（2015）牡民终字第11号
裁判日期: 2015-02-12
公开日期: 2015-02-27
案件名称
牡丹江市空调小区业主管理委员会与宋淑清、张雪峰房屋租赁纠纷一案民事判决书
法院
黑龙江省牡丹江市中级人民法院
所属地区
黑龙江省牡丹江市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
牡丹江市空调小区业主管理委员会,宋淑清,张雪峰
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第五十五条；《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百七十条第一款
全文
黑龙江省牡丹江市中级人民法院民 事 判 决 书（2015）牡民终字第11号上诉人（原审原告）牡丹江市空调小区业主管理委员会。被上诉人（原审被告）宋淑清。被上诉人（原审被告）张雪峰。上诉人牡丹江市空调小区业主管理委员会（下称空调管委会）与被上诉人宋淑清、张雪峰房屋租赁纠纷一案，不服牡丹江市西安区人民法院（2013）牡西民初字第297号民事判决，向本院提起上诉。本院于2014年12月18日受案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。原判认定：2011年9月28日，原告与二被告签订租赁合同约定：原告将坐落于西安区空调机厂小区院内5号楼后面14个车库及自建车棚（其中已70%损坏）出租给二被告，租期三十年，自2011年9月28日至2041年9月28日止。租金45000元一次性付清。承包期内所有权和使用权归被告所有。另查明，原告将14个车库及一个车棚租赁给二被告后，被告又将车棚改成数个车库，目前车库数量为21个。原来的14个车库均为无照房屋，14个车库原本带着一个小锅炉，被告租赁后没有再烧该锅炉，故均为冷库。原告于2012年3月12日换届后，因原、被告的租赁合同问题，曾于同年8月13日向本院提起诉讼，要求确认合同无效，后于同年10月19日向本院撤回起诉。本院依原告申请委托牡丹江市价格认证中心对空调机小区院内5号楼后面无照车棚的2011年市场租赁价格进行鉴定，价格鉴定结论书确定该二户车棚2011年的市场租赁价格分别为1000元／年。原判认为：原、被告于2011年9月28日签订的租赁合同的约定，14个车库及一个车棚的年租金为1500元，而经过鉴定机构的评估，当时一个车库的市场年租金即为1000元，原、被告约定的租金明显低于市场价格，显失公平，故原告有权要求撤销该合同。按照《中华人民共和国合同法》第五十五条的规定，具有撤销权的当事人自知道或者应当知道撤销权事由之日起一年内没有行使撤销权的，撤销权消灭。该条法律所规定的一年时间为除斥期间，除斥期间是不变期间，不因任何事由而中止、中断或者延长。本案原告于2012年3月12日换届后，发现本案租赁合同显失公平，于同年8月19日向本院提起诉讼，要求撤销该租赁合同。原告虽然在一年的除斥期间内向本院主张撤销权，但由于其于同年9月19日撤回起诉，导致原告对本案租赁合同撤销权的消灭。现原告已经丧失了撤销权，故对原告的主张不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十四条、第五十六条的规定，判决如下：驳回空调管委会的诉讼请求。宣判后，空调管委会不服，向本院提出上诉。上诉人请求撤销一审判决，改判撤销2011年9月28日签订的租赁合同。理由是：2012年3月12日，空调管委会第三届业主委员会依法成立后发现，前任业主委员会在2011年9月28日与被告签订了违反法律规定的租赁合同，严重侵害全体业主合法权利。该合同违法约定：“原告将位于空调小区院内共计14个车库，自建车棚出租给被告，租期为三十年，自2011年9月28日起至2041年9月28日止。三十年租金总计45000元，承包期内，车库所有权和使用权归被告所有”。按照法律规定，租赁期限不得超过20年，双方签订30年的租赁期条款违法，租金30年共计45000元，平均每个车库租金每月不到10元钱。而按照当地当时市场租赁价格，每个车库夏季租赁价格为每月100多元，冬季租赁价格每月为200多元，价格显失公平；车库的所有权是空调小区全体业主的，合同约定归被告所有不但损害了国家利益，还是严重违法的。小区属国有小区，一切财产归国家所有，小区的相关费用由财政拨款，小区业主委员会无权出售所有权归被上诉人所有。一审认为上诉人请求已过法定除斥期错误。上诉人于2012年9月撤回本案起诉，两天后又重新起诉，但一审法院以“到不收新的案件期间”为由未给及时立案，后来好长时间又找不到上诉人的起诉材料，上诉人代理人又不及时催办立案，导致一审法院认定上诉人请求已过除斥期。双方签订的租赁合同是显失公平的违法合同，严重损害国家利益，侵犯了全体业主的合法权益，除斥期的问题是一审法院造成，责任应由其承担。被上诉人宋淑清、张雪峰未答辩。本案的争议焦点为：1.原审判决驳回上诉人的诉讼请求是否合法；2.上诉人请求撤销诉争的租赁合同是否应当得到保护。二审审理过程中，各方当事人均未向本院提供新证据。根据当事人当庭陈述，并结合一审认定证据，本院认定案件事实与一审认定事实一致。本院认为：上诉人空调管委会于2011年9月28日与被上诉人宋淑清、张雪峰签订租赁合同约定：上诉人将空调机厂小区院内5号楼后面14个车库及自建车棚出租给被上诉人宋淑清、张雪峰，租期30年，自2011年9月28日至2041年9月28日止；租金45000元一次性付清；承包期内所有权和使用权归被告所有。上诉人于2011年9月28日与二被上诉人签订诉争的租赁合同，于2013年4月25日以该合同显失公正为由向一审法院起诉，请求撤销诉争的租赁合同。根据《中华人民共和国合同法》第五十五条的规定，具有撤销权的当事人自知道或者应当知道撤销权事由之日起一年内没有行使撤销权的，撤销权消灭。该条规定的一年时间为除斥期间，不因任何事由而中止、中断或者延长。本案中除斥期间应从合同签订之日即2011年9月28日开始起算，到上诉人于2013年4月25日起诉，已超过一年，应认定上诉人的撤销权已消灭。上诉人虽然称其于2012年8月19日向一审法院起诉，请求确认合同诉争的租赁合同无效，一审法院动员其撤诉，且答应撤诉以后以同一案由或以撤销权为案由再立案，但是这一诉讼行为并不导致法定的一年除斥期间中止、中断或延长。故一审驳回上诉人诉讼请求并无不当。综上，原审认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费925元，由上诉人牡丹江市空调小区业主管理委员会负担。本判决为终审判决。审 判 长 姜 波审 判 员 曲新颖代理审判员 李先平二〇一五年二月十二日书 记 员 刘 鸿 来源：百度“”