（2014）浦民一（民）初字第19301号
裁判日期: 2015-02-12
公开日期: 2015-05-26
案件名称
杨杨与汪淑范、朱强房屋买卖合同纠纷一审民事判决书
法院
上海市浦东新区人民法院
所属地区
上海市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
杨杨,汪淑范,朱强
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第八条第一款，第六十条第一款，第一百零七条，第一百一十四条第一款；《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》：第二条第一款；最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）：第二十九条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第九十二条第一款，第一百四十四条
全文
上海市浦东新区人民法院民 事 判 决 书（2014）浦民一（民）初字第19301号原告杨杨。委托代理人任银龙，北京长安（上海）律师事务所律师。被告汪淑范。被告朱强。原告杨杨与被告汪淑范房屋买卖合同纠纷一案，本院于2014年5月26日立案受理后，依法适用普通程序，于2014年11月12日依法追加朱强作为本案的被告参加诉讼，并先后于2014年10月13日、2015年1月21日公开开庭进行了审理。原告杨杨的委托代理人任银龙到庭参加诉讼。被告汪淑范经本院依法公告传唤未到庭，被告朱强经本院依法传票传唤未到庭，本院依法进行缺席审理。本案现已审理终结。原告杨杨诉称：原告与被告汪淑范于2009年2月9日在上海中原物业顾问有限公司（以下简称中介公司）的居间介绍下，在上海市浦东新区张杨路XXX号XXX层签订了《上海市房地产买卖合同》（以下简称《合同》），《合同》约定：原告以人民币（以下币种相同）42万元整购买汪淑范所有的位于上海市浦东新区利津路XXX弄XXX号XXX室的房屋（以下简称系争房屋）；汪淑范承诺自系争房屋权利转移（送件取得收件收据）之日起的50日内，向系争房屋所在地的公安派出机构办理原有户口（若有）的迁出手续，若在前述期限内，原有户口（若有）未能迁出的，则每逾期一日，汪淑范应当按照系争房屋转让价款的万分之五向原告支付赔偿金，直至原有户口（若有）迁出时止。合同签订后，原告按照合同约定履行了支付价款的义务，汪淑范也按照合同约定履行了除迁出户口外的其他义务。其后，原告虽多次催促，汪淑范一直以种种理由敷衍，未将其本人及其子朱强、其孙女的户口迁出。2013年11月13日，汪淑范曾委托其子朱强，与原告签订《协议书》，确认“截止到2013年11月13日，朱强仍未按合同履行相关责任和义务，即未将户口迁出，依据《合同》约定，朱强已经构成违约，原告有权追偿”的事实，并约定“如朱强未能在2013年12月12日（含当日）前将系争房屋中的所有户口迁出，原告将保留向朱强追偿所有违约责任的权利”。但汪淑范至今仍然未依约将其本人、其子朱强以及朱强女儿的户口从系争房屋中迁出。故原告诉至本院，要求判令两被告向原告支付逾期迁出户口的违约金（自约定的迁出户口之日2009年7月1日起计算至本判决生效之日止，按照转让总价42万元的日万分之五计算）。被告汪淑范未作答辩。被告朱强未作答辩。经审理查明：原告与汪淑范于2009年2月9日在中介公司的居间介绍下签订了《合同》，《合同》约定：原告向汪淑范购买系争房屋，转让总价为42万元；双方确认，在2009年5月1日前，原告、汪淑范共同向房地产交易中心申请办理转让过户手续；汪淑范承诺自系争房屋权利转移（送件取得收件收据）之日起的50日内，向房屋所在地的公安派出机构办理原有户口（若有）的迁出手续，若在前述期限内，原有户口（若有）未能迁出的，则每逾期一日，汪淑范应当按照系争房屋转让价款的万分之五向原告支付赔偿金，直至原有户口（若有）迁出时止；……。2009年5月11日，系争房屋的产权登记于原告的名下。2013年11月13日，原告与朱强（系汪淑范的儿子）签订《协议书》，《协议书》约定：2009年2月9日朱强的母亲汪淑范与原告签订《合同》，当时合同约定“房屋过户后50日内，汪淑范将房屋中户口全部迁出（户口包括汪淑范、朱强及朱强女儿），逾期按房屋总价每日万分之五计算违约金”，但截止到2013年11月13日，朱强仍未按合同履行相关责任和义务，即未将户口迁出，依据《合同》约定，已经构成违约（责任），原告有权追偿；经商定，原告同意朱强从即日起30日内，将系争房屋中的所有户口迁出，原告将不再追偿朱强现已造成的违约责任，如朱强未能在2013年12月12日（含当日）前将系争房屋中的所有户口迁出，原告将保留向朱强追偿所有违约责任的权利，并且，如原告再次售卖房屋，因朱强户口没有迁出而使原告对下一次买受人造成的违约损失，均由朱强承担。之后，汪淑范、朱强均未迁出系争房屋的户口。2014年6月10日，原告与案外人刘某某签订《协议书》，约定：原告与刘某某于2014年6月9日签订了关于买卖系争房屋的《上海市房地产买卖合同》，现协商一致达成本协议；若原告于房产交易过户当日算起一年半内迁出原有遗留户口，则原告应于户口迁出后三日内支付10万元给原告，原告出具相应数额收据给刘某某，若原告原有遗留户口在约定时间内迁不出，刘某某无需支付原告10万元，刘某某也无权要求原告强行迁出原有遗留户口，若原告在超出时间后迁出原有遗留户口，刘某某也无需支付原告10万元；……。2014年9月4日，系争房屋的产权经核准登记于刘某某的名下。以上事实，有《上海市房地产买卖合同》，《协议书》，《常口现实库信息资料》，沪房地浦字（2009）第028595号上海市房地产权证复印件，《上海市房地产登记簿房屋状况及产权人信息》，原告的陈述等佐证，予以认定。本院认为：原告与汪淑范所签的《合同》及原告与朱强所签的《协议书》，均系原、被告双方真实意思的表示，且不违反国家强制性法律规定，依法有效，双方均应严格按约履行。汪淑范按约应于2009年6月30日前迁出系争房屋的原有户口，朱强按约应于2013年12月13日前将系争房屋内的户口迁出，但至原告将系争房屋出售给案外人刘某某、系争房屋的产权登记于刘某某名下之日止，汪淑范、朱强仍未将系争房屋内的户口迁出，汪淑范、朱强的行为已经构成违约，应承担相应的违约责任。鉴于原告未举证证明曾于2012年5月26日前向汪淑范主张过自2009年7月1日起至2012年5月26日期间的逾期迁出户口违约金，且朱强不是《合同》的一方当事人，故原告要求汪淑范支付自2009年7月1日起至2012年5月26日期间的逾期迁出户口违约金及要求朱强支付自2009年7月1日起至2013年12月13日期间的逾期迁出户口违约金的诉讼请求，均不符合法律规定，不予支持。汪淑范自2012年5月27日起至2014年9月3日期间、朱强自2013年12月14日起至2014年9月3日期间的逾期迁出户口的违约行为持续存在，原告向两被告主张该段期间的违约金尚未过诉讼时效，故原告要求被告汪淑范支付自2012年5月27日起至2013年12月13日止期间、要求被告汪淑范、朱强支付自2013年12月14日起至2014年9月3日期间的逾期迁出户口违约金的诉讼请求，符合法律规定，予以支持。鉴于原告未举证证明因被告的违约造成实际损失，双方约定的计算违约金的标准日万分之五过高，由本院酌定为按日万分之二计算。原告要求两被告支付2014年9月4日至本判决生效之日止的逾期迁出户口违约金的诉讼请求，因系争房屋的产权已不属于原告，故原告的上述诉讼请求，不符合法律规定，不予支持。被告汪淑范、朱强经本院分别公告传唤、传票传唤均未到庭应诉，均放弃了其抗辩应诉的权利，均应承担相应的法律后果。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条，《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第九十二条、第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告汪淑范于本判决生效之日起十日内支付原告杨杨逾期迁出户口违约金（违约金的计算方式为自2012年5月27日起至2013年12月13日止，按总房价42万元的日万分之二计算）；二、被告汪淑范、朱强于本判决生效之日起十日内支付原告杨杨逾期迁出户口违约金（违约金的计算方式为自2013年12月14日起至2014年9月3日止，按总房价42万元的日万分之二计算）；三、驳回原告杨杨的其余诉讼请求。负有给付金钱义务的当事人如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费6，913元，由被告汪淑范、朱强负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审 判 长 秦冬红人民陪审员 高天明人民陪审员 梅丽华二〇一五年二月十二日书 记 员 杨 华附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。二、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。三、《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。四、《中华人民共和国民事诉讼法》第九十二条受送达人下落不明，或者用本节规定的其他方式无法送达的，公告送达。自发出公告之日起，经过六十日，即视为送达。公告送达，应当在案卷中记明原因和经过。第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。 来源：百度搜索“”