（2015）雷民初字第3号

裁判日期: 2015-02-12

公开日期: 2015-04-15

案件名称

李国兴诉被告杨胜伟、杨胜和房屋买卖合同纠纷一案一审民事判决书

法院

雷山县人民法院

所属地区

雷山县

案件类型

民事案件

审理程序

一审

当事人

李国兴,杨胜伟,杨胜和

案由

房屋买卖合同纠纷

法律依据

全文

贵州省雷山县人民法院民 事 判 决 书（2015）雷民初字第3号原告李国兴，男。委托代理人梁杰，男，1970年8月2日生，苗族，贵州省雷山县人，住雷山县西江镇平寨村*组。委托代理人李绍光，男，1963年5月28日生，苗族，贵州省雷山县人，住雷山县丹江镇新兴大道**号。被告杨胜伟，男。被告杨胜和，男。委托代理人杨再德，男，1946年7月21日生，苗族，退休干部，贵州省雷山县人，住雷山县丹江镇南门街44号附8号。系二被告亲属。原告李国兴诉被告杨胜伟、杨胜和房屋买卖合同纠纷一案，本院于2014年12月22日立案受理，依法由审判员王俊适用简易程序于2015年2月11日公开开庭进行了审理。原告李国兴及其委托代理人梁杰、李绍光，被告杨胜伟、杨胜和及其委托代理人杨再德到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告李国兴诉称，2012年二被告在其自家承包地上修建了一栋砖木结构的房屋用作农家乐，2012年10月29日二被告同意将该房屋转让给我，并签订协议，协议约定自协议签订之日起二被告将房屋交付给我使用，由我预付12.8万元给二被告，二被告之前与他人签订的房屋租赁合同继续有效，2012年10月23日起的房租费由我收取。并约定我违约按房产总额112.8万元的20%给付违约金，二被告违约按银行利息计付。协议签订后，我给付了首付款12.8万元，二被告也将房产交付给我。2013年9月，二被告明确告知我，拒绝将房产交付给我，故而引发纠纷，请求人民法院判决确认转让合同有效，并判令二被告履行合同义务将房产交付给我使用。原告李国兴为支持其主张，向法庭提供如下证据：1、原告身份证复印件。证明原告的诉讼主体资格；2、协议书。证明原告与二被告之间签订的房屋买卖的内容；3、“青龙寨”占地面积草图透明体印件。证明转让的房屋占地面积及地理置；4、收条复印件。证明二被告收到原告交付的12.8万元的事实；5、房屋租赁合同书复印件。证明事前被告将该房产租赁给他人经营农家乐的事实。经在庭审质，二被告对原告提供的上述证据均无异议。本院予以认定。被告杨胜伟、杨胜和辩称，原告在诉状中陈述的是事实，但是避而不谈产生纠纷的原因和谁应当承担责任。转让协议签订后，原告交付了12.8万元给我们，我们也将房产交付给原告使用，且原告收取了2012年10月23日至2013年10月22日一年的租金。协议约定房产转让价款为112.8万元，下欠的100万元限定在2012年农历春节（2013年2月10日）前全部付清。但限时已到，原告未付余款，经我们多次催原告付款，原告口头说目前没钱支付，要求宽限3个月。3个月后原告仍未支付一分钱，我们经多次催交无果，于2013年9月明确告知原告，我们不同意交付房产给原告，收回我们的房产。根据《合同法》的相关规定，原告已构成违约，故请求人民法院依法判令原告支付违约金给我们，解除我们与原告订立的房屋买卖协议，案件受理费由原告承担。被告杨胜伟、杨胜和向法庭提供的证据有：1、房屋承租人赵世飞之妻石阳春的证明。证实原告收取了2012年10月23日至2013年10月23日一年的房租费5万元的事实。2、编号为NO：0305527的土地承包经营权证书复印件。证明转让该房产所在地系二被告之父杨昌能的承包耕地。经庭审质证，二被告对原告提供的上述证据无异议。本院予以认定。经审理查明，原告李国兴经挂村干部杨通勇介绍，于2012年10月29日与被告杨胜伟、杨胜和签订了将二被告修建在其自家承包地“条堡”（地名）的一栋五间三层一底的房屋（取名为“青龙寨”农家乐）转让给原告的协议。协议约定房屋的转让价款为112.8万元，协议签订时原告先预付12.8万元给二被告，余款100万元限于2012年农历春节前全部付清。并约定了谁违约将按总价款112.8万元的20%支付违约金和若被告方违约则以总价款112.8万元，按信用社利息计算给付的条款。同时，协议第二条约定二被告将房产转让给原告后，必须将其持有的耕地、供电等证件交付给原告的约定。协议签订后，原告按协议给付了12.8万元预付款给二被告，二被告也按协议将该房产交付给原告使用。之后，原告李国兴要求二被告交付相关证件，二被告未交付，为此，原告李国兴也未按时支付余款。2013年1月，被告杨胜伟打电话给原告李国兴，要求其支付余款100万元，原告李国兴口头回答目前没钱支付，并提出要求延期3个月，二被告也同意延期支付。3个月后，原告李国兴仍未给付余款，二被告于2013年9月告知原告，收回该房产，故而发生纠纷。二被告将该房产交付给原告管理使用期间，原告向承租人赵世飞收取了2012年10月23日至2013年10月23日一年的房租费5万元。另查明，被告杨胜伟、杨胜和系同胞兄弟，已分家立户，其二人修建在“条堡”（地名）上的房屋系二被告之父杨昌能名下的承包地，分家时分给被告杨胜和管理使用。该房屋的修建未取得国土部门的批准手续，也未取得建设部门的规划审批手续。本院认为，被告杨胜伟、杨胜和未取得相关部门的审批手续，擅自在其父杨昌能承包的耕地“条堡”（地名）上修建房屋，属违法行为，该房屋属违法建筑。因为合同标的物是违法建筑，因此二被告与原告于2012年10月29日签订的房屋转让协议损害国家和集体的利益，属无效合同。无效的合同自始没有法律约束力，因此，原告提出继续履行合同，由二被告交付房屋给原告管理使用的主张，理由不能成立，本院不予支持；二被告提出原告构成违约，请求解除合同，由原告按协议约定给付违约金22.56万元的主张，理由不成立，本院不予支持。合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。二被告收取原告的预付款12.8万元应予返还，原告即亦应当返还房屋给被。合同无效后，有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。双方当事人明知本案涉案房屋是违法建筑而订立买卖合同，双方都有过错。原告支付预付款12.8万元造成的其利息损失，理应当由双方共同承担。但是，原告在管理使用该房屋期间收取了房租费5万元，其损失已得到抵偿，被告可以不再赔偿。因为房租5万元已经抵偿原告的利息损失，原告可以不再返还给被告。依照《中华人民共和国土地管理法》第八条第二款、第四十四条第一款、《中华人民共和国农村土地承包法》第八条第一款和《中华人民共和国合同法》第五十二条第二项、第五十六条、第五十八条的规定，判决如下：一、原告李国兴与被告杨胜伟、杨胜和于2012年10月29日签订的房屋转让《协议书》为无效合同。二、自本判决生效之日起30日内，由被告杨胜伟、杨胜和将收取的预付款12.8万元返还给原告李国兴。三、自本判决生效之日起30日内，由原告李国兴返还“条堡”（地名）承包地上修建房屋（“青龙寨”农家乐）给被告杨胜伟、杨胜和。如未按本判决履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费14952元，减半收取7476元，由原告李国兴负担3738元，被告杨胜伟、杨胜和负担3738元。如不服本判决，可在收到判决书之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，同时预交上诉费，上诉于贵州省黔东南苗族侗族自治州中级人民法院。逾期则本判决发生法律效力。审判员　王　俊二〇一五年二月十二日书记员　李穗江 微信公众号“”