（2014）昆民一终字第763号
裁判日期: 2015-02-12
公开日期: 2019-05-20
案件名称
昆明昌浩房地产开发有限公司、刘琳房屋买卖合同纠纷二审民事判决书
法院
云南省昆明市中级人民法院
所属地区
云南省昆明市
案件类型
民事案件
审理程序
民事二审
当事人
昆明昌浩房地产开发有限公司；刘琳
案由
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》:第一百七十条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》:第一百七十条第一款第一项；《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》:第一百七十条第一款第二项；《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》:第一百七十条第一款第三项；《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》:第一百七十条第一款第四项；《诉讼费用交纳办法》:第二十九条第一款；《诉讼费用交纳办法》:第二十九条第二款；《诉讼费用交纳办法》:第二十九条第三款
全文
云南省昆明市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2014）昆民一终字第763号 上诉人（原审原告）昆明昌浩房地产开发有限公司。住所地：云南省昆明市海埂明珠村小区物业管理中心办公楼。 法定代表人崔磊，该公司经理。 委托代理人魏爱华，女，1953年2月12日生，汉族，现住河南省新乡市红旗区，系昆明昌浩房地产开发有限公司员工，特别授权代理。 委托代理人李雨嫱，云南真宇律师事务所律师，特别授权代理。 被上诉人（原审被告）刘琳，女，1952年10月9日生，汉族，现住云南省昆明市西山区。 委托代理人张倩、冯寻，云南刘胡乐律师事务所律师，特别授权代理。 上诉人昆明昌浩房地产开发有限公司（以下简称“昌浩公司”）与被上诉人刘琳因房屋买卖合同纠纷一案，不服昆明市西山区人民法院（2014）西法民初字第3395号民事判决，向本院提起上诉。本院于2014年11月17日受理此案后，依法组成合议庭于2014年12月10日进行了审理。本案现已审理终结。 一审法院经审理确认如下法律事实：2009年5月20日，昌浩公司作为甲方、刘琳作为乙方签订了《商品房购销合同》，约定昌浩公司将其开发的位于昆明市滇池国家旅游度假区内的“听涛雅苑二期”茶花苑组团A2号房（地上2层、不含负一层）出售给刘琳。计价方式与价款：按套计价，总价款人民币400000元整。房屋的参考套内建筑面积为188.7平方米。付款方式及期限：一次性付款，2009年8月1日全款付清，人民币400000元整。合同签订后，昌浩公司于2010年5月19日就双方签订的《商品房购销合同》进行备案登记（合同登记号KM2010051921411），登记付款方式为一次性付款400000元，付款时间为2009年8月1日。另庭审中双方一致陈述涉案房屋存在超规划面积建筑的问题。2012年4月17日，本案昌浩公司以本案刘琳不当得利为由诉至昆明市中级人民法院，请求判令刘琳退还售房款人民币4100000元。对此，2013年6月13日，昆明市中级人民法院作出（2012）昆民一终字第63号民事判决（以下简称“63号判决书”），判决驳回昌浩公司的诉讼请求。昌浩公司不服该判决，向云南省高级人民法院提起上诉。2013年12月18日，云南省高级人民法院作出（2013）云高民一终字第172号判决（以下简称“172号判决书”），判决驳回上诉，维持（2012）昆民一终字第63号民事判决。在63号判决书中确认：昌浩公司于2009年8月1日就涉案房屋开具客户名称为“刘琳”的购房发票一张（发票号码：00052616）、金额为人民币400000元整；刘琳就涉案房屋登记取得昆房权证昆明市字第××号《房屋所有权证》；2011年10月12日，刘琳将涉案房屋转让给孟伟仁、孟德宽，涉案房屋产权已过户至孟伟仁、孟德宽名下，房产证号为20××60号。庭审过程中，昌浩公司陈述刘琳隐瞒了其欲将涉案房屋占为己有的真实意图构成欺诈，双方口头约定将涉案房产证办理在刘琳名下，如刘琳将该房屋出售，则应经昌浩公司同意，房屋出售价款扣除案外人所欠刘琳债务后应当交付给昌浩公司，2012年3月，昌浩公司通过中介得知刘琳已经将涉案房屋出售，此后昌浩公司找到刘琳，刘琳不认可双方约定使其意识到刘琳欲将涉案房屋占为己有的真实意图。另昌浩公司陈述涉案房屋的《商品房购销合同》中约定的计价方式、交付时间、交房时间、违约责任、合同附件等内容与其他业主与昌浩公司签订的合同内容存在差异，刘琳并未实际支付房款，购房发票的提货联由昌浩公司持有，刘琳无法提交实际支付房款的凭证，刘琳与案外人王黎存在债务关系，并认为以上情况均可以证明刘琳的行为构成欺诈。此外，昌浩公司提交的与同小区其他业主签订的3份《商品房购销合同》中的房屋价格在1964192元至2300000元间，故昌浩公司陈述其认为涉案房屋的价款为人民币400000元明显低于出售时的市场价，价格显失公平。现昌浩公司以刘琳假借帮助其解除查封的名义骗取其与刘琳签订《商品房购销合同》，构成欺诈为由，诉至一审法院，请求撤销昌浩公司与刘琳签订的《商品房购销合同》，并由刘琳承担本案诉讼费。 一审法院认为：《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定：当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条规定：当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。本案中，昌浩公司以刘琳的行为构成欺诈，且双方签订的《商品房购销合同》显示公平为由主张撤销该合同，因此，昌浩公司应就刘琳的行为构成欺诈、本案合同显失公平提供证据加以证明。就刘琳是否构成欺诈的问题，《中华人民共和国合同法》第五十四条第二款规定：一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下订立的合同，受损害方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或撤销。《最高人民法院关于贯彻执行若干问题的意见》第68条规定：一方当事人故意告知对方虚假情况，或者故意隐瞒真实情况，诱使对方当事人做出错误意思表示的，可以认定为欺诈。根据上述法律规定，构成欺诈应当具备以下条件：1、一方当事人故意告知对方虚假情况或故意隐瞒真实情况；2、使对方当事人做出了错误意思表示。本案中，昌浩公司陈述原、被告约定将房屋产权办理到刘琳名下，如刘琳出售房屋应经昌浩公司同意，房屋出售价款扣减债务后予以返还。昌浩公司认为刘琳否认这一约定，并依据双方签订的合同取得涉案房屋的所有权的这一情况使其意识到刘琳欲将涉案房屋占为己有的真实意图。对此，根据已生效的63号判决书、172号判决书中均未认定双方之间存在上述约定，且本案中昌浩公司亦未提交其他证据证明双方之间曾有约定，因此，对昌浩公司这一陈述不予采信。昌浩公司陈述其认为刘琳隐瞒了将涉案房屋占为己有的真实意图构成欺诈，但昌浩公司向本院提交的证据亦无法有效证明刘琳“故意告知对方虚假情况，或者故意隐瞒真实情况”，不能证明刘琳隐瞒了其真实意图。此外，昌浩公司与刘琳签订合同后，于2010年5月19日对合同进行备案登记，并于2009年8月1日就涉案房屋开具客户名称为“刘琳”的购房发票一张，后刘琳就涉案房屋取得了《房屋所有权证》，基于以上事实，昌浩公司作为房地产开发商，签订购房合同并办理备案登记、出具购房款发票、办理房产证的过程均需要昌浩公司配合，从上述事实均可看出昌浩公司配合并履行了双方的合同，而无法看出该合同系昌浩公司的“错误意思表示”，而昌浩公司亦未对此做出合理解释。另庭审中，昌浩公司认为涉案房屋的《商品房购销合同》内容与其他业主与昌浩公司签订的合同内容存在差异，并认为刘琳未实际支付房款，购房发票的提货联由昌浩公司持有，上一不当得利案件中刘琳未提交实际支付房款的凭证，且刘琳与案外人王黎存在债务关系，认为以上情况均可证明刘琳的行为构成欺诈。对此，根据已生效的63号判决已经对此作出了判定，认为“虽然上述证据证实刘琳与案外人王黎存在债务关系，以及刘琳与昌浩公司所订购房合同及购房发票与其他业主和昌浩公司所订合同及发票有所差异的事实，但仍然不能必然推翻刘琳与昌浩公司就涉案房屋存在买卖合同及购房发票的事实”，故对63号判决书的判定予以采信，认为昌浩公司陈述的情况无法推翻昌浩公司已开具购房发票的事实，且从昌浩公司陈述的情况亦无法看出刘琳存在告知昌浩公司虚假情况或故意隐瞒真实情况的行为，无法证明昌浩公司作出了错误的意思表示。综上，昌浩公司提交的证据无法证明本案刘琳存在故意告知昌浩公司虚假情况，或者故意隐瞒真实情况，诱使昌浩公司做出错误意思表示的行为，对昌浩公司主张刘琳存在欺诈行为并请求撤销本案《商品房购销合同》的诉讼请求不予支持。就本案《商品房购销合同》是否显示公平的问题，《中华人民共和国合同法》第五十四条第一款规定：下列合同当事人一方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销：（一）因重大误解订立的；（二）在订立合同时显失公平的。《最高人民法院关于贯彻执行若干问题的意见》第72条规定：一方当事人利用优势地位或者利用对方没有经验，致使双方的权利义务明显违反公平、等价有偿原则的，可认定为显示公平。根据上述法律规定，构成显失公平应具备以下条件：1、一方利用优势地位或者利用对方没有经验；2、双方的权利义务明显违反公平、等价有偿原则。本案中，昌浩公司作为房地产开发商，从事多年房地产开发及销售，其作为卖方有权对其出售的房屋定价，对于涉案房屋的出售及购房合同的签订均具有明显的专业优势，亦更具经验，而昌浩公司并未提供证据证明刘琳对于合同的签订和定价更具优势地位，亦未证明昌浩公司对本案合同的签订和定价不具经验。此外，虽昌浩公司提交的同小区的3份《商品房购销合同》中的房屋价格在人民币1964192元至2300000元间，昌浩公司认为涉案房屋为人民币400000元显失公平。对此，虽涉案房屋价格与同小区其他房屋售价存在差异，但双方作为《商品房购销合同》的当事人依法享有自愿订立合同的权利，双方意思自治可以对涉案房屋自由协商定价，庭审中双方一致陈述涉案房屋存在超规划建设的问题，涉案房屋存在超规划建设的情况亦可能影响房屋的定价，且显失公平以“一方当事人利用优势地位或者利用对方没有经验”为构成要件，不能单以本案合同定价与同小区其他房屋售价存在差异即认为本案合同显示公平，而本案中昌浩公司并未提供证据证明刘琳对于合同的签订、定价更具优势地位或其自身对此不具经验，因此，对昌浩公司主张本案《商品房购销合同》显失公平并请求撤销本案《商品房购销合同》的诉讼请求不予支持。综上，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条第二款，《中华人民共和国合同法》第五十四条第一款、第二款、《最高人民法院关于贯彻执行若干问题的意见》第68条、第72条之规定，判决：“驳回原告昆明昌浩房地产开发有限公司全部诉讼请求。”案件受理费100元，由原告昆明昌浩房地产开发有限公司承担。 一审判决宣判后，上诉人昆明昌浩房地产开发有限公司不服，向本院提起上诉，请求：撤销一审判决，改判支持上诉人的一审全部诉讼请求。其上诉的事实与理由为：一、一审判决未查明诉争房屋的《商品房购销合同》中是按套计价还是按单元、幢计价，并且双方在该合同中对房屋的交付时间、逾期付款的违约责任、合同附件等均未约定。另外，对于房产证面积以外的空中庭院、车库、顶层楼阁、院地面积等没有约定如何使用。双方对上述购买房屋的主要条款均未预定，故可以推断出本案房屋买卖关系是有瑕疵的；二、被上诉人未提交其实际支付房屋价款的证据。购房发票的提货联原件由上诉人持有，除此之外被上诉人未持有任何的购房凭证，故被上诉人实际上并未支付购买房屋的对价。三、被上诉人对其与上诉人之间法律关系陈述前后矛盾。被上诉人在（2013）云高民一终字第172号案件中，被上诉人陈述因为案外人王黎（现昌浩公司实际负责人魏爱华的丈夫）欠被上诉人借款，且王黎无其他财产可以清偿债务，故被上诉人只能选择以400000元购买涉案房屋。而且被上诉人还提交了一份魏爱华给被上诉人的承诺书，表明如果不能归还借款，房屋就归被上诉人所有。因此被上诉人就存在前后陈述矛盾，既然王黎欠被上诉人借款，那么被上诉人为什么不直接主张债权，还要以购买房屋的方式来取得房屋所有权，故被上诉人的陈述前后矛盾，双方买卖房屋的合同明显是不真实的；四、被上诉人于2011年将诉争房屋卖给案外人，但是上诉人于2009年就一直使用涉案房屋并在里面办公。直至云南省高级人民法院作出的不当得利终审判决一案中，也没有任何人来主张要求上诉人腾房。据此，依据以上事实，双方并不存在真实的商品房购销合同关系，故一审法院认定事实不清，适用法律错误，请求二审法院审理后依法改判支持上诉人的一审全部诉讼请求。 被上诉人刘琳答辩称：一审判决认定事实清楚，适用法律正确，上诉人与被上诉人之间的房屋买卖合同是双方的真实意思表示，双方的权利、义务约定也是明确的，并且被上诉人也支付了房屋价款，取得了房屋的产权证，故请求依法驳回上诉人的上诉请求，维持原判。 上诉人向本院提交以下证据：1、苗翃的《购房发票》一份，刘琳《购房发票》二份，欲证实苗翃所购买的房屋也是属于超规划面积建盖，但是苗翃购买的房屋是本人持有发票，而被上诉人未持有任何的购房凭证，不能证明被上诉人与上诉人之间具有真实的购房关系；2、《情况反馈》，欲证实被上诉人已经将涉案房屋卖给了案外人，房屋的实际交易价格为5000000元。经质证，被上诉人对证据1苗翃的《购房发票》因无原件予以核对，故对真实性不予认可，对被上诉人的《购房发票》真实性予以认可，但对关联性不予认可，被上诉人未持有发票是因为当时被上诉人将发票交给了上诉人办理房屋登记手续，故被上诉人未持有发票；被上诉人对证据2无异议。本院对上诉人提交的证据1，因上诉人未提交原件，故对其真实性不予确认，对被上诉人的《购房发票》的真实性予以确认，但不能证实上诉人主张的被上诉人未支付房款的事实，故对其关联性不予确认；对证据2因被上诉人无异议，故对其予以采信。 被上诉人提交以下证据：1、重申一审提交的《商品房购销合同》，欲证实被上诉人提交的《商品房购销合同》系完整合同，双方对诉争房屋的空中庭院、车库、顶层楼阁、院地面积等附属设施进行约定由被上诉人享有使用权；2、《行政处罚决定书》、《建设工程规划意见书》、《关于听涛雅苑一、二期超建面积遗留问题处理决定的批复》，欲证实涉案房屋系超规划面积建盖，无法办理产权证，在2009年接受了行政处罚后才办理了产权证；3、收据两张，欲证实被上诉人替昌浩公司缴纳超规划建筑的罚款24300元以及补缴人防设施配套费13800元；4、《房屋买卖合同登记备案表》、《商品房购销合同》，欲证实上诉人将与涉案房屋同类型超规划面积建盖的房屋以120000元卖给他人，故被上诉人以400000元的价格购买涉案房屋是合理的；5、退休证，欲证实被上诉人于2007年6月6日已经退休，退休前任高新区管委会副主任。经质证，上诉人对证据1《商品房购销合同》无异议，但对于其中的《别墅协议书》有异议，认为该协议书并未附在房屋登记管理部门备案登记的《商品房购销合同》中，并且该份协议书并非双方所签，故对真实性不予认可；对证据2因上诉人无异议，本院予以确认；对证据3的真实性无异议，但认为罚款系上诉人拿钱给被上诉人所交；对证据4因被上诉人无异议，本院予以确认；对证据5的真实性无异议，但认为与本案无关。本院对上诉人提交的证据1《商品房购销合同》予以确认，但被上诉人认可房屋登记管理部门备案登记的合同中未附有《别墅协议书》，故本院对《别墅协议书》的真实性不予确认；对证据2予以确认；对证据3，因该收据由被上诉人持有，能够证实被上诉人缴纳了罚款的事实，故本院对该证据予以确认；对证据4因上诉人无异议，本院予以确认；对证据5的关联性本院不予确认。 对于一审判决认定的事实，昌浩公司提出以下异议：1、一审法院未查明《商品房购销合同》中对诉争房屋买卖是按套计价还是按单元、幢计价，并且双方在该合同中对房屋的交付时间、逾期付款等违约责任的主要条款均未约定；2、一审法院未查明双方对于诉争房屋的房产证面积以外的空中庭院、车库、顶层楼阁、院地附属设施的面积及使用权未进行约定。3、本案被上诉人并未实际履行支付房款，一审法院未查明被上诉人支付房款的来源。被上诉人提出以下异议：昌浩公司将同样超规划面积建盖的房屋以120000元的低价卖予其他人，故超规划面积建盖的房屋是与其他正常出售的房屋价格有所区别。除此之外，双方当事人对一审法院确认的其他事实无异议。 针对上诉人提出的异议1，虽上诉人与被上诉人未在《商品房购销合同》中约定诉争房屋的计价方式，但是双方均确认诉争房屋系听涛雅苑茶花苑A2幢住房，房屋买卖合同的标的明确，对于该合同中未约定房屋的交付时间、逾期付款的违约责任、合同附件等内容，因本案被上诉人按合同约定向上诉人实际交付了房屋价款并登记于被上诉人名下，双方虽未约定上述条款但并不影响合同的成立生效及履行，故本院对上诉人主张房屋买卖合同存在瑕疵不能成立的异议不予确认。针对异议2，因本院对《别墅协议书》的真实性不予确认，故对被上诉人提出的该异议不予确认。针对异议3，因上诉人向本院提交了购房发票，购房发票中载明购房人即被上诉人，能够证实被上诉人交付房款的事实，故本院对该异议不予确认。 针对被上诉人提出的异议，因上诉人也提交了苗翃购买房屋价款的发票，上诉人对此无异议，故本院对被上诉人提出的该异议予以确认。 综上，本院除补充确认案外人苗翃所购买的房屋与本案诉争房屋同系超规划面积建盖，房屋价格与其他正常房屋销售价格存在区别外，其他法律事实与一审法院确认的事实一致，本院予以确认。 归纳双方当事人的诉辩主张，本案二审的争议焦点是：本案诉争房屋买卖合同是否存在欺诈、显示公平的情形，致使诉争房屋买卖合同可撤销？ 本院认为：根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条规定：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。”首先，针对上诉人主张本案的房屋买卖合同存在欺诈情形。欺诈，是指一方故意告知对方虚假情况或隐瞒真实情况，诱使对方做出错误的意思表示。上诉人认为将诉争房屋卖予被上诉人并将诉争房屋的所有权登记于被上诉人名下，系因涉案房屋已被法院查封且存在超规划面积建盖的问题，双方约定由被上诉人处理上述问题，被上诉人应征得上诉人同意后才有权出卖诉争房屋，出卖诉争房屋后所得价款在扣减王黎所欠债务后应返还上诉人。上诉人认为与被上诉人存在上述约定，并且被上诉人在未经上诉人同意下擅自将房屋卖予第三人，也未将出售房屋所得价款返还上诉人，故存在欺诈的情形，但上诉人未提交证据证实与被上诉人存在上述约定，以及本案诉争房屋买卖合同具有被上诉人故意告知对方虚假情况或隐瞒真实情况的情形，应承担举证不能的不利后果，故一审法院据此认定双方买卖诉争房屋合同系真实意思表示并无不当，本院予以维持。其次，针对上诉人主张本案的房屋买卖合同存在显示公平的情形。显示公平，是指一方在紧迫或缺乏经验的情况下或者合同签订另一方利用优势地位而订立的明显对合同一方有重大不利的合同。根据本案查明的事实，双方在买卖诉争房屋的过程中，签订了购房合同并办理备案登记，上诉人出具的购房发票中也载明被上诉人交纳了购房款，虽诉争房屋的价款有别于正常销售房屋的市场价格，但上诉人也认可诉争房屋存在超规划面积建盖的问题，故出售价格有别于其他正常销售房屋的市场价格，并且上诉人也协助被上诉人办理了房屋所有权证。而上诉人并未提交证据证实被上诉人利用自己的优势地位或者上诉人存在紧迫或缺乏经验导致意思表示不真实而订立房屋买卖合同，故双方签订的房屋买卖合同系双方的真实意思表示，该合同成立生效并已实际履行完毕。据此，对于上诉人认为本案房屋买卖合同存在欺诈及显示公平，应予以撤销的主张不成立，本院不予支持。 综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院依法予以维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）及《诉讼费用交纳办法》第二十九条之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费100元，由上诉人昆明昌浩房地产开发有限公司承担。 本判决为终审判决。 审 判 长 郑会利 代理审判员 符圆圆 代理审判员 邓林春 二〇一五年二月十二日 书 记 员 廖均龙 更多数据：