所承包工程未能按期全部竣工，与被告鹏鼎公司产生纠纷（已另案诉讼），工程款项未有最终结算。被告鹏鼎公司将合同约定的冲抵应付陈德付工程款的书香华庭10号楼302室等房屋出售给他人，引起本案的诉讼。现原告杨明国诉至本院请求判令三被告连带偿还原告购房款230000元，并承担本案诉讼费用。以上事实，有原告杨明国提交的由被告陈德付出具的2012年10月21日金额为200000元购房款收条1张、2013年6月22日金额为30000元的购房款收条1张、建设工程施工合同1份、工程质量整改流程报告书、书香华庭工程工地施工建设明示牌照片和当事人的陈述等相关证据予以证明，本院予以认定。本院认为，民事法律行为从成立时起具有法律效力。关于原告杨明国要求被告陈德付返还购房款的诉讼请求，经查，被告陈德付与原告杨明国以口头形式约定由被告陈德付将被告鹏鼎公司拟用于冲抵其工程款的房屋出售给原告杨明国，被告陈德付收取原告杨明国房款并出具收条的行为，在原告杨明国与被告陈德付之间形成房屋买卖合同关系，对双方具有法律约束力。被告陈德付虽与被告鹏鼎公司在所签订的建设工程施工合同中约定所涉房屋用于冲抵应得工程款，但合同同时约定工程款是按照工程进度分期按比例结算，由被告鹏鼎公司统一与购房户签订购房合同并办理房款交付手续，被告陈德付并没有获得被告鹏鼎公司开发的位于阜宁县阜城镇“书香华庭”用于冲抵工程款的房屋的所有权，无权直接收取购房户的房款，其在未经被告鹏鼎公司同意的情况下私自收取购房户的房款，致使所涉房屋不能交付，产生合同无法履行的法律后果，被告陈德付应当承担违约责任。故原告杨明国要求被告陈德付返还房款的诉讼请求，本院予以支持。关于原告杨明国要求被告益大公司、被告鹏鼎公司对被告陈德付返还房款承担连带清偿责任的诉讼请求。经查，被告陈德付虽以被告益大公司的名义承包工程，但建设工程施工合同并没有加盖被告益大公司的印章，被告陈德付不是被告益大公司的员工，与被告益大公司不存在隶属关系，其收取房款并非受被告益大公司委托，事后被告益大公司也未予追认，并非履行职务行为。被告陈德付作为工程实际施工人，违反合同的约定，既没有以被告益大公司的名义也没有以被告鹏鼎公司的名义而以其个人的名义出具收条私自收取购房款，不符合表见代理的构成要件。被告益大公司、鹏鼎公司与原告杨明国不存在房屋买卖关系，故对原告杨明国要求被告益大公司、被告鹏鼎公司承担连带责任的诉讼请求，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十八条第一款、第一百零七条、第一百三十二条第一款、第一百三十五条，《最高人民法院〈关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释〉》第三条第二款的规定，判决如下：一、被告陈德付返还原告杨明国购房款230000元，限于本判决生效后10日内履行完毕。二、驳回原告杨明国对被告盐城益大建设有限公司、被告江苏鹏鼎置业有限公司的诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行的债务利息。案件受理费4750元（原告已预交），由被告陈德付负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省盐城市中级人民法院，同时向该院（开户行名称：盐城市财政局非税收入汇缴专户；开户行：盐城市农行中汇支行；帐号：40×××21）预交上诉案件受理费4750元。审 判 长 李正坤审 判 员 周 剑人民陪审员 汤 滢二〇一五年二月十二日书 记 员 于 绘附录法律条文1.《中华人民共和国合同法》第四十八条行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人的名义订立的合同，未经被代理人追认，对被代理人不发生法律效力，由行为人承担责任。相对人可以催告被代理人在一个月内予以追认。被代理人未作表示的，视为拒绝追认。合同被追认前，善意相对人有撤销的权利。撤销应当以通知的方式作出。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百三十二条出卖的标的物，应当属于出卖人所有或者出卖人有处分权。法律、行政法规禁止或者限制转让的标的物，依照其规定。第一百三十五条出卖人应当履行向买受人交付标的物或者交付提取标的物的单证，并转移标的物所有权的义务。2.《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移，买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。 更多数据：搜索“”来源：