（2015）宁民终字第438号
裁判日期: 2015-02-12
公开日期: 2015-02-27
案件名称
上诉人江章飞与被上诉人马强林、姜春鸣房屋租赁合同纠纷一案的民事判决书
法院
江苏省南京市中级人民法院
所属地区
江苏省南京市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
江章飞,马强林,姜春鸣
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百七十条第一款
全文
江苏省南京市中级人民法院民 事 判 决 书（2015）宁民终字第438号上诉人（原审被告）江章飞，男，1975年8月14日生，汉族。委托代理人吴群风，江苏东恒律师事务所律师。被上诉人（原审原告）马强林，男，1957年9月13日生，回族。被上诉人（原审原告）姜春鸣，女，1960年3月21日生，汉族。以上两被上诉人共同委托代理人史明哲，江苏法德永衡律师事务所律师。上诉人江章飞因与被上诉人马强林、姜春鸣房屋租赁合同纠纷一案，不服南京市浦口区人民法院（2014）浦民初字第1695号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后依法组成合议庭，于2015年2月6日公开开庭审理本案。上诉人江章飞的委托代理人吴群风，被上诉人马强林、姜春鸣的委托代理人史明哲到庭参加诉讼。本案现已审理终结。马强林、姜春鸣原审诉称，双方系夫妻关系。2005年4月3日，马强林与江章飞签订《租赁协议》，合同约定：马强林将位于南京市浦口区码头街14号房屋出租给江章飞使用。租期为五年，自2005年5月1日至2010年4月30日止。租金为8000元／年。合同期满后，江章飞一直拒绝交还房屋。2013年4月19日，马强林授权江苏天玺律师事务所史明哲律师，向江章飞发函要求江章飞于2013年5月30日前搬迁，腾空房屋交还马强林，否则将按300元／天的标准收取延迟交付损失，但江章飞至今仍未搬走。故诉至法院判令：1、确认双方的租赁合同于2013年5月15日解除；2、江章飞立即腾空房屋并交还马强林、姜春鸣；3、江章飞支付自2013年5月1日至实际搬迁之日止的房屋使用费用（标准为20000元／年）；4、诉讼费由江章飞负担。江章飞原审辩称，1、马强林、姜春鸣主张的租赁合同于2013年5月15日已解除、要求江章飞腾空搬走没有依据。2、马强林、姜春鸣主张给付的部分房屋使用费用已超过诉讼时效。故请求驳回马强林、姜春鸣的诉讼请求。原审法院经审理查明，马强林、姜春鸣系夫妻关系。2005年4月3日，马强林与江章飞签订《租赁协议》，合同约定：马强林将位于南京市浦口区码头街14号房屋出租给江章飞使用。租期为五年，自2005年5月1日至2010年4月30日止。租金为8000元／年。江章飞每年一次性支付一年度房租（每年4月1日前支付下一年度该房年租金），待租赁合同到期后，双方交接完无损房屋。江章飞承租房屋，所有水、电、税等一切费用全部由江章飞承担。江章飞在承租房屋期内，如遇政府拆迁、城市改造等不可抗拒的情况，江章飞无任何条件的解除合同，马强林收回房屋。其他约定及补充说明，2005年5月1日至2008年4月30日止，每年度租金为人民币8000元。2008年5月1日至2010年4月30日止，每年度租金不少于9000元整。合同签订后，马强林将房屋交给江章飞使用。合同期满后，江章飞仍继续使用涉案房屋，并交纳房屋租金。2013年4月26日，马强林授权江苏天玺律师事务所史明哲律师，向江章飞发《律师函》，该函载明：马强林将于2013年5月15日解除与江章飞的租赁合同，要求江章飞于2013年5月30日前搬迁腾空，并与马强林办理完毕房屋交房手续，否则马强林将按300元／天的标准收取延迟交付的损失。该律师函经邮寄于同年4月27日被签收。但此后江章飞拒绝搬迁。原审法院另查明，2012年4月29日，马强林出具收条，收条载明：2012年5月至2013年5月的房屋租金为20000元。以上事实有马强林、姜春鸣、江章飞的陈述、租赁协议书、律师函、邮件邮寄单、收条等证据在卷证实。原审法院认为，马强林与江章飞签订的房屋租赁合同是双方的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方当事人均应按照合同履行。本案中涉案房屋的租赁期间已于2010年5月1日届满，但承租人江章飞继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，租赁期间为不定期，当事人可以随时解除合同。当事人主张解除合同时，应当通知对方，合同自通知到达对方时解除。本案中马强林于2013年4月26日向江章飞发律师函，通知江章飞解除租赁合同的时间为2013年5月15日，且该通知已于2014年4月27日到达江章飞，故马强林要求确认双方签订的租赁合同于2013年5月15日解除，江章飞腾空房屋交还马强林、姜春鸣，符合法律规定，应予支持。马强林、姜春鸣主张江章飞按20000元／年（即54.79元／日）的标准支付自2013年5月1日至实际搬迁之止的房屋使用费用，原审法院认为马强林、姜春鸣的主张符合法律规定，予以支持。江章飞认为马强林、姜春鸣要求给付的部分房屋使用费用已超过诉讼时效，原审法院认为马强林曾于2013年4月26日向江章飞发《律师函》，要求解除双方的租赁合同，并要求江章飞于2013年5月30日前腾空房屋交还马强林，否则马强林将收取延迟交付的损失，故马强林、姜春鸣的主张尚未超过诉讼时效，对江章飞的辩解不予采信。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第一款第（五）项、第九十六条、第二百三十二条、第二百三十五条、第二百三十六条、最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十八条的规定，原审法院判决如下：一、确认马强林与江章飞签订的租赁合同于2013年5月15日解除。二、江章飞于判决生效之日起三十日内腾空承租马强林、姜春鸣的房屋并交还给马强林、姜春鸣。三、江章飞于判决生效之日起三十日内给付马强林、姜春鸣自2013年5月1日至实际迁出之日的房屋使用费，按54.79元／日的标准计算。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费630元，由江章飞负担。江章飞不服原审法院判决，向本院提起上诉称，1、被上诉人举证的EMS面单，不能证明该EMS中包含律师函，江章飞并未收到律师函；2、被上诉人原审举证的律师函无经办律师签名，亦无律师事务所盖章，不符合司法部的相关规定，故此律师函无法律效力，不具有合法性；3、上诉人从未主张合同已解除的观点，原审法院认定事实错误；4、被上诉人并未向上诉人邮寄律师函，亦未向上诉人主张迟延交付的损失，故被上诉人要求给付房屋使用费部分已超过诉讼时效；5、本案房屋租赁合同系由马强林以个人名义与江章飞签订，根据合同相对性，姜春鸣诉讼主体不适格，法院应驳回其起诉。综上，请求二审法院撤销原审判决，依法改判驳回马强林、姜春鸣的诉讼请求，本案一、二审诉讼费用由马强林、姜春鸣承担。被上诉人马强林、姜春鸣答辩称，上诉人在上诉状中已经承认收到被上诉人邮寄的EMS，但其在原审中坚称没有收到。被上诉人认为，上诉人在是否收到被上诉人的律师函上态度反复，其陈述不能予以采信。上诉人主张收到EMS却没有收到律师函，应当举证予以证明。综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。本院查明的事实与原审法院认定基本一致。另查明，马强林、姜春鸣为涉案南京市浦口区码头街14号房屋的共同所有权人，双方于2014年5月30日以本案诉称理由为由诉至原审法院，要求江章飞搬离涉案房屋。本院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。本案中，江章飞认为其只收到EMS而未收到律师函，但未能提供相应证据证明，故江章飞的该项主张证据不足，本院不予支持。江章飞有关马强林出具的律师函形式不符合相关规定，故不发生法律效力的主张，缺乏法律依据，本院亦不予支持。关于江章飞主张的马强林、姜春鸣要求江章飞给付的房屋使用费中部分已超过诉讼时效的问题，本院认为，诉讼时效期间从知道或者应当知道权利被侵害时起计算，本案马强林于2013年4月26日向江章飞发出的《律师函》中，已明确要求江章飞于2013年5月30日前腾空房屋交还马强林，否则马强林将收取延迟交付的损失。因江章飞未于2013年5月30日前腾空房屋，马强林、姜春鸣要求江章飞给付房屋使用费的诉讼时效应从2013年5月31日起算，截至马强林、姜春鸣于2014年5月30日诉至原审法院，尚未超过法定诉讼时效期间，故对于江章飞的该项主张，本院不予支持。关于江章飞主张的姜春鸣并非租赁合同相对人，诉讼主体不适格的问题，本院认为，姜春鸣为涉案房屋的共同所有权人，在租赁合同解除后，其有权要求江章飞返还涉案房屋，并支付房屋占有使用费，故对于江章飞的该项主张，本院不予支持。综上，上诉人江章飞的上诉事由均不成立，其上诉主张，本院不予支持。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判决。二审案件受理费630元，由上诉人江章飞负担。本判决为终审判决。审判长 汤 雷审判员 邹小戈审判员 孙 伟二〇一五年二月十二日书记员 张 毅 关注公众号“”