（2014）娄中民三终字第151号
裁判日期: 2015-02-12
公开日期: 2015-08-31
案件名称
上诉人杨锦业、戴情和与被上诉人涟源市房地产管理局、梁格确认合同无效纠纷判决书
法院
湖南省娄底市中级人民法院
所属地区
湖南省娄底市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
杨锦业,戴情和,涟源市房地产管理局,梁格
案由
确认合同无效纠纷
法律依据
《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》：第二十一条；《中华人民共和国合同法》：第五十二条；《中华人民共和国民法通则》：第五十八条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百一十九条，第一百七十条第一款
全文
湖南省娄底市中级人民法院民 事 判 决 书（2014）娄中民三终字第151号上诉人（原审原告）杨锦业。上诉人（原审原告）戴情和。委托代理人刘祥国，湖南星奥律师事务所律师。被上诉人（原审被告）涟源市房地产管理局，住所地涟源市房地大厦。法定代表人毛国和，该局局长。委托代理人陆序丰，湖南振瀚律师事务所律师。被上诉人（原审被告）梁格。委托代理人刘宏伟，湖南振瀚律师事务所律师。上诉人杨锦业、戴情和为与被上诉人涟源市房地产管理局、梁格确认合同无效纠纷一案，不服湖南省涟源市人民法院（2014）涟民二初字第12号民事判决，向本院提起上诉，本院于2014年11月24日受理后，依法组成由审判员万江国担任审判长，审判员陈辉、代理审判员李云霞参加的合议庭进行了审理，书记员谢继雄担任记录，本案现已审理终结。原审法院认定：2009年1月12日，原告杨锦业、戴情和分别与被告涟源市房地产管理局签订《营业用房租赁合同》，租用被告涟源市房地产管理局位于涟源市中山街的第一层的部分商用门面，其中原告杨锦业租金为每年18800元，原告戴情和租金为每年23800元，租赁期限均为三年，自2009年1月12日起至2012年2月22日止。2006年11月12日，原涟源市委常委、副市长吴执政召集市政府办、市人大城环委等单位负责人，召开了关于涟源市房地产管理局直管公房房地产处置有关问题的市长办公会议，并形成了《关于市房产局直管公房房地产处置有关问题的市长办公会议纪要》，会议决定：“对直管公房的处置要依法依政策进行，要做到公平、公正、公开、合理。处置公房必须手续完备，对200平方米以上的地产处置要依法实行公开挂牌出让，对200平方米以下的地产，由财政、国土资源和房产部门协商并报市政府批复同意后可不挂牌，但也要实行公开处置。”2011年1月25日，被告涟源市房地产管理局委托涟源市中天房地产价格评估有限公司对位于涟源市中山街的商业门面进行了市场价值评估，将其中由原告杨锦业、戴情和租用的三弄商业门面的评估为556196元。2011年6月27日，被告涟源市房地产管理局在没有向社会发出出售公告的情况下，与仅有的一个购买者被告梁格签订了《房屋买卖合同》，以536000元的价格将该三弄商业门面卖给了被告梁格，并于2012年1月4日为被告梁格办理了房屋所有权证（涟房权证2012字第01861**号）。2012年9月13日，涟源市财政局作出涟财监［2012]5号《财政检查处理决定书》，处理决定第（五）条确认“被告涟源市房地产管理局擅自处置国有资产，金额1224000元，其中则包括房地产综合开发公司处置国有资产536000元”的事实，并做出了如下处理意见：“被告涟源市房地产管理局违反了国务院颁布的《财政违法行为处罚处分条例》第八条、财政部发布的《事业单位国有资产管理暂行办法》（财政部令第36号）第二十五条、第二十八条的相关规定，决定责令被告涟源市房地产管理局收回违规处置的国有资产，重新依法依规公开处置。”2014年1月6日，原告杨锦业、戴情和认为被告涟源市房地产管理局、梁格的买卖行为侵犯了国家利益和两原告的知情权、优先购买权，故向本院提起诉讼，请求确认二被告签订的《房屋买卖合同》无效。原审法院认为：本案的争执焦点：一、两被告是否侵犯了两原告的优先购买权，且涉诉买卖合同是否因此无效；二、两被告是否恶意串通，侵害了国家的利益，并因此确认涉诉买卖合同无效。关于争执焦点一、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十一条规定：“出租人出卖租赁房屋未在合理期限内通知承租人或者存在其他侵害承租人优先购买权情形，承租人请求出租人承担赔偿责任的，人民法院应予支持。但请求确认出租人与第三人签订的房屋买卖合同无效的，人民法院不予支持。”该司法解释条文明确了二个方面的规定，第一，承租人就出租人侵害其优先购买权，有权请求出租人承担赔偿责任；第二，承租人以出租人侵害其优先购买权为由，请求确认出租人与第三人签订的房屋买卖合同无效，人民法院不予支持。本案中，被告涟源市房地产管理局在没有向社会发出出售房屋的公告，又无足够证据证明其在出售房屋前将相关事项通知了两原告，而直接将两原告所承租的房屋出售给被告梁格的行为，侵害了两原告的优先购买权。因两原告所承租的房屋属于国有资产，两原告对该房屋主张优先购买权，应以二被告之间房屋买卖符合法律规定为前提条件，根据国家现行有关规定，二被告之间的房屋买卖合同不符合国家对国有资产处置的有关规定，因此，两原告主张优先购买权，并以此为由要求确认二被告之间签订的《房屋买卖合同》无效的诉讼请求，不予支持。关于争执焦点二，两原告能否以二被告存在恶意串通侵害了国家利益为由，主张涉诉合同无效的问题。根据《事业单位国有资产管理暂行办法》第二十五条规定：“事业单位处置国有资产，应当严格履行审批手续，未经批准不得自行处置”。第二十八条规定：“事业单位国有资产处置应当遵循公开、公正、公平的原则。事业单位出售、出让、转让、变卖资产数量较多或价格较高的，应当通过拍卖等市场竞价方式公开处置”。涟源市人民政府的《关于市房产局直管公房房地产处置有关问题的市长办公会议纪要》中亦明确要求：“对直管公房的处置要依法依政策进行，要做到公平、公正、公开、合理。处置公房必须手续完备，对200平方米以上的地产处置要依法实行公开挂牌出让，对200平方米以下的地产，由财政、国土资源和房产部门协商并报市政府批复同意后可不挂牌，但也要实行公开处置”。以上规定均要求公开处置国有资产；按照《中华人民共和国城市房地产管理法》及国务院相关部门的规定，处置国有资产，应报有批准权的人民政府审批。本案中，被告涟源市房地产管理局处置其管理的国有资产，即位于涟源市蓝田办事处中山前街综合楼第一层门面第3、4、5三弄门面时，既未取得涟源市人民政府的批准文件，也未依照规定的程序公开出售，违反了上述规定和决定，其行为可能会导致被处置的国有资产的价值被贬，侵害国家的利益，但根据现有证据，尚不能认定两被告有恶意串通的行为，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条规定，原告必须是与本案有直接利害关系的当事人，两原告作为公民个人，不是该项诉讼的适格主体，故对两原告请求确认二被告所签订的《房屋买卖合同》无效的诉讼请求不予支持。综上，原告杨锦业、戴情和的诉讼理由不能成立，其诉讼主张，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十一条之规定，判决如下：驳回原告杨锦业、戴情和的诉讼请求。本案受理费100元，由原告杨锦业、戴情和负担。上诉人杨锦业、戴情和向本院上诉称：1.原审法院没有采纳上诉人关于“《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第21条的规定并不妨碍出租人与第三人恶意串通签订买卖合同损害承租人优先购买权时，承租人依照《民法通则》第五十八条第一款第（四）项规定和《合同法》第五十二条第（二）项规定，认定出租人与第三人签订的买卖合同无效”的意见。2、上诉人作为承租人，依效力性强制规定，主张认定出租人与第三人签订的买卖合同无效，具有诉讼主体资格，请求二审法院：1、依法判决撤销（2014）涟民二初字第12号判决书；2、确认两被上诉人之间签订的《房屋买卖合同》无效；3、由被上诉人承担本案一审、二审全部诉讼费用。被上诉人涟源市房地产管理局答辩称：一审判认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，上诉人上诉理由不成立。请求驳回上诉人的上诉请求。被上诉人梁格答辩称：梁格根据涉案门面的评估价格，适当还价后，支付了全部购房款，并办理了房屋产权证，梁格与涟源房产局之间不存在任何恶意串通行为，上诉人主张被上诉人之间存在恶意串通，根据“谁主张、谁举证”的原则，应由上诉人举证被上诉人存在恶意串通。请求二审维持原判。经审理查明，原审法院认定的事实清楚，本院予以确认。本院认为，本案二审争议的焦点问题有二个，一是涟源市房地产管理局与梁格是否存在恶意串通损害两上诉人优先购买权的行为。涟源市房地产管理局在未向社会公开发出出售涉案房屋公告，也未告知上诉人杨锦业、戴情和房屋出售的情况下，直接将上诉人所租赁的国有房屋出售给被上诉人梁格，其行为损害了上诉人的优先购买权，但就已有的证据看，尚不足以证明涟源市房地产管理局与梁格之间存在恶意串通行为，对于仅以损害上诉人优先购买权要求确认合同无效的诉讼理由，因根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十一条“出租人出卖租赁房屋未在合理期限内通知承租人或者存在其他侵害承租人优先购买权情形，承租人请求出租人承担赔偿责任的，人民法院应予支持。但请求确认出租人与第三人签订的房屋买卖合同无效的，人民法院不予支持”之规定，依法不予支持。同时因缺乏两被上诉人恶意串通之证据，也不构成《中华人民共和国合同法》第五十二条第（二）项或《中华人民共和国民法通则》第五十八条第一款第（四）项所规定的合同无效情形，故对上诉人该上诉理由不予采纳。二是两上诉人是否能以两被上诉人恶意串通损害国家利益或违反效力性强制规定的理由，请求确认涉诉合同无效。按照《中华人民共和国城市房地产管理法》、《事业单位国有资产管理暂行办法》等法律法规之规定，处置国有资产，应报有批准权的人民政府审批，并采用公开处置的方式，涟源市房地产管理局在处置涉案房产时未取得相应主管部门的批准文件，也未依照规定的程序公开出售，但是涟源市房地产管理局的上述行为可能损害的是国家利益，因此无论涟源市房地产管理局的上述行为是否因违反强制性规定或者因恶意串通损害国家利益而无效，两上诉人作为公民个人，均无直接利害关系，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条之规定，两上诉人不是该项主张的适格诉讼主体。故对两上诉人请求确认两被上诉人2011年6月27日所签订的《房屋买卖合同》无效的诉讼请求亦不予支持。综上所述，上诉人的上诉理由均不能成立，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，处理正确。据此，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100元，由上诉人杨锦业、戴情和承担。本判决为终审判决。审 判 长 万江国审 判 员 陈 辉代理审判员 李云霞二〇一五年二月十二日书 记 员 谢继雄附法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。 来源：