（2015）二中民终字第02387号
裁判日期: 2015-02-12
公开日期: 2015-02-26
案件名称
丁旭红与王国栋房屋租赁合同纠纷二审民事判决书
法院
北京市第二中级人民法院
所属地区
北京市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
丁旭红,王国栋
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百七十条第一款
全文
北京市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2015）二中民终字第02387号上诉人（原审原告、反诉被告）丁旭红，女，1957年12月5日出生。被上诉人（原审被告、反诉原告）王国栋，男，1969年9月12日出生。委托代理人高国华（王国栋之妻），1971年3月19日出生。上诉人丁旭红因房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市丰台区人民法院（2014）丰民初字第12628号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。2014年7月，丁旭红诉至原审法院称：2012年4月1日，我与王国栋签订租赁合同，租赁王国栋位于北京市丰台区×××3号楼1门的房屋，租期5年，每月房租5500元，如王国栋提前收回房屋，应于1个月前通知我，并按月租金处以200%的违约金。双方还同时约定可以随市场行情调节房价。2014年3月，王国栋以生活压力大、其现在租住区域房租提价为由，将房租涨至每月6500元。我在沟通无效，没有办法的情况下交纳了2014年4-6月的房租19500元和一年的有线电视费220元。4月20日，我明确告知王国栋不同意6500元的房租，双方协商不成，我当场告知王国栋5月底搬走，王国栋表示同意。我在5月另行租赁房屋，导致多支出中介费和房租9000余元。5月29日，双方按约定交接了房屋。我当时要求王国栋退还押金5500元和多支付的6月份房租6500元，王国栋称是我违约，不予退还，尚欠其1000元违约金。为了维护我的合法权益，现诉至法院，请求法院判令：1、王国栋支付我房屋违约金11000元；2、王国栋退还我房屋押金5500元，多支付的房屋租金6500元，有线电视费180元；3、王国栋赔偿我损失9000元；4、诉讼费由王国栋负担。王国栋辩称并反诉称：我要求涨房租，是根据市场行情的变化，严格按照合同的约定进行的。丁旭红按新的租赁价格支付了房租，说明她同意了。5月20日，丁旭红说搬走了，要求交接。我认为丁旭红违约在先，要求其承担违约责任，后经中介调解，双方办理了交接手续，租赁合同也正式解除。丁旭红后来多次威胁我，我不同意丁旭红的诉讼请求。现提出反诉，请求法院判令：1：丁旭红支付我违约金13000元；2、丁旭红赔偿我防盗门及门锁修理费及人工费3000元，精神损失费及误工费1万元；3、反诉费依法负担。丁旭红针对王国栋的反诉答辩称：王国栋和我之间的合同上房租依然是每月5500元，我们说6500的租金只是双方底下的协商。王国栋涨房租的幅度过高，不按约定办事。我没有违约，不同意王国栋的反诉请求。原审法院经审理认为：丁旭红与王国栋签订的租赁合同系双方真实意思表示，且不违反强制性法律和行政法规的规定，为有效合同，双方均应按约定履行。双方在合同中约定了可以根据市场行情调整租金，王国栋提出后，丁旭红按新的标准交纳了租金，即可以认定其认可新租金的数额。现丁旭红提前退租，应承担相应的违约责任，按6500元每月租金的标准向王国栋支付违约金。双方合同已解除，王国栋应退还丁旭红5500元押金、6500元租金及丁旭红交纳有线电视费的剩余部分。丁旭红与王国栋提出的其他损失，均于法无据，法院不予支持。据此，原审法院于2014年11月判决：一、王国栋于判决生效之日起十日内退还丁旭红押金五千五百元、租金六千五百元及有线电视费一百八十四元；二、丁旭红于判决生效之日起十日内向王国栋支付违约金一万三千元；三、驳回丁旭红、王国栋的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。判决后，丁旭红不服，上诉至本院，同意原判第一项，要求撤销原判第二项，驳回王国栋关于违约金的诉讼请求。理由如下：王国栋恶意抬高租金，我不同意涨租，王国栋就让我搬走，是王国栋违约在先，王国栋没有证据证明北京市房屋租赁市场价格上涨。王国栋同意原判。经审理查明：2012年3月17日，丁旭红与王国栋签订《北京市房屋租赁合同》，约定：丁旭红承租王国栋所有的位于北京市丰台区×××601室的房屋，租期自2012年3月31日至2017年3月30日；房屋租金为每月5500元，押金5500元；违约责任包括租赁期内，王国栋提前收回房屋或丁旭红提前退租的，按月租金的200%支付违约金，王国栋还应退还相应的租金；本合同签约五年，每年到期如市场行情涨价，甲方有权给乙方适当涨房租。2014年3月30日，租期满两年之前，王国栋通知丁旭红租金涨至6500元每月。2014年3月21日，丁旭红向王国栋支付三个月的房租19500元及一年的有线电视费220元。后丁旭红向王国栋提出不再继续租赁该房屋。2014年5月29日，双方协议解除了租赁关系。王国栋处持有的押金5500元及2014年6月的租金6500元尚未退还给丁旭红。上述事实，有《北京市房屋租赁合同》、转账凭证、房屋交割清单及双方当事人陈述等证据材料在案佐证。本院认为：丁旭红与王国栋签订的《北京市房屋租赁合同》系双方真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方均应依约履行。根据合同约定，每年到期如市场行情涨价，王国栋有权给丁旭红适当涨房租。现丁旭红主张王国栋涨租缺乏依据，其不同意涨租，王国栋恶意涨租违约在先。王国栋对此不予认可。根据已查明的事实，第二年租赁期满前，王国栋确实通知丁旭红房租涨至每月6500元，但现无证据证明丁旭红当时提出不同意涨租，且从丁旭红已于2014年3月21日按照新的租金标准交纳了此后三个月的房租及一年的有线电视费看，丁旭红与王国栋就涨租一事应已达成一致。后，在租赁期未满前丁旭红提前要求退租，根据合同约定，丁旭红理应按月租金的200%支付王国栋相应的违约金。丁旭红上诉要求改判驳回王国栋关于违约金的诉讼请求，缺乏依据，本院不予支持。关于合同解除后，王国栋退还丁旭红押金、剩余租金及有线电视费一节，双方均认可，本院对此亦不持异议。综上，原审法院判决并无不当，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，本院判决如下：驳回上诉，维持原判。一审案件受理费605元，由王国栋负担（于本判决生效之日起7日内交至原审法院），反诉案件受理费450元，由丁旭红负担（于本判决生效之日起7日内交至原审法院）。二审案件受理费227元，由丁旭红负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长 曹雪代理审判员 李洹代理审判员 廖慧二〇一五年二月十二日书 记 员 董红 百度搜索“”