（2014）玄民初字第335号
裁判日期: 2015-02-12
公开日期: 2015-04-01
案件名称
原告陆明与被告南京市玄武区房屋拆迁安置办公室、江苏汇运房地产发展实业公司房屋拆迁安置补偿合同纠纷一审民事判决书
法院
南京市玄武区人民法院
所属地区
南京市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
陆明,南京市玄武区房屋拆迁安置办公室,江苏汇远房地产发展有限责任公司
案由
房屋拆迁安置补偿合同纠纷
法律依据
《江苏省城市房屋拆迁管理条例（2002年）》：第十条第一款，第二条；《中华人民共和国民法通则》：第五条；《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第六十四条第一款
全文
南京市玄武区人民法院民 事 判 决 书（2014）玄民初字第335号原告陆明，男，1947年10月21日生，汉族。被告南京市玄武区房屋拆迁安置办公室，住所地在南京市玄武区珠江路**号*楼。法定代表人章凯，南京市玄武区房屋拆迁安置办公室主任。委托代理人喻挺，江苏法德永衡律师事务所律师。被告江苏汇远房地产发展有限责任公司，住所地在南京市玄武区长江路99号。法定代表人余翔，江苏汇远房地产发展有限责任公司总经理。委托代理人夏瑜杰、陆渊，上海市锦天城（南京）律师事务所律师。原告陆明诉被告南京市玄武区房屋拆迁安置办公室（以下简称拆迁办）、被告江苏汇远房地产发展有限责任公司（以下简称汇远公司）房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，本院立案受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告陆明、被告拆迁办委托代理人喻挺，被告汇远公司委托代理人陆渊到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告诉称：原告原居住于南京市玄武区xx巷x号105室（以下简称105室）。2003年该房被被告拆迁办征收拆迁。因原告属于拆迁困难户，所以具备申购经济适用房资格。2008年3月，原告按被告拆迁办要求，按照每平方米单价1950元的标准购得南京市汇贤路6号xx苑x幢802室经济适用房一套。但根据当时南京市房政（2002）181号文、南京市宁价房（2002）214号及宁房拆（2002）182号的文件规定，原告应按照每平方米1550元的单价购买经济适用房，故原告多付购房款27600元。因购房单价由被告拆迁办制定，房款由被告汇远公司收取，故两被告应共同退还原告购房款27600元；此外，被告拆迁办应该根据2003年1月1日开始执行的江苏省城市房屋拆迁管理条例的规定，按照每平方米每月16元的标准支付原告过渡费，但被告拆迁办只按照每平方米每月8元的标准向原告支付了52个月的过渡费，故被告拆迁办还应按照每月每平方米8元的标准再向原告支付52个月的过渡费7072元。故诉至法院，请求判令被告拆迁办与汇远公司共同退还原告多支付的购房款27600元；被告拆迁办支付原告过渡费7072元。被告拆迁办辩称：原告与被告拆迁办之间并不存在拆迁补偿法律关系。原告当时借住其单位南京科塔电位器总厂（以下简称科塔厂）承租的非住宅房屋；被告拆迁办系与科塔厂签订的拆迁补偿协议，因原告暂住被拆迁房屋，故科塔厂向原告支付了困难补助费40000元，并不是被告拆迁办给原告的拆迁补偿款；原告申请购买经济适用房也并非是由于拆迁引起的产权调换，而是因原告以低收入困难户为由向相关部门申请，经济适用房的单价并非是由被告拆迁办决定，应由物价部门决定，由原告向被告汇远公司支付，故原告要求被告拆迁办退还购房款，无事实及法律依据，应予驳回。因为原告与被告拆迁办并无拆迁补偿法律关系，被告拆迁办给予原告过渡费系按政府要求给予原告的照顾，并不是补偿合同义务，原告要求被告拆迁办支付过渡费的请求，应予驳回。被告汇远公司辩称：被告作为政府经济适用房的代建方，对经济适用房并无定价权，系按照被告拆迁办和物价局的定价来收取房款，被告汇远公司实际应向原告收取房款单价为每平米2350元，但原告只按照每平方米1950元的标准支付了购房款；若原告认为定价有问题，应向被告拆迁办及物价局反映，故请求驳回原告对被告汇远公司的诉讼请求。经审理查明：原告原系科塔厂职工，原105室系科塔厂公房，由原告居住使用。2003年5月28日，南京市土地储备中心领取房屋拆迁许可证，对包括xx巷x号-55号在内的房屋进行拆迁开发建设，拆迁实施单位为被告拆迁办。2003年8月，被告对原告所使用105室进行拆迁，并支付原告搬家费、过渡费、空调、有线电视、电话、附着物补偿等费用。2003年12月29日，科塔厂出具说明一份，内容为：“根据王厂长指示，请给予陆明同志因邓府巷拆迁困难补助费肆万元整”。2004年5月12日，科塔厂向南京市房改办出具“证明”一份，内容为：“我单位职工陆明原居住邓府巷15号房屋，使用面积17.3平方米，系我单位暂借其使用，因是集体承租非住宅房，拆迁时由我单位与拆迁办签订了补偿协议，所以陆明没有拆迁补偿协议”。2004年5月21日，陆明向南京市玄武区新街口街道办事处申请低收入家庭购买经济适用住房。此后，原告实际按照每平方米1950元的价格向被告汇远公司缴纳了购房款。2008年3月19日，被告汇远公司向原告出具购房发票一份，载明：房屋建筑面积为68.57平方米，单价2350元。另查明：南京市物价局、原南京市房产管理局于2002年7月8日联合下发宁价房（2002）214号及宁房拆（2002）182号的文件《关于印发＜被拆迁困难户2002年度购买经济适用住房价格标准＞的通知》，通知主要内容为：“被拆迁困难户购买经济适用住房成本价为每平方米1500元，根据获得货币补偿款10万元以下的数额和所购经济适用住房套型面积确定售价标准，拆迁补偿款在5万元以下，面积在65平方米左右，购房单价为成本价＋50元”。2001年12月30日，南京市人民政府颁布第203号政府令《南京市城市房屋拆迁管理办法》（以下简称203号令），203号令第四条规定：“拆迁人应当依照本办法的规定，对被拆迁人、房屋承租人给予货币补偿或者产权调换，……”。针对203号令，南京市物价局、原南京市房产管理局于2001年12月31日下发宁价房（2001）424号及宁房拆（2001）350号文件《关于印发＜南京市房屋拆迁补偿、补助价格标准＞的通知》，通知关于一次性过渡补助费的规定为：“按原有建筑面积计算，每平方米每月4元，按6个月发放，计每平方米24元”。2003年1月1日实施的《江苏省城市房屋拆迁管理条例》第十条第二款规定：“实行产权调换的，被拆迁人应当……”；第三款规定：“拆迁人应当提供符合国家质量安全标准的房屋，用于拆迁安置”；第四款规定：“拆迁过渡期限自被拆迁人或者房屋承租人腾空房屋之日起，一般不超过十八个月，……”；第五款规定：“因拆迁人的责任延长过渡期限的，从逾期之月起，除当事人另有约定的，拆迁人应当按照下列规定给被拆迁人或者房屋承租人增付临时安置补助费，（一）对被拆迁人或者房屋承租人自行解决过渡用房的，延长时间在十二个月之内的，增付一倍临时安置补助费，延长时间超过十二个月的，自超过之月起增付二倍临时安置补助费”。以上事实由拆迁许可证、科塔厂证明、说明材料、申请表、付款清单、购房发票、南京市及江苏省拆迁政策规定文件及当事人陈述所证实。本院认为：南京市物价局、原南京市房产管理局于2002年颁布了《关于印发＜被拆迁困难户2002年度购买经济适用住房价格标准＞的通知》，该通知规定经济适用住房的成本价为每平方米1500元，并根据被拆迁户的货币补偿数额及面积标准规定了浮动标准，原告据此计算出自己经济适用住房应该购买的价格为1550元。但从该通知的内容看，其所规定的成本价格仅适用于2002年度购买经济适用住房的被拆迁户，经济适用住房的成本价格根据市场进行波动，原告在2004年才申请购买经济适用住房，显然不能适用2002年度购买经济适用住房的价格规定。故无论原告是否系拆迁安置补偿协议的被拆迁人或承租人，其在2004年之后购买经济适用住房的价格并不能按照2002年度的标准来确定。原告请求被告拆迁办和汇远公司返还购房款的诉讼请求，本院亦不予支持。203号令第四条规定：“拆迁人应当依照本办法的规定，对被拆迁人、房屋承租人给予货币补偿或者产权调换，……”。根据该办法规定，与拆迁人形成拆迁补偿法律关系的应为被拆迁房屋的所有人或房屋承租人。本案中，2004年5月12日科塔厂向南京市房改办出具的“证明”证实，105室系科塔厂集体承租非住宅房，原告只是暂借使用，且与被告拆迁办签订拆迁安置补偿协议的系原告单位科塔厂，故据此可以确认原告并不是拆迁安置补偿法律关系的被拆迁人或承租人；2003年12月29日科塔厂出具的说明材料证实原告领取的并非拆迁补偿款项，而是原告因拆迁而领取的困难补助费，亦可以确定原告并非拆迁安置补偿协议的相对方。因与拆迁办签订拆迁补偿安置协议的系科塔厂，故仅根据被告拆迁办给予原告搬家费、过渡费等补偿费用的事实并不能就此确认原告与拆迁办形成拆迁安置补偿法律关系，原告并无证据证明其与被告拆迁办形成拆迁安置补偿法律关系，故原告要求被告拆迁办增付过渡补偿费的诉讼请求，本院不予支持。即使原告系被拆迁房屋的承租人，与被告拆迁办形成拆迁安置补偿法律关系，根据2003年1月1日实施的《江苏省城市房屋拆迁管理条例》第十条第二、三、四、五款的规定，过渡补偿费用仅适用于实行产权调换的被拆迁人，从原告获取40000元困难补助款的事实判断，原告并不是实行产权调换的被拆迁人，故原告不能适用《江苏省城市房屋拆迁管理条例》第十条关于增补过渡费用的相关规定。原告诉请，也应驳回。据此，依照《中华人民共和国民法通则》第五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：驳回原告陆明的全部诉讼请求。本案案件受理费667元，由原告陆明负担。如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院。审 判 长 郑 荣人民陪审员 唐晓妹人民陪审员 吕旦华二〇一五年二月十二日见习书记员 秦 璇 关注微信公众号“”