（2014）湛霞法民二初字第209号
裁判日期: 2015-02-12
公开日期: 2017-12-12
案件名称
蒋新卫与湛江市鼎盛房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷一审民事判决书
法院
湛江市霞山区人民法院
所属地区
湛江市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
蒋新卫,湛江市鼎盛房地产开发有限公司
案由
商品房预售合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民法通则》：第四条；《中华人民共和国合同法》：第三十七条，第六十条第一款，第一百零七条，第一百一十四条第一款
全文
广东省湛江市霞山区人民法院民 事 判 决 书（2014）湛霞法民二初字第209号原告蒋新卫，男，1966年6月22日出生，汉族，住湛江市霞山区。原告委托代理人郭汴阳，广东粤正律师事务所律师。被告湛江市鼎盛房地产开发有限公司，住所地：湛江市椹川大道中屋山村委会6-7楼。法定代表人陈观武，总经理。委托代理人方富杰，广东如临律师事务所律师。原告蒋新卫诉被告湛江市鼎盛房地产开发有限公司（以下简称鼎盛房产公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2014年11月19日立案受理后，依法组成合议庭,于同年12月30日公开开庭进行了审理。原告蒋新卫及其的委托代理人郭汴阳，被告的委托代理人方富杰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告蒋新卫诉称，2013年2月26日，原告与被告签订《广东省商品房买卖合同》，双方约定：1、原告向被告购买位于湛江市霞山区人民大道南××鼎盛广场××楼××房，面积为70.73平方米，购房款为877052元。2、被告应在2013年12月30日前，将验收合格的商品房交付原告使用，否则需按合同第九条承担逾期交房的违约责任。合同签订后，原告如期向被告交付了全部房款。被告于20013年12月28日向原告发送《交楼通知书》，由于被告的房屋至今未有《房屋竣工验收备案表》、未向原告提交《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》，而且房屋至今未有通电、电、煤气管道，并不符合交楼条件，原告于2013年12月30日书面向被告提交了《收楼异议函》，认为该房并不符合交楼条件，拒绝收楼。至今被告也没有将符合使用用途的房产交付原告使用，造成原告生活上的不便。根据双方签订的《广东省商品房买卖合同》第九条的约定，被告逾期交房超过30日后，原告要求继续履行合同的，自2013年12月30日起至实际交付之日止，被告应按日向原告支付已交付房款万分之四的违约金。为维护原告的合法权益，特向法院提起诉讼。请求：1、判令被告继续履行《房屋买卖合同》的约定，承担交房义务。2、判令被告支付2013年12月31日起至被告实际交付房屋期间的违约金，现要求被告支付违约金是73672元（该金额是暂计到2014年6月30日，2014年7月1日之后的违约金按照之前的计算标准计算）;3、被告承担本案的全部诉讼费用。被告鼎盛房产公司辩称，原告在起诉前已签订了《业主钥匙交接通知书》，被告已实际将涉案房屋交付使用关于违约金，原告签订了《申请书》，同意在房屋竣工验收后，进行空间拓展，在拓展工程完工后交房，即原、被告双方已同意变更了交房时间，但《申请书》没有约定具体的交房时间。涉案房屋在起诉前已经符合交房条件，被告不存在违约行为。综上，请求法院驳回原告的诉讼请求。经审理查明，2013年2月26日，原告蒋新卫（买受人）与被告鼎盛房产公司（出卖人）签订《商品房买卖合同》及《合同补充协议》。《商品房买卖合同》与本案诉争的相关条款的主要内容为：第三条：买受人购买的商品房位于湛江市霞山区人民大道南××鼎盛广场××楼××房（以下简称402房），建筑面积共91.29平方米，其中，套内建筑面积70.73平方米，公共部位与公用房屋分摊建筑面积20.56平方米。第四条：计价方式与价款。该商品房属预售，按套出售，按套内建筑面积计算，每平方米12400元，总金额877052元。第八条：交付期限。出卖人应当在2013年12月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将经验收合格，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用。但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1、遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起7日内告知买受人的；2、政府政策重大变化影响工程进度，或有关主管部门不能及时办理技术审批、工程验收和备案换证等原因及其他非出卖人责任造成的延误。第九条：出卖人逾期交房的违约责任。出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，逾期不超过30日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之三的违约金，合同继续履行。逾期超过30日后，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之四的违约金。第十条：该商品房预售后，出卖人不得擅自变更该商品房项目的规划、设计。确需变更的，出卖人应书面征得买受人同意。不同意变更的买受人可要求终止买卖合同。第十一条：商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。由于买受人原因，未能按期交付的，双方同意按以下方式处理：2、买受人不按出卖人指定期限办理收楼交接手续的，视作交楼手续已于《收楼通知书》指定期限届满当日完成，且视为买受人认可该商品房已符合合同约定交楼条件、并同意按出卖人《收楼通知书》所约定的时间开始计收物业管理费及滞纳金；3、出卖人郑重提醒买受人须及时办理收楼交接手续，该房的风险责任及相应经济损失自交楼时间（包括视作交楼手续完成的时间）起自动转移由买受人承担，出卖人自交楼或视作交楼时起不再为该商品房的风险或相关纠纷负任何责任。附件四《合同补充协议》与本案诉争的相关条款的主要内容为：17、本合同内所约定的日期天数是除法定节假日、休息日外、以实际工作日计算。同日，原告蒋新卫在被告鼎盛房产公司提供的《申请书》上签名。《申请书》的主要内容为：1、本人拟对该房屋户型图中标注的空间部位进行制定拓展封装，由此引起的实测房屋套内面积的变化，本人与贵司互不找补，以上安装处理所产生的费用双方互不计收。2、本人对自己或其他业主同类空间拓展引起的楼栋外立面的变化不提出异议，也不向对方与贵司提出与此相关的任何权利主张。3、本人申请由省八建公司承担所购房屋土建工程，土建工程进场时间应在该房屋经竣工验收合格之后，具体进场时间由贵司决定。经以上空间拓展后，本人知悉该房屋可使用面积增加，且房屋状态在交付时与《商品房买卖合同》约定交付内容不一致，本人承诺交付时不以该房屋可使用面积的增加以及房屋状态与合同约定不一致为由向贵司提出拒绝收房、退房、换房、索赔等权利主张。《商品房买卖合同》签订后，原告蒋新卫依约向被告鼎盛房产公司支付清购房款877052元，以及应由原告缴纳的其他税费。同年12月16日，鼎盛房产公司递交《建筑工程竣工验收报告》，以及工程验收组（即建设单位：湛江市鼎盛房地产开发有限公司、监理单位：广东正茂工程监理有限公司、总承包施工单位：广东省八建集团有限公司、勘察单位：广东省湛江地质工程勘察院、设计单位：深圳市清华苑建筑设计有限公司）作出工程竣工验收结论，一致同意涉案楼房的工程评定为合格工程。翌日，鼎盛房产公司向购房业主发出《收楼通知书》，通知业主于2013年12月30日前来办理收楼手续。同月29日，原告蒋新卫向被告鼎盛房产公司发出《收楼异议函》，以涉案房屋并不具备交付条件为由拒绝收楼。2014年3月28日鼎盛房产公司取得《竣工验收备案表》。《竣工验收备案表》载明涉案楼房的的竣工验收日期为2014年1月15日。根据原告蒋新卫的申请，省八建公司对其购买房屋的空间部位进行了拓展土建工程施工。2014年7月4日，原告在收到被告发出的《业主钥匙交接通知书》后办理了402房的钥匙领取手续。案经调解，因原、被告双方各持己见，调解未果。本院认为，本案属商品房预售合同纠纷。原告与被告签订的《商品房买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，合同的主要条款内容完备，且没有违反法律规定，故《商品房买卖合同》合法有效。合同的双方当事人均应依法享有合同的权利和履行合同的义务。关于原告蒋新卫主张被告鼎盛房产公司给付逾期交房违约金的问题。按照《商品房买卖合同》第八条的约定，商品房交付的条件是“该商品房经验收合格”，即建筑工程竣工经验收合格。对于如何理解“商品房经验收合格”的内涵，原告主张应理解为该商品房建设单位已经在当地建设行政主管部门办理工程竣工验收备案手续，即办理竣工验收备案手续为竣工验收合格的标准。对于双方当事人约定的商品房交付使用条件，应依据法律、行政法规及规章的规定，通过正确理解合同中有关商品房经“验收合格”条款的内涵予以准确认定。根据国务院《城市房地产开发经营管理条例》、《建设工程质量管理条例》等行政法规及建设部相关行政规章的规定，我国于2000年以前实施的是商品房验收许可制度，即由房地产开发主管部门组织竣工验收的制度；而2000年以后逐步过渡为商品房竣工验收备案制度，即由建设单位组织竣工验收，由建设行政主管部门对竣工验收进行备案的制度。2000年1月30日施行的《建设工程质量管理条例》第三条、第十六条、第四十六条、第四十九条规定，建设单位、勘察单位、设计单位、施工单位、工程监理单位依法对建设工程质量负责；建设单位收到建设工程竣工报告后，应当组织设计、施工、工程监理等有关单位进行竣工验收；建设工程质量实施监督管理，建设行政主管部门或者其他有关部门发现建设单位在竣工验收过程中有违反国家有关建设工程质量管理规定行为的，责令停止使用，重新组织竣工验收。即2000年以后，工程竣工验收制度由建设单位组织勘察、设计、施工、监理等五方主体进行，由质监机构实施监督；竣工验收现实施的是质监机构确认下的五方验收标准。结合行政法规、规章的相关规定，可以认定双方签订的《商品房买卖合同》第八条约定中的“商品房经验收合格”是指质监机构确认的五方主体竣工验收合格。对于原告认为广东省建设厅在粤建办房函(2003)63号《关于商品房买卖合同中商品房交付使用条件有关问题的复函》明确商品房经验收合格是指该商品房已办理工程竣工验收备案手续的问题。根据前述行政法规及规章的规定，“商品房经验收合格”与“商品房办理竣工验收备案手续”具有不同的内涵，应以行政法规和规章规定为准。按照湛江市建设工程竣工验收备案办公室于2014年3月28日出具的《竣工验收备案表》所载明涉案房屋建筑工程的竣工验收时间为2014年1月15日，被告于2013年12月17日通知原告收楼时，涉案商品房尚未具备合同约定的交付条件。故涉案商品房符合交付使用条件的时间应认定为《竣工验收备案表》载明验收时间的2014年1月15日。由于被告未能依合同约定在2013年12月30日前将符合交付条件的房屋交给原告，被告的行为构成逾期交房，应承担相应的违约责任。《申请书》约定涉案房屋拓展土建工程的施工是在该房屋经验收合格之后。被告于2013年12月17日通知业主收楼时，涉案房屋虽未经验收合格，但拓展工程开始施工后，应视为原告知道所购房屋已经验收合格。拒绝接收未经验收合格的商品房，是买受人在《商品房买卖合同》中享有的权利。但买受人在商品房经验收合格后不及时办理收楼手续，相应的民事责任应由买受人承担。本案中，涉案商品房经验收合格后，原告未及时办理收楼手续，故对原告主张被告支付2014年1月16日之后的逾期交房违约金不予支持。由被告给原告支付自2013年12月31日起至2014年1月15日止（共11个工作日）的逾期交房违约金2894.27元（877052元×0.0003×11天），对原告主张的逾期交房违约金超出2894.27元部分的则不予支持。关于原告蒋新卫请求判令被告鼎盛房产公司继续履行合同约定的交房义务问题。在《商品房买卖合同》中，对经验收合格、并符合合同约定的商品房办理交接手续，是房屋出卖人与买受人依约应当履行的义务。基于涉案房屋已具备交付条件，且原告也与被告办理了402房的钥匙领取手续，原告仍主张判令被告继续履行合同约定的交房义务，其理由不能成立。综上所述，案经本院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国民法通则》第四条，《中华人民共和国合同法》第三十七条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款的规定，判决如下：一、被告湛江市鼎盛房地产开发有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内给原告蒋新卫支付逾期交房违约金2894.27元。如果被告湛江市鼎盛房地产开发有限公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二、驳回原告蒋新卫的其他诉讼请求。案件受理费1641元（原告已预付），由原告蒋新卫负担1591元，被告鼎盛房产公司负担50元（在履行本判决义务时径付给原告）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状一式五份，上诉于广东省湛江市中级人民法院。审 判 长 黄 毅审 判 员 黄细曼人民陪审员 梁钟和二〇一五年二月十二日书 记 员 陈奎逢附相关法律条文：《中华人民共和国民法通则》第四条民事活动应当遵循自愿、公平、等价有偿、诚实信用的原则。《中华人民共和国合同法》第三十七条采用合同书形式订立合同，在签字或者盖章之前，当事人一方已经履行主要义务，对方接受的，该合同成立。第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条第一款当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 微信公众号“”