（2015）喀民终字第123号
裁判日期: 2015-02-12
公开日期: 2015-04-16
案件名称
陈荣与中新公司房屋租赁合同纠纷二审民事判决书
法院
新疆维吾尔自治区喀什地区中级人民法院
所属地区
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
陈荣,喀什中新房地产有限责任公司
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第四十四条第一款，第六十条第一款，第九十一条，第九十二条，第二百三十五条；《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百七十条第一款
全文
新疆维吾尔自治区喀什地区中级人民法院民 事 判 决 书（2015）喀民终字第123号上诉人（原审原告、反诉被告）：陈荣。委托代理人：于新泉，新疆法衡律师事务所律师。上诉人（原审被告、反诉原告）：喀什中新房地产有限责任公司，住所地喀什市托克扎克路71号。法定代表人：苏茂叶，该公司总经理。委托代理人：左辉凯，新疆新昀律师事务所律师。委托代理人：胡娅，新疆新昀律师事务所律师。上诉人陈荣与上诉人喀什中新房地产有限责任公司（下称中新公司）房屋租赁合同纠纷一案，双方均不服喀什市人民法院作出的（2014）喀民初字第1395号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭公开开庭审理了本案。上诉人陈荣的委托代理人于新泉，上诉人中新公司的委托代理人左辉凯、胡娅到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原审法院判决查明：2010年8月1日至2013年7月31日，原告连续三年与阿布来提签订房产租赁合同书，承租阿布来提从被告处租赁的位于人民西路159号门面房，并将第一年租金交付给阿布来提，后两年租金共计340000元，通过银行转账的方式支付给被告工作人员肖蔚。2013年5月13日原告通过银行转账给被告工作人员肖蔚50000元。2013年7月5日，原告与被告签订房产租赁合同，约定由被告直接将自己所有的位于人民西路159号钓鱼岛宾馆一楼一间临街门面房租赁给原告使用，年租金为150OO0元，在合司签订时一次性缴纳完毕，租期1年，自2013年8月1日至2014年7月31日止，双方并约定原告在租赁期间以盈利为目的的装修、维造部分在合同期满后不得拆除，归被告所有，被告也无义务给予作价收购，原告还应对使用部分给予定期维修，如不维修，被告有权按损坏程度扣除原告的租赁保证金；租赁期满后，原告需将门面房按现状完好的移交给被告，如有违约，违约方除赔偿对方损失外，另按本合同当年租金的50%予以赔偿；合同到期后，在同等条件下，原告有优先承租权。合同签订后，原告将全年租金150000元分四次按每季度37500元向被告支付完毕，被告公司并出具税务发票。2014年7月25日原告去被告公司协商续租事宜，被告工作人员谢武生告知其房屋预以5OO000元租给他人，并询问原告意见，原告未明确答复。2014年7月31日被告口头通知原告，合同到期，要求原告将房屋腾空后退还被告，并于2014年8月2日书面通知原告腾房。现原告认为自己具有优先承租权，不同意退还租赁房屋，双方为此发生纠纷，故诉至法院。另查明，案外人陈慧祥找被告工作人员谢武生谈租门面房事宜，初步达成口头意向是5500O0元，租期是三年，租金一年一付，但因原告未将房屋退还，故未缴纳定金。而原告认为两者恶意串通，双方口头约定租金55OO0O元不属实。基于上述事实，原审法院判决认为：依法成立的合同受法律保护。本案原、被告签订的房屋租赁合同是双方真实意思的表示，且不违反法律规定及强制性法规，合法有效，双方均应按照约定履行，故对原告要求确认《房产租赁合同》有效的请求，该院予以支持。现租赁期限届满，被告于合同期满前及期满后均履行了相应的告知义务，原告理应按照约定返还租赁房屋。原告认为自已在同等条件下有优先承租权，但所谓优先承租权是指在租赁关系中，原承租人在合同到期要求续签租赁合同时，对原租赁物在同等条件下拥有优先权。优先权的行使体现在，如原承租人同意按照出租人自行设定的出租条件或第三人提出的条件继续租赁出租房屋，则享有优先承租权，若承租人表示不能按出租人或第三人提出的条件继续租赁房屋或虽不明确表示继续租赁，但合同期满后的一定期限届满，则原承租人的优先承租权即告消灭。现本案中，案外人陈慧祥提出550OO0元租赁该房屋，原告对此事实虽不认可，但根据原告提供的录音资料可反映，合同期满前被告提出年租金50OOO0元出租该房屋，原告亦未承诺同意按此条件续租，现被告尚未与他人签订租赁合同，但原告也未同意按照被告提出的条件续租，因此原告的优先承租权消灭，双方租赁关系在合同期满时已终止，故对被告要求原告返还租赁房屋的请求，该院予以支持。在合同履行期间，原、被告双方均不存在违约行为，故对原、被告双方要求对方支付违约金75OO0元的请求，该院不予支持。对于原告要求被告返还押金50OO0元的请求，根据原告提供的转款凭证，原告转款50000元给肖蔚属实，但该笔款项的转账时间是2013年5月13日，原、被告双方签订租赁合同的时间是2013年7月5日，转款时间与合同签订时间不符，且双方在租赁合同中并未对押金事宜进行约定，仅提及原告不履行维修义务被告有权扣减租赁保证金，但原告陈述所转款项系保证自己优先承租房屋的押金，与合同约定也不相符，而被告称对肖蔚收取原告50000元不知情，故对原告此项请求，该院不予支持。对于被告主张合同期满后原告占用其房屋应付2014年8月1日至2014年9月2日租金49731元的请求，现合同期己届满，双方对续租事宜未能达成一致意见，原告理应将房屋返还被告，对于原告超期占用被告房屋的租金，应参照原、被告签订的租赁合同标准计算较为适宜，即自2014年8月1日至2014年9月2日租金应为12500元，故对被告此项请求，该院部分予以支持。对于原告要求被告开具已收取租金340000元税务发票凭证的主张，因开具税务发票属于行政法律关系，应由税务机关审查处理，不属于民事法律调整的范围，故该院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第九十一条、第九十二条、第二百三十五条之规定，判决如下：一、原告（反诉被告）陈荣与被告（反诉原告）喀什中新房地产有限责任公司于2013年7月5日签订的《房产租赁合同》合法有效；二、原告（反诉被告）陈荣于判决生效后十日内返还被告（反诉原告）喀什中新房地产有限责任公司位于喀什市人民西路159号的房屋；三、原告（反诉被告）陈荣向被告（反诉原告）喀什中新房地产有限责任公司支付房屋占用期间的租金125OO元（自2014年8月1日至2014年9月2日止），此款由原告（反诉被告）陈荣于判决生效后十日内向被告（反诉原告）喀什中新房地产有限责任公司支付；四、驳回原告（反诉被告）陈荣其他诉讼请求；五、驳回被告（反诉原告）喀什中新房地产有限责任公司其他反诉请求。本诉案件受理费2800元，已减半收取1400元，原告陈荣负担1375元，被告中新公司负担25元。反诉案件受理费2794元，已减半收取1397元，反诉原告中新公司负担1257元，反诉被告陈荣负担140元。宣判后，陈荣不服，向本院提出上诉称：1、双方签订的租赁合同约定上诉人享有优先承租权，中新公司在没有通知上诉人的情况下，将该店面租赁给其他人，剥夺上诉人的优先承租权，中新公司应承担违约责任；2、肖蔚是中新公司真正的法人，上诉人在房屋租赁期间内通过转账方式向肖蔚账户转入押金50000元，一审对此事实不予认定错误；3、中新公司在租赁合同到期前未通知上诉人，擅自将房屋租于他人，给上诉人造成重大损失，该损失应由中新公司赔偿，故请求二审法院撤销一审判决第三、四项，依法改判。上诉人中新公司针对上诉人陈荣的上诉理由答辩称：1、租赁合同到期前，中新公司已向上诉人陈荣告知租金上涨至55万元并下发了书面通知，但陈荣未予以回应，陈荣的优先承租权已告消灭；2、中新公司并未收到陈荣交付的5万元押金，陈荣交给肖蔚的该笔费用在双方签订合同之前，且租赁合同中也未约定有关押金事宜；3、陈荣至今仍强行占有房屋拒不搬出，给中新公司造成了重大损失，依法应当支付非法占用房屋期间的费用，故请求二审法院驳回陈荣的上诉，支持中新公司的上诉请求。上诉人中新公司亦不服一审判决，向本院提出上诉称：1、一审法院已认定双方租赁关系在合同期满时终止，故陈荣在合同期满后的第一天就应将租赁房屋交还给上诉人，逾期未还即已构成违约，应按照违约责任向上诉人支付违约金75000元；陈荣在租赁期满后仍占用租赁房屋，应参照新的租金标准向上诉人支付房屋占有使用费直至陈荣向上诉人交还房屋之日止。故请求二审法院撤销一审判决第五、六项，改判陈荣按照550000元／年的租金标准向上诉人支付房屋占有使用费137500元（自2014年8月1日起计算至陈荣实际交房之日，暂计至2014年10月31日），陈荣向上诉人支付违约金75000元。上诉人陈荣针对上诉人中新公司的上诉理由答辩称：租赁合同期满前中新公司未履行告知义务，擅自与第三人签订房屋租赁合同，剥夺了陈荣的优先承租权，应当承担违约责任，中新公司主张的房屋占用费无事实及法律依据，故请求二审法院驳回中新公司的上诉，支持陈荣的上诉请求。经审理，本院二审查明的事实与一审人民法院查明的法律事实基本相同。另查明，就本案诉争的门面房，上诉人陈荣于2011年5月23日与阿布来提签订房产租赁合同，约定租赁期限自2011年8月1日至2013年7月31日止，租金17万元／年，一次性交纳，每年租金在到期前一个星期交纳。2011年5月23日、2012年7月3日陈荣向肖蔚的银行卡中分别转账17万元，合计34万元。此外，在上诉人陈荣提供的其与中新公司工作人员谢武生于2014年7月25日、2014年8月1日的录音资料中，谢武生陈述“肖总就是法人，押金你腾出来给你退”等事实。本院认为，根据双方的上诉理由和答辩意见，本案的争议焦点为：1、双方在履行房屋租赁合同过程中，谁存在违约行为；2、上诉人陈荣要求上诉人中新公司退还押金5万元有何事实依据；3、上诉人陈荣是否应向上诉人中新公司支付租赁合同期满后房屋占用期间的费用，该费用应如何计算。依法成立的合同，受法律保护。上诉人中新公司与上诉人陈荣在2013年7月5日签订的《房产租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律规定，承租的门面房在签订合同后由陈荣实际占有、使用，陈荣也一次性交清了一年的租赁费15万元，合同已实际履行。现双方均上诉认为对方违约，要求支付违约金75000元，对此，本院认为，租赁合同中出租人和承租人的主要目的就是收取租金与占有、使用租赁物，从本案来看，该两项目的都已实现，双方主要争议在于合同到期后陈荣主张优先承租权，中新公司要求陈荣返还房屋，但双方并未就续约问题达成新的协议也未在原协议上以签字确认的形式达成补充协议，原房屋租赁合同到期后，双方当事人的权利义务关系即告终止，承租人即无权再继续使用租赁物，而中新公司作为出租人也有权收回房屋。此外，承租人的优先权主要体现在出租人出售该房屋时，应提前三个月通知承租人，在同等条件下，承租人享有优先购买权，至于优先承租权，目前法律上并没有明确规定。就本案来看，双方当事人均未提交证据证实该房屋已实际出租给他人，在合同期间届满后，中新公司已明确表示不再将房屋出租给陈荣，陈荣即无权再继续使用租赁物，故应及时返还。双方主要是对合同期满后陈荣是否具备优先承租权产生争议，并不存在合同履行期间是谁存在违约行为，且双方也未提供在合同履行期间对方有导致其不能实现合同目的的违约行为，故对于双方均要求对方承担违约责任的上诉理由，本院不予支持。关于陈荣主张的要求中新公司退还其5万元房屋押金的上诉理由，从本案一、二审查明的事实来看，涉案房屋2011-2013年的租金34万元陈荣就已支付给了肖蔚，且中新公司工作人员谢武生承认肖蔚系其公司法定代表人，也认可有关押金事宜，虽然该5万元陈荣是在2013年5月23日即本案双方签订租赁合同之前转账给肖蔚，但2010年-2013年陈荣一直在租赁该房屋，结合肖蔚的身份，陈荣所支付的该笔5万元应当是为了保证其继续租赁房屋而预先支付的费用，鉴于中新公司已不愿继续将房屋租赁给陈荣，在双方未有其他债权债务的情况下，该5万元应当由中新公司返还给陈荣，故对于陈荣的该项上诉理由，本院予以支持。至于中新公司提出的要求陈荣按照新的租金标准向其支付租赁合同期满后房屋的占用使用费问题，如上所述，租赁关系终止后，承租人已没有占有租赁物的合法依据，承租人应当支付逾期返还租赁物的租金，中新公司主张按照55万元／年要求陈荣支付房屋占有使用费没有提供任何证据证实，一审判决陈荣按照原合同标准计算该笔费用符合本案的客观事实，故对于中新公司的该项上诉理由，本院不予采信。综上，原审法院判决认定部分事实有误，本院依法予以纠正。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第九十一条、第九十二条、第二百三十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、第二项之规定，判决如下：维持喀什市人民法院（2014）喀民初字第1395号民事判决第一项即原告（反诉被告）陈荣与被告（反诉原告）喀什中新房地产有限责任公司于2013年7月5日签订的《房产租赁合同》合法有效；第二项即原告（反诉被告）陈荣于判决生效后十日内返还被告（反诉原告）喀什中新房地产有限责任公司位于喀什市人民西路159号的房屋；第三项即原告（反诉被告）陈荣向被告（反诉原告）喀什中新房地产有限责任公司支付房屋占用期间的租金125OO元（自2014年8月1日至2014年9月2日止），此款由原告（反诉被告）陈荣于判决生效后十日内向被告（反诉原告）喀什中新房地产有限责任公司支付；第五项即驳回被告（反诉原告）喀什中新房地产有限责任公司其他反诉请求；撤销喀什市人民法院（2014）喀民初字第1395号民事判决第四项即驳回原告（反诉被告）陈荣其他诉讼请求；上诉人喀什中新房地产有限责任公司于本判决生效后十日内返还上诉人陈荣50000元。如果双方当事人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审本诉及二审案件受理费4450元（上诉人陈荣一审预交1400元，二审预交3050元），由上诉人陈荣负担2670元，由上诉人中新公司负担1780元。一审反诉及二审案件收费5885元（上诉人中新公司一审预交1397元，二审预交4488元），由上诉人中新公司负担5745元，由上诉人陈荣负担140元。本判决为终审判决。审 判 长 于小龙代理审判员 张荣琴代理审判员 马 瑞二〇一五年二月十二日书 记 员 胡 萍 来源：百度搜索“”