（2015）马民一终字第00012号
裁判日期: 2015-02-12
公开日期: 2015-03-17
案件名称
马鞍山市瑞伯怡高物业管理有限公司与黄明强物业服务合同纠纷二审民事判决书
法院
安徽省马鞍山市中级人民法院
所属地区
安徽省马鞍山市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
黄明强,马鞍山市瑞伯怡高物业管理有限公司
案由
物业服务合同纠纷
法律依据
《物业管理条例（2007年）》：第四十二条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百七十条第一款
全文
安徽省马鞍山市中级人民法院民 事 判 决 书（2015）马民一终字第00012号上诉人（原审被告）：黄明强，男，1973年12月7日出生，汉族，马鞍山市公安局雨山公安分局刑警大队干警，住安徽省马鞍山市花山区。被上诉人（原审原告）：马鞍山市瑞伯怡高物业管理有限公司。法定代表人：薛克光，该公司总经理。委托代理人：余七子，安徽致臻律师事务所律师。委托代理人：李若洋，安徽致臻律师事务所律师。上诉人黄明强因与被上诉人马鞍山市瑞伯怡高物业管理有限公司（以下简称瑞伯怡高物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服马鞍山市花山区人民法院（2014）花民一初字第02143号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，于2015年1月6日公开开庭进行了审理。上诉人黄明强、被上诉人瑞伯怡高物业公司委托代理人李若洋到庭参加诉讼。本案现已审理终结。瑞伯怡高物业公司在原审中诉称：2006年，其进驻康嘉大景城小区，为该小区业主提供物业服务。2013年6月，因该小区业主委员会重新选聘了物业公司，瑞伯怡高物业公司于同年6月28日办理完交接手续后撤出该小区。在其提供物业服务期间，黄明强一直未交纳2010年1月至2013年6月30日的物业费。经瑞伯怡高物业公司多次催要，黄明强拒不支付，故请求法院判令：黄明强支付其物业服务费2206.30元（黄明强房屋建筑面积为122.57平方米，按每月每平方米0.60元计算），违约金3000元（按合同约定的日千分之五适当减少），合计5206.30元。原审查明：2008年6月1日，瑞伯怡高物业公司与黄明强签订了一份《前期物业管理服务协议》，约定：由瑞伯怡高物业公司为黄明强居住的康嘉大景城小区提供前期物业管理服务事宜，小高层物业管理服务费按建筑面积每月每平方米0.60元交纳，每半年度末10日内预交下半年物业管理服务费；如黄明强未按协议约定的收费标准和时间交纳有关费用，瑞伯怡高物业公司有权要求黄明强补交并从逾期之日起每天按应缴费用5‰交纳违约金。合同签订后，瑞伯怡高物业公司按约履行合同义务，因其提供的物业服务存在瑕疵，故黄明强一直未缴纳2010年1月至2013年6月30日的物业管理服务费3089元（黄明强房屋建筑面积为122.57平方米，按每月每平方米0.60元计算），以致成讼。原审认为：瑞伯怡高物业公司与黄明强签订的《前期物业管理服务协议》系双方真实意思表示，合法有效，对双方均具有约束力。瑞伯怡高物业公司按约提供服务后，黄明强作为物业所有人及使用人应及时履行支付物业管理服务费的义务，诉讼中瑞伯怡高物业公司对其提供的物业服务存在瑕疵予以认可，并主动减少物业管理服务费收取数额，即要求黄明强支付物业管理服务费2206.30元，不违反法律规定，予以准许。鉴于瑞伯怡高物业公司提供的物业服务存在瑕疵，故对其要求黄明强支付违约金的诉讼请求，不予支持。据此，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十一条，《物业管理条例》第四十二条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，于2014年9月29日作出如下判决：一、被告黄明强于本判决生效之日起十日内支付原告马鞍山市瑞伯怡高物业管理有限公司2010年1月至2013年6月30日的物业管理服务费2206.30元；二、驳回原告马鞍山市瑞伯怡高物业管理有限公司的其他诉讼请求。本案诉讼费25元（已减半收取），由被告黄明强负担。宣判后，黄明强不服，向本院提起上诉称：一、在一审庭审中，黄明强称其是从2011年1月开始未交纳物业费，而一审却认定其是2010年1月开始未交纳物业费，对黄明强何时开始拒交物业费的事实没有查清；二、根据《前期物业管理服务协议》的约定，小区是封闭式管理，黄明强多次向物业公司反映，但其一直不作为，根据黄明强提供的经业主委员会和15栋4单元住户签名的书面说明，能够证明康嘉大景城二期建成以来，黄明强所住楼洞内负一层门禁一直没有使用，导致任何人都能从地下车库进入该单元，单元住户的安全无任何保障，该楼洞的消防设施也不见踪影，住户最大的安全都没有保障，瑞伯怡高物业公司没有尽物业服务协议约定的义务，而一审认定仅是服务存在瑕疵不当；三、一审审判中关于“主动减少物业管理服务费收取数额”的表述令人费解，没有证据。综上，瑞伯怡高物业公司未尽服务义务，极大地损害了黄明强的安全权益，故请求二审法院撤销原审判决，依法改判。瑞伯怡高物业公司辩称：瑞伯怡高物业公司不再向黄明强主张违约金。其提供了基本的物业服务，如保安、绿化等基本义务都已尽到。黄明强欠交物业费是从2011年到2013年，2010年开始未交是笔误。在物业服务中，瑞伯怡高物业公司肯定存在瑕疵，现将物业费减少到1000元。二审中，黄明强提供物业管理费的票据一张，证明其物业费交至2010年的12月底。瑞伯怡高物业公司对黄明强提供的证据无异议。经审查，黄明强提供的证据，具有真实性、合法性及与本案的关联性，本院予以认定。瑞伯怡高物业公司未提供新的证据。经审理查明：双方签订《前期物业管理服务协议》后，瑞伯怡高物业公司在门禁使用、消防设施管理、健身器材维护等方面未尽合同义务，在提供物业服务中存在严重瑕疵，致使黄明强拒交自2011年1月至2013年6月30日的物业管理服务费2206.26元。综合双方当事人的诉辩意见，归纳本案二审的争议焦点为：瑞伯怡高物业公司要求黄明强支付物业管理费有无事实和法律依据。本院认为：黄明强与瑞伯怡高物业公司签订的《前期物业管理服务协议》，系双方当事人的真实意思表示，亦不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方当事人应当全面履行各自的义务。《物业管理条例》第四十二条规定：业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。本案中，黄明强作为小区业主，享受了物业服务，应当交纳物业服务费用。但根据双方当事人在一、二审庭审中的陈述，瑞伯怡高物业公司仅提供了保洁等部分义务，而在门禁使用、消防设施管理、健身器材维护等方面未尽合同义务，服务存在严重瑕疵，亦构成违约，故物业管理费应适当减少。鉴于瑞伯怡高物业公司自认其服务存在瑕疵，且主动将物业管理费降低至1000元，不违反法律规定，本院予以确认。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、维持马鞍山市花山区人民法院（2014）花民一初字第02143号民事判决第二项，即“驳回原告马鞍山市瑞伯怡高物业管理有限公司的其他诉讼请求”；二、变更马鞍山市花山区人民法院（2014）花民一初字第02143号民事判决第一项“被告黄明强于本判决生效之日起十日内支付原告马鞍山市瑞伯怡高物业管理有限公司2010年1月至2013年6月30日的物业管理服务费2206.30元”为“黄明强于本判决生效之日起十日内支付马鞍山市瑞伯怡高物业管理有限公司2011年1月至2013年6月30日的物业管理服务费1000元”。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费25元，由马鞍山市瑞伯怡高物业管理有限公司负担14元，由黄明强负担11元；二审案件受理费50元，由马鞍山市瑞伯怡高物业管理有限公司负担28元，由黄明强负担22元。本判决为终审判决。审 判 长 汪和平代理审判员 张茂进代理审判员 方 芳二〇一五年二月十二日书 记 员 吴方圆附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。 关注公众号“”