（2015）新硕民初字第0047号

裁判日期: 2015-02-12

公开日期: 2015-07-29

案件名称

无锡宝益塑料制品有限公司与上海福尔欣线缆有限公司房屋租赁合同纠纷一审民事判决书（2）

法院

无锡高新技术产业开发区人民法院

所属地区

案件类型

民事案件

审理程序

一审

当事人

无锡宝益塑料制品有限公司,上海福尔欣线缆有限公司

案由

房屋租赁合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国合同法》：第九十七条，第一百零七条

全文

江苏省无锡高新技术产业开发区人民法院民事判决书（2015）新硕民初字第0047号原告无锡宝益塑料制品有限公司，组织机构代码证代码72418207-3，住所地江苏省无锡市新区硕放工业园三期-C-14-1号地块。法定代表人蒋颖玮，该公司董事长。委托代理人章晓平、费丹华，江苏东林律师事务所律师。被告上海福尔欣线缆有限公司，组织机构代码证代码77432993-4，住所地上海市松江区小昆山镇朱家浜路58号1-2幢、4-9幢。法定代表人霍焰，该公司董事长。委托代理人吴全明、周文强，上海全程律师事务所律师。原告无锡宝益塑料制品有限公司（以下简称宝益公司）与被告上海福尔欣线缆��限公（以下简称福尔欣公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年1月6日受理后，依法审判员王正和独任审判，于2015年2月4日公开开庭审理了本案。原告宝益公司的委托代理人章晓平、费丹华，被告福尔欣公司的委托代理人吴全明到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告宝益公司诉称，2014年1月14日，其与福尔欣公司签订《厂房租赁合同》1份，约定：1、福尔欣公司租赁宝益公司位于硕放街道新宅路8号的厂房，租赁期限为5年（自2014年1月14日至2019年2月13日止），前4年租金为1140000元、第5年租金为1200000元；租金先付后用；2、租赁期间，水电费、物业管理费15000元／月由福尔欣公司承担；3、违约方应以违约1年为1个月租金向守约方支付违约金，并承担守约方律师费等一切损失。合同签订前，宝益公司根据福尔欣公司的要求委托江苏正诚建筑有限公司（以下简称正诚公司）对厂房室内外进行装修改造施工并支付工程款为437000元。合同签订后，宝益公司依约履行合同，然福尔欣公司于2014年5月9日以“公司规划发展有变”为由提前解除合同。根据合同约定，福尔欣公司主张解除合同应当提前半年书面通知，经双方协商并签订终止协议；因此，福尔欣公司应当支付截止2014年11月9日的租金、物业管理费、水电费、就餐费，并承担宝益公司的施工费及因施工造成的租金损失，另应承担4.5月租金的违约金并赔偿宝益公司的律师费损失。因催讨无果，宝益公司诉至法院，要求判令：1、解除双方签订的《厂房租赁合同》；2、福尔欣公司支付租金380000元、物业管理费60000元、水费费2509.83元、就餐费4400元、施工工程款437000元、施工造成的租金损失47500元、并承担违约金432500元，以上合计1291909.83元；3、福尔欣公司赔偿宝益公司律师费损失69500元。��告福尔欣公司答辩称：1、案涉租赁合同已于2014年5月15日解除；2、其公司已交纳截止2014年7月15日的租金，但福尔欣公司实际使用厂房截止时间为2014年5月15日，对于超出款项福尔欣公司愿将其作为违约金赔偿给宝益公司，但对宝益公司主张2014年5月15日以后的租金、物业管理费不予认可；2、水电费、餐费等按实结算；3、其对宝益公司主张的施工工程款不予认可，该部分施工由宝益公司享受利益，工程款不应由福尔欣公司承担；4、宝益公司对场地进行施工系为出租作必要的准备，对宝益公司主张因施工造成的租金损失不予认可；5、对于违约金，福尔欣公司认为案涉合同约定的违约金过高，请求依法调整；6、宝益公司主张的律师费过高，请求依法调整。经审理查明：2014年1月14日，宝益公司作为出租方与福尔欣公司作为承租方签订厂房租赁合同1份，约定：1、福尔��公司承租宝益公司位于无锡市新区硕放街道新宅路8号的厂房，车间面积6800平方米、办公楼面积1200平方米及所占用场地面积总共12000平方米及相应配套的用电、给排水、消防设施；2、租赁期限为2014年1月14日（即福尔欣公司进场施工日）起至2019年2月13日，共5年（其中，第1个月为免租安装期），正式起租时间为2014年2月14日；3、租金及支付：第1年至第4年年租金为1140000元，第5年年租金为1200000元，上述价格为含税价；租金采取预付方式即先支付后使用的原则，租金每半年支付一次；合同签订后7个工作日内支付2014年度上半年租金570000元、2014年7月14日前支付下半年租金570000元；2015年至2017年间每年1月14日前、7月14日前各支付租金570000元；2018年1月14日前支付租金570000元、7月14日前支付租金630000元；宝益公司在每次收到租金后一般情况下在30个工作日内将相应发票提供给福��欣公司；4、其它费用的收取，水电费按当地水电部门的收费及预付方法，开票税费由福尔欣公司承担，并由福尔欣公司每月支付给宝益公司；福尔欣公司支付宝益公司物业管理费为15000元／月，具体按租金的支付方式及时间支付；5、押金，福尔欣公司应当在合同签订后7个工作日内向宝益公司交纳100000元押金，福尔欣公司在履行合同中造成厂房或配套设施损害的，宝益公司可从押金中获得相应赔偿；因福尔欣公司违约造成本合同解除的，宝益公司有权不返还押金；6、宝益公司的承诺及保证：厂房及租赁物内相关的配套设备交付时完好；非因归责于福尔欣公司的原因支出的房屋大修理费用由宝益公司承担；对车间南北面原是泥土地的部分给予硬化，对车间内墙面用白色涂料涂刷，车间内的物流平台拆除；7、福尔欣公司的承诺及保证：根据合同的约定目的使用厂房并��时向宝益公司支付相应的租金，租赁期满后福尔欣公司未及时将设备搬清，租金计算至搬清设备之日止；如福尔欣未及时支付租金，除应立即付清租金外，每逾期1日，福尔欣公司自愿以年租金总额的万分之二点一计付违约金，直至付清之日；8、违约责任，如有一方违约，则违约方应向守约方支付违约金，违约金金额为，违约1年为1个月的租金，且至少不低于200000元，还应赔偿由此给守约方造成的一切损失（包括但不限于为实现债权所支出的诉讼费、律师费、差旅费及其它合理的费用）；9、租赁期间，任何一方提出提前解除或终止合同的，一方应提前半年书面通知对方，经双方协商并签订相应终止协议，并由违约方承担相应违约责任后，本合同即可终止。合同签订后，宝益公司将案涉厂房交付福尔欣公司使用。2014年3月10日，福尔欣公司支付宝益公司670000元（其��100000元系押金，570000元系截止2014年7月14日的租金）；2014年3月21日，福尔欣公司支付宝益公司截止2014年7月14日的物业管理费90000元。2014年5月9日，福尔欣公司向宝益公司出具《房屋租赁合同解除协商函》1份，载明：因发展规划有变，不再考虑在无锡地区建厂；福尔欣公司将解除2014年1月14日签订的房屋租赁合同；厂房内的机器设备、人员将于2014年5月15日前全部搬离，房屋退还给宝益公司；福尔欣公司已支付的2014年6月、7月房租190000元、2014年6月、7月物业管理费30000元及租房押金100000元，共计320000元拟作为解除合同的违约金支付给宝益公司；望宝益公司谅解为盼。宝益公司于2014年5月10日收悉该函件。2014年8月8日，福尔欣公司向宝益公司出具授权委托书1份，言明：委托陆锋、胡付奎前往宝益公司办理搬离设备事宜。同日，宝益公司与福尔欣公司办理厂房交接手续，��明：福尔欣公司在宝益公司出租厂房内的设备及物资已于2014年8月8日全部搬清；福尔欣公司已于当日交还宝益公司厂房钥匙、伸缩遥控1只、抬杆遥控1只、房门钥匙13把，共计15只等。另查明，福尔欣公司使用案涉厂房期期间实际发生水电费2509.83元，另向宝益公司领取价值4400元的餐券。宝益公司委托江苏东林律师事务所代理本案参与本次诉讼，并已支付律师费69500元。以上事实，由双方当事人陈述及厂房租赁合同、付款凭证、房屋租赁合同解除协商函、授权委托书、厂房交接手续、水电费底数交接单、餐券领用记录、律师费票据等证据在卷证实。庭审中，宝益公司主张其根据福尔欣公司的要求对案涉厂房进行施工并支付工程款437000元。宝益公司提供2013年12月30其与正诚公司签订的工程施工合同1份、工程款支付凭条若干等佐证其主张。福尔欣公司表示对工程施工合同、工程款支付凭条的真实性无法确认，并主张宝益公司为使案涉厂房适合出租对其进行整改，系宝益公司为履行合同所采取的必要的准备措施，由此产生的费用应当由宝益公司自行承担。本院审查认为，本案的争议焦点为：一、案涉租赁合同何时解除及解除的原因；二、案涉租赁合同解除后，福尔欣公司应承担何种法律责任。关于焦点一，宝益公司认为，双方签订的租赁合同期限为5年，但福尔欣公司在实际承租近半年的情况下，单方擅自解除双方租赁合同，福尔欣公司存在违约情形，根据租赁合同中单方解除应当提前六个月通知的约定，宝益公司认为双方租赁合同应于2014年11月14日后解除，解除原因是因福尔欣公司的违约行为，宝益公司请求确认双方的租赁合同于起诉时即2015年1月6日解除，福尔欣公司应当承担合同案涉合同解除前的租金、物业管理费等费用。福尔欣公司认为，因其公司自身原因，无法继续履行案涉租赁合同，福尔欣公司于2014年5月9日通知宝益公司解除双方租赁合同，并明确将于2014年5月15日搬离厂房，故应当认定双方租赁合同关系于2014年5月14日解除，解除的原因是福尔欣公司单方违约。本院审理认为，房屋租赁合同中承租人因自身原因导致房屋租赁合同不能继续履行，单方要求解除合同并与出租人达成一致的，合同解除，但承租人应依约承担违约责任。本案中，宝益公司就其有权处分的厂房与福尔欣公司签订厂房租赁合同，该租赁合同系双方当事人真实意思表示，应为合法有效；案涉租赁合同签订后，福尔欣公司作为承租人于2014年5月9日向宝益公司发出解除租赁合同的协商函，言明由于其自身原因无法继续履行双方租赁合同，要求解除案涉租赁合同；宝益公司于2014年5月10日收悉该函件，宝益公��对福尔欣公司解除租赁合同的主张未及时提异议，并于2014年8月8日与福尔欣公司办理厂房交接手续，应当认定案涉租赁合同已于2014年8月8日解除，解除原因系因福尔欣公司存在违约行为，福尔欣公司应依约定承担相应的违约责任。关于焦点二，宝益公司认为：1、为履行案涉租赁合同，宝益公司根据福尔欣公司的要求对厂方绿地硬化、外墙粉刷等进行施工，支付施工费437000元，宝益公司开展施工的目的是为履行双方5年期的租赁合同，但由于福尔欣公司的单方违约，致使案涉5年期的租赁合同不能履行完毕；故施工费437000元及施工期间对应的租金损失47500元均应由福尔欣公司承担；2、福尔欣公司存在违约行为，应依约承担相当于4.5月租金的违约金432500元，并赔偿宝益公司律师费损失69500元。福尔欣公司认为：1、宝益公司为使案涉厂房适合出租对其作必要的整改，系��益公司为履行案涉合同所采取的准备措施，由此产生的施工费应由宝益公司承担；宝益公司因整改而导致厂房出租时间的延迟，与福尔欣公司无关；2、福尔欣公司对宝益公司按4.5个月租金计算违约金并无异议，但主张计算标准过高，福尔欣公司请求按3个月租金核算；3、宝益公司主张的律师费损失，因宝益公司未提供该笔费用的支付凭证，故该笔费用尚未实际发生，不应由福尔欣公司承担。本院审理认为，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合合同约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案中，案涉租赁合同系因福尔欣公司单方违约而解除，福尔欣公司应依约承担相当于4.5个月租金的违约金432500元；福尔欣公司请求按3个月租金核算违约金，无合同依据，本院不予采信。同时，福尔欣公司单方违约致使案涉合同解除，福尔欣公司应按约赔偿宝益公司律师费损失。关于宝益公司主张的施工费用，本院认为，案涉租赁合同约定出租前宝益公司应对车间南北面原是泥土地的部分给予硬化、对车间内墙面用白色涂料涂刷，并对车间内的物流平台进行拆除；上述约定均系宝益公司为使案涉厂房适合出租所应承担的前合同义务，案涉合同对因此而产生的费用如何负担并未明确约定，故相应费用应由义务方宝益公司承担。关于宝益公司主张的施工期间租金损失，本院认为，宝益公司的主张无合同依据，本院不予支持。案涉租赁合同已于2014年8月8日解除，福尔欣公司尚应支付2014年7月15日至2014年8月8日间的租金79167元、物业管理费12500元、水费费2509.83元、餐费4400元，并承担违约金432500元，以上合计531076.83元；上述费用与福尔欣公司已缴纳的押金100000元相抵，福尔欣公司尚应支付431076.83元。另本院核定福尔欣公司应赔偿宝益公司上述费用对应的律师费损失28664元。依照《中华人民共和国合同法》第九十七条、第一百零七条之规定，判决如下：一、2014年1月14日宝益公司与福尔欣公司签订的《厂房租赁合同》于2014年8月8日解除。二、福尔欣公司于本判决发生法律效力之日起十日内支付宝益公司431076.83元。三、福尔欣公司赔偿宝益公司律师费损失28664元。四、驳回宝益公司的其它诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取8526元（此款已由宝益公司预交），由宝益公司负担5030元，由福尔欣公司负担3496元（宝益公司同意其预交的诉讼费3496元福尔欣公司向其直接支付，本院不再退还，由福尔欣公司于本判决发生法律��力之日起十日内向宝益公司支付）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状及副本一份，上诉于江苏省无锡市中级人民法院，同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费。（江苏省无锡市中级人民法院开户行：中国工商银行无锡市城中支行；账号：11×××05）。审判员　　王正和二〇一五年二月十二日书记员　　殷　琦本案援引法律条款《中华人民共和国合同法》第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。来自