（2014）沪一中民二（民）终字第3313号
裁判日期: 2015-02-12
公开日期: 2015-02-25
案件名称
王宏柏诉黄锦华房屋买卖合同纠纷一案二审民事判决书
法院
上海市第一中级人民法院
所属地区
上海市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
王宏柏,黄锦华,上海德融房地产经纪有限公司
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百七十条第一款
全文
上海市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2014）沪一中民二（民）终字第3313号上诉人（原审原告、反诉被告）王宏柏。委托代理人常敬泉，上海市德尚律师事务所律师。被上诉人（原审被告、反诉原告）黄锦华。委托代理人林达，浙江光正大（上海）律师事务所律师。原审第三人上海德融房地产经纪有限公司。委托代理人陆某，该公司工作人员。上诉人王宏柏因房屋买卖合同纠纷一案，不服上海市浦东新区人民法院（2013）浦民一（民）初字第35559号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，于2014年12月9日公开开庭审理了本案。上诉人王宏柏之委托代理人常敬泉，被上诉人黄锦华之委托代理人林达，原审第三人上海德融房地产经纪有限公司之委托代理人陆某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原审认定，2013年8月12日，黄锦华通过短信与上海德融房地产经纪有限公司（以下简称德融公司）的工作人员孙某联系出售上海市某区某路某号某幢907／909室房屋（以下简称系争房屋）事宜。2013年9月4日，孙某将拟好的委托德融公司出售系争房屋的文本通过短信发给了黄锦华，当天黄锦华以短信方式将此文本发送给了孙某。2013年9月4日，王宏柏（买受方、乙方）与德融公司（居间方、丙方）签署了《房地产买卖居间协议》。2013年9月6日，德融公司至黄锦华处，双方签署了《净到手协议》，同日黄锦华作为出售方、甲方在《房地产买卖居间协议》上签署了姓名。上述居间协议第一条“意向金”约定：乙方为表示对丙方居间提供的以甲方为产权人的房地产之购买诚意，向丙方支付意向金人民币（以下币种相同）5万元，作为与甲方的洽谈之用，如甲方签署本协议，则乙方交付的意向金同时转为定金，由丙方转交甲方或由丙方根据甲方的授权予以保管，由此构成乙方支付给甲方的首期定金；第二条“买卖房地产的基本情况”载明了房屋类型、室内装修、附属设施设备以及抵押权人和贷款余额等情况；第三条“买卖条件”约定为：该房地产买卖成交合同价款为135万元，甲、乙双方签订本协议后两个工作日内乙方应补足定金至30万元整，由甲方签收或由丙方根据甲方的授权予以保管，若甲方违约不出售该房地产，则应向乙方双倍返还定金，若乙方违约不购买该房地产，则已支付甲方的定金不予返还，签订本协议并补足定金后七个工作日内甲乙双方签订《上海市房地产买卖合同》或类似合同并申请办理买卖合同公证手续（若需），签订《上海市房地产买卖合同》后当日内，乙方应直接以现金或转账的方式支付给甲方首期房价款70万元（含已支付的全部定金），由甲方签收，待签订买卖合同事项完成三个工作日内，且于抵押权人许可的最短时限内由甲方专项用于偿还尚欠抵押权人（如银行等）的借款，甲方应于收到该笔钱款后偿还尚欠的借款余额（若有不足，甲方自行补足），办理该房地产抵押登记的注销手续，并将从抵押权人处取得的该房地产之他项权证、注销抵押申请书、还款凭证交丙方暂为保管……，甲方已经支付给房地产发展商或物业管理公司或其他相关部门的维修基金（若有）、管理费押金（若有）等已包含在房价款内，不再另行结算，但以上各项的更名费用由乙方承担，该房地产内的附属设施、设备及室内装饰的价格均已包含在房价款内，并随该房地产交付同时一并转让给乙方，甲、乙双方应根据国家法律、法规各自承担本交易所产生的税、费（买卖合同如需公证，公证费用由引发公证的原因方承担），在本交易履行过程中，甲方应自行出具或委托税务机关出具全额合同价款发票给乙方，并由甲方承担因此而涉及的费用，甲乙双方共同约定该房地产买卖的成交合同价款根据房地产交易中心指导价格制定，甲乙双方按照交易中心指导的合同价格继续履行，甲、乙双方同意交房当天转租约，租金从房屋交接当日归乙方所有（若有）；第六条“违约责任”约定：如有任何一方未按本协议约定履行，经另一方书面催告后仍不履行的，另一方有权要求继续履行或单方解除本协议，若守约方解除本协议的，违约方应按照本协议所述总房价款的20%向守约方支付违约金，守约方实际获得违约方支付的赔偿金后，应将该赔偿金之50%支付给居间方，作为居间方居间服务的补偿，但丙方实际获得的赔偿金不高于该房屋总价的2%；合同第七条“账户”条款中，黄锦华要求相关钱款通过银行转账方式支付，并写明了开户银行和账号。2013年9月6日，黄锦华签收了王宏柏支付的购买系争房屋的定金5万元。2013年9月9日，德融公司收取了王宏柏支付黄锦华的定金25万元。2013年9月7日，黄锦华询问德融公司工作人员孙某“下周四到上海签约可否”。2013年9月9日，黄锦华给孙某发送短信，询问“浦东房管”的电话，孙某回复“问交易过户的事情都是问公司公关部和法务部的，他们会给我们时间，到时我们直接过去就可以的……，你这次过来主要是办手续及合同事宜，证办下来第一时间通知，我让公关部门办的快点，15-20天时间，你拿到产证直接过户给客户就好了”。孙某另在短信中告知因黄锦华在外地没法写收据，王宏柏不放心，所以将25万元汇给了德融公司，让黄锦华星期四去取，如果黄锦华写好收据快递过去，现在就可以将钱汇出。黄锦华回复“在规定的时间内我没收到钱就是违约，在没收到钱就打收据，合适吗？”。2013年9月12日，黄锦华给德融公司工作人员李某发送了短信，询问第二批定金（25万元）为何没收到，是否还要到上海，李某答复钱当天肯定汇到。2013年9月12日，德融公司将此25万元转账支付给了黄锦华，黄锦华出具了收到25万元定金的收条。2013年9月12日，黄锦华发短信告知孙某“你把要签的合同文本从邮箱上先发给我”，孙某回复可以和经理或王某联系。2013年9月13日，黄锦华还清了相关银行的房屋贷款。2013年9月14日，黄锦华向上海市浦东新区房地产交易部门申请办理系争房屋的房产登记。2013年9月14日，黄锦华给王某发送短信为：“根据中介要求，我原则同意出售的房产总价修改为130万元，但前提是签订合同前净收96万元，并收到我已经付的物业费、维修基金等”。期间王某曾在短信中要求黄锦华签署同意物业总成交价为130万元、净到手价96万元、合同价为106万元的文本，黄锦华未回复。王某继续短信告知黄锦华“对打扰你的事情表示抱歉，合同按照原计划什么时候出产证，什么时候签合同”。2013年9月16日，王某给黄锦华发送了电子邮件一份，并将新居间协议作为附件发送给了黄锦华，该居间协议中的房地产成交价为106万元、补偿款24万元，另规定在补足定金后待甲方拿到产证后七个工作日内签订《上海市房地产买卖合同》或类似合同等。同日王某短信告知黄锦华“邮件发出去了，你查收”，9月18日王某短信告知黄锦华“协议最终版已经发过去，注意查收”，9月22日王某短信告知黄锦华“居间协议、净到手价你也看了，这是律师看过的不能乱改，如果你觉得可以的话就给我们经理打电话，邮件已经发过去了，保证签了合同当天拿101万元，你签好传真到我们公司。”同年9月23日，系争房屋产权转移登记至黄锦华名下。2013年9月29日，黄锦华涤除了系争房屋上的债权抵押。2013年9月30日，德融公司工作人员李某短信告知黄锦华，王宏柏要求继续履行合同，但不愿与其面谈。10月4日李某短信告知黄锦华“王宏柏诚意买房，若价格在可以接受的范围，可以加价”，黄锦华短信回复“温州原先要买的房屋已经开盘，我卖房意愿下降，现在上海房价上涨如果价格合适可以考虑卖掉一间”。德融公司对黄锦华提出要求与王宏柏直接沟通的短信未作答复。2013年10月9日，王宏柏给黄锦华发送短信，要求其履行协议、签订购房合同，黄锦华回复要求电话沟通。同日，王宏柏向黄锦华发出了《律师函》，要求黄锦华2013年10月12日至德融公司签订《上海市房地产买卖合同》。后双方协商未果。2013年10月15日，王宏柏诉至原审法院。原审中，王宏柏认为，黄锦华取得系争房屋房产证是签订《上海市房地产买卖合同》的前提，双方未能在补足定金后七天内签订正式合同，原因在于黄锦华未取得产权证，黄锦华取得产权证后几天内签订正式买卖合同不是一个问题，补足定金后七个工作日内签订正式买卖合同也即黄锦华应有房产证，双方就可以签订正式买卖合同，王宏柏不需要贷款，黄锦华逾期取得房产证，并不能免除其签订正式买卖合同、办理过户手续的义务，王宏柏支付70万元的购房款必须在签订《上海市房地产买卖合同》后当天，所以即使签订所谓的类似合同，也无法实现黄锦华要求王宏柏付款的要求。由于《房地产买卖居间协议》就房屋的坐落、转让总价款、付款方式、付款期限、交付、违约责任等主要条款作了约定，具备买卖合同的基本要素和主要内容，应当认定双方就系争房屋成立本约，完全不需要签订其他类似购房合同进行取代。黄锦华无证据证明其曾要求签订类似合同，所以签订正式买卖合同不是房屋买卖合同生效的必要条件，双方居间协议中约定了继续履行的条款，所以法院无论判决该协议是本约还是预约，都可以根据合同约定继续履行合同，买卖合同最终没有签订的原因是因为系争房屋的价格已经增长了一倍，黄锦华因利益驱动违反了合同，黄锦华提出的所谓违约理由是不成立的，黄锦华作为违约方无权解除合同，故要求判令黄锦华继续履行某区某路某号某幢907、909室房屋买卖合同，将上述房屋产权过户到王宏柏名下，并将上述房屋交付给王宏柏。30万定金已经超过了定金标准，黄锦华主张的违约金标准过高，应当按照实际支付的30万元的20%确定属合理范围。黄锦华则提出，双方签订的居间协议性质是预约合同，且已经过了履行期限，所以居间协议应当解除。后续没有签订正式买卖合同的责任在于王宏柏和中介，黄锦华没有过错，居间协议约定的履行期限已过，所以要求解除《房地产买卖居间协议》，王宏柏支付解除合同的违约金27万元（按照总房价135万元的20%计算）。如果法院判决居间协议解除，无论王宏柏是否存在违约，黄锦华都同意将王宏柏支付定金的30万元予以返还。德融公司认为，双方买卖关系已经成立，如果一方没有守约，违约方可以解除合同并支付违约金，现黄锦华要求解除居间协议，德融公司对解除该协议无异议。原审审理中，王宏柏请求法院判令：1、双方继续履行上海市某区某路某号某幢907、909室房屋买卖合同，将上述房屋产权过户到王宏柏名下，并将上述房屋交付给王宏柏；2、黄锦华承担本案诉讼费用。黄锦华则请求驳回王宏柏的诉讼请求。同时，黄锦华提起反诉，请求法院判令：1、解除王宏柏、黄锦华以及德融公司签订的《房地产买卖居间协议》；2、王宏柏支付黄锦华违约金27万元；3、王宏柏承担本案诉讼费。王宏柏则请求驳回黄锦华的反诉请求。德融公司认为，签订居间协议后的七日内，买卖双方需签订正式买卖合同，因为黄锦华的产证没有办出，无法输入签订房地产买卖合同的密钥，所以未签订正式的买卖合同。后系争房屋产证办出后，由于自贸区因素房价已上涨，黄锦华认为居间协议上约定的房价款过低要求调高售价，王宏柏不同意，所以双方未签订正式买卖合同。原审认为，依法成立的合同受法律保护。王宏柏、黄锦华以及德融公司就买卖系争房屋签订的《房地产买卖居间协议》系当事人的真实意思表示，于法不悖，法院予以确认。对于上述《房地产买卖居间协议》属本约还是预约的问题，法院认为，根据《中华人民共和国合同法》第十二条规定：合同的内容由当事人约定，一般包括以下条款：（一）当事人的名称或者姓名和住所；（二）标的；（三）数量；（四）质量；（五）价款或者报酬；（六）履行期限、地点和方式；（七）违约责任；（八）解决争议的方法。当事人可以参照各类合同的示范文本订立合同。本案中，根据《房地产买卖居间协议》的约定，王宏柏与黄锦华应于补足定金后七个工作日内签订《上海市房地产买卖合同》或类似合同，由于双方未约定签订《上海市房地产买卖合同》时，黄锦华必须已经取得系争房屋的房地产权证，所以王宏柏认为双方签订《上海市房地产买卖合同》的前提是黄锦华取得系争房屋产权证的观点，法院不予采纳；上述《房地产买卖居间协议》虽约定了房屋坐落地、房价款、支付方式及解除居间协议的违约责任等，这是房屋买卖居间合同的必备合同内容，仅有这些约定尚不构成买卖合同已经成立，由于《房地产买卖居间协议》中对于逾期过户、逾期付款的违约责任均未作约定，该违约责任属合同主要条款且不因王宏柏现在诉讼中承诺无付款障碍而无需磋商，而《上海市房地产买卖合同》中对此均有成文的格式，所以这些细节均需双方协商在签订示范文本的房地产买卖合同中加以确定；双方当事人之间的约定不能违反法律、法规的规定，法院不能判决强制缔约，所以居间协议中约定一方有权要求继续履行合同并不能作为法院可以判决继续履行合同的依据；同时对于正式文本上转让总价款金额如何填写、取得系争房屋房地产权证后再签署《上海市房地产买卖合同》等问题，在居间协议签订后，德融公司与黄锦华通过短信及电子邮件进行过商榷，但未达成一致意见，由此可见《房地产买卖居间协议》仅是买卖双方就系争房屋建立买卖关系的预约合同，王宏柏认为该协议为本约合同的观点，原审法院不予采纳，王宏柏要求黄锦华办理系争房屋过户手续的诉讼请求，不予支持。由于居间协议约定了签订《上海市房地产买卖合同》或类似合同的期限为王宏柏补足定金后的七个工作日，双方在此期间未能签订合同，之后双方通过德融公司虽有洽谈，但最终未能签订房屋买卖合同，故黄锦华提出解除居间协议并无不当，王宏柏无证据证明黄锦华在预约期内提出增加房价款，故王宏柏不同意解除居间协议并认为黄锦华存在违约的观点，原审法院不予采纳。因造成未签订正式买卖合同的过错不能归责于任何一方，故居间协议解除后，黄锦华应将已收取的钱款30万元返还给王宏柏，黄锦华要求王宏柏支付解除合同违约金的诉讼请求，不予支持。原审法院审理后于二○一四年十月二十四日作出判决：一、解除王宏柏、黄锦华及上海德融房地产经纪有限公司签订的《房地产买卖居间协议》；二、黄锦华应于判决生效之日起十日内返还王宏柏钱款30万元；三、驳回王宏柏的诉讼请求；四、驳回黄锦华的其余诉讼请求。负有金钱给付义务的当事人，如未按原审判决指定的期间履行金钱给付义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费16，950元、财产保全申请费5，000元，由王宏柏负担，反诉案件受理费2，675元，由黄锦华负担。判决后，王宏柏不服，上诉于本院称：被上诉人未取得房产证违约在先，之后，由于房价上涨，被上诉人不愿意出售房屋，遂与德融公司恶意磋商，故意制造磋商不成的假象，以掩盖其违约的本质。上诉人、被上诉人以及原审第三人签订的《房地产买卖居间协议》具备了买卖合同的基本要素和主要内容，应当认定为本约，原审法院将该协议认定为预约属于合同定性错误。上诉人请求维持原审判决第四项，撤销第一、二、三项，改判支持其在原审中的全部本诉请求，并驳回被上诉人在原审中的全部反诉请求。被上诉人黄锦华辩称：原审判决正确，请求驳回上诉，维持原判。原审第三人德融公司辩称：不同意上诉人的上诉请求，请求驳回上诉，维持原判。经审理查明，原审法院认定的事实无误，本院依法予以确认。本院认为，当事人的合法权益受法律保护。本案所涉《房地产买卖居间协议》，是在德融公司的居间下，由王宏柏与黄锦华分别与德融公司所签订。协议中虽然对房屋的基本情况、房价、解除居间协议的违约责任等内容作了约定，但由于买卖双方不在同一城市，双方并未面对面协商具体合同条款，故在居间协议中对逾期交房、逾期过户、逾期付款等的违约责任并未作约定，上述内容应当由双方充分磋商后在正式的《上海市房地产买卖合同》中予以明确约定。之后，买卖双方多次经德融公司工作人员或者自行以短信、电子邮件等形式进行沟通，终未对相关合同条款达成一致意见，致买卖合同最终未能签订，并不能归责于买卖双方。现黄锦华提出解除《房地产买卖居间协议》，并无不当，协议解除后，黄锦华应将收取的30万元返还给王宏柏。王宏柏认为黄锦华未取得产证违约在先，对此，本院认为，鉴于双方在居间协议中仅约定在王宏柏补足定金后双方签订《上海市房地产买卖合同》，并未明确约定在签订买卖合同之前黄锦华应当先取得产证，故对王宏柏的上述意见，本院不予采信。王宏柏要求继续履行《房地产买卖居间协议》，黄锦华交付房屋并将产权过户至王宏柏名下的上诉请求，缺乏事实与法律依据，本院不予支持。原审法院根据查明的事实所作的判决并无不当，本院予以维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。上诉案件受理费人民币16，950元，由上诉人王宏柏负担。本判决为终审判决。审 判 长 顾 依代理审判员 娄 永代理审判员 蒋庆琨二〇一五年二月十二日书 记 员 许 晶附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；…… 来自