（2015）沪一中民二（民）终字第233号
裁判日期: 2015-02-12
公开日期: 2015-02-25
案件名称
俞锋诉罗一雄房屋租赁合同纠纷一案二审民事判决书
法院
上海市第一中级人民法院
所属地区
上海市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
俞锋,罗一雄
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百七十条第一款
全文
上海市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2015）沪一中民二（民）终字第233号上诉人（原审原告）俞锋。委托代理人俞某某（系俞锋父亲）。委托代理人张辉，上海明伦律师事务所律师。被上诉人（原审被告）罗一雄。上诉人俞锋因房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市徐汇区人民法院（2014）徐民四（民）初字第2929号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，于2015年1月20日公开开庭审理了本案。上诉人俞锋的委托代理人俞某某、张辉，被上诉人罗一雄到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原审认定，俞锋系上海市某区某路某号8D室房屋（以下简称“系争房屋”）产权人。2013年4月2日，俞锋出具委托书一份，委托其母亲冯某某处理系争房屋的租赁事宜，签订租赁合同。同日，冯某某与罗一雄签订房屋租赁合同一份，约定，俞锋将系争房屋出租给罗一雄使用。俞锋作为该房屋的房地产权人同意委托罗一雄进行装修及管理，装修费用由罗一雄承担，并明确系争房屋现有装修、附属设施、设备状况为简装，俞锋同意罗一雄自行装修和增设附属设施，装修不应给房屋造成结构性破坏（轻质砖的使用、以及打洞或管道排放和水电安装、厨卫或料理台属正常的装修范畴）。俞锋向罗一雄交付系争房屋和本合同终止时罗一雄向俞锋返还系争房屋的验收标准为交接当时现状，因装修引起改变现状，到期返还时是否需恢复原样由俞锋决定。罗一雄向俞锋承诺，租赁系争房屋作为居住使用，并遵守国家有关房屋使用规定。俞锋、罗一雄约定系争房屋租赁期限为陆年，租赁期自2013年4月22日起至2019年4月21日止，月租金为7，500元整，其中前三年租金为7，500元整每月，后三年租金为7，800元整每月。俞锋、罗一雄约定，系争房屋每月租金总计为7，500元，支付方式为付贰押壹，即每期提前3天支付租金，从租金到期日超过15天未付视为违约处理。罗一雄向俞锋支付一个月的租金作为押金。租赁关系终止时，俞锋收取的房屋租赁押金除用以抵充合同约定由罗一雄承担的费用外，剩余部分无息归还罗一雄。租赁期间，物业管理费由俞锋承担（300元内，超出部分由罗一雄支付）。使用系争房屋所发生的水、电、通讯、宽带等费用由罗一雄承担。俞锋同意罗一雄承租并管理出租系争房屋作为居住用途。俞锋同意罗一雄承租房屋后，罗一雄应尽好管理职责，系争房屋的常住人数不超过伍人。合同并就其他内容进行了约定。合同签订后，俞锋如约将系争房屋交付给罗一雄使用。因俞锋认为罗一雄将系争房屋用于群租且存在损害房屋结构的行为，故向法院提起诉讼。另查明，罗一雄租金支付至2014年8月31日止。原审审理中，俞锋请求法院判令：一、解除俞锋、罗一雄签订的房屋租赁合同，罗一雄立即向俞锋返还上海市某区某路某号8D室房屋；二、罗一雄对系争房屋恢复原状，赔偿俞锋经济损失30，000元；三、罗一雄向俞锋支付违约金7，500元；四、罗一雄向俞锋支付房屋租金及使用费（以每月7，500元为标准，自2014年9月1日起至罗一雄实际返还房屋之日止）。罗一雄则不同意俞锋的上述诉讼请求。原审认为，俞锋、罗一雄签订的房屋租赁合同系双方当事人的真实意思表示，内容未违反法律、法规的规定，应为合法有效，双方均应恪守。当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。本案中，俞锋认为罗一雄将系争房屋转租用于群租，违反了国家关于房屋使用的相关规定，故要求解除合同并由罗一雄支付违约金。因俞锋、罗一雄签订的合同明确约定俞锋同意罗一雄承租并管理出租该房屋作为居住用途，俞锋并未举证证明罗一雄存在群租的行为，且合同对于罗一雄逾期支付租金的违约责任并未明确约定，故对俞锋要求解除双方签订的租赁合同并由罗一雄支付违约金的诉请，原审法院不予支持。但按期支付租金乃罗一雄作为承租人的主要合同义务，罗一雄不得擅自改变合同约定的支付房屋租金的时间。因双方签订的合同明确约定罗一雄有权对系争房屋在不改变房屋结构的情况下进行装修，现俞锋未提供确实的证据证明罗一雄已经改变了房屋结构，且双方合同亦并未到期，故对俞锋要求罗一雄将系争房屋恢复原状并赔偿损失的诉请，原审法院亦不予支持。原审法院审理后于二○一四年十二月四日作出判决：一、罗一雄于判决生效之日起十日内支付俞锋租金（按每月7，500元的标准，自2014年9月1日起计算至判决生效之日止）；二、驳回俞锋的其余诉讼请求。案件受理费1，005元，减半收取计502.50元，由俞锋负担。原审判决后，俞锋不服，向本院提起上诉称：被上诉人将系争房屋用于群租、转租，并擅自改变房屋结构及用电线路，同时还多次拖欠租金，明显构成根本违约，故原审法院所作判决存在错误。据此，上诉人要求撤销原审判决，改判支持上诉人的原审诉讼请求。被上诉人罗一雄辩称：同意解除上诉人与被上诉人签订的租赁合同并返还系争房屋，但是不同意上诉人要求其支付2014年9月1日之后的租金等其他上诉请求。经审理查明，原审法院认定事实无误，本院依法予以确认。本院另查明，上诉人与被上诉人于2015年1月27日办理了系争房屋的交接手续，被上诉人将系争房屋返还给上诉人。还查明，二审庭审中，双方确认被上诉人尚未支付的水电费为640.6元。对于房屋租赁押金7，500元，上诉人表示同意在扣除上述水电费后，将剩余部分返还给被上诉人。二审审理中，上诉人申请撤回要求被上诉人将系争房屋恢复原状、赔偿经济损失30，000元以及支付违约金7，500元的上诉请求，本院经审查予以准许。本院认为，对于上诉人主张解除双方签订的房屋租赁合同，鉴于被上诉人在二审中当庭表示同意解除其与上诉人就系争房屋签订的租赁合同并返还系争房屋，本院确认双方就系争房屋签订的租赁合同解除，解除日期为庭审日期即2015年1月20日。关于房屋租金的支付，被上诉人虽主张因上诉人的过错导致其无法正常使用系争房屋，故不应支付2014年9月1日之后的房屋租金，但其对于原审判令其向上诉人支付自2014年9月1日起的房屋租金并未提起上诉，且其提供的证据亦不足以证明其上述主张，故本院对于该主张难以支持。考虑到系争租赁合同已经解除，且租赁房屋已经返还，本院将被上诉人应支付租金及使用费的截止日期明确为系争房屋返还之日即2015年1月27日。关于水电费及房屋租赁押金，鉴于上诉人同意押金扣除水电费后剩余部分予以返还，本院对此一并予以处理。据此，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、撤销上海市徐汇区人民法院（2014）徐民四（民）初字第2929号民事判决；二、俞锋与罗一雄于2013年4月2日就上海市某区某路某号8D室房屋签订的租赁合同于2015年1月20日解除；三、罗一雄应于本判决生效之日起十日内向俞锋支付租金及使用费（按每月人民币7，500元的标准，自2014年9月1日起计算至2015年1月27日止）；四、俞锋应于本判决生效之日起十日内返还罗一雄剩余房屋租赁押金人民币6，859.4元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费人民币1，005元，减半收取计人民币502.50元；二审案件受理费人民币1，005元，均由上诉人俞锋负担。本判决为终审判决。审 判 长 顾 依代理审判员 娄 永代理审判员 蒋庆琨二〇一五年二月十二日书 记 员 许 晶附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：……（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；…… 更多数据：