（2015）二中民终字第01918号
裁判日期: 2015-02-12
公开日期: 2015-02-26
案件名称
蔡建峰与北京洋桥瑞丽物业管理有限责任公司物业服务合同纠纷二审民事判决书
法院
北京市第二中级人民法院
所属地区
北京市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
蔡建峰,北京洋桥瑞丽物业管理有限责任公司
案由
物业服务合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百七十条第一款
全文
北京市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2015）二中民终字第01918号上诉人（原审被告）蔡建峰，男，1976年11月25日出生。被上诉人（原审原告）北京洋桥瑞丽物业管理有限责任公司，住所地北京市丰台区马家堡东路88号9303室。法定代理人吴建国，总经理。委托代理人白宇征，男���1966年2月20日出生。上诉人蔡建峰因物业服务合同纠纷一案，不服北京市丰台区人民法院（2014）丰民初字第15871号民事判决，向本院提起上诉，本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。2014年5月，北京洋桥瑞丽物业管理有限责任公司（以下简称瑞丽物业公司）起诉至原审法院称：2005年8月6日我方与蔡建峰签订《新科苑住宅小区前期物业管理服务协议》，约定由我方负责蔡建峰所居住小区的物业管理服务，在我方积极履行了协议约定的义务后，蔡建峰却拒不交纳2012年9月至2014年8月期间的物业管理费共计3960.20元，我方多次催要均无果，故诉至法院要求蔡建峰支付拖欠的物业费3960.20元、违约金2168.20元及垃圾清运费60元，并由蔡建峰承担本案诉讼费用。蔡建峰辩称：我好像交了2012年的物业费，不同意瑞丽物业公司的诉求，因为瑞丽物业公司的物业服务不到位，我家窗户下雨就漏水，瑞丽物业公司修过但一直没有修好，此外还有小区卫生、绿化不达标，乱停车、乱摆摊现象严重以及擅自出租人防工程和电梯广告位等问题。原审法院经审理后认为：瑞丽物业公司与蔡建峰签订的物业服务协议系双方真实意思表示，亦不违反法律和行政法规之强制性规定，应为有效合同，双方应当按约定履行各自义务，瑞丽物业公司为蔡建峰实施物业管理、提供物业服务，蔡建峰接受了服务，应当依约交纳相应的物业服务费用；关于蔡建峰辩称已交纳2012年物业费，因未提供相关证据佐证，法院不予采信；关于蔡建峰辩称瑞丽物业公司物业服务不达标，其所提交之证据尚不足以证明瑞丽物业公司的物业服务与合同约定存在明显差距，蔡建峰不能以此拒绝履行交纳物业费的义务，而对蔡建峰证据反映出的瑞丽物业公司工作中存在的不足，瑞丽���业公司应予以重视，及时检验和完善，争取给业主提供高质量的服务，故此对瑞丽物业公司关于物业费的主张法院予以支持，但对违约金的主张不予支持；另外瑞丽物业公司主张的垃圾清运费系代收，且符合双方在合同中的约定，法院予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条之规定，原审法院于2014年12月判决：一、蔡建峰于判决生效后十五日内给付北京洋桥瑞丽物业管理有限责任公司自二〇一二年九月一日起至二〇一四年八月三十一日期间的物业管理费三千九百六十元二角和垃圾清运费六十元；二、驳回北京洋桥瑞丽物业管理有限责任公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。判决后，蔡建峰不服，上诉至本院称：瑞丽物业公司的物业服务不到位，违反了物业服务协议的约定，应当承担违约责任。据此请求撤销原判，依法将本案发回重审。瑞丽物业公司同意原判。经审理查明，蔡建峰系北京市丰台区×号院×号房屋的业主，其房屋建筑面积为98.22平方米；2005年8月6日蔡建峰与瑞丽物业公司签订《新科苑住宅小区前期物业管理服务协议》，约定瑞丽物业公司向蔡建峰提供物业服务，并按1.68元／月·平方米收取物业费；蔡建峰未交纳2012年9月1日至2014年8月31日期间的物业服务费3960.20元及垃圾清运费60元。原审庭审中，蔡建峰提出瑞丽物业公司的物业服务不达标，为此提交照片佐证，证明小区卫生不达标，人防工程擅自出租，小区绿化不达标，小商贩随便摆摊，乱停车，电梯内的广告擅自接及房子漏水情况；对此，瑞丽物业公司表示，蔡建峰的照片是2009年照的，卫���、绿化和停车等问题现在都解决了，电梯广告收入用于弥补物业支出并进行了公示，便利店之前是公益性质的活动室，后来经营不善，改成了便利店，而蔡建辉家漏水是由于其楼上住户把阳台处防水破坏了，责任不在物业，且楼上住户不配合，多次修理也解决不了。上述事实，有当事人陈述、《新科苑住宅小区前期物业管理服务协议》、物业费收费明细、欠费明细、照片等证据在案佐证。本院认为：公民、法人的合法权益受法律保护。和谐社区、良好的小区环境需要物业管理企业和业主共同建立、治理和维护。作为提供物业管理服务的物业公司，应当按照诚实信用的原则，严格按照约定及有关规定履行自己的物业管理义务，提高物业管理水平。作为接受物业管理服务的业主，应当协助物业公司进行管理，并通过每个业主自身的行动，与物业管理公司共同努力，���设和谐的小区环境和氛围。本案中，瑞丽物业公司与蔡建峰签订了《新科苑住宅小区前期物业管理服务协议》，瑞丽物业公司也实际为蔡建峰提供了物业管理服务，因此双方已经形成物业管理合同关系。关于蔡建峰所提瑞丽物业公司提供的物业服务不符合物业管理服务协议的约定，故不同意交纳物业费的上诉主张，经审核，蔡建峰提供的证据尚不能证明瑞丽物业公司提供的物业服务存在严重问题足以达到应减收或者免收物业费的事实，故蔡建峰的上诉主张本院不予支持。需要指出的是，瑞丽物业公司作为物业服务企业应当加强服务意识，不断提高服务水平，虚心接受小区业主的意见，对业主反映的问题应当妥善解决，为业主提供周到的服务，进一步提升物业管理水平。综上所述，原审法院判决并无不当，应予维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十��第一款第（一）项之规定，本院判决如下：驳回上诉，维持原判。一审案件受理费25元，由蔡建峰负担（于本判决生效后7日内交纳）；二审案件受理费50元，由蔡建峰负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长 孟 龙代理审判员 刘永民代理审判员 赵 振二〇一五年二月十二日书 记 员 杨春雪 关注微信公众号“”