（2015）河新民初字第0102号

裁判日期: 2015-02-12

公开日期: 2015-03-26

案件名称

大连万达物业管理有限公司淮安分公司与沈超、牟均等物业服务合同纠纷一审民事判决书

法院

淮安市清江浦区人民法院

所属地区

淮安市

案件类型

民事案件

审理程序

一审

当事人

大连万达物业管理有限公司淮安分公司,沈超,牟均,王顺亮,牟洁

案由

物业服务合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国民法通则》：第一百四十条；《中华人民共和国合同法》：第八条第一款；《物业管理条例（2007年）》：第七条，第四十二条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第九条，第一百六十二条

全文

淮安市清河区人民法院民事判决书（2015）河新民初字第0102号原告大连万达物业管理有限公司淮安分公司，住所地淮安市翔宇中路169号。法定代表人曲德君，该公司总经理。委托代理人赵燕，江苏楚平鸣律师事务所律师。委托代理人张雅婷。被告沈超。被告牟均。被告王顺亮。委托代理人牟均（系被告王顺亮丈夫）。被告牟洁。委托代理人沈超（系被告牟洁丈夫），男，汉族，1983年8月10日生，居民身份证号码3213221983********，住址同上。原告大连万达物业管理有限公司淮安分公司（以下简称“万达物业”）与被告沈超、牟均、王顺亮、牟洁物业服务合同纠纷一案，本院受理后，适用小额诉讼程序，依法由审判员苗艳独任审判，于2015年1月24日公开开庭进行了审理。原告万达物业的委托代理人赵燕、张雅婷，被告沈超、牟均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告万达物业诉称，2010年12月1日我公司与被告沈超、牟均、王顺亮、牟洁签订了物业服务协议，按合同约定，四被告应履行缴纳物业费的义务。四被告仅支付了2010年12月1日至2011年10月31日的物业服务费用，尚未支付2011年11月1日至2012年12月31日的物业服务费2169元，由此产生了违约金428元。我公司多次上门催缴，并通过张贴催缴函、发送短信、电话通知等告知方式，被告却不予理睬。现诉至法院，请求依法判令：1、被告沈超、牟均、王顺亮、牟洁支付欠缴的物业费2169元、违约金428元，合计2597元；2、被告沈超、牟均、王顺亮、牟洁承担本案诉讼费。被告沈超、牟均、王顺亮、牟洁辩称，原告万达物业主张物业费的诉请已过两年诉讼时效，不应得到法院支持。原告称多次催缴不实，我们只收到过一次短信，万达物业离开后从未以任何形式向我们催缴物业费。在万达物业服务期间因物业管理不善导致装修物资丢失的问题我们曾和物业达成过冲抵物业费的口头协议。万达物业在服务期间存在诸多问题，比如可视对讲系统已安装但未启用，电梯质量有问题，小区人造景观第一年就有大量植物死亡。我们把问题反映给物管，都没有满意的答复。综上，请求法院驳回原告的诉请。经审理查明，淮安万达广场一期住宅系淮安万达广场投资有限公司开发建设。2009年8月3日，被告沈超、牟均、王顺亮、牟洁与淮安万达广场投资有限公司签订商品房买卖合同，合同补充协议（二）第一条约定：“物业出卖人委托大连万达物业管理有限公司实施前期物业管理服务”；第三条约定：“物业管理服务费用1、……住宅由物业买受人按人民币1.30元／建筑平方米／月向物业服务企业交纳……自行车库由物业买受人按人民币0.3元／建筑平方米／月向物业服务企业交纳……4、物业买受人同意与物业服务企业签订《淮安万达广场（一期）房屋装饰装修管理服务协议》，向物业服务企业预交…装饰装修管理服务费人民币50元／套（不得再向装修工人收取管理服务费）……”；被告沈超、牟均、王顺亮、牟洁为淮安万达广场一期住宅5号楼3单元1908室业主，房屋建筑面积125.32平方米。自行车库建筑面积12.99平方米。2010年12月1日，原告万达物业与被告沈超、牟均、王顺亮、牟洁签订《前期物业服务协议》，约定原告万达物业为被告沈超、牟均、王顺亮、牟洁所在的淮安万达广场一期住宅提供物业服务。协议第六条约定：“……1、物业管理服务费用由业主按其拥有物业的建筑面积交纳，具体标准如下：住宅物业：人民币1.30元／平方米／月（按建筑面积收取）……”。协议第七条约定：“业主应于物业管理服务费期满前的15日内履行交纳下年度物业管理服务费。其中首期物业管理服务费业主应于办理入伙（住）手续时向本物业管理区域的物业服务企业交纳壹年（十二个月）的物业管理服务费。首期物业管理服务费起算日期自《入伙通知》上载明的收楼（交房）日期为起始日期计算，而非业主办理入伙（住）手续的日期。业主办理入伙（住）手续后，自业主书面告知物业服务企业之日起超过六个月未入住或未使用的物业，物业管理服务费用由业主按物业管理服务费收费标准的70%交纳。……物业管理服务费用按年度交纳。”协议第二十三条约定：“甲方违反本协议未能按时足额交纳物业管理服务费用的，应按拖欠金额每日万分之五的标准向乙方支付违约金”。2010年11月29日，被告沈超、牟均、王顺亮、牟洁交纳了第一年的物业服务费2002元。2010年12月1日，被告沈超、牟均、王顺亮、牟洁办理入伙。2010年12月20日，被告申请装修。因对原告万达物业提供的物业服务不满意，被告沈超、牟均、王顺亮、牟洁尚未交纳2011年12月1日至2012年12月31日期间的物业服务费。2013年1月1日起，原告万达物业退出淮安万达广场一期住宅的物业服务，由淮安市康佳物业服务有限公司承接物业服务。2013年5月，原告万达物业针对业主欠缴物业费事宜申请本院进行诉前调解。以上事实，有原告提供的前期物业服务协议、商品房买卖合同、入伙流转单、装修申请表、物业费发票，以及原、被告陈述为证，经审查，本院予以确认。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。本案中，被告沈超、牟均、王顺亮、牟洁与淮安万达广场投资有限公司在双方签订的《商品房买卖合同》中约定由原告万达物业进行前期物业服务，合法有效。后，被告沈超、牟均、王顺亮、牟洁又与原告万达物业签订了物业服务协议，明确双方权利义务，该协议对双方当事人均具有约束力。原告万达物业为被告沈超、牟均、王顺亮、牟洁所居住的小区提供了物业服务，被告沈超、牟均、王顺亮、牟洁应向原告万达物业交纳物业服务费。庭审中，被告沈超、牟均、王顺亮、牟洁辩称因原告物业管理不善导致其装修物资丢失的问题曾和万达物业达成过冲抵物业费的口头协议，但未举证证明，故本院对其辩称不予采信。四被告还辩称原告万达物业诉请已过诉讼时效。本院认为，原告万达物业于2013年5月针对业主欠缴物业费事宜申请本院进行诉前调解，诉讼时效中断，从中断时起，诉讼时效期间重新计算。故本院对四被告这一辩称亦不予采信。本案中，双方在物业服务协议中约定物业服务合同期限自社区首位业主办理入伙（住）之日起至业主委员会成立与新选聘的物业服务企业签订的《物业管理服务协议》生效时止。被告于2010年11月29日缴纳了第一年的物业费，而被告自2010年12月1日办理入伙手续，故第一年的物业费截止到2011年11月30日。本案中，本院对2011年12月1日至2012年12月31日（退管之日，新选聘物业于2013年1月1日进驻）期间的物业费予以支持，对原告万达物业主张的2011年11月的物业费不予支持，即被告沈超、牟均、王顺亮、牟洁应支付物业服务费2169元。因原告万达物业提供的物业服务存在一定瑕疵，故对原告万达物业要求被告沈超、牟均、王顺亮、牟洁支付违约金的请求本院亦不予支持。经调解不成，依据《中华人民共和国民法通则》第一百四十条，《中华人民共和国合同法》第八条，《物业管理条例》第七条第（五）项、第四十二条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第九条、第一百六十二条之规定，判决如下：一、被告沈超、牟均、王顺亮、牟洁于本判决生效后十五日内一次性支付原告大连万达物业管理有限公司淮安分公司物业服务费2169元。二、驳回原告大连万达物业管理有限公司淮安分公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费50元，减半收取25元，由被告沈超、牟均、王顺亮、牟洁共同负担（该款原告已垫付，被告于付款时一并给付原告）。本案判决系终审判决。审判员　　苗　艳二〇一五年二月十二日法官助理　　ＸＸ元书记员　　梁　霄附相关法律条文：《中华人民共和国民法通则》第一百四十条诉讼时效因提起诉讼、当事人一方提出要求或者同意履行义务而中断。从中断时起，诉讼时效期间重新计算。《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。《物业管理条例》业主在物业管理活动中，履行下列义务：（五）按时交纳物业服务费用。第四十二条业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。《中华人民共和国民事诉讼法》第九条人民法院审理民事案件，应当根据自愿和合法的原则进行调解；调解不成的，应当及时判决。第一百六十二条基层人民法院和它派出的法庭审理符合本法第一百五十七条第一款规定的简单的民事案件，标的额为各省、自治区、直辖市上年度就业人员年平均工资百分之三十以下的，实行一审终审。关注微信公众号“”