（2015）三中民终字第00258号

裁判日期: 2015-02-12

公开日期: 2015-03-26

案件名称

郭慧玲与北京腾龙嘉华房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷二审民事判决书

法院

北京市第三中级人民法院

所属地区

北京市

案件类型

民事案件

审理程序

二审

当事人

郭慧玲,北京腾龙嘉华房地产开发有限公司

案由

房屋买卖合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国合同法》：第五十四条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百七十条第一款

全文

北京市第三中级人民法院民事判决书（2015）三中民终字第00258号上诉人（原审原告）郭慧玲，女，1971年1月23日出生。被上诉人（原审被告）北京腾龙嘉华房地产开发有限公司，住所地北京市平谷区王辛庄镇小辛寨286号。法定代表人宋晓强，经理。委托代理人高盛，北京市中银律师事务所律师。上诉人郭慧玲因与被上诉人北京腾龙嘉华房地产开发有限公司（以下简称房地产公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服北京市平谷区人民法院（2014）平民初字第05804号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。郭慧玲在一审法院起诉称：郭慧玲与房地产公司于2010年签订《商品房预售合同》，约定郭慧玲以745476元总价款购买房地产公司开发的位于北京市平谷区××号房屋。合同第十一条交付条件约定：出卖人应当在2012年8月31日前向买受人交付该商品房，并保证该商品房已取得规划验收批准文件和建筑工程竣工验收备案表、由有资质的房产测绘机构出具的该商品房面积实测技术报告书、满足第十二条中出卖人承诺的市政基础设施和其他设施达到的条件。但是在约定交房条件未达到且郭慧玲通过银行转帐将收房其他费用54328.24元转给房地产公司的情况下，房地产公司却要求郭慧玲在其早已准备好的补充协议上签字，否则不予办理交房手续。房地产公司强行与郭慧玲签订的补充协议严重违反《物权法》、《合同法》、《民法通则》、《商品房预售管理办法》等法律法规，以及双方签订的商品房预售合同的约定，北京市平谷区住房和城乡建设委员会于2012年9月24日作出《关于腾龙源城违规交房问题的答复意见》，该意见明确答复房地产公司在未达国家规定交房违规，责令限期改正，停止交房。但房地产公司无视国冢法律法规规定，抓住郭慧玲交付全部房款及后期其他所有费用急需住房的心理弱点，以不签补充协议就不给钥匙相要挟强迫郭慧玲在其早已准备好的补充协议上签字。补充协议是房地产公司单方为了逃避与郭慧玲签订的商品房预售合同约定的违约责任，以强凌弱强迫郭慧玲签订的不合法协议，违背了郭慧玲的意愿，严重损害了郭慧玲的合法权益。故诉至法院，要求撤销郭慧玲与房地产公司于2013年9月22日签订的补充协议。房地产公司在一审法院答辩称：不同意郭慧玲的诉讼请求。理由：1.郭慧玲与房地产公司签署的补充协议是友好协商的结果，不存在房地产公司强迫郭慧玲签订补充协议的行为。补充协议是双方意思的真实表示，且补充协议的内容不违反法律或社会公共利益，双方签署补充协议的行为是合法有效的。2.郭慧玲具有完全民事行为能力，以郭慧玲的智力完全能够理解补充协议的意思表示，其在签署补充协议时应当非常清楚相关法律规定，清楚签署该补充协议应该承担的法律后果。双方在补充协议中放弃各自民事权利的行为，在违反法律法规的情况下，该民事行为是合法有效的。3.郭慧玲以房地产公司强迫其签订补充协议，违背其真实意思表示作为撤销补充协议的切入点。本案中，郭慧玲如果认为补充协议属于房地产公司强迫签署，郭慧玲可以不签。郭慧玲可以在其认为达到交房条件后收房，并依照双方签订的商品房预售合同的约定要求房地产公司承担违约责任。郭慧玲应该提供证据证明房地产公司对其实施了强迫行为，但其提供的证据不能证明主张。一审法院经审理查明，2010年10月20日，房地产公司作为出卖人与作为买受人的郭慧玲签订了《北京市商品房预售合同》，约定郭慧玲购买房地产公司开发建设的坐落于北京市平谷区××号房屋。该合同第十一条“交付条件”约定：（一）出卖人应当在2012年8月31日前向买受人交付该商品房；（二）该商品房交付时应当符合下列第1、2、3项所列条件；同时出卖人还应当提供《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》，以及《住宅工程质量分户验收表》：1.该商品房已取得规划验收批准文件和建筑工程竣工验收备案表；2.有资质的房产测绘机构出具的该商品房面积实测技术报告书；3.满足第十二条中出卖人承诺的市政基础设施和其他设施达到的条件；第十二条“市政基础设施和其他设施的承诺”约定：1.市政基础设施：（1）上水、下水于2012年8月31日达到使用条件：（2）市政双路供电于2012年8月31日达到接通；（3）供暖于2012年8月31日达到接通；（4）燃气2012年8月31日达到使用条件；（5）电话通信线2012年8月31日交付；（6）有线电视线2012年8月31日交付；如果在约定期限内未达到条件，双方同意由出卖人采取替代补救措施；2.其他设施：（1）公共绿地于2012年8月31日铺种完毕；（2）小区非市政道路2012年8月31日达到通行条件；第十三条约定：除不可抗力外，出卖人未按照第十一条约定的期限和条件将该商品房交付买受人的，逾期超过30日，买受人有权退房，买受人退房的，出卖人应当自退房通知送达之日起30日内退还全部已付款，并按照买受人全部已付款的3%向买受人支付违约金；买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之三的违约金，并于该商品房实际交付之日起15日内向买受人支付违约金。第十五条“交接手续”约定：（一）交付该商品房时，该商品房已经由建设、勘察、设计、施工、工程监理等单位验收合格，出卖人承诺买受人在办理交接手续前有权对所购买的该商品房进行查验，而且不以缴纳相关税费或者签署物业管理文件作为买受人查验该商品房的前提条件；（二）查验该商品房存在质量或其他问题的，双方同意按第2种方式处理：（2）由出卖人按照国家和本市有关工程质量的规范和标准在商品房交付之日起60日内负责修复，并承担修复费用，给买受人造成的损失由出卖人承担赔偿责任；（三）该商品房达到第十一条约定交付条件后，出卖人应当在交付日的7日前，书面通知买受人办理交接手续的时间、地点、以及应当携带的证件，双方进行验收交接时，出卖人应当出示第十一条约定的证明文件，并满足第十一条约定的其他条件，出卖人不出示证明文件或出示的证明文件不齐全，或满足第十一条约定其他条件的，买受人有权拒绝接收，由此产生的逾期交房责任由出卖人承担，并按照第十三条处理；（五）双方当事人同意按下列第2种方式缴纳税费：买受人同意委托出卖人代交专项维修基金、契税、物业服务费用、供暖费用、产权代办费、其他相关费用等。上述商品房预售合同后附附件十“补充协议”第一条“关于该商品房交付的补充协议”约定：1.买受人未按主合同及补充协议的约定支付购房款，或者未按主合同及其补充协议约定的方式缴纳专项维修基金、契税等相关税费的，出卖人有权拒绝向买受人交付商品房，并不承担逾期交房的违约责任，前述规定不受主合同第十五条第（一）款的限制；2.在2012年8月31日前，该商品房具备主合同约定的房屋交付条件的，买受人需按入住通知书所确定的交房期限届满之日起第二天起开始承担该商品房的物业管理费、供暖费及其他与该商品房相关的费用，并在此后每年的该商品房交付使用日期之前交纳下一个年度的物业管理费；4.在该商品房交付时，买受人应当按照政府的相关规定、主合同及其补充协议的约定，向出卖人提交办理该商品房权属证书所需要的全部文件资料并签署相关法律文件；买受人不履行上述义务的，出卖人有权拒绝交付该商品房，且不视为出卖人违约直至买受人完全履行上述义务；5.买受人接到入住通知书后，无正当理由逾期未办理商品房交接手续的，视为出卖人已经依约交付了该商品房，且对该商品房无任何异议，与该商品房有关的风险、管理责任等由买受人承担；买受人应当自入住通知书所确定的交房日期的次日起承担该商品房的物业管理费；买受人仍然有义务按照约定办理入住手续、交纳相关税费、承担相应的违约责任等。合同签订后，郭慧玲依约向房地产公司交纳了全部购房款。2012年8月，郭慧玲收到房地产公司入住通知，但郭慧玲并未到房地产公司办理入住手续。2012年8月28日，北京市平谷区住房和城乡建设委员会向房地产公司发出京建法改（平建）字（2012）第730089号通知书，主要内容：你（单位）将未达到约定条件的房屋交付使用的行为，违反了《关于加强本市商品房交易市场动态监管的通知》附件《日常监督检查的违法违规行为》第一条第（32）项的规定，现责令你（单位）15日前改正该行为，并上交整改报告。2012年9月24日，北京市平谷区住房和城乡建设委员会向“腾龙源城”部分业主出具关于腾龙源城违规交房问题的答复意见，主要内容：腾龙源城项目于2010年9月29日取得商品房预售许可，准许套数639套，现已售出616套，商品房预售合同约定2012年8月31日交房，由于北京腾龙嘉华房地产开发有限公司与总包方存在经济纠纷，导致项目多次停工，至今未达到交房条件；平谷区住建委接到投诉后，高度重视，认真了解情况，8月28日与开发单位负责人进行告诫约谈，开发单位在未达到房屋交付条件下，强行要求业主收房，违反了《关于加强本市商品房交易市场动态监管的通知》的相关规定，平谷区住建委已责令其限期改正，停止违规交房行为；开发单位表示：接受住建委的处理意见，停止交房，积极协调总包方尽快完成扫尾工程，待达到交房条件后再通知购房业主收房，并公示规划，工程质量、面积实测报告等相关证件，请购房业主予以配合，按照商品房预售合同相关约定，在达到交房条件后收房。2013年9月22日，房地产公司作为甲方与乙方郭慧玲签订补充协议，主要内容：1.乙方须按甲方相关规定办理房屋入住手续，乙方同意按此房屋现状进行验收收房，乙方办理完入住手续领取房屋钥匙后，不得再就北京市商品房预售合同的履行向甲方主张任何赔偿的权利；2.甲乙双方就交房等事宜互不追究责任，双方均放弃向对方主张任何赔偿权利；3.本协议相关约定如与双方签订的买卖合同有冲突之处，以本协议约定为准等。郭慧玲在上述补充协议上签字。补充协议签订后，郭慧玲领取了房屋钥匙，办理了房屋入住手续。另查明，涉案房屋于2014年7月4日竣工验收，并于2014年7月28日在相关主管部门取得建筑工程竣工验收备案表。一审法院查明上述事实，有《北京市商品房预售合同》、购房款发票、补充协议、北京市平谷区住房和城乡建设委员会通知书和答复意见、北京市房屋建筑和市政基础设施工程竣工验收备案表，本院调查笔录，双方当事人的陈述等在案佐证。一审法院审理后认为：当事人订立、履行合同，应当遵守法律、行政法规，尊重社会公德，不得扰乱社会经济秩序，损害社会公共利益。因重大误解订立的合同，或在订立合同时显失公平的，或一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下订立的合同，受损害方有权请求人民法院变更或者撤销。郭慧玲认为房地产公司胁迫其签订补充协议，该补充协议应予撤销。胁迫是指以给公民及其亲友的生命健康、荣誉、名誉、财产等造成损害或者以给法人的荣誉、名誉、财产等造成损害为要挟，迫使对方作出违背真实的意思表示的，可以认定为胁迫行为。房地产公司与郭慧玲签订的北京市商品房预售合同约定，房地产公司应在2012年8月31日前向买受人交付商品房，该商品房应取得规划验收批准文件和建筑工程竣工验收备案表、有资质的房产测绘机构出具的该商品房面积实测技术报告书等条件，同时约定了房地产公司逾期交房应该承担的违约责任：逾期超过30日，买受人有权退房，出卖人应当自退房通知送达之日起30日内退还全部已付款，并按照买受人全部已付款的3%向买受人支付违约金；买受人要求继续履行合同的，自约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之三的违约金，并于该商品房实际交付之日起15日内向买受人支付违约金等。房地产公司与郭慧玲签订补充协议时，房屋尚未竣工验收，不符合双方签订的商品房预售合同约定的交付条件，郭慧玲作为买受人，有权利退房，并要求房地产公司返还购房款、承担违约责任；同时，郭慧玲也可以拒绝接收尚未竣工验收的房屋，直至其符合交付条件，并依合同约定要求房地产公司支付逾期交房违约金。但郭慧玲为了得到涉案房屋，与房地产公司签订了补充协议。补充协议行文简单，清楚明确，郭慧玲作为完全民事行为能力人，其在书写或签署书面文件时应当明晰相关法律规定，清楚相应法律后果，并应承担由此而产生的法律责任。郭慧玲提供的证据不足以证明房地产公司在与其签订补充协议过程中存在胁迫行为或欺诈、乘人之危、显失公平等情形。郭慧玲的诉讼请求，缺乏事实及法律依据，法院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第五十四条，判决如下：驳回郭慧玲的诉讼请求。一审法院判决后，郭慧玲不服，向本院提起上诉，请求撤销一审法院判决，将本案发回重审或依法改判撤销郭慧玲与房地产公司于2013年9月22日签订的补充协议。理由是：一审法院判决事实不清、适用法律错误，房地产公司利用郭慧玲无房居住的危难处境，利用其优势地位，为了不向郭慧玲支付迟延交房的违约金，在威胁、胁迫的的情况下，迫使郭慧玲与其签订补充协议，该协议明显违背郭慧玲的真实意思，且严重损害郭慧玲利益。房地产公司同意一审法院判决，不认可郭慧玲的上诉请求和理由。本院经审理查明，一审法院查明的事实属实，本院予以确认。以上事实有当事人在二审期间的陈述在案佐证。本院认为：郭慧玲主张房地产公司乘人之危、胁迫其签订补充协议，该协议显失公平，应予撤销，房地产公司对此不予认可。因此，本案的争议焦点是郭慧玲与房地产公司签订补充协议是否符合可撤销合同的相关规定。《中华人民共和国合同法》第五十四条对可撤销合同的种类有明确的规定，在司法实践中，对欺诈、胁迫、乘人之危、显失公平都有较为清晰明确的认定，一审法院判决对此也进行了较为详尽的论述。结合本案已经查明的事实以及郭慧玲本人的起诉理由及上诉理由，可以判断，该合同签订过程中的相关情节，并不能被认定为欺诈、胁迫、乘人之危，该合同也不能被认定为显示公平。因此，郭慧玲的上诉请求缺乏事实及法律依据，一审法院认定正确，本院维持。综上所述，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。一审案件受理费35元，由郭慧玲负担（已交纳）。二审案件受理费70元，由郭慧玲负担（已交纳）。本判决为终审判决。审判长　宫　淼审判员　付　辉审判员　王　伟二〇一五年二月十二日书记员　吴可加更多数据：搜索“”来源：