（2015）泰中民终字第00003号

裁判日期: 2015-02-12

公开日期: 2015-03-05

案件名称

南京优创科技有限公司与严宗琦、严保峰房屋租赁合同纠纷二审民事判决书

法院

江苏省泰州市中级人民法院

所属地区

江苏省泰州市

案件类型

民事案件

审理程序

二审

当事人

南京优创科技有限公司,严宗琦,严保峰

案由

房屋租赁合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百七十条第一款

全文

江苏省泰州市中级人民法院民事判决书（2015）泰中民终字第00003号上诉人（原审原告、反诉被告）南京优创科技有限公司，住所地南京市玄武区龙蟠路173号。法定代表人孔祥兴，总经理。委托代理人杨爱琴（特别授权），女。委托代理人陈冠雄（特别授权），北京市中银（南京）律师事务所律师。被上诉人（原审被告、反诉原告）严宗琦，男。委托代理人严保峰（特别授权），系严宗琦之父。被上诉人（原审被告、反诉原告）严保峰，男。上诉人南京优创科技有限公司（以下简称优创公司）因与被上诉人严宗琦、严保峰房屋租赁合同纠纷一案，不服泰州市海陵区人民法院（2014）泰海民初字第02136号民事判决，向本院提起上诉。本院于2014年12月25日立案受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。原审法院经审理查明，坐落于泰州市海陵区东进西路91号的房屋为严保峰、严宗琦共同共有。2012年3月8日，优创公司（承租方，乙方）与严宗琦、严保峰（出租方，甲方）签订房产租赁合同一份，约定甲方将江苏省泰州市东进西路91号门面房（建筑面积94平方米）租给乙方经营苹果数码产品，租期为2年，从2012年7月5日起至2014年7月4日止，2012年7月5日之前的租金由乙方直接交付给浙江加利利数码产品股份有限公司；第一年的租金为254677.50元，以后每年递增5%，每年5月5日前一次性付清下一年度租金；乙方于2012年3月13日之前向甲方交履约保证金人民币20000元，合同期满乙方已交清租金及其他费用迁出时，无任何违约行为，凭甲方出具的履约保证金收条将履约保证金退给乙方；现有装修属于甲方所有，乙方如需重新装修，须征得甲方书面同意，并经物业管理部门允许方能动工，否则后果自负，租赁期满或中途退房或合同终止，重新装修归甲方所有，乙方不得破坏室内顶棚、地面及内外墙壁装修，也不得要求甲方折价补偿，否则乙方需要赔偿甲方损失或者负责修复原状，修复原状前租金照交，履约保证金不退；租赁期满或终止，乙方必须依时迁出并将物品杂物全部搬走，若留下箱柜等物不搬清，则作为放弃权利论，由甲方全权处理，乙方不得有任何异议；浙江加利利数码产品股份有限公司退房后，乙方在约定的期限内，付清履约保证金后生效。2012年3月13日，优创公司向严宗琦、严保峰交纳了履约保证金20000元，严宗琦、严保峰开具了收据。优创公司领取了以所承租房屋为经营地址的营业执照，名称为“南京优创科技有限公司泰州分公司”，并占有使用该房屋。2014年5月底，优创公司将所承租房屋两把钥匙中的一把交给严宗琦、严保峰。2014年8月1日，优创公司注销了该分公司的工商登记。同日，严宗琦、严保峰在本案所涉房屋上加锁，并向优创公司寄送了强行收房通知书，要求优创公司于3日内将所承租房屋内的柜子、桌子、收银台、沙发等所有东西搬走，交出该房屋钥匙及用水、用电缴费卡，办理退房手续，结清房租，拆下现有空调后重新装上与原来相同或相当的吸顶空调，支付恢复原状之前的租金；并载明已在门上加锁，随时配合优创公司开门；如优创公司在三日内不来泰州办理退房手续，不交出该房屋钥匙，三日后严宗琦、严保峰将强行收房，更换门锁，因此造成的一切后果由优创公司承担。2014年8月4日，优创公司拆走了空调外机。2014年8月5日，严宗琦、严保峰缴纳了本案所涉房屋内当月的水费人民币49元。2014年8月13日，严宗琦、严保峰向优创公司寄送了催要房租通知书，载明请优创公司于本月18日下午5时之前搬走所承租房屋内的柜子、空调内机等所有东西，交出该房屋的钥匙及用水、用电缴费卡，注销以该房屋领取的营业执照或者变更经营地址，支付2014年7月5日至8月18日的房租人民币34616元，办理退房手续。现优创公司因向严宗琦、严保峰主张退还履约保证金，遂涉讼。原审庭审中，优创公司申请证人朱某到庭作证。证人陈述，其于2014年5月底将一把钥匙交还给严保峰，但并没有跟严保峰说房屋内的物品如何处理，因店里还有收银台和体验台，优创公司称等确定交房时再搬走；8月1日优创公司要退房时，准备将房屋内的所有物品搬走，但因空调一事未解决，优创公司只搬走了一张桌子。原审法院认为，依法成立的合同受法律保护，对当事人具有法律约束力。本案中，双方当事人签订的房屋租赁合同系当事人真实意思的表示，双方应按照合同的约定全面履行各自的权利义务。关于优创公司主张的履约保证金，优创公司按合同约定向严宗琦、严保峰缴纳了20000元履约保证金，严保峰向优创公司开具了收条。依据合同约定，优创公司应凭严保峰开具的履约保证金收条，向严保峰主张退还该款项；现优创公司称该收条已丢失，而严保峰对此不予认可，并陈述其已于2014年4月下旬将20000元履约保证金退还给了优创公司，优创公司将履约保证金的收条交还给严保峰，故优创公司无法提供该收条原件。现优创公司仅凭汇款单向严保峰主张退还该款项，依据不足，且不符合双方合同的约定，故原审法院对优创公司的这一主张不予支持。关于房屋内的物品，优创公司已当庭表示全部放弃，交由严保峰处置，此为当事人自行处分自己财产的行为，不违反法律规定，应予以确认；故对于该房屋内的物品，由严保峰自行处置。关于房屋钥匙及用水、用电卡，因租赁合同期限已届满，优创公司应将上述物品交还严保峰。关于合同期满后，即自2014年7月5日起，优创公司是否应当支付房租，原审法院认为，租赁合同虽约定租赁期限届满，优创公司没有搬出的箱柜等物作为放弃权利论，由严保峰全权处理，但从庭审查明的事实可以看出，合同期满后，优创公司并未放弃房屋内剩余物品的权利，并于2014年8月1日搬走了一张桌子，即本案所涉房屋仍由优创公司占有使用，优创公司依法应支付房屋租金。但至2014年8月1日起，严保峰在该房屋上加锁，并向优创公司发出了强行收房通知书，优创公司已丧失了对该房屋的控制使用权，房屋租赁的目的无法实现，自此时起，严保峰无权向优创公司主张房屋租金。故自2014年7月5日起至2014年8月1日止，优创公司应按合同约定向严保峰支付房屋租金人民币19781.12元。水费49元系严保峰代优创公司缴纳，依法应由优创公司给付严保峰。关于严保峰反诉的恢复原有的吸顶空调、修复原状及支付修复前的租金的请求，双方签订的合同上并未载明严保峰提供的房屋安装有吸顶空调，严保峰提供其与案外人浙江加利利数码产品股份有限公司的租赁合同拟证明其将房屋租赁给该公司时，房屋安装有吸顶空调，但优创公司不是该合同当事人，该合同对优创公司没有约束力，且按照双方所签合同的约定，浙江加利利数码产品股份有限公司退房后、优创公司付清履约保证金后，该合同才生效，从该约定可以看出，浙江加利利数码产品股份有限公司系将房屋退还给严保峰，并非如严保峰所称的转租给优创公司，故原审法院对于严保峰关于在房屋交付给优创公司时安装有吸顶空调的陈述不予采信，其据此要求优创公司恢复原状并支付修复前的房屋租金的反诉请求，亦不予采纳。综上，原审法院依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条之规定，判决：一、南京优创科技有限公司于判决生效之日起十日内给付严宗琦、严保峰房屋租金、水费合计人民币19830.12元，同时，将泰州市海陵区东进西路91号房屋的钥匙一把及水费、电费缴费卡交还严宗琦、严保峰。二、驳回南京优创科技有限公司的本诉请求及严宗琦、严保峰的其它反诉请求。如果当事人未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉受理费人民币300元减半收取150元，由南京优创科技有限公司负担（此款南京优创科技有限公司已预交）；反诉受理费556元，由南京优创科技有限公司负担100元、严宗琦、严保峰共同负担456元（此款严宗琦、严保峰已预交，南京优创科技有限公司应负担部分于判决生效之日起十日内迳交严宗琦、严保峰）。上诉人优创公司不服上述民事判决，向本院提起上诉称：1、原审判决认定上诉人已收到两万元履约保证金没有事实和法律依据，被上诉人严保峰于2014年8月4日下午在泰州市城北派出所与上诉人协商调解纠纷时提到，履约保证金在其手上，故其陈述前后矛盾；且租赁合同尚未到期的情况下即退还履约保证金，亦与房屋租赁习惯不符；履约保证金收条也并非承租人取回保证金的必要条件。2、原审法院判决上诉人全部承担自2014年7月5日至2014年8月1日的租金和水费没有法律依据，上诉人在租赁合同期限结束前积极履行交还房屋的义务，曾多次致电被上诉人严保峰要求处理房屋交接事宜，但被上诉人一直拒不出现、拖延时间，故被上诉人对此也有责任，不应判决由上诉人全部承担期间的费用。综上，请求二审撤销原判，并依法改判支持上诉人的上诉请求。被上诉人严宗琦、严保峰共同答辩称：1、原审判决驳回上诉人的本诉请求具有充分的事实和法律依据，2014年4月上诉人承诺其于5月将承租门店钥匙退还给我，要求我先将两万元的履约保证金退还，我同意了上诉人的要求，于2014年4月下旬退还保证金，收回并撕毁了履约保证金收条，上诉人也于5月退还了一把钥匙，被上诉人收回并撕毁的履约保证金收条足以证明被上诉人已经退还履约保证金，且根据合同的约定，上诉人必须提供被上诉人出具的履约保证金收条才能要求退还保证金，因此原审法院判决驳回其本诉请求正确；2、原审法院判决上诉人给付被上诉人2014年7月5日至8月1日的房租及水费于法有据，但对被上诉人不公平，租赁期满后上诉人继续使用租赁房屋从事经营，直至2014年8月1日才停止经营，因此上诉人依法应当支付期间的房租及水费；上诉人在2014年8月1日时仅搬走了一张桌子，甚至2014年9月12日时才当庭表示放弃房内所有物品，因此在此之前上诉人未放弃房内剩余物品的权利，其一直占有使用租赁房屋，导致被上诉人无法出租，2014年8月1日至9月12日期间的房租上诉人也应当支付；上诉人承租时的顶棚装修包括中央空调均属于被上诉人所有，上诉人于2014年8月4日趁双方在派出所调解时拆走了空调外机，并导致电路故障、引发火灾，上诉人应当返还空调外机、修复原状及支付修复前的租金。综上，原审判决驳回上诉人的本诉请求以及判决上诉人支付被上诉人2014年7月5日至8月1日的房租及水费于法有据，但该判决对被上诉人明显不公平，请求二审依法撤销原判，发回重审。二审期间，上诉人优创公司向本院提交了其与被上诉人严保峰在泰州城北派出所协调时的手机录音光盘及录音文字说明一份，以证明严保峰在2014年8月4日下午与上诉人协调时，仍然承认未将两万元履约保证金退还的事实。被上诉人质证认为，首先该证据不属于法定的新证据，且根据相关法律规定，当事人为达成调解协议或和解的目的作出妥协所涉及的对案件事实的认可不得在其后的诉讼中作为对其不利的证据；其次，该手机录音未经被上诉人同意私自录制，应为不合法，且上诉人对录音的内容断章取义，内容并不全面，省去了大量对其不利的内容，被上诉人的本意实质是说上诉人有两万元履约保证在我这边，但我已于2014年4月下旬将两万元的履约保证金退还给了上诉人，收回了履约保证金收条。被上诉人严保峰亦向本院提交了案涉两万元履约保证金的收据联，陈述该收据联系被其收回并撕毁后，其于2014年12月22日冬至前一天在家中找到碎片后重新粘贴起来的，以证明上诉人并没有如其所说丢失履约保证金收条，事实上就是被上诉人凭其退还的收条将2万元退还给了上诉人，同时补充陈述该履约保证金的收据一式三份，收据联给付款人，存根联就是被上诉人提供给一审法院的，记账联仍在被上诉人收据本内。上诉人对该份收据联的三性均不予认可，且陈述其从未见过该份收据。二审经审理查明的事实与原审查明的事实一致，本院予以确认。本院认为，当事人对自己提出的事实主张有责任提供证据加以证明，没有证据或者证据不足以证明其主张的，应承担举证不能的法律后果。关于案涉履约保证金是否应当返还的问题，根据双方当事人之间租赁合同的约定，合同期满上诉人已交清租金及其他费用迁出时，需凭被上诉人出具的履约保证金收条将履约保证金退给上诉人，现上诉人称被上诉人向其出具的收条原件丢失，上诉人仅凭汇款单向被上诉人主张退还该履约保证金；而被上诉人则辩称因上诉人承诺其将于2014年5月退还承租门店钥匙，故被上诉人于2014年4月下旬就将履约保证金退还给上诉人，上诉人的收条原件并未丢失，而是被被上诉人收回并撕毁，为此被上诉人于二审期间向本院提供了其重新粘贴后的履约保证金收条原件以证明其上述抗辩意见。对此，本院认为，上诉人仅凭汇款单向被上诉人主张退还履约保证金与双方的约定不符，其称收条原件丢失的陈述亦与常理不符，其在二审期间提供的录音资料亦不足以充分证明其上述主张，故对上诉人的该项上诉理由本院不予采纳。双方当事人签订的房屋租赁合同租期为2年，从2012年7月5日起至2014年7月4日止，然期满后，上诉人并未立即搬离承租房屋，而是继续占有使用，直至2014年8月1日，上诉人才注销了以其所承租房屋为经营地址的分公司的工商登记，同日，被上诉人亦在案涉承租房屋上加锁，因此可以认定上诉人自2014年7月5日起至2014年8月1日期间均继续占有使用案涉承租房屋，原审据此判决上诉人给付上述期间的房屋租金及水费并无不当，上诉人认为系被上诉人故意拖延交接房屋、其不应承担上述期间的全部费用之上诉理由，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。2014年8月1日以后，因被上诉人已将案涉房屋加锁，上诉人客观上已无法控制和使用该房屋，故原审判决对被上诉人所主张的2014年8月1日至9月12日期间的租金请求未予支持正确，被上诉人的抗辩意见亦不能成立。至于被上诉人在二审期间所辩称的上诉人应当返还空调外机、修复原状及支付修复前的租金等问题，因被上诉人并未对一审判决提起上诉，故依法不属于本院二审审查的范围。综上，上诉人优创公司所持诸上诉理由均不能成立，本院不予支持。原审认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，依法应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费856元，由上诉人南京优创科技有限公司负担。本判决为终审判决。审　判　长　　陈　杰审　判　员　　刘艳生代理审判员　　王小莉二〇一五年二月十二日书　记　员　　侯永羚微信公众号“”