（2015）东三法沥民一初字第49号

裁判日期: 2015-02-12

公开日期: 2017-03-29

案件名称

ＸＸ与东莞市裕诚贸易有限公司、吴诗艳租赁合同纠纷一审民事判决书

法院

东莞市第三人民法院

所属地区

东莞市

案件类型

民事案件

审理程序

一审

当事人

ＸＸ,东莞市裕诚贸易有限公司,吴诗艳

案由

租赁合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国合同法》：第九十四条，第九十六条第一款，第九十七条，第一百一十四条第一款；《中华人民共和国公司法（2005年）》：第六十三条；《中华人民共和国民事诉讼法》：第六十四条，第一百四十四条

全文

广东省东莞市第三人民法院民事判决书（2015）东三法沥民一初字第49号原告ＸＸ，男，汉族，1982年6月2日出生，住江西省樟树市。委托代理人徐荣喜，广东东方星联律师事务所。被告东莞市裕诚贸易有限公司，住所地：广东省东莞市横沥镇沿江路发展中心。法定代表人吴诗艳。被告吴诗艳，女，汉族，1991年1月29日出生，住广东省东莞市。原告ＸＸ诉被告东莞市裕诚贸易有限公司（以下简称裕诚公司）、被告吴诗艳租赁合同纠纷一案，本院于2014年12月22日立案受理后，依法由代理审判员钟凤媚适用简易程序，于2015年1月29日公开开庭进行了审理。原告ＸＸ及其委托代理人徐荣喜到庭参加诉讼，被告裕诚公司、被告吴诗艳经本院传票传唤无正当理由未到庭参加诉讼。本院依法缺席审理，本案现已审理终结。原告ＸＸ诉称，原告与被告裕诚公司于2014年8月1日签订厂房租赁协议书，约定由原告承租被告裕诚公司位于东莞市横沥镇的厂房和宿舍各三栋共计23000平方米，并向被告裕诚公司支付了200万元保证金。合同约定，在原租客合约期内，租客所收租金中的10万元归原告所有，其余款项归被告所有。该费用的交纳时间应当在当月5日前，逾期超过三个月的，原告有权接管被告收租的权利。2014年10月21日，被告裕诚公司出具了承诺书，承诺于2014年11月10日前向原告支付2014年9月至11月共三个月的租金，否则同意支付双倍租金。但被告出具承诺书后仍未支付相应租金。2014年11月13日，原告向被告发出律师函，但被告未予以回复。被告已经构成根本违约。为了维护原告的合法权益，故诉至法院，请求依法判令：一、解除双方签订的租赁协议；二、退回押金200万元；三、支付两个月租金的违约金39.1万元；四、支付911月份的双倍租金60万元；五、被告吴诗艳对被告裕诚公司的债务承担连带责任；六、本案诉讼费由被告承担。被告裕诚公司、吴诗艳没有答辩，亦没有举证。经审理查明：一、协议签订。2014年8月1日，被告裕诚公司作为甲方与原告ＸＸ经营的个体工商户东莞市虎门鑫中辉五金塑胶厂作为乙方签订了厂房租赁协议书，约定：1.乙方承租甲方位于东莞市横沥镇裕宁工业区的厂房三栋、宿舍三栋，面积约23000平方米。2.租期为15年，由2014年8月1日至2029年8月1日。3.现有租客“尹宸电子”租期为2013年7月1日至2018年6月30日，租金为107924元。现有租客“珀韵电子”租期为20125年5月1日至2022年4月30日，租金为81200元。两租客租金共计189124元。在现有租客的租期内，租金由甲方全额代收，在每月5日前由甲方郭艳红将其中100000元汇入乙方ＸＸ指定的账户中，剩余89124元租金归甲方自留。4.若甲方未能按双方约定期限将其中100000元汇入乙方指定账户，从逾期之日起每日按滞纳总额的1%加收滞纳金直至付清为止。逾期三个月，乙方有权接管甲方收租权利，所有租客租金归乙方收取，乙方扣除100000元，剩余租金仍归甲方所有。5.现有租客全部搬走后，由乙方接管，按每平方米8.5元计算每月租金，每五年递增5%。6.合同签订时，乙方缴付厂房押金2000000元，合同期满后退回。7.违约一方应赔偿对方两个月租金并退回全部厂房保证金。二、案涉物业产权。原告提交了房地产权证号分别为粤房地证字第××、粤房地证字第××、粤房地证字第C4271868、粤房地证字第××、粤房地证字第C4271870、粤房地证字第××）的房地产权证复印件证明案涉租赁物的权属状况。房产证登记的权属人均为被告裕诚公司。三、原有租客情况。原告提交了被告裕诚公司与东莞珀韵电子有限公司（下称珀韵公司）、东莞尹宸电子有限公司（下称尹宸公司）签订的承租厂房协议书复印件，证明原被告双方签订案涉租赁协议时原有租客的情况。其中珀韵公司的承租厂房协议书显示，珀韵公司的租期为2012年5月1日至2022年4月30日，租金为89320元/月；尹宸公司的承租厂房协议书显示，尹宸公司的租期为2013年7月1日至2018年6月30日，租金为107924元/月。四、案涉合同履行情况。原告提交了中国农业银行银行卡取款业务回单及收据证明其依照协议约定向被告裕诚公司支付了押金2000000元。银行回单显示ＸＸ于2014年8月1日通过银行转账的方式向户名为郭艳红的62×××79账户转账了1970000元。收据内容为“今收到东莞鑫中辉五金塑胶厂交来厂房租赁押金（厂房地址横沥镇裕宁工业区）2000000元。经手人吴锦祥”。收据另盖有“东莞市裕诚贸易有限公司财务专用章”。收据金额上方的空白处另注明“经手人：郭艳红，开户行：农业银行，账号：62×××79。”收据金额左下方注明“贰佰万元已到此账号”。原告主张收据的内容均为吴锦祥手写形成。原告另解释，在合同签订前其已向被告交纳了30000元定金，签订合同后再向被告指定的郭艳红的账户再转账了1970000元，被告对此开具了收据予以确认。原告主张合同签订后，被告未依约向原告支付每月100000元的租金，经原告催讨，被告向原告出具了承诺书。承诺书为被告裕诚公司于2014年10月21日出具，载明裕诚公司因资金运作出现困难，造成本应要支付给ＸＸ的两个月租金仍未支付。裕诚公司承诺在11月10日前解决拖欠的9、10、11月三个月的租金，如有违约，按双倍租金赔付给ＸＸ。以后每个月租金在每月10日前支付。由于被告未依约支付租金，原告于2014年11月19日委托广东东方星联律师事务所向被告裕诚公司、吴诗艳发出律师函催讨拖欠租金等事宜。五、违约金。厂房租赁协议书约定“违约一方应赔偿对方两个月租金”，承诺书约定“如有违约，按双倍租金赔付”。原告据此请求被告支付两个月租金（按双方约定的8.5元/平方米×23000平方米×2个月计算为391000元）及拖欠的2013年9月至11月的双倍租金（按100000/月×3个月×2倍为600000元）。本院释明只能主张一项违约金的情况下，原告请求就高支持违约金。以上事实有厂房租赁协议、房地产权证、租赁合同、转账单、收据、承诺书、律师函、快递单、投递查询单、房产登记信息查询结果以及本院庭审笔录附案证实。本院认为，被告裕诚公司、吴诗艳经本院传票传唤未到庭参加诉讼，视为放弃质证和抗辩的权利。原被告双方签订的厂房租赁协议书系双方的真实意思表示，未违反法律的强制性规定，合法有效，双方均应依照约定履行合同义务。本案争议的焦点如下：一、案涉协议应否解除；二、被告裕诚公司是否应向原告ＸＸ返还厂房押金2000000元；三、被告裕诚公司应否支付双倍租金及违约金；四、被告吴诗艳应否对案涉债务承担连带清偿责任。关于焦点一。厂房租赁协议约定被告应在每月5日前向原告支付100000元租金，被告未能依约支付并于2014年10月21日出具了承诺书，承诺于2014年11月10日前支付2014年9月至11月的租金共300000元。被告未能举证证明其履行了付款义务，应当对此承担举证不能的法律责任。被告连续三个月未向原告支付租金，在延长的履行期限届满后仍未履行付款义务，已属严重违约。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条第三项的规定，原告可以解除合同。《中华人民共和国合同法》第九十六条规定：“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。”根据以上规定，合同的解除权是形成权，在符合约定的解除条件情况下，自解除通知到达对方之日即发生效力。本案原告提起诉讼之后，本院于2015年1月7日将应诉材料送达给被告裕诚公司，即其于当日已知悉原告要求解除合同的意愿，因此，本院确认双方签订的厂房租赁协议于2015年1月7日解除。关于焦点二。厂房租赁协议约定违约方应退回厂房保证金，原告请求被告裕诚公司退回保证金2000000元符合合同约定，本院予以支持。关于焦点三。按照厂房租赁协议的约定，被告应当每月5日前支付原告租金100000元，被告在承诺书中也承诺最迟于2014年11月10日前支付原告2014年9月至11月的租金300000元，被告未能举证证明其已履行支付义务，应当承担举证不能的法律后果，此款被告应予以支付。厂房租赁协议约定“违约一方应赔偿对方两个月租金”，承诺书约定“如有违约，按双倍租金赔付”。二者均为违约方就同一违约行为对守约方的违约赔偿，在双方合同未明确约定违约方应一并赔偿的情况下，不应一并赔偿。按照厂房租赁协议书的约定，两个月租金计算为8.5元/平方米×23000平方米×2个月=391000元；承诺书约定的一倍租金为100000/月×3个月×1倍=300000元。厂房租赁协议约定的违约金高于承诺书中的违约金，原告要求就高主张，被告未对此抗辩，本院予以确认，被告应当支付原告违约金391000元。关于焦点四。被告裕诚公司经工商注册登记的企业类型为有限责任公司（自然人独资），此即为《中华人民共和国公司法》规定的一人有限责任公司，根据该法第六十三条“一人有限责任公司的股东不能证明公司财产独立于股东自己的财产的，应当对公司债务承担连带责任。”的规定，被告吴诗艳作为被告裕诚公司的股东，其应当证明而未能证明公司的财产独立于其自己的财产，应对裕诚公司的债务承担连带责任。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十六条、第九十七条、第一百一十四条，《中华人民共和国公司法》第六十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条的规定，缺席判决如下：一、确认原告ＸＸ（东莞市鑫中辉五金塑胶厂）与被告东莞市裕诚贸易有限公司于2014年8月1日签订的厂房租赁协议书已于2015年1月7日解除；二、限被告东莞市裕诚贸易有限公司于本判决发生法律效力之日起五日内返还向原告ＸＸ保证金2000000元；三、限被告东莞市裕诚贸易有限公司于本判决发生法律效力之日起五日内支付原告ＸＸ租金300000元；四、限被告东莞市裕诚贸易有限公司于本判决发生法律效力之日起五日内支付原告ＸＸ违约金391000元；五、被告吴诗艳对被告东莞市裕诚贸易有限公司的上述债务承担连带清偿责任。六、驳回原告ＸＸ的其他诉讼请求。本案受理费15364元，由原告ＸＸ负担1690元，被告东莞市裕诚贸易有限公司、吴诗艳负担13674。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省东莞市中级人民法院。代理审判员　　钟凤媚二〇一五年二月十二日书　记　员　　李科龙附本案适用法律法规：1.《中华人民共和国合同法》第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。2.《中华人民共和国公司法》第六十三条一人有限责任公司的股东不能证明公司财产独立于股东自己的财产的，应当对公司债务承担连带责任。3.《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。百度搜索“”