（2014）宿中民终字第02313号
裁判日期: 2015-02-12
公开日期: 2015-03-09
案件名称
穆佳梅与沭阳金利置业有限公司商品房销售合同纠纷二审民事判决书
法院
江苏省宿迁市中级人民法院
所属地区
江苏省宿迁市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
穆佳梅,沭阳金利置业有限公司
案由
商品房销售合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第一百一十条；《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百七十条第一款
全文
江苏省宿迁市中级人民法院民 事 判 决 书（2014）宿中民终字第02313号上诉人（原审原告）穆佳梅。委托代理人周琼。被上诉人（原审被告）沭阳金利置业有限公司。诉讼代表人江苏宏亮律师事务所，该公司破产管理人。委托代理人张戈，江苏宏亮律师事务所律师。委托代理人方涛，江苏宏亮律师事务所律师。上诉人穆佳梅因与被上诉人沭阳金利置业有限公司（以下简称金利公司）商品房买卖合同纠纷一案，不服沭阳县人民法院（2014）沭商初字第0281号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭于2014年12月4日公开开庭进行了审理。上诉人穆佳梅委托代理人周琼、被上诉人金利公司破产管理人的委托代理人方涛、张戈到庭参加诉讼。本案现已审理终结。穆佳梅一审诉称，穆佳梅与金利公司签订房屋认购协议书，约定穆佳梅购置金利公司开发的位于沭阳县沭城镇人民路与天津路交叉口的江南枫景小区12号楼1单元404室商品房1套及12＋7号车库1个，价款分别为460332元、70000元，穆佳梅已经一次性付清。后金利公司被法院裁定进入破产清算程序，破产管理人确认穆佳梅享有优先债权530332元（购房款460332元＋车库购置款70000元）。要求金利公司继续履行商品房买卖合同，交付房屋。金利公司一审辩称，对穆佳梅诉称其曾从金利公司处购置房屋，双方达成房屋认购协议书及支付的款项等事实均予以认可，但该房屋在出售给穆佳梅之前，处于查封状态，因此该买卖合同为无效合同。不同意穆佳梅的诉讼请求。一审法院审理查明，穆佳梅于2013年5月6日购置金利公司开发的位于沭阳县沭城镇人民路与天津路交叉口的江南枫景小区12号楼1单元404室商品房1套及12＋7号车库1个，价款分别为460332元、70000元，穆佳梅已全部付清。该房屋于2011年9月2日抵押给该工程的总承建商黑龙江省建工集团有限责任公司江苏分公司（以下简称黑建江苏分公司）。2013年5月6日，经黑建江苏分公司同意，金利公司将该房屋出卖给穆佳梅。目前该房屋尚未完工。因经营不善，不能清偿到期债务，金利公司于2013年9月28日被法院裁定进行破产清算，破产管理人确认穆佳梅就所购置的房屋享有优先债权530332元。穆佳梅要求判决金利公司继续履行商品房买卖合同，交付房屋。一审法院向其释明如合同不具备继续履行条件，其是否变更诉讼请求，穆佳梅称坚持原诉讼请求。另查明，涉案房屋于2011年9月27日被宿迁市中级人民法院查封。一审法院认为，涉案房屋虽然存在被法院查封的事实，但在被查封之前该房屋已被金利公司抵押给黑建江苏分公司。金利公司作为抵押人，为清偿债务，经抵押权人黑建江苏分公司同意将涉案房屋变卖给穆佳梅，并与穆佳梅签订商品房买卖合同，该合同合法有效。现双方约定交易的房屋尚未完工，不具备交付条件，且金利公司已被法院裁定进入破产清算程序，穆佳梅、金利公司双方达成的商品房买卖合同已不能继续履行。一审法院向穆佳梅作法律释明，穆佳梅仍要求判决继续履行合同并交付房屋，对其诉讼请求依法不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第（五）项、第一百一十条第（一）项、《中华人民共和国物权法》第一百九十一条、《中华人民共和国建筑法》第六十一条之规定，一审法院判决：驳回原告穆佳梅对被告沭阳金利置业有限公司的诉讼请求。案件受理费80元，由原告穆佳梅负担。上诉人穆佳梅不服一审判决，向本院提起上诉称：穆佳梅与金利公司签订商品房认购协议书，购买金利公司开发的江南枫景小区12号楼1单元404室商品房1套及12＋7号车库1个，价款分别为460332元、70000元，穆佳梅已全部付清。金利公司被法院裁定进行破产清算，但双方签订的合同仍然有效。金利公司进入破产程序并不直接导致合同不能继续履行。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国企业破产法〉若干问题的规定（二）》第三十五条规定，穆佳梅已一次性付清房款，金利公司无权终止商品房买卖合同。综上，请求二审法院撤销一审判决，改判金利公司继续履行合同，交付房屋。被上诉人金利公司答辩称：金利公司于2013年9月28日被沭阳县人民法院裁定进入破产清算程序，涉案房屋目前没有竣工，依据破产法的规定和涉案房屋的实际情况，双方之间的买卖合同已经无法履行，穆佳梅要求继续履行合同、交付房屋没有事实和法律依据。一审判决程序合法，事实清楚，符合法律规定。请求二审法院驳回穆佳梅的上诉请求。双方当事人在二审中均未提供新的证据。二审查明的事实与一审判决认定事实一致，本院予以确认。本案争议焦点为：穆佳梅与金利公司之间的商品房买卖合同是否应当继续履行，金利公司是否应向穆佳梅交付案涉房屋。本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十条规定，当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：（一）法律上或者事实上不能履行；（二）债务的标的不适于强制履行或者履行费用过高；（三）债权人在合理期限内未要求履行。本案中，双方当事人之间的商品房买卖合同合法有效，穆佳梅履行了支付购房款的义务，享有请求金利公司交付合同约定房屋的权利。但是，穆佳梅享有的请求金利公司交付合同约定房屋的权利仍然属于债权，穆佳梅并未取得涉案房屋的物权，因金利公司已被法院裁定进行破产清算，根据《中华人民共和国破产法》第四十四条规定，穆佳梅对金利公司享有的债权，应按该法规定的程序行使权利。对于涉案房屋如何处理，金利公司能否将房屋交付给穆佳梅，需要在破产程序中依法处理。穆佳梅直接起诉请求法院判决金利公司交付房屋，不符合法律规定，应不予支持。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国企业破产法〉若干问题的规定（二）》第三十五条规定，出卖人破产，其管理人决定继续履行所有权保留买卖合同的，买受人应当按照原买卖合同的约定支付价款或者履行其他义务。买受人未支付价款或者履行完毕其他义务，或者将标的物出卖、出质或者作出其他不当处分，给出卖人造成损害，出卖人管理人依法主张取回标的物的，人民法院应予支持。但是，买受人已经支付标的物总价款百分之七十以上或者第三人善意取得标的物所有权或者其他物权的除外。该规定针对的是出卖人已经交付标的物而保留标的物所有权的买卖合同，本案商品房买卖合同并不属于已交付标的物的保留所有权买卖合同。穆佳梅以此主张金利公司应履行涉案房屋交付义务的理由不能成立。综上，上诉人穆佳梅的上诉理由不能成立，其上诉请求本院难以支持。一审判决认定事实清楚，实体判决正确，依法应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费80元，由上诉人穆佳梅负担。本判决为终审判决。审 判 长 覃卫东代理审判员 徐金鸽代理审判员 吴振环二〇一五年二月十二日书 记 员 冯 邻第页／共页 更多数据：