（2014）泗民初字第2228号
裁判日期: 2015-02-12
公开日期: 2015-04-15
案件名称
李前进与泗阳县民康农村经济发展有限公司商品房销售合同纠纷一审民事判决书
法院
泗阳县人民法院
所属地区
泗阳县
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
李前进,泗阳县民康农村经济发展有限公司,江苏银行股份有限公司泗阳支行
案由
商品房销售合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第九十三条第一款，第九十八条；《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》：第二十五条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百四十二条
全文
江苏省泗阳县人民法院民 事 判 决 书（2014）泗民初字第2228号原告李前进。委托代理人张玉红、钱先道，泗阳县裴圩法律服务所法律工作者。被告泗阳县民康农村经济发展有限公司，住所地泗阳县众兴镇北京中路1号。法定代表人董国宏，该公司董事长。委托代理人许强风，江苏八面锋律师事务所律师。第三人江苏银行股份有限公司泗阳支行，住所地泗阳县众兴镇北京中路1号。负责人孙滋澍，该行行长。委托代理人林海、来芳，该行职工。原告李前进诉被告泗阳县民康农村经济发展有限公司（以下简称泗阳民康公司）、第三人江苏银行股份有限公司泗阳支行（以下简称江苏银行泗阳支行）商品房买卖合同纠纷一案，本院于2014年11月27日立案受理后，依法由代理审判员朱兴剑独任审判，于2015年1月26日在本院第四法庭公开开庭进行了审理。原告李前进及其委托代理人钱先道、被告泗阳民康公司的委托代理人许强风、第三人江苏银行泗阳支行的委托代理人来芳到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告李前进诉称，2013年3月7日，原、被告签订商品房买卖合同，原告购买被告开发的江淮美地第一栋二单元604号房屋，房价为395000元，首付120000元，其余通过向第三人申请按揭贷款。合同约定交房日期为2013年12月31日，合同还约定被告逾期交房超过90日的，原告有权解除合同。被告至今未向原告交付房屋，原告要求解除合同。请求判决：1、解除原被告于2013年3月7日签订的商品房买卖合同，被告返还原告购房款及利息155000.93元、资料费50元、抵押费80元；2、被告支付原告违约金4526.3元；3、解除原告与第三人的房屋按揭协议，剩余贷款由被告偿还。被告承担本案诉讼费。审理中，原告李前进对资料费50元、抵押费80元放弃主张。被告泗阳民康公司辩称，不同意解除合同，也不同意支付违约金。房屋没有按期交付是由于天气原因影响了房屋的建设进度。请求驳回原告的诉讼请求。第三人江苏银行泗阳支行辩称，是否解除商品房买卖合同与第三人无关，合同是否解除，原告都应该按期归还贷款。如果合同解除，原告或者被告应当提前还清贷款。经审理查明，2013年3月7日，原、被告签订商品房买卖合同，该合同约定被告泗阳民康公司将其开发的位于泗阳县众兴镇江淮美地第1幢2单元604号商品房以395000元的价格出售给原告李前进。原告李前进在合同签订前已向被告泗阳民康公司交付购房首付款120000元。2013年6月26日，原告李前进与第三人江苏银行泗阳支行签订个人借款合同，原告李前进及其妻子赵利娟向第三人江苏银行泗阳支行贷款275000元，借款期限为2013年6月26日至2033年6月25日，被告泗阳民康公司提供阶段性连带责任保证。此按揭贷款已汇入被告的帐号。截止2015年1月5日，原告李前进已向第三人江苏银行泗阳支行归还贷款本息35000.93元，其中本金9928.32元，利息25080.61元。截止2015年1月5日还欠本金265071.68元及相应的利息未还。商品房买卖合同第八条约定，被告泗阳民康公司应于2013年12月31日前向原告李前进交付房屋。该合同的第九条还对出卖人逾期交房的违约责任作出约定：逾期超过90日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起15天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的3%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之三的违约金。该合同的第八条约定房屋交付期限的同时还约定：但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可以据实予以延期：1、遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起60日内告知买受人的；2、因国家建设需要致使规划改变的；3、因规划、文物、环保等主管部门所采取某项行政措施或者遇到重大技术问题而导致开发建设期延长的；4、因市政规划等因素导致建设期延长的；5、非出卖人责任造成的工期延误、政府要求停工和建筑、规划设计变更的；异常天气；买受人未履行合同约定的。被告泗阳民康公司至今未向原告李前进交付房屋。原、被告经协商未果，因而成讼。上述事实，有原、被告及第三人的陈述，原告提供的商品房买卖合同、购房发票、个人借款合同予以证实。本案争议的焦点是：1、原告要求解除商品房买卖合同的条件是否成就；2、被告是否应当承担违约责任。针对第一个焦点。本院认为，原、被告签订的商品房买卖合同合法有效，对双方当事人具有约束力。合同约定被告泗阳民康公司应于2013年12月31日前向原告李前进交付房屋，但被告泗阳民康公司至今未向原告李前进交付房屋，被告泗阳民康公司未提供证据证明具有合同第八条约定的可以延期的特殊情况。现距离交房时间已经超过90日，被告泗阳民康公司已构成违约，依据合同约定，原告李前进有权解除合同。合同解除后，被告泗阳民康公司应当将购房款395000元退还给原告李前进。因原、被告签订的商品房买卖合同解除，则原告李前进与第三人江苏银行泗阳支行之间的个人借款合同也应解除，合同解除后，原告李前进及被告泗阳民康公司应当向第三人江苏银行泗阳支行偿还贷款265071.68元及相应的利息。本院认为，为方便履行和交易安全，剩余贷款265071.68元及相应的利息由被告泗阳民康公司直接向第三人江苏银行泗阳支行偿还，该款从被告泗阳民康公司应返还原告李前进的购房款中扣除，则被告泗阳民康公司应向原告李前进返还已付的房款及利息共计155000.93元。另外，在履行中如被告泗阳民康公司未按时向第三人还款，为防止对原告李前进的个人信用记录造成影响，如原告李前进在2015年1月5日后就尚欠贷款265071.68元及相应的利息向第三人偿还的部分，可以向被告泗阳民康公司追偿。针对第二个焦点。本院认为，被告泗阳民康公司未按期向原告李前进交付房屋，构成违约，被告泗阳民康公司应当按照合同约定按原告李前进累计已付款的3%支付违约金。原告李前进主张按首付款120000元及已还银行贷款本息35000.93元的3%计算，要求被告支付违约金4526.3元，不违反合同约定，原告有权处分自己的民事权益，本院予以照准。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十八条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：一、解除原告李前进与被告泗阳县民康农村经济发展有限公司于2013年3月7日签订的《商品房买卖合同》；二、解除原告李前进、被告泗阳县民康农村经济发展有限公司与第三人江苏银行股份有限公司泗阳支行签订的《个人借款合同》；三、被告泗阳县民康农村经济发展有限公司于本判决生效后十日内向原告李前进返还购房款及利息共计155000.93元；四、被告泗阳县民康农村经济发展有限公司于本判决生效后十日内向原告李前进支付违约金4526.3元；五、被告泗阳县民康农村经济发展有限公司于本判决生效后十日内向第三人江苏银行股份有限公司泗阳支行归还剩余贷款265071.68元及按合同约定的利息。如果未按本判决指定的期限履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费7226元减半收取3613元，由被告泗阳县民康农村经济发展有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省宿迁市中级人民法院，同时向该院（开户行：中国农业银行宿城支行，户名：宿迁市财政局国库处，账号：46×××80）缴纳上诉费7226元。代理审判员 朱兴剑二〇一五年二月十二日书 记 员 黄 凯第5页／共7页 百度搜索“”