（2015）二中民终字第02862号
裁判日期: 2015-02-12
公开日期: 2015-02-26
案件名称
张洪伟与刘亮房屋租赁合同纠纷二审民事判决书
法院
北京市第二中级人民法院
所属地区
北京市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
张洪伟,刘亮
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百七十条第一款
全文
北京市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2015）二中民终字第02862号上诉人（原审被告）张洪伟，男，1976年8月17日出生。委托代理人王珊（张洪伟之妻），1980年11月11日出生。被上诉人（原审原告）刘亮，男，1981年11月4日出生。上诉人张洪伟因房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市大兴区人民法院（2014）大民初字第12447号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。2014年9月，刘亮诉至原审法院称：我与张洪伟签订租赁合同，租赁期限是自2014年1月2日至2014年7月2日，共计6个月。合同到期后，没有续签合同，但我又交了3个月房租。2014年9月21日，我电话告知张洪伟退房，并要求其退回押金3000元，张洪伟拒绝退还押金。现诉至法院，要求张洪伟支付我电表自动扣减金额100元、抽油烟机更换扇叶180元、更换纱窗20元、更换卫生间的洗浴喷头水管25元、维修暖气费120元、交通费立案往返4.8元、缴费打车往返20元、开庭往返5.6元、押金利息15.12元、押金3000元、旷工一天331元，共计3821.52元。张洪伟辩称：不同意刘亮的诉讼请求。合同签订半年到期后，他是我的老乡，所以没有继续签合同，口头约定是以原合同作为延续的，刘亮缴纳后续3个月的房租。在没有期满时刘亮说不租赁了，我说你应提前一个月通知我，我好去找新的租户，他说我们没有签合同可以随时走，所以我很气愤。2014年1月1日签合同，房租一月3000元，半年18000元已经支付。合同到期后没有签书面合同，别人都租3500元我租给他3000元，因为是老乡所以没有要那么高的房租。3个月差10天的时候他说不租了，我说让他找新的租户，他去找新租户竟收取租户的中介费，所以我认为这人很差劲，也没租成。我的房子在9月29号左右租出，是10月3日开始收房租，租客是中介找的，刘亮至今也没有给新租客电卡。原审法院经审理认为：合同当事人应当按照约定全面履行各自的合同义务。合同约定期限届满后，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效。本案中，刘亮与张洪伟于2014年1月1日就位于大兴区×××402室房屋所签订的房屋租赁合同，系双方真实意思的表示，且未违反相关法律、行政法规的强制性规定，属于有效合同。合同签订后，刘亮如约交纳了押金3000元及6个月的租金。2014年7月2日，双方约定的合同期限届满，双方未续签合同，但刘亮继续使用承租房屋，并向张洪伟交纳了三个月的租金。因此，双方所签原租赁合同继续有效，应继续履行。因刘亮向张洪伟支付了三个月租金，张洪伟收取了租金，应视为双方对租赁期限的合意，即新的租赁期限应为三个月，至2014年10月1日。2014年9月22日，刘亮通知张洪伟，合同到期后即10月2日之后将不再承租上述房屋，并搬离承租房屋。因此，双方的租赁合同应于2014年10月1日终止。合同权利义务终止，刘亮也搬离了承租房屋，张洪伟应当如约向刘亮退还押金3000元。因此，对于刘亮要求张洪伟返还押金3000元的诉讼请求，有证据证明，法院予以支持。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案中，双方之间的租赁合同权利义务终止后，张洪伟应按照合同约定及时退还刘亮押金3000元，但其一直未予退还，势必给刘亮造成一定的可预期利息损失。对于刘亮要求张洪伟支付押金利息损失15.12元的诉讼请求，有证据支持且数额合理，法院予以支持。出租人应当履行租赁物的维修义务，但当事人另有约定的除外。本案中，双方签订的租赁合同中，对租赁物及其中设施的维修方面没有约定，因此出租人即张洪伟应对出租房屋及设施承担维修义务。刘亮于2014年1月3日为修理承租房屋内的抽油烟机花费180元，应当由张洪伟负担。对于刘亮要求张洪伟支付抽油烟机维修费180元的诉讼请求，有证据证明，法院予以支持；对于刘亮要求张洪伟支付的电卡扣减费100元，因张洪伟在庭审中明确表示同意给付，法院对此予以支持。当事人对自己的主张应当提供证据予以证明。刘亮要求张洪伟支付更换纱窗费用20元、浴室喷头水管25元、暖气维修费120元，因没有提供相关的证据予以证明，法院不予支持；对于刘亮要求张洪伟支付的立案往返交通费4.8元、缴诉讼费打车往返20元、开庭往返5.6元及旷工一天误工费331元，因未提供证据予以证明，没有合法依据，法院不予支持。据此，原审法院于2014年12月判决：一、张洪伟退还刘亮押金三千元（于判决生效后十日内履行）；二、张洪伟支付刘亮抽油烟机维修费一百八十元（于判决生效后十日内履行）；三、张洪伟支付刘亮押金利息损失十五元一角二分（于判决生效后十日内履行）；四、驳回刘亮的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。判决后，张洪伟不服，上诉至本院，主张：租赁合同明确约定解除租赁合同应提前30天通知对方，否则应支付对方1个月租金的违约金，刘亮仅提前10天通知已构成违约；因租金已经给予优惠，故双方口头约定涉案房屋内的生活器具损坏，花费不大的，由租户自行花钱修理；刘亮拒不归还电卡，造成其额外的租金损失，故要求撤销原判，改判驳回刘亮的全部诉讼请求，判决刘亮赔偿其租金损失426元。刘亮同意原判。经审理查明：2014年1月1日，刘亮（乙方）与张洪伟（甲方）签订《北京市房屋租赁合同》，约定由乙方承租甲方名下位于大兴区×××402室房屋，租赁期限6个月，自2014年1月2日至2014年7月2日，租金每月3000元；租赁期内，双方均不得借故终止合同，如有特殊原因，提出方应在30天前通知对方，如未提前通知，应支付1个月的房屋租金作为违约金补偿给对方；乙方交纳押金3000元，自合同期满，房屋及费用交接完毕后如数退还。合同签订后，双方开始履行合同，刘亮交纳了押金3000元，并按照合同约定如期交纳了租金。2014年7月2日合同期满后，双方未续签书面合同，但刘亮继续使用涉案房屋，并向张洪伟交纳了三个月租金共计9000元，张洪伟亦接受了租金。2014年9月22日，刘亮通知张洪伟，称到10月2日之后便不再租住张洪伟的涉案房屋，希望办理交接手续，退还押金3000元。当天，刘亮将涉案房屋的钥匙一把及门禁卡一个交给相关中介公司，并搬离了涉案承租房屋。张洪伟至今未退还押金。2014年9月28日，经中介公司介绍，张洪伟与案外人曲泽鑫就涉案房屋签订租赁合同，约定将涉案房屋出租给曲泽鑫。2014年9月30日，刘亮将涉案房屋的钥匙一把及门禁卡一个交给曲泽鑫。另查，刘亮在租住张洪伟涉案房屋后，于2014年1月3日对房屋内的抽油烟机进行了修理，为此花费180元。在原审庭审中，张洪伟称，其同意支付刘亮办理电卡所扣金额100元。二审庭审中，张洪伟当庭支付刘亮上述100元费用。刘亮当庭向张洪伟交还涉案房屋电卡、电卡说明书及门禁卡一个。此外，张洪伟主张刘亮未提前30日通知其解除合同，构成违约，应支付其1个月租金的违约金，并提交了前租户尹××的书面证言，欲证明租赁合同到期后双方虽未续签书面合同，但其与张洪伟口头约定不租需提前一个月告知，租赁期间生活器具的维修由租户自己承担。刘亮不认可违约金，认为双方没有续签合同其随时可以解约，对证言的证明内容亦不予认可，表示张洪伟与尹××的约定与其无关。张洪伟还提交了其与新租户曲××的租赁合同首页，欲证明因刘亮未归还电卡，致使其直接损失租金426元。刘亮对该租赁合同不予认可。上述事实，有双方当事人的陈述、《北京市房屋租赁合同》、收条、维修费收据、租赁合同照片打印件及庭审笔录在案佐证。本院认为：租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效。2014年7月2日，刘亮与张洪伟签订的《北京市房屋租赁合同》到期后，双方虽然未续签书面的租赁合同，但刘亮继续使用上述房屋，并向张洪伟交纳了三个月的租金，张洪伟亦接受了上述租金，故原租赁合同继续有效。后，刘亮于2014年9月22日告知张洪伟2014年10月2日之后不再租赁涉案房屋，并搬离涉案房屋，双方的租赁关系终止。根据合同约定，合同到期后押金应予以退还。刘亮要求张洪伟退还已交纳的押金，符合约定，应予支持。因张洪伟未及时退还押金，刘亮要求张洪伟支付相应的利息损失，亦符合法律规定，本院亦予以支持。关于张洪伟所述刘亮未提前30日通知解除合同，构成违约，要求刘亮支付违约金及刘亮未及时归还涉案房屋电卡造成其租金损失应予赔偿一节，因张洪伟在一审审理中未明确提出反诉，且双方在二审审理中不同意对此进行调解，故本院对此不予处理，张洪伟可另行诉讼解决。关于刘亮支付的抽油烟机维修费，根据法律规定出租人应当履行租赁物的维修义务，但当事人另有约定的除外，本案中刘亮与张洪伟未书面约定维修义务由承租人承担，张洪伟亦未提供充分的证据证明双方曾口头约定涉案房屋内的生活器具由承租人自行维修，故张洪伟应承担涉案房屋抽油烟机的维修义务，赔偿刘亮自行维修所支出的费用。综上，张洪伟的上诉请求，依据不足，本院不予支持。原审法院判决并无不当，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，本院判决如下：驳回上诉，维持原判。一审案件受理费25元，由张洪伟负担（于本判决生效之日起7日内交至原审法院）。二审案件受理费50元，由张洪伟负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长 曹雪代理审判员 李洹代理审判员 廖慧二〇一五年二月十二日书 记 员 董红 来源：