（2015）乐民终字第132号
裁判日期: 2015-02-12
公开日期: 2015-03-25
案件名称
王锐、高海林与董诗慧等房屋买卖合同纠纷二审民事判决书
法院
四川省乐山市中级人民法院
所属地区
四川省乐山市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
王锐,高海林,董诗慧,孙素珍,靳格格
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》：第三条第一款；《中华人民共和国合同法》：第六十条第一款，第八条第一款，第一百零七条；《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百七十条第一款
全文
四川省乐山市中级人民法院民 事 判 决 书（2015）乐民终字第132号上诉人（原审被告）：王锐（曾用名：王瑞），女，1968年9月18日出生，汉族，居民。委托代理人：吴锦熠，四川瑞利恒律师事务所律师。上诉人（原审被告）：高海林，男，1962年12月20日出生，汉族，居民。委托代理人：吴锦熠，四川瑞利恒律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：董诗慧，女，1966年12月31日出生，汉族，居民。委托代理人：刘翔，四川华敏律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：孙素珍，女，1934年4月15日出生，汉族，居民。委托代理人：刘翔，四川华敏律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：靳格格，女，1993年10月12日出生，汉族，居民。委托代理人：刘翔，四川华敏律师事务所律师。上诉人王锐、高海林为与被上诉人董诗慧、孙素珍、靳格格房屋买卖合同纠纷一案，不服四川省峨眉山市人民法院作出的（2014）峨眉民初字第393号民事判决，向本院提起上诉。本院于2014年12月30日受理后，依法组成合议庭，于2015年2月2日公开开庭进行了审理。上诉人王锐、高海林的委托代理人吴锦熠，被上诉人董诗慧、孙素珍、靳格格的委托代理人刘翔到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原审法院审理查明：靳红云与原告董诗慧系夫妻，原告孙素珍系靳红云的母亲，原告靳格格系靳红云与原告董诗慧之女，靳红云的权利继承人为原告董诗慧、孙素珍、靳格格。被告王锐、高海林系夫妻。原告董诗慧与靳红云二人系西南交通大学峨眉分校教师，因家庭住房需要，想在交大附近求购住房一套，后经与被告高海林既是朋友又是峨眉师范校同事的彭涌泉老师介绍，二被告同意将其位于峨眉师范校暨峨山镇名山路南段34号64.09平方米的全产权住房以15000元卖与靳红云夫妇。2004年6月26日，彭涌泉经电话与被告高海林联系后，靳红云在彭涌泉的陪同下在被告高海林成都的家中由被告王锐同靳红云签订了购房协议，王锐收到购房款后向靳红云出具收条一份，并将房屋产权证交于靳红云手中。此后，该房屋一直由原告董诗慧父母居住至今。2010年靳红云不幸离世，因二被告长期在成都，虽经原告多次联系，但因种种原因，二被告拒绝为原告办理房屋产权过户手续，三原告遂诉至本院，请求依法判决二被告为三原告办理房屋产权过户手续并由被告承担本案诉讼费用。经法庭主持调解，双方仍不能协商一致，酿成本案纠纷。原审法院审理认为：根据《合同法》相关规定：依法成立的合同，受法律保护，对当事人具有法律约束力。当事人应当遵循诚实信用原则，按照约定全面履行自己的义务，包括履行通知、协助等附随义务。同时，《物权法》规定：“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。”本案中，靳红云与被告王锐事前并不认识，经中间人彭涌泉联系被告高海林后，被告高海林安排靳红云在被告家中与被告王锐签订房屋买卖协议的行为，应视为被告高海林与被告王锐一致同意将房屋卖给靳红云的意思表示，靳红云与被告王锐之间签订的房屋买卖协议，未违反法律、行政法规关于合同效力性强制性规定，是双方的真实意思表示，合法有效，且已实际履行，双方应全面履行合同约定的权利义务。靳红云离世后，原告董诗慧、孙素珍、靳格格作为靳红云的法定继承人，依法应继承靳红云的合同权利义务。被告辩称的理由既无事实依据也无法律依据，本院依法不予采信；三原告要求二被告协助过户的请求，符合法律规定，本院依法应予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、《中华人民共和国物权法》第十五条、最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（一）第九条以及《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：被告王锐、高海林在本判决生效后十五日内，协助原告董诗慧、孙素珍、靳格格将位于峨眉山市峨山镇名山路南段34号登记在被告高海林名下的房屋（峨眉山市房权证：峨房字第00317**号）过户于原告董诗慧、孙素珍、靳格格名下。案件受理费减半收取为50元，由王锐、高海林负担。上诉人王锐、高海林不服原审法院上述民事判决，向本院提起上诉称：一、原审认定基本事实不清。本案起诉是否为被上诉人孙素珍、靳格格真实意思没有查清；并且被上诉人提供的证据不能证明其是靳红云的合法继承人，且无证据证明本案三个被上诉人就是靳红云的全部继承人。二、诉争房屋属于上诉人高海林个人所有的福利房，上诉人王锐擅自出卖该房屋属于无权处分，双方签订的《购房协议》应认定为无效。三、诉争房屋的实际购房人是中间人彭涌泉，因上诉人王锐有求于彭涌泉，彭涌泉以此为由要求王锐以低价出卖房屋给他。故本案被上诉人无法主张房屋，且购房协议存在胁迫、乘人之危及显失公平的情形，损害了上诉人高海林的合法权益，应属无效。四、诉争房屋尚未办理过户登记，故其不属于靳红云的遗产，靳红云的继承人也只能根据购房协议获得诉争房屋的请求权，该请求权应受诉讼时效限制，而本案被上诉人的请求已超过两年诉讼时效，不应得到法院支持。综上，原审法院认定事实不清，适用法律错误，请求二审法院判令：1、撤销原审判决后依法改判驳回被上诉人全部诉讼请求；2、本案的一二审诉讼费由被上诉人承担。被上诉人董诗慧、孙素珍、靳格格共同答辩称：上诉方的陈述与事实不符，原审法院对三被上诉人的签字进行核对，均是三被上诉人的亲笔签名，是其真实意思表示。公证书证明了靳红云的继承人有董诗慧、孙素珍、靳格格。高海林与王锐出售房屋时是夫妻关系，房产属于夫妻共同财产，购房协议是靳红云与王锐当面所签，王锐在交付房屋时将房产证一并交给了被上诉人，靳红云的家人在该房屋内已经居住十年。上诉人称该房屋是彭涌泉购买与事实不符。请求维持原判。本院二审中，被上诉人董诗慧、孙素珍、靳格格提交了2012年7月31日甘肃省兰州中山公证处出具的（2012）兰中公内字第1711号《公证书》一份，拟证明董诗慧、孙素珍、靳格格是靳红云的合法继承人。上诉人王锐、高海林质证认为：对该公证书真实性没有异议，但是对合法性、关联性有异议。该公证书不能表明三被上诉人对诉争房产有继承权，不能证明三被上诉人是靳红云唯一的合法继承人，公证书与本案无关。本院认证：对被上诉人董诗慧、孙素珍、靳格格提交的（2012）兰中公内字第1711号《公证书》的真实性、合法性，本院予以确认；结合被上诉人董诗慧、孙素珍、靳格格在一审中提供的2012年8月24日四川省峨眉山市公证处出具的（2012）峨证字第433号《公证书》，可以确认董诗慧、孙素珍、靳格格是被继承人靳红云的合法继承人，因此，对（2012）兰中公内字第1711号《公证书》，本院予以采信。本院除认定一审所查明的事实外，另查明：王锐的曾用名为王瑞。本案诉争房屋是高海林与王锐在婚后购买。本院认为：关于本案案由的问题。案由应当依据当事人主张的民事法律关系的性质来确定。本案中董诗慧、孙素珍、靳格格的诉讼请求系要求王锐、高海林为其办理房屋产权过户手续。根据董诗慧、孙素珍、靳格格主张的法律关系，按照最高人民法院《民事案由规定》的有关规定，本案案由应确定为房屋买卖合同纠纷，原审判决确定本案案由为物权确认纠纷欠妥，应予以纠正。关于原告的主体资格问题。本案在庭审过程中，经本院核实，起诉是董诗慧、孙素珍、靳格格的真实意思表示，且根据董诗慧、孙素珍、靳格格在一、二审中所提供的2份《公证书》，可以证明董诗慧、孙素珍、靳格格是靳红云的合法继承人。为此对于王锐、高海林提出的第一项上诉理由，与事实和法律规定不符，本院不予支持。关于《购房协议》的效力问题。2004年6月26日，王锐与靳红云签订的购房协议，系双方真实意思表示，且内容不违反法律、行政法规的强制性规定，该协议合法有效。根据本院查明的事实，王锐、高海林系夫妻，该诉争房屋是在王锐、高海林婚后取得，属于夫妻共同财产。靳红云在与王锐签订购房协议后即将购房款支付给王锐，王锐也将该房屋及其《房屋所有权证》交付给靳红云。该房从2004年6月由靳红云家人居住使用近10年，高海林未对该房屋提出过任何异议。现高海林称一直不知道房屋买卖的理由，有违常理，也与王锐、高海林在一审中抗辩称其为了高海林调动的事宜有求于彭涌泉，才在彭涌泉的主导下将该房屋低价出售相矛盾。虽然本案诉争房屋登记的所有人为高海林，出卖人为王锐，但是根据本案查明的情况及证人彭涌泉的证言，应视为王锐与高海林一致同意将房屋卖给靳红云。根据《最高人民法院﹤关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释﹥》第三条第一款“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。”的规定，王锐、高海林认为王锐是无权处分，主张合同无效的上诉理由不能成立，本院不予支持。王锐、高海林提出签订该《购房协议》时存在胁迫、乘人之危及显失公平的情形，主张《购房协议》应该为无效合同的理由，王锐、高海林没有提供相应证据予以证实，本院对其主张不予支持。关于诉讼时效问题。本案属房屋买卖合同纠纷，王锐、靳红云在签订《购房协议》后虽已将诉争房屋交付于靳红云，但尚未按照合同约定办理有关过户手续，合同尚未履行完毕；按照《中华人民共和国合同法》第六十条“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。”的规定，王锐、高海林有义务协助办理该房屋过户手续，且被上诉人的诉讼请求具有物权属性，不适用诉讼时效的规定。为此王锐、高海林认为本案已过诉讼时效的主张，与事实和法律规定不符，本院不予支持。综上，原审判决认定事实清楚，审判程序合法，虽适用法律存在不当之处，但判决结果并无不当。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100元，由上诉人王锐、高海林负担。本判决为终审判决。审 判 长 易 平审 判 员 余 鹏代理审判员 费建梅二〇一五年二月十二日书 记 员 吴秋芸附：本案适用的法律条文1、《中华人民共和国合同法》第八条：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。第六十条：当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条：当事人一方不履行合同义务或履行合同义务不符合约定，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。2、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。 更多数据：搜索“”来源：