（2015）佛城法民一初字第67号
裁判日期: 2015-02-12
公开日期: 2015-06-09
案件名称
佛山市禅城区恒仪粉面食品厂与佛山市禅城区祖庙街道郊边股份合作经济联合社租赁合同纠纷一审民事判决书
法院
佛山市禅城区人民法院
所属地区
佛山市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
佛山市禅城区恒仪粉面食品厂,佛山市禅城区祖庙街道郊边股份合作经济联合社
案由
租赁合同纠纷
法律依据
《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》：第二条，第十三条；《中华人民共和国合同法》：第五十八条；《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第六十四条第一款；《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》：第二条第一款
全文
广东省佛山市禅城区人民法院民 事 判 决 书（2015）佛城法民一初字第67号原告（反诉被告）佛山市禅城区恒仪粉面食品厂，住所地佛山市禅城区郊边松田工业区*排*号。法定代表人廖昌华。委托代理人黄福梅，广东天爵律师事务所律师。被告（反诉原告）佛山市禅城区祖庙街道郊边股份合作经济联合社，住所地广东省佛山市禅城区祖庙街道郊边大道。负责人朱志武。委托代理人邝国锋，广东千度律师事务所律师。原告佛山市禅城区恒仪粉面食品厂诉被告佛山市禅城区祖庙街道郊边股份合作经济联合社租赁合同纠纷一案，本院于2015年1月4日立案受理后，被告在答辩期内提出反诉，本院经审查后予以准许并与本诉合并审理。本案依法适用简易程序由审判员苏长磊独任审判，于2015年2月2日公开开庭进行了审理。原、被告的委托代理人均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称：2013年11月1日，原、被告签订《佛山市禅城区祖庙街道郊边股份合作经济联合社租赁经济合同书》一份，由被告将其位于佛山市禅城区祖庙街道郊边村江边松田工业区三排6号厂房、6号土地共923.4平方米出租给原告作佛山市禅城区恒仪粉面食品厂生产使用，租期自2013年11月1日至2016年10月31日，月租金为5540.4元。上述合同系自愿平等签订，合法有效，合同签订后原告均按照约定按时交纳租金。2014年9月28日被告向原告送达《搬迁通知》，称己将涉案土地及厂房出租给汽运集团使用，要求原告一个月内无条件搬出，造成的损失由原告负责。原告收到上述通知后表示强烈反对，但被告无视原告要求逼迫搬迁。因被告的逼迁行为，造成原告无法继续经营，被迫重新寻找其他可代替的经营场所，并且此前所花费的装修全部化为乌有，造成重大经济损失，原告曾多次与被告协商处理赔偿损失事宜未果。为维护权益，请求判令：1、确认原、被告于2013年11月1日签订的《佛山市禅城区祖庙街道郊边股份合作经济联合社租赁经济合同书》合法有效；2、确认被告向原告发出书面拆迁通知的行为构成根本违约，双方于2013年11月1日签订的《佛山市禅城区祖庙街道郊边股份合作经济联合社租赁经济合同书》已于原告收到该通知之日起的一个月解除；3、被告向原告双倍返还保证金44800元；4、被告赔偿因解除合同导致原告寻找替代场地、厂房周转期间所受经济损失20万元；5、被告赔偿原告装修装饰的现值或残值损失30万元；6、被告赔偿因解除合同导致原告停产停业损失10万元；7、本案的诉讼费由被告承担。诉讼中，原告变更诉请第3项为：被告向原告双倍返还保证金15万元。事实理由部分相应增加：原告向被告交纳了租赁保证金7.5万元，被告应予双倍返还。被告辩称：1、原告的起诉自相矛盾，在承认合同有效的前提下，却排除适用合同第四条关于征地处理事项的条款，该条款明确约定因集体征用建设需要可解除合同。2、原告确认合同已经解除，根据合同法规定应相互返还财产，不能返还的采取其他补救措施。本案被告可以返还给原告保证金，原告应将租赁物返还给被告。原告没有提供证据证明其所受到的客观损失，被告出租物业时，已在合同明确约定增建、装饰以及其他对不动产的添附应当获得被告的同意，被告从未同意原告对租赁物的添附行为，原告请求赔偿损失的事实不能成立。3、涉案合同本质上属于无效合同，原告未经被告同意而装饰装修或扩建，主张赔偿该装饰装修损失没有法律依据。4、合同无效的法律后果并不包括双倍返还保证金，另需寻找替代场地、厂房周转所受到的经济损失、停产停业损失等。综上，应驳回原告的诉讼请求。被告反诉称：2013年12月26日，原告与被告签订《佛山市禅城区祖庙街道郊边股份合作经济联合社租赁经济合同书》，由被告将租赁物出租给原告，该租赁物位于被告的佛府集用（98）字第0600060101001号的土地上，该租赁物在建设前和建设中均未取得建设工程规划许可证，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的规定，涉案合同系无效合同。同时原告在承租涉案物业中，并未受到任何损失。为维护权益，反诉请求判令：1、确认原、被告签订的《佛山市禅城区祖庙街道郊边股份合作经济联合社租赁经济合同书》无效；2、原告搬离佛山市禅城区祖庙街道郊边村江边松田工业区三排6号的物业，并返还给被告；3、本案的诉讼费由原告承担。原告就被告反诉答辩称：1、原告与被告之间的合同是在双方平等自愿的基础下签署的，合法有效，没有侵犯国家和集体的利益，不存在合同无效的法定情形。2、由于被告提前解除合同，导致原告重大的经济损失，且租赁物业里有原告装修或者承建的构筑物。诉讼中，原告就本、反诉提供以下证据：1、原告的个人独资企业营业执照、组织机构代码证及法定代表人身份证明书，被告的组织机构代码证、全国组织机构代码证信息核查表。拟证明原、被告的诉讼主体资格。2、《佛山市禅城区祖庙郊边股份合作经济联合社租赁经济合同书》。拟证明原、被告签订合同，约定了租赁期限、保证金等事项。3、《搬迁通知》。拟证明被告单方面违约提前解除合同。4、《解除租赁合同搬迁补偿申请》。拟证明因被告单方提前解约，原告的损失没有获得合理补偿。5、禅城区祖庙街道农村集体组织收据（电子）一份及禅城区祖庙街道统一收款收据两份。拟证明原告向被告租赁松田工业区二排4、5、6号，三排5、6号和郊边商业区地下43号，共向被告交纳保证金7.5万元，其中郊边商业区地下43号自2009年2月11日开始承租，松田工业区二排、三排6号自2010年6月28日开始承租，松田工业区二排4、5、6号和三排5号自2013年6月9日开始承租，合同均至2016年10月31日到期。6、禅城区祖庙街道农村集体组织收据（电子）及广东省地方税收通用发票（电子）发票各一份。拟证明原告向被告承租的地点有六处，原告一并向被告交纳租金。7、《江边松田工业区、江边松田西约工业区（郊边地块）物业承租户搬迁补偿方案》、网上公告信息资料。拟证明涉案地块系重新出租给汽运集团使用，不属于政府拆迁行为，被告解约行为不属于有关不可抗力导致提前解约的法定解约情形。8、《承诺书》。拟证明被告存在逼迁行为。9、订造合同书两份、收据两份。拟证明原告购买机器设备支出109500元，由于被告违约解除合同，造成原告相应损失。10、合同书、恒仪河粉厂第二车间或面粉车间装修工程价目表、面粉车间结算清单、第二车间工程结算清单、收据一份。拟证明原告于2014年1月刚刚装修完涉案厂房、被告即单方解约，造成原告216357.30元的装修损失。11、《购需合同》两份、收据两份。拟证明原告刚刚安装新的生产线支出1703600元，因被告的提前解约行为造成原告相应损失。12、收据5份、送货单5份。拟证明原告更新生产线投入123623.5元，因被告提前解约造成原告相应损失。13、《厂房租赁合同》、江志成身份证复印件、收据3张。拟证明由于被告提前解约，原告为防止损失继续扩大，不得己另行租赁厂房，因此造成损失130666元。14、佛山市禅城区恒仪粉面食品厂2014年9月利润表。拟证明被告解除合同前，原告每月的正常营业收入为18932.14元；因被告提前解约导致原告最少6个月以上无法继续正常生产经营，因此造成经营损失113592.84元。诉讼中，被告就本、反诉提供以下证据：1、《集体土地使用证》。拟证明涉案土地的使用者为被告，土地座落于佛山市佛罗公路北侧。2、佛山市禅城区旧城改造建设办公室《关于将佛罗路以北松田工业区地块改造项目纳入“三旧”改造范畴的批复》。拟证明涉案土地已经被政府纳入“三旧”改造范畴，用于建设都市型产业项目。3、《承诺书》。拟证明原告的负责人廖昌华承诺于2014年12月31日前搬出涉案物业，搬迁费用由其自行解决。4、《佛山市禅城区祖庙街道郊边股份合作经济联合社租赁经济合同书》。拟证明周丽颜作为原告的代表，在该合同上签字，该合同仅用来办理证照。本院于2015年2月2日开庭后即组织双方到涉案物业勘查并制作笔录一份，拍摄照片一组。经质证，本院认证如下：原告的证据1，被告无异议，本院予以采信。证据2、3、5、6、7、8，被告对真实性无异议，本院对真实性予以确认。证据4，系原告向禅城区政府提出的补偿申请，和本案不具有关联性，本院不予采信。证据9-14，原告欲以证明诉请的装修残值、寻找场地、经营收入等经济损失数额，被告对此不予认可，经本院询问，原告陈述目前涉案物业仅存在地砖、天花、灯等不可拆除物，其他可移动的因无法搬迁已被原告拆除出售，经本院释明，原告明确不申请相应损失的鉴定，且经本院实地勘查，涉案物业的现状和原告描述一致，因此，原告的上述证据对其主张无证明力，本院不予采信。被告的证据1，原告无异议，本院予以采信。证据2、3，原告对真实性无异议，本院对真实性予以确认。证据4，合同书上并无原告盖章或签名，被告称周丽颜系原告的签约代表，但并未提供有效证据证明，原告不予确认，本院不予采信。本院依职权制作的材料，原、被告无异议，本院予以采信。综合本院采信的证据以及当事人陈述，本院确认以下案件事实：2013年，原告（承租方、乙方）、被告（出租方、甲方）签订《佛山市禅城区祖庙街道郊边股份合作经济联合社租赁经济合同书》一份，约定：甲方为乙方提供佛山市禅城区郊边松田工业区三排6号经营佛山市禅城区恒仪面食品厂，租期自2013年11月1日至2016年10月31日，租赁项目按厂房和场地分开计租，厂房和场地的计租面积均为461.70㎡，6元／月，月租金2770.20元，两项月租金合计5540.40元；乙方在签订合同时交纳22400元的租赁保证金；乙方如增建或装修室内外工场、办公室、宿舍、阁楼、天花、门窗、墙地装饰等构筑物费用由乙方负责，但动工前应征得甲方同意，在合同期满后产权归甲方所有；本承租项目如遇国家及有关单位、本村委经联社征用建设，需要提前解除合同，乙方要无条件搬迁，造成损失由乙方负责，征地单位的补偿费归甲方所有，但甲方应提前一个月通知乙方，由甲方将保证金退回给乙方，合同终止。原告提供的收据显示，其向被告交纳了郊边商业区地下43号的保证金1000元，松田工业区二排4、5、6号和三排5号的保证金55000元，松田工业区三排6号的保证金19000元。被告对收取涉案松田工业区三排6号的22400元保证金予以确认，但认为涉及其他租赁物业保证金的合同均已履行完毕，原告应另案主张。2014年9月28日，被告向原告发出《搬迁通知》，告知原告涉案物业已纳入“三旧”改造范围，将进行所有建筑物的拆除改造，要求原告按照合同的征用条款，于接到通知后的一个月内搬离并办理退出手续。原告签署了《承诺书》，承诺于2014年12月31日前搬出涉案物业。此后，被告发布了《江边松田工业区、江边松田西约工业区（郊边地块）物业承租户搬迁补偿方案》，原、被告双方就补偿事项协商未果，原告未退出涉案物业并诉至本院。本院现场勘查时，原告明确表示在得到赔偿后才同意办理涉案物业的交接。原、被告共同确认，涉案合同里的厂房是涉案土地上的厂房，两者计租面积重叠一致。原告陈述：原告承租时涉案物业是水泥地，原告贴了地砖、天花。被告表示原告添附上述不可移动设施并未经过被告同意。经本院询问，原告表示因涉案物业内的物品已差不多全部拆除，无需鉴定损失，法院可以其提交的证据确定损失。被告陈述：虽然2011年涉案土地已被纳入“三旧”改造范畴，但因土地整合需要一段时间，故被告2013年与原告签订了租赁合同。另查明，2011年11月7日，佛山市禅城区旧城改造建设办公室作出《关于将佛罗路以北松田工业区地块改造项目纳入“三旧”改造范畴的批复》，将包括涉案物业在内的土地纳入“三旧”改造范畴。2014年被告向原告发出《搬迁通知》后，被告对涉案松田工业区地块改造提升计划是将该工业区约70亩土地整合给汽运集团搬迁安置。再查明，涉案物业所在的土地性质为集体所有，土地所有者为环市镇郊边管理区，被告为土地使用者，集体土地使用证为：佛府集用（98）字第0600060101001号，土地用途为工业。本院依职权并未查询到涉案松田工业区三排6号厂房的产权登记资料。本院认为，被告将涉案松田工业区三排6号的土地和地上厂房共同租赁给原告使用，本案系租赁合同纠纷。由于租赁合同约定的土地和厂房面积相同，且原、被告一致确认土地和厂房面积重叠，加之原告租赁目的和用途系用于经营食品厂，故本院确认土地与厂房分开计租仅为租金计收方式，涉案租赁合同的效力应以厂房有无履行报建手续来认定。因原、被告均未举证该厂房已经合法报建，且本院依职权亦未查询到该厂房的产权登记资料，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效……”的规定，原、被告签订的《佛山市禅城区祖庙街道郊边股份合作经济联合社租赁经济合同书》应属无效。被告诉请确认合同无效，本院予以支持；原告诉请确认合同有效，本院不予支持，其诉请确认涉案合同已于原告收到《搬迁通知》之日起的一个月解除，本院亦不予支持。依据《中华人民共和国合同法》第五十八条：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还……”的规定，被告诉请原告返还涉案物业，本院予以支持；被告亦应将收取的保证金22400元返还给原告。原告诉请被告返还保证金150000元，据前查明的事实，涉案合同约定的保证金数额为22400元，原告向被告交纳的多出部分，收据显示的租赁物地址与本案不具有关联性，原告诉请被告于本案中返还，于法无据，本院不予支持。关于原告诉请被告赔偿经济损失的问题。如前所述，原告承租不具有合法报建手续的厂房，被告明知涉案厂房未办理合法报建手续且在该地块纳入“三旧”改造范畴后仍然出租给原告，双方均对涉案合同无效负有过错。装修损失方面，原告虽陈述装修经过被告同意，但未提供证据予以证明，且被告对此不予认可，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十三条“承租人未经出租人同意装饰装修或者扩建发生的费用，由承租人负担。”的规定，原告诉请被告赔偿装修损失，于法无据，本院不予支持。对于替代场地、厂房周转期间所受经济损失以及停产停业损失，原告举证的证据均系单方制作的材料或原告与案外人之间的购销、租赁合同，无其他证据佐证相关费用已实际产生以及和本案的关联性，对原告诉请的损失亦无证明力，被告不予确认，本院已不予采信，故，原告诉请被告赔偿上述经济损失，无事实和法律依据，本院不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第五十八条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第十三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款以及《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下：一、确认原告佛山市禅城区恒仪粉面食品厂与被告佛山市禅城区祖庙街道郊边股份合作经济联合社于2013年签订的《佛山市禅城区祖庙街道郊边股份合作经济联合社租赁经济合同书》无效；二、原告佛山市禅城区恒仪粉面食品厂于本判决生效之日起十日内，将位于佛山市禅城区郊边松田工业区三排6号的土地和厂房返还给被告佛山市禅城区祖庙街道郊边股份合作经济联合社；三、被告佛山市禅城区祖庙街道郊边股份合作经济联合社于本判决生效之日起十日内，向原告佛山市禅城区恒仪粉面食品厂返还保证金22400元；四、驳回原告佛山市禅城区恒仪粉面食品厂的其他诉讼请求。如果原告未按本判决确定的期间履行腾房义务、被告未按本判决确定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，支付迟延履行金及加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案适用简易程序，本诉受理费减半收取7149元，由原告佛山市禅城区恒仪粉面食品厂负担6935元，被告佛山市禅城区祖庙街道郊边股份合作经济联合社负担214元；反诉受理费1314元，由原告佛山市禅城区恒仪粉面食品厂负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员 苏长磊二〇一五年二月十二日书记员 莫翠芳附引用法律条文：《中华人民共和国合同法》第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条出租人就未取得或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。第十三条承租人未经出租人同意装饰装修或者扩建发生的费用，由承租人负担。出租人请求承租人恢复原状或者赔偿损失的，人民法院应予支持。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。 更多数据：搜索“”来源：