（2014）深中法房终字第2424号
裁判日期: 2015-02-12
公开日期: 2015-07-28
案件名称
唐金龙与宋木兰房屋买卖合同纠纷二审民事判决书
法院
广东省深圳市中级人民法院
所属地区
广东省深圳市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
唐金龙,宋木兰
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》：第七十二条第一款，第七十三条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百七十条第一款
全文
广东省深圳市中级人民法院民 事 判 决 书（2014）深中法房终字第2424号上诉人（原审原告）：唐金龙，男，汉族，1979年3月6日生。委托代理人：李开宏，广东世纪华人律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：宋木兰，女，系香港永久性居民，身份证号码P336859（2）。委托代理人：宋少明，广东深宝律师事务所律师。上诉人唐金龙因与被上诉人宋木兰房屋买卖合同纠纷一案，不服深圳市龙岗区人民法院（2014）深龙法民三初字第814号民事判决，向本院提起上诉，本院依法组成合议庭对本案进行了审理。现已审理终结。唐金龙原审诉讼请求：1、宋木兰向唐金龙支付不履行合同的违约金216000元；2、本案的诉讼费由宋木兰承担。原审法院经审理查明，2014年5月21日，唐金龙（买方）与宋木兰（卖方）签订《二手房买卖合同》，约定卖方将位于深圳市龙岗区布吉街道南岭村祥云苑x栋第x层x房转让给买方，转让成交价为108万元，买方同意在本合同生效当日向卖方支付定金2万元，于2014年5月25日前（含当日）将除定金、交楼押金之外的剩余首期款21万元支付至双方约定的银行监管账号或其他第三方的监管账号，于2014年5月30日前（含当日）向按揭银行提交按揭贷款申请；在买方取得银行贷款承诺函，且卖方已取得房地产证原件之日起三个工作日内，买卖双方须签署《深圳市二手房买卖合同》，并办理递件过户手续，但最晚不得迟于2014年6月30日（含当日）；如买方未按照本合同约定的期限履行义务，卖方有权要求买方以转让成交价为基数按日万分之五支付违约金并继续履行合同，如买方逾期履行超过五日，卖方可解除合同并选择要求买方支付转让成交价百分之二十的违约金承担违约责任或没收买方已支付的定金；如卖方未按照本合同约定的期限履行义务，买方有权要求卖方以转让成交价为基数按日万分之五支付违约金并继续履行合同，如卖方逾期履行超过五日，买方可解除合同并选择要求卖方支付转让成交价百分之二十的违约金承担违约责任或双倍返还买方已支付的定金。合同签订后，唐金龙向宋木兰转账支付定金、首期房款合计12万元。同日，唐金龙、宋木兰签订《二手楼交易资金委托监管协议》，约定将本次房地产交易资金委托中国银行股份有限公司深圳市分行进行监管，并办理了24万元的资金监管。2014年5月，唐金龙取得中国银行股份有限公司深圳市分行出具的《个人二手住房按揭贷款承诺书》，该行承诺向唐金龙发放82万元的贷款。2014年7月10日，宋木兰向唐金龙发出《解约通告函》，称唐金龙于2014年6月4日给出另一份合同价款为591895元的买卖合同要求宋木兰签字，但该份合同与双方实际成交价108万元不相符，唐金龙为了少交税费坚持按591895元办理过户，大大增加宋木兰的购房风险，且唐金龙一直拒绝与宋木兰沟通协商过户价格问题，宋木兰认为唐金龙不同意按成交价108万元于2014年6月30日前进行过户，已属于违约，现发函通知唐金龙解除合同。唐金龙认为是宋木兰拒绝办理过户手续，且单方解除合同，遂诉至法院并提出上列诉讼请求。原审中，唐金龙、宋木兰确认双方签订的《二手房买卖合同》第八条中关于个人所得税的约定变更为唐金龙承担，该合同已经解除，亦未签订《深圳市二手房买卖合同》办理递件过户，宋木兰已将收取购房款中的10万元退回给唐金龙，尚有定金2万元在宋木兰处。唐金龙主张是宋木兰反悔不想卖房。宋木兰则认为是唐金龙要求宋木兰签订一份合同价款为591895元的《深圳市二手房买卖合同》才愿意办理过户，并提交了以下证据：1、编号为深（龙）房现买字（2014）第7698号《深圳市二手房买卖合同》，该合同的卖方、买方信息被涂改掉，而约定的转让标的为涉案房屋，总价款为591895元，交易定金为50000元，交房保证金为2000元，剩余款项539895元由买方一次性支付，但合同的落款没有任何签章；2、信函，该文件是宋木兰写给唐金龙的工作单位深圳美联置业公司，反映唐金龙在买房过程中为少交税费要求宋木兰签订一份合同价款为59万元的合同遭到拒绝，并扬言要追究宋木兰违约责任，希望该公司协调处理此事；3、投诉信及投诉受理回执，显示宋木兰于2014年6月26日向深圳市房地产经纪行业协会投诉唐金龙上述行为，但宋木兰庭审陈述该协会没有书面的调查处理结果，只是电话通知宋木兰通过法律途径解决；4、录音文件，显示唐金龙、宋木兰曾就过户时签订的《深圳市二手房买卖合同》上的合同价款进行协商，宋木兰拒绝写低价款。宋木兰为证明其主张申请了证人曾垲怡、曾庆活、徐武雄出庭作证，该三位证人均表述在双方交易过程中，唐金龙另行要求宋木兰签订一份59万元的合同，才导致涉案合同没有继续履行。宋木兰庭审陈述不清楚唐金龙要求变更价款的具体原因，但根据合同约定涉案房屋交易的个人所得税由唐金龙承担，唐金龙有可能要规避相应税收。唐金龙对上述证据均不予认可，且认为三位证人与宋木兰有利害关系，其证言不应采信，不存在宋木兰所说的要变更价款的行为。宋木兰在庭审中表明只要唐金龙同意按108万元的价格签订《深圳市二手房买卖合同》及办理过户，愿意继续履行合同，但唐金龙明确表示拒绝。原审法院审理认为，唐金龙、宋木兰签订的《二手房买卖合同》是双方真实意思表示，没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方应全面履行合同约定的义务。本案的争议焦点在于合同履行过程中哪一方有违约行为？唐金龙主张其按照合同约定支付定金，办理了首期款资金监管，且取得了贷款承诺书，合同无法继续履行是宋木兰反悔不想卖。原审法院认为，唐金龙按合同约定履行了付款义务，双方的合同义务只剩下共同签订《深圳市二手房买卖合同》及办理递件过户这一程序，但根据宋木兰提交的系列证据及当事人的陈述可以相互佐证，双方未按期办理过户手续的原因是唐金龙提出变更合同价款的要求，双方对办理过户时签订的《深圳市二手房买卖合同》上的价款无法协商一致，而宋木兰在未证明唐金龙拒绝按原合同约定履行合同的情况下单方解除合同，双方对合同无法继续履行均存在过错，唐金龙要求宋木兰承担违约责任，依据不足，原审法院予以驳回。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十六条、第第一百二十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，原审法院判决：驳回唐金龙的诉讼请求。案件受理费4540元（唐金龙已预交），由唐金龙承担。上诉人唐金龙不服原审判决，向本院提起上诉，上诉请求：1、依法撤销深圳市龙岗区人民法院做出的（2014）深龙法民三初字第814号民事判决书，依法改判；2、请求贵院判决被上诉人向上诉人支付不履行合同的违约金216000元；3、一、二审诉讼费用由被上诉人承担。其上诉依据的事实和理由为：1、上诉人和被上诉人只签订过一份合同，即《二手房买卖合同》合同编号：0500107。上诉人并依约向被上诉人支付了定金2万元、首付款24万元办理了资金监管，办理了按揭贷款，上诉人依约已经严格全面履行了合同义务，根本没有违约。被上诉人的卖房风险已经完全得到了保护，不存在上诉人为了少交税费坚持要求被上诉人按591895元办理过户，增加了被上诉人的购房风险这一事实。2、上诉人与被上诉人最初签定《二手房买卖合同》合同编号：0500107的时候，约定个人所得税是由被上诉人承担。并告知被上诉人要在香港律师事务所做婚姻见证，出具婚姻证明，此交易才会免征个人所得税。但后来被上诉人还是担心她要出个人所得税，故要求上诉人把合同中个人所得税由被上诉人承担改为上诉人承担，才肯去办理过户手续。上诉人因为很想买被上诉人的这套房子，所以就同意了这个做法，这也证明了上诉人购买本案房产的诚意。但谁知合同更改后，被上诉人却不愿意去做婚姻见证，出具婚姻证明，这样个人所得税就得由上诉人全部承担。上诉人无奈，才向被上诉人提议，参照深圳二手房交易的惯例，实际支付被上诉人的购房款仍然按照《二手房买卖合同》合同编号：0500107履行，即支付108万元。以所购房屋的评估价办理过户手续，这在深圳属于核定征收。并且上诉人只是曾经向被上诉人提议，并没有付诸实施。根据上述核定征收评估价过户的方式，上诉人向被上诉人支付的购房款一分钱也不会少，很明显上诉人并不违约，更不构成根本违约，而被上诉人因此单方解除合同，很明显违约。3、一审法院认定的被上诉人提交的证据《深圳市二手房买卖合同》，上诉人和被上诉人都没有签字，只是空白文件一份。无法证明本案客观的客观事实；信函、投诉信及投诉受理回执，这只是被上诉人的一面之词，并没有得到相关单位的回复和相关行业协会的任何处理，仅仅被上诉人的一面之词，如何作为认定案件事实的依据；被上诉人申请出庭的三名证人分别是被上诉人的女儿、老乡及邻居，该三人与被上诉人都有利害关系，依法该三人证言的证明力比较低，况且该证据是传来证据，间接证据，没有其它原始证据佐证，不能作为认定案件事实的依据。并且三名证人故意不说清楚案情，故意变造、歪曲案情，他们在法庭的陈述的并不是事实。4、一审判决根据合同约定涉案房产交易的个人所得税由上诉人承担，推定上诉人有可能要规避相应税收。这只是一审法院的推定，被上诉人无证据证明上诉人规避了税收。其次，退一步讲，根据一审法院的推定分析下去，就算上诉人想规避税收（想不算，要确实实施了才可以），也应该适用国家税法及国家税务总局《关于个人住房转让所得征收个人所得税有关问题的通知》等相关方面法律法规来调整。在深圳房地产交易中，以交易房产评估价过户属于核定征收。并且上诉人自始至终都没有违反《二手房买卖合同》合同编号：0500107中任何的约定，并已经依约全部履行了自己的义务。5、一审法院审理程序违法。一审法院在本案的审理过程中，对被上诉人提交的录音证据，没有当庭质证，就以此作为认定案件事实的依据，违反了《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第四十七条：“证据应当在法庭上出示，由当事人质证。未经质证的证据，不能作为认定案件事实的依据。”的法律规定。综上所述，一审法院判决认定事实、适用法律方面均错误、审理程序也违法，严重违反了公平、公正原则，严重侵害了上诉人的合法权益，故上诉人依法提起上诉，望依法改判。被上诉人宋木兰口头答辩称：1、上诉人与被上诉人于2014年签订的《二手房买卖合同》，同时被上诉人也收到上诉人交纳的2万元定金，但是导致买卖双方最终没有在2014年6月30日前完全真正的交易过户，最主要、直接的原因在于上诉人的违约。2、我们在一审时已经提交了相关证据，包括2014年6月25日被上诉人向上诉人所在单位深圳美x置业公司提交过书面函，第二天即2014年6月26日又向深圳市房地产经纪行业协会提交了书面的投诉反映函，而且得到深圳市房地产经纪行业协会的回执。3、在2014年6月5日、6月10日这两天又就本案涉案房屋过户问题与上诉人进行了协商，在协商的过程中，上诉人提出本案涉案房产按照双方2014年5月21日的约定108万元来成交，但上诉人在一审第二次开庭时，上诉人本人也承认其提供了一份591895元作为涉案房屋交易金额的《深圳市二手房买卖合同》要求被上诉人按照这591895元的合同来签订公证买卖合同，在这样情况下，遭到被上诉人的拒绝，同时在一审开庭时我们提交了录音，开庭前按照法定证据的举证期间提前把录音光盘提交给上诉人，同时我们申请了三位证人出庭作证。包括以上的6月25日发函及6月26日向深圳市房地产经纪行业协会的投诉还有我们的三位证人证言以及录音光盘等，能够充分证明导致涉案房产没有在约定的6月30日前办理过户的根本原因是上诉人的本人原因。经审理查明，原审查明事实属实，本院予以确认。本院认为，本案是房屋买卖合同纠纷案件，双方签订的《二手房买卖合同》是双方真实意思表示，没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方应全面履行合同约定的义务。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第七十二条第一款的规定：“一方当事人提出的证据，另一方当事人认可或者提出的相反证据不足以反驳的，人民法院可以确认其证明力”、第七十三条第一款的规定：“双方当事人对同一事实分别举出相反的证据，但都没有足够的依据否定对方证据的，人民法院应当结合案件情况，判断一方提供证据的证明力是否明显大于另一方提供证据的证明力，并对证明力较大的证据予以确认”。本案宋木兰提交的证据虽然均为间接证据，但各证据和当事人陈述能相互佐证，原审法院认定双方未按期办理过户手续的原因是上诉人提出变更合同价款的要求，原审认定正确，本院予以维持。由于被上诉人在上诉人未明确拒绝按原合同约定履行合同的情况下就单方解除合同，双方对合同无法继续履行均存在过错，上诉人要求被上诉人承担违约责任，依据不足，原审法院处理正确，本院予以维持。综上，上诉人唐金龙的上诉请求理由不成立，本院均予以驳回。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，处理得当，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费4540元，由上诉人唐金龙负担。本判决为终审判决。审 判 长 柯 云 宗代理审判员 庄 齐 明代理审判员 吴 春 泷二〇一五年二月十二日书 记 员 廖冉冉（兼）附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第六十条：当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。