（2015）荣民一初字第81号
裁判日期: 2015-02-12
公开日期: 2015-04-09
案件名称
吴新民诉黄文熙房屋租赁合同纠纷一审民事判决书
法院
荣县人民法院
所属地区
荣县
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
吴新民,黄文熙
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第四十四条第一款，第九十四条，第九十七条，第一百零七条
全文
四川省荣县人民法院民 事 判 决 书（2015）荣民一初字第81号原告吴新民，男，汉族，1977年7月20日出生，住四川省威远县。委托代理人刘娟，四川瀚毅律师事务所律师。被告黄文熙，男，汉族，1954年3月31日出生，住四川省荣县。委托代理人汪元华，荣县荣州法律师服务所法律工作者。原告吴新民诉被告黄文熙房屋租赁合同纠纷一案，本院于2014年12月23日受理后，依法适用简易程序由审判员曾永福独任审判，2015年1月20日公开开庭进行了审理，原告吴新民及其委托代理人刘娟、被告黄文熙及其委托代理人汪元华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称：2014年10月1日，原告吴新民与被告黄文熙签订《房屋租赁协议》，约定被告将其所有的位于荣县双溪水库（原水晶阁）楼房一幢约500平方米、场坝约1000平方米，出租给原告做柴火鸡经营使用，年租金80000元。租赁期限从2014年12月1日起至2015年11月30日止。协议签订当日，原告按约支付被告10000元保证金。原告按协议于2014年10月2日给付被告半年房屋租金40000元。协议签订后原告开始作柴火鸡餐饮广告，并联系木工、泥工、彩钢、砌灶等装修队伍于2014年10月5日陆续进场施工。2014年10月11日，自贡市双溪水库管理处向荣县水晶阁渡假村（望湖村）房屋业主（即本案被告）发出了《关于责令立即停止非法建设并确保人员及财产安全的通知》：1、责令被告立即停止在望湖村平坝双溪水库管护土地上实施的打灶、搭棚等非法建设行为，立即拆除非法建筑、恢复土地原貌，严禁非法占有国有土地；2、责成被告停止使用望湖村危房，责成被告立即恢复设置危房安全警示标识，落实完善安全警戒措施；3、严禁非法从事经营。该通知作出后，原告于2014年10月11日停止了柴火鸡餐饮的装修工程。有关执法部门对原告租赁场坝上已建彩钢棚、土灶进行了强行拆除。截止2014年10月11日，原告已投入装修费、广告费、购置厨房餐具定金、购置木制板凳定金共计120017元。由于原、被告所签订的《房屋租赁协议》无法继续履行，被告对出租的场坝约1000平方米无所有权，致原告的合同目的不能实现。故诉请法院：一、确认原、被告签订的《房屋租赁协议》无效；二、判决被告返还原告租房保证金10000元、半年租金40000元；三、判决被告赔偿原告各项损失120017元；四、本案诉讼费用由被告承担。原告为支持其主张，向本院提供了以下证据：1、原告身份证及被告户籍证明，以证明原、被告的主体资格；2、《房屋租赁协议》复印件1份，证明原、被告存在租赁房屋的事实；3、收条、建设银行转账凭证复印件各1份，证明原告支付原告保证金10000元、租金40000元；4、自贡市双溪水库管理处通知书复印件1份，证明自贡市双溪水库管理处通知立即停止在望湖村平坝双溪水库管护土地上实施的非法建设，恢复土地原貌；5、木工、泥工、彩钢、砌灶清单，王笃华、丁立、代孟金、殷宗信证言材料复印件1组，证明原告支付木工32113元、泥工22280元、彩钢33174元、砌灶14890元；6、广告票、销货单、订货合同复印件各2页，证明原告用去广告费2920元、购置厨房餐具定金12000元、购置木制板凳定金2640元；7、照片24张，证明原告装修现场及拆除现场；8、到庭证人王笃华、丁立、代孟金、殷宗信证言，证实从事木工、泥工、彩钢、砌灶情况，其工钱、材料费由原告支付。被告辩称：出租的房屋系被告所有，并不是危房，其场坝在被告房屋的围墙内。被告出租房屋给原告是经营使用，不是给原告在场坝打灶、搭棚，其损失不应由被告承担，应由原告自负。要求原告继续履行协议，依法驳回原告的诉讼请求。被告为支持其主张，向本院提供了以下证据：1、《房屋买卖协议》、《房屋所有权证》复印件各1份，收条复印件2张，证明被告以750000元向傅兆祥购买坐落在荣县双溪水库房屋（荣县水晶阁渡假村）［产权证号：荣权（私）字第№0014096）面积453.51平方米；2、《土地租赁合同》及平面图复印件各1份，证明傅兆祥向自贡市双溪水库管理处租赁水库大坝入口处公厕坎上与望湖村临界面积0.68亩，租期从2009年1月1日起至2048年12月31日止，期限40年；3、委托书、承诺书复印件各1份，证明傅兆祥及妻子罗立辉承诺并委托被告代为变更房屋产权手续，土地租赁合同的责权利转为被告承担；4、自贡市双溪水库管理处“自双库管（2013）27号文件”、《房屋安全鉴定报告》复印件1份，证明荣县水晶阁渡假村房屋经鉴定确认结构承载力能满足正常使用，综合鉴定等级为B级；5、《房屋租赁协议》复印件1份，证明原、被告租赁房屋的事实；6、自贡市双溪水库管理处通知2份，证明水库管理处要求立即停止非法建设，拆除非法建筑。以上当事人陈述和所举证据材料，经庭审质证和本院审查判断，能证明以下事实：2014年10月1日，原告吴新民与被告黄文熙签订《房屋租赁协议》，约定被告将位于荣县双溪水库内荣县水晶阁渡假村（望湖村）楼房一幢约500平方米、场坝约1000平方米（砌围墙），出租给原告经营使用，年租金80000元（先款后房）。原告向被告支付水、电、房屋结构保证金10000元。租赁期限从2014年12月1日起至2015年11月30日止。房屋装饰装修由原告自行负责，到期后属被告所有，不另行计价。该协议签订当日，原告支付被告保证金10000元。2014年10月2日，原告通过建设银行转账支付被告房屋租赁金40000元。2014年10月5日，原告组织木工、泥工、彩钢、砌灶等工人在租赁房屋外场坝（围墙内）陆续进场施工，并在场坝地面砌灶、搭建彩钢棚。2014年10月11日，自贡市双溪水库管理处向房屋业主发出《关于责令立即停止非法建设并确保人员及财产安全的通知》，责令立即停止在望湖村平坝双溪水库管护土地上实施的打灶、搭棚等非法建设行为，立即拆除非法建筑、恢复土地原貌，严禁非法占有国有土地。2014年10月17日，自贡市双溪水库管理处向房屋业主再次就责令立即停止非法建设发出《关于严禁非法占用国有土地的通知》。其后，有关部门对砌灶、搭建彩钢棚进行了强行拆除，并引发诉讼。另查明：坐落在荣县双溪水库楼房一幢“荣县水晶阁渡假村”［产权证号：荣权（私）字第№0014096）、面积453.51平方米，系被告于2013年8月16日向傅兆祥购买，傅兆祥同时将向自贡市双溪水库管理处租赁的、位于水库大坝入口处公厕坎上与望湖村临界面积0.68亩转让与被告。对于水晶阁渡假村围墙内场坝，自贡市双溪水库管理处表示被告可以栽花种草、停车使用，但不能打灶违章搭建。2014年10月16日，荣县房屋安全鉴定办公室对荣县水晶阁渡假村房屋进行安全鉴定，确认该房屋结构承载力能满足正常使用，综合鉴定等级为B级。本院认为：（一）被告将其享有使用权的房屋和场坝出租与原告，双方自愿签订房屋租赁协议，系双方当事人的真实意思表示，合法有效。因原告建设的违法建筑被拆除，原告不愿继续履行协议，合同目的已不能实现，应当解除原、被告签订的房屋租赁协议。合同解除后，尚未履行的，终止履行；合同解除前已经履行的，由原告按合同约定支付被告相应房屋租金，原告所交房屋租金的剩余部分应由被告退还。保证金系双方约定支付水、电费用和改变房屋结构的担保，原告未违反合同约定，被告应返还原告保证金10000元。（二）原告在场坝地面上砌灶、搭建彩钢棚的行为违反了相关行政管理规定，属于违法建设，该建筑物被相关单位拆除后，造成一定损失，但该损失的造成是原告单方实施的违法行为引起的，并不是被告将场坝出租给原告造成的，《房屋租赁协议》也无原告可在场坝地面上砌灶、搭建彩钢棚的约定，故原告要求被告赔偿损失不符合法律规定，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第九十四条第（四）项、第九十七条、第一百零七条的规定，判决如下：一、原告吴新民与被告黄文熙于2014年10月1日签订的《房屋租赁协议》于本判决生效之日解除；二、被告黄文熙收取原告吴新民交纳的40000元租金中，扣除自2014年12月1日起至《房屋租赁协议》解除之日止原告吴新民应交纳租金后的剩余部分，由被告黄文熙退给原告吴新民；三、被告黄文熙返还原告吴新民保证金10000元；四、驳回原告吴新民提出的其他诉讼请求。上述第二、三、四项限于本判决生效之日起十日内履行完毕。本案受理费3700元，减半收取1850元，由原告吴新民负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状及副本一式两份，并预交上诉费，上诉于四川省自贡市中级人民法院。审判员 曾永福二〇一五年二月十二日书记员 杨 君 关注公众号“”