（2014）江法民初字第09743号
裁判日期: 2015-02-12
公开日期: 2015-06-05
案件名称
原告苑术祥与被告朱华,陶天琼房屋买卖合同纠纷一审民事判决书
法院
重庆市江北区人民法院
所属地区
重庆市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
苑术祥,朱华,陶天琼
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民法通则》：第五十五条；《中华人民共和国合同法》：第六条，第一百三十条
全文
重庆市江北区人民法院民 事 判 决 书（2014）江法民初字第09743号原告：苑术祥，男，1958年2月17日出生，汉族，住四川省广安市广安区。被告：朱华，男，1989年6月23日出生，汉族，住重庆市江北区。被告：陶天琼，女，1988年6月19日出生，汉族，住重庆市江北区。二被告共同委托代理人：黎晓，重庆龙行律师事务所律师。原告苑术祥与被告朱华、陶天琼房屋买卖合同纠纷一案，本院立案受理后，依法公开开庭进行了审理。原告苑术祥，被告朱华、陶天琼及其委托代理人黎晓到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告苑术祥诉称，被告朱华因资金困难，多次与原告商谈，双方于2014年7月4日协商约定被告将其位于重庆市江北区山水丽都某号房屋以50000元出售给原告。房屋建筑面积81.99平方米，出售时尚欠中国银行两江分行按揭款28万多元。协议约定被告应当于2014年8月4日将房屋交给原告使用，且于当日到房管部门办理权属过户登记，过户产生的一切费用由被告承担。若被告未按约交付房屋，需自2014年7月4日向原告支付资金占用费50000元×2%=1000元／月，租金3000元／月，两项共计4000元／月。但被告以各种理由拖延至今不予履行，为维护自身合法权益，原告诉至我院请求：一、依法判令被告将重庆市江北区山水丽都某号房屋（103房地证2013字第54164号）过户给原告，过户产生的一切税费由被告承担；二、判令被告自2014年7月4日支付原告涉讼房屋租金3000元／月，直至将房屋交给原告之日止；三、判令被告按1000元／月支付原告购房资金占用费，从2014年7月4日至房屋产权过户至原告并将房屋交给原告之日止；四、判令被告将涉讼房屋交还给原告；五、本案诉讼费由被告承担。被告朱华辩称，与苑术祥签订的房屋买卖合同名为买卖实为借款。2014年7月4日，我因急需偿还赌债就跟苑术祥借了50000元，双方口头约定月息是10%。当天，苑术祥将50000元支付给我后，我便在取款机上取出5000元付给了苑术祥，偿还了第一个月的利息。我之所以与苑术祥签订房屋买卖合同是因为受到胁迫，我不可能以50000元卖掉房子，但不签合同又借不到钱，我没有办法。当时是我打牌输了钱，人比较昏沉，没仔细看合同，加上对法律也不了解，苑术祥让我签我就签了。合同签完苑术祥也没有把合同给我。合同约定我每月向苑术祥支付4000元，算下来月息是8%，是因为苑术祥想钻法律的漏洞，他认为收取2%的资金占用费（1000元／月）是合理的，但租金最多只能约定为3000元／月，我家那样的房屋租金如约定为4000元／月太不符合常理。房子我买时是清水房，我付了定金和首付款185000元，向中国银行贷款300000元，加上居间费、各类税费，我们一共支出507000元。这个房屋是我们一家的唯一住房，我买后立即对房屋进行了装修，装修后房屋的成本价约在700000元，不可能以50000元的价格卖给苑术祥。买卖合同的意思表示不真实。即便原、被告签订的是买卖合同，也是显失公平的，应当予以撤销。故要求驳回原告的诉讼请求。被告陶天琼辩称，2014年7月4日早上，我老公朱华给我打电话，叫我把我们的购房合同原件和房产证复印件拿到沙坪坝去，语气很凶。到之后，我老公把我接到二楼叫我签字，我没看内容，签完字就走了。我只记得我签了两份协议，不知道签的内容是什么，因为朱华很凶，我很怕他，他叫我签完就走。签的东西我没有原件，没有给我。其他辩论意见同被告朱华。经审理查明，被告朱华与陶天琼于2011年8月31日登记结婚。2014年7月4日，朱华、陶天琼与苑术祥在苑术祥从事工作的公司签订《房屋买卖协议书》，合同载明原、被告友好协商后，朱华、陶天琼自愿将涉讼房屋以50000元的价格出售给苑术祥，房屋建筑面积81.99平方米，因有280000元多一点按揭款未交，该款由苑术祥交纳。合同约定，2014年8月4日朱华、陶天琼将房屋交付给苑术祥使用，并于当日到房管部门办理买卖过户登记，过户产生的一切费用由朱华、陶天琼承担。2014年7月4日至2014年8月4日期间，朱华、陶天琼“按购房本金×月费2%”支付资金占用费给苑术祥，并每月向苑术祥交房租费3000元，直至交房为止，“即50000元×2%＋3000元=4000元／月”。对逾期交房、逾期办理产权转移登记等事项的违约责任合同未作约定。于买卖协议签订当日，原、被告签订租房协议书，约定苑术祥将涉讼房屋出租给朱华、陶天琼，月租金3000元。其租金每月转在苑术祥在中国农业银行的账户，卡号：6228＊＊＊＊＊＊＊＊＊8773。同日，苑术祥向朱华转账50000元整，朱华出具收条，载明收到苑术祥购房款50000元。2014年10月27日，原告苑术祥将本案诉至我院。2013年12月12日，朱华作为抵押人与中国银行股份有限公司重庆两江分行签订房地产抵押合同，贷款300000元，贷款期限自2013年12月9日至2033年12月9日，合同载明抵押物现值为476400元。庭审中，原告苑术祥举示被告朱华与严碧芳、严碧秀、严必富于2013年12月9日签订的合同，拟证明朱华购买涉讼房屋的成交价为320000元。该合同系由重庆市国土资源和房屋管理局印制、重庆市工商行政管理局监制的示范文本，合同约定严碧芳、严碧秀、严必富将涉讼房屋出卖给朱华的总成交金额为320000元，房屋权属转移登记相关税费由购房人朱华一并承担。被告质证认为该合同上注明的320000元系买卖双方为规避税费而约定的房价，涉讼房屋的实际购入价为488000元。为此，被告举示朱华与严碧芳、严碧秀、严必富于2013年11月12日签订的房屋买卖居间合同、缴税证明、发票、定金收条、中介费收据等证据，主张被告为购入涉讼房屋实际支出507000元。该房屋买卖居间合同由重庆皇鼎房地产经纪有限公司担当居间人，约定由朱华购买严碧芳、严碧秀、严必富名下的位于重庆市江北区山水丽都某号清水房屋一套，建筑面积81.99平方米、套内面积72.72平方米，成交价488000元。此外，朱华因购买涉讼房屋还需承担的费用有：办理房屋产权转移登记产生的税费、向居间人重庆皇鼎房地产经纪有限公司支付的7500元居间服务费、按揭贷款评估费等按揭费用6000元。合同还对房款的支付方式及期限、产权转移登记手续办理期限、违约责任等进行了约定。庭审中，原告苑术祥陈述：涉讼房屋系我为女儿回渝居住所购，我在广安买过两套房子，在沙坪坝也买了，买的都是二手房；我买房时主要考虑房屋物管费的高低、房价高低；我对涉讼房屋的物管费标准不清楚，房屋地理位置不好，没有电梯，物管费应该很低，当时也是看中这点才购买的；我实地看了房，家电质量还可以；与被告签订合同的时候具体还有多少按揭款没还我记不清楚，房屋是否满了5年我没注意，不清楚；因为被告没有把房过户给我，我不清楚房子还按揭款的事。经本院释明，原告苑术祥仍坚持本案诉讼请求。上述事实，有当事人签订的房屋买卖协议、收条、汇款凭证、被告与案外人签订的房屋买卖合同、抵押贷款合同、被告与案外人签订的房屋买卖居间合同、中介费收据2张、定金收条、发票等相关缴费凭据、照片、户口簿、结婚证及当事人的陈述等证据佐证并经庭审质证，足以认定。本院认为：本案的争议焦点为，原、被告双方签订的房屋买卖协议的性质。原告苑术祥认为双方签订的合同系真实的房屋买卖合同，双方均应按照合同约定行使权利、履行义务。被告朱华、陶天琼则认为双方签订的合同虽名为房屋买卖合同，但实为借款合同。对此，本院评析如下：涉讼合同虽名为房屋买卖合同，但合同条款对于买卖双方逾期交房、逾期办证、逾期付款责任等未作任何约定；支付房款本系买方主要合同义务，涉讼合同却约定卖方需按月向买方支付购房款的资金占用费；涉讼房屋交付期限尚未届满，卖方即应按月支付租金；双方明知涉讼房屋设有抵押，在约定了过户期限、贷款由买方偿还的情况下，却对如何解除抵押未作任何约定，对剩余按揭款的数额甚至采用“28万元多一点”的模糊描述。本院认为涉讼合同内容明显有违买卖合同基本原则。根据原告举示的抵押贷款合同，被告举示的房屋买卖居间合同、收据、收条等系列证据，被告购入涉讼房屋之成本远高于330000元。被告在2013年12月购入涉讼房屋后，配置了“质量还可以”的家电，结合原告举示的租赁合同，被告对于涉讼房屋有强烈的购房自住意愿。在此前提之下，购房7个月之后，被告以330000多元的总价款对外售房行为与情理不符。原告在庭审中关于其购房目的、购房经历、自身购房关注事项等的陈述，多处矛盾。其称买房时主要考虑房屋物管费的高低，却对涉讼房屋的物管费标准不清楚，对房屋是否已满5年不知情，与情理不符。综上，原告苑术祥与被告朱华、陶天琼签订涉讼合同虽名为房屋买卖合同，但从其内容及缔约过程看，双方并未设立房屋买卖法律关系。原告按房屋买卖关系要求被告履行相应义务的诉讼请求，没有事实和法律依据，本院不予支持。原、被告因50000元款项产生的其他债权债务关系，可另案诉讼依法主张权利。依照《中华人民共和国民法通则》第五十五条（二）项和《中华人民共和国合同法》第六条、第一百三十条之规定，判决如下：驳回原告苑术祥的诉讼请求。本案案件受理费减半收取180元，由原告苑术祥负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。代理审判员 陈 花二〇一五年二月十二日书 记 员 胡君奇 更多数据：搜索“”来源：