（2014）永民初字第2311号
裁判日期: 2015-02-12
公开日期: 2016-05-25
案件名称
郑定溪与郑国球、吴文生、永定县家园房地产开发有限公司合同纠纷一审民事判决书
法院
龙岩市永定区人民法院
所属地区
龙岩市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
郑定溪,郑国球,吴文生,永定县家园房地产开发有限公司
案由
合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第六十条第一款，第一百零七条；《中华人民共和国担保法》：第二十六条第一款；《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》：第二条第一款
全文
福建省永定县人民法院民 事 判 决 书（2014）永民初字第2311号原告郑定溪，男，汉族，居民，住永定县。委托代理人吴子胜，福建吴子胜律师事务所律师。委托代理人吴丹萍，福建吴子胜律师事务所实习律师。被告郑国球，男，汉族，居民，住永定县。被告吴文生，男，汉族，经商，住永定县。被告永定县家园房地产开发有限公司，住所地永定县。法定代表人吴文生。董事长。被告吴文生、永定县家园房地产开发有限公司共同委托代理人阙韵滨，永定县中心法律服务所法律工作者。原告郑定溪与被告郑国球、吴文生、永定县家园房地产开发有限公司合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告郑定溪及其委托代理人吴子胜、吴丹萍与被告郑国球、被告吴文生及永定县家园房地产开发有限公司的委托代理人阙韵滨到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告郑定溪诉称，被告郑国球与被告吴文生共同出资，以被告家园房地产开发公司的名义开发建设新佳园小区，被告吴文生担任公司法定代表人，因小区建设需要占用原告拥有的砖木结构的二层旧房及猪舍门坪，故2012年2月25日，原告郑定溪与同一经济组织成员被告郑国球签订一份《旧房屋宅基地交换合同》，约定被告郑国球（甲方）将其位于沙岗村杨坑里面积202平方米的宅基地与原告郑定溪（乙方）拥有的砖木结构的二层旧房及猪舍门坪（总面积202平方米）进行相互交换。因原告交换的总面积中包含旧房屋及猪舍等建筑物价值，被告郑国球同意补偿原告人民币70万元，并由被告郑国球协助原告建房。原告建房的资金全部由原告负责，并在签订《旧房屋宅基地交换合同》时由原告预付给被告郑国球人民币10万元，作为被告郑国球协助原告施工及建筑材料等使用。同日，被告吴文生向原告出具一份《担保协议书》，承诺如果被告郑国球与原告交换202平方米宅基地，在被告郑国球协助原告建房过程中或建筑完工后，被告郑国球家人持有异议，发生纠纷，愿将此202平方米的宅基地作价60万元，由被告吴文生支付给原告。合同签订后，原告已按合同约定将其旧房屋及猪舍交由被告郑国球建设使用，并支付建房预付款10万元给被告郑国球。而被告郑国球除支付建筑物补偿款外，至今未按约向原告交付宅基地，也未进行施工。被告吴文生也至今未按《担保协议书》的约定，将宅基地作价款60万元支付给原告。现被告未按约定履行协议，严重侵犯了原告的合法权益。被告永定县家园房地产开发有限公司作为新佳园小区的开发商，实际占用了原告的宅基地，亦应与被告郑国球一起承担付款义务。为维护原告的合法权益，特提起诉讼，请求法院：1、判令被告郑国球、永定县家园房地产开发有限公司向原告郑定溪支付宅基地作价款60万元，并支付自起诉之日起至款清之日止按中国人民银行同期同类贷款利率计算的利息；2、判令被告吴文生对上述60万元宅基地作价款承担连带担保责任。被告郑国球辩称，如果按第一份合同，原告已经先违约了，不应该让其承担60万元的补偿款。被告吴文生、永定县家园房地产开发有限公司辩称，一、被答辩人要求答辩人吴文生对被告郑国球支付宅基地作价款60万元承担连带担保责任没有任何事实依据，理由如下：首先，2012年2月25日，被答辩人将其拥有的占地面积为202平方米的二层旧房屋及猪舍门坪与本案另一被告郑国球的位于永定县凤城镇沙岗村杨坑里面积202平方米的宅基地进行置换达成了一致协议，双方还签订了《旧房屋宅基地交换合同》。合同其中约定：l、因乙方（被答辩人）交换的总面积中拥有旧房屋及猪舍等构筑物的价值，甲方（郑国球）补偿乙方人民币柒拾万元整（此柒拾万元包含甲方办助乙方建房所需的全部资金）。甲方预付人民币陆拾万元，剩余拾万元作为乙方预付给甲方协助乙方建房的启动资金，甲方协助乙方建房所需资金全部从甲方补偿给乙方的柒拾万元中支付；2、双方在交换后，甲方应协助乙方在交换的原甲方宅基地上按乙方提供图纸建筑一座占地面积120平方米面积框架结构三层房屋共计360平方米（建方资金全部由原告负责）。在协议签订时乙方先付人民币壹拾万元作甲方施工及建筑材料等使用，剩余建房资金由乙方按建筑施工进度支付，建筑过程中甲方不承担任何建房资金责任，但因行政原因等导致重复建设引起的资金责任由甲方负责，如乙方建筑资金不能及时支付，甲方有权停止施工；3、双方协定甲方协助建造的房屋，自合同签订之日起拾贰个月（期限至2013年8月25日）竣工交付乙方验收，建成的房子质量应符合行业水平标准。答辩人作为鉴证人在合同上签名。由于被答辩人担心郑国球家人持有异议，当日，被答辩人又要求答辩人出具担保，双方约定：“在郑国球协助郑定溪建房过程中或建筑完工后，郑国球家人持有异议，发生纠纷，此202平方米宅基地作价陆万元整由吴文生负责支付给郑定溪户。但郑定溪户不能故意用任何方式挑起与郑国球家人的纠纷，如有任何故意行为担保方不负任何责任…”。合同签订后，郑国球如约支付给被答辩人陆拾万元人民币，但是，由于被答辩人之后并无建房意愿，不仅不按《旧房屋宅基地交换合同》的约定提供图纸给郑国球用于建房，而且还要求郑国球退还壹拾万元的建房启动资金并支付利息壹万贰仟元；2013年9月6日，郑国球退还给被辩人壹拾万元整的建房启动资金，而且支付了壹万贰仟元的利息。因此，被答辩人以郑国球未按约向其交付宅基地、也未进行施工，而起诉郑国球和答辩人是没有任何事实依据的。其次，退一万步说，即使郑国球未按约向被答辩人交付宅基地也未进行施工，答辩人也不应该承担连带担保责任。因为，《旧房屋宅基地交换合同》中约定的建房期限是自合同签订之日起拾贰个月。由于合同签订的日期是2012年2月25日，那么合同履行的最后期限就应该为2013年2月24日，而答辩人吴文生并未与被答辩人约定担保期限，根据《担保法》的规定，担保期间为半年。因此，即使郑国球未按约履行协议，被答辩人也应该于2013年8月24日之前向答辩人主张权利，但是，被答辩人起诉的时间是2014年10月l5目，早已超过了担保期限，答辩人吴文生已经免除了担保责任。二、答辩人永定县家园房地产开发有限公司不是本案的适格被告，应予以驳回起诉，理由是：答辩人永定县家园房地产开发有限公司（以下称家园公司）既不是《旧房屋宅基地交换合同》的合同主体，也不是《担保协议书》的当事人，被答辩人与郑国球之间是否有纠纷与答辩人家园公司没有任何关系。因此，答辩人家园公司不是本案的适格被告，应予以驳回起诉。三、本案另一被告郑国球也不是家园房地产开发公司的股东，仅仅是拆迁户。郑国球根本没有出任何资金建房。综上，答辩人吴文生不应承担担保责任，答辩人家园公司不是本案的适格被告。请求人民法院依法作出公平公正的裁判。在本案审理过程中，原告郑定溪向法庭提供以下证据：1、旧房屋宅基地交换合同一份，证明在2012年2月25日原告与被告郑国球约定以旧房屋宅基地置换形式由原告向被告郑国球提供国有土地使用权的地上建筑物用于房地产开发，并且约定郑国球应提供相同面积的土地使用权给原告建房。原告地上建筑物及猪舍的价值作价70万元由被告郑国球补偿给原告。被告吴文生在见证人一栏有签字的事实。被告吴文生、永定县家园房地产开发有限公司经质证后，表示对真实性无异议，但是证明的内容并不是原告所称用于郑国球房地产开发，同时，70万元是郑国球协助原告建房所需的全部资金，这恰恰证明了双方在交换后应由原告提供图纸进行建房。建房资金如果不能及时支付，郑国球可以随时停止施工。且该证据恰好能够证明合同签订之日起12个月必须施工。该证据只是郑国球和原告的约定，吴文生仅仅是见证人。2、担保协议书一份，证明在原告与被告郑国球交换了202平方米宅基地，在建房过程中如发生纠纷，该202平方米的宅基地作价60万元，由被告吴文生支付给原告，但被告吴文生没有履行该约定的事实。被告吴文生、永定县家园房地产开发有限公司经质证后，表示真实性没有异议。但是该证据恰好证明仅在郑国球家人持有异议发生纠纷的前提下该202平方米作价60万元才由吴文生负责，该协议是附条件的。3、2012年原宅基地及旧房屋照片四张，证明原告房屋在交换给郑国球时的房屋现状，现在房屋已被建造成开发公司的商品房。被告吴文生、永定县家园房地产开发有限公司经质证后，表示照片中的现场被告方没看过，不清楚。4、被告家园房地产开发公司的商品房预售许可证、企业法人营业执照各一份，证明被告永定县家园房地产开发有限公司的法定代表人即被告吴文生，经营范围是房地产开发，并且新家园小区2号楼已经预告销售，且该房屋所占用的土地在原告土地使用权的范围内。被告吴文生、永定县家园房地产开发有限公司经质证后，表示对该证据没有异议。5、郑定溪持有的房屋所有权证及国有土使用证各一份，证明原告交换给被告郑国球的房屋办有房屋所有权证及国有土地使用证，属原告个人所有。被告吴文生、永定县家园房地产开发有限公司经质证后，表示对真实性没有异议，但是该证据正好证明原告并未将202平方米所有的宅基地使用权交付。在本案审理过程中，被告郑国球向法庭提供以下证据：2013年10月30日被告郑国球与原告签订的《房屋宅基地交换合同》及2013年3月27日被告郑国球与原告及吴文生签订的《补充协议书》各一份，证明被告郑国球与原告郑定溪就宅基地置换事宜重新签订了两份合同。原告郑定溪经质证后表示真实性无法确认，假设这两份证据法院核实真实，该两份证据可以证明被告郑国球应当履行60万元补偿款，被告吴文生也应当履行担保责任。被告吴文生、永定县家园房地产开发有限公司经质证后，认为1、对2013年3月27日的《补充协议书》，该协议书中调换的宅基地位置没有确定，该份补充协议没有生效。2、对2013年10月30日的《房屋宅基地交换合同》，该份证据再次证明原告已经同意双方互换宅基地，且该份合同没有被告吴文生的担保。因此本案整个案件的交付与被告吴文生及家园房地产公司无关。在本案审理过程中，被告吴文生、永定县家园房地产开发有限公司向法庭提供以下证据：2012年2月25日的收据一张，证明被告郑国球已将60万元的房屋补偿款支付给原告；2013年9月6日的收条一张，证明原告收到被告郑国球支付的房屋补偿款112000元，其中12000元是利息的事实。原告郑定溪经质证后，表示真实性没有异议。但是该60万款项是合同中约定的房屋、猪舍的补偿款，并不包含土地使用权的补偿款。同时，10万元属于地上建筑物的补偿款，12000元是郑国球支付的利息。在本案审理过程中，本院依职权调取如下证据：1、2015年1月22日本院民一庭人员至原、被告诉争的现场进行勘验的现场照片10张。原告郑定溪经质证后，表示对真实性没有异议。因想交换的菜地被告郑国球没有实际履行，且郑国球名下没有国有土地使用权的登记记录，该土地交换实际也无法履行。被告郑国球经质证后，表示没有异议，这块菜地原本是想交换给原告建房子的。被告吴文生、永定县家园房地产开发有限公司经质证后，表示无异议。2、本院于2015年1月13日至永定县国土资源局调查原告郑定溪及被告郑国球名下所有土地登记情况所作的《追记笔录》1份。原告郑定溪经质证后，表示对调查内容没有异议，该调查可以证明被告郑国球以没有土地使用权的土地与原告有土地使用权的土地进行交换，且该交换原告已经实际交付。后因被告郑国球的原因没有实际交付交换的土地，被告郑国球应履行60万元的补偿款，被告吴文生应履行担保责任。被告郑国球经质证后，表示没有异议。被告吴文生、永定县家园房地产开发有限公司经质证后，表示原告仅提供57.4平方米的土地使用权，对其他部分是否有土地使用权无法确认。3、本院于2015年1月28日对被告郑国球所作的《询问笔录》1份。原告郑定溪经质证后，该笔录属于当事人陈述，其中部分内容我们有异议。被告应提供相应证据证明其主张，且交换地块的目的也不是被告郑国球所述，而是用于开发房地产。该交换的价值因用于商品房开发，且该土地本身是国有土地，因此该土地的交换价值与实际的交换价值是相符的，是值得60万元的。被告郑国球经质证后，表示没有异议。被告吴文生、永定县家园房地产开发有限公司经质证后，表示没有异议。本院对以上证据分析与认定如下：原告郑定溪、被告吴文生、永定县家园房地产开发有限公司提供的上述证据及本院依职权调取的证据来源形式合法、内容真实、且与本案相关联，本院予以认定，并作为本案定案的依据。被告郑国球提供的证据本院已核对过原件，其来源形式合法、内容真实、且与本案相关联，本院予以认定，并作为本案定案的依据。依据上述证据和法庭调查内容，本院对本案的主要事实作如下认定：原告郑定溪与被告郑国球系同村村民，原告于1991年5月27日取得位于永定县凤城镇沙岗村面积为57.4平方米土地的《国有土地使用证》，于1993年7月30日取得编号为永房证字第02392号《房屋所有权证》，房屋面积为35.6平方米。2012年2月25日，原告郑定溪与被告郑国球签订《旧房屋宅基地交换合同》，约定：原告与被告郑国球双方将各自拥有的位于永定县沙岗村杨坑里的总面积分别为202平方米的房屋及宅基地进行互换。因原告交换给被告郑国球的总面积中拥有旧房屋及猪舍，被告郑国球补偿原告70万元（此70万元包含被告郑国球协助原告建房所需的全部资金）。被告郑国球预付60万元，剩余10万元作为原告预付给被告郑国球协助原告建房的启动资金，被告郑国球协助原告建房所需资金全部从被告郑国球补偿给原告的70万元中支付。双方在交换后，被告郑国球应协助原告在交换的原郑国球宅基地上（位置东面方向）按原告提供图纸建筑一座占地面积120平方米框架结构三层房屋共计360平方米（建房资金全部由原告负责）。在协议签订时原告先付10万元作为被告郑国球施工及建筑材料等使用，剩余建房资金由被告郑国球按建筑施工进度支付，建筑过程中被告郑国球不负担任何建房资金责任，但因行政原因等导致重复建设引起的资金责任由被告郑国球负责，如原告建筑资金不能及时支付，被告郑国球有权停止施工。被告郑国球协助建造的房屋，自合同签订之日起12个月竣工交付原告验收，建成的房屋质量应符合行业水平标准。被告郑国球协助原告建造的房屋，如受行政干涉，应由被告郑国球负责协调处理，如该房屋在五年内被政府拆除，由被告郑国球负责补偿原告建筑房屋的全部费用。双方还约定，如双方交接的土地房屋发生任何纠纷，由原拥有方负责解决处理。同日，被告吴文生与原告签订《担保协议书》，约定：如被告郑国球与原告交换的202平方米宅基地，在被告郑国球协助原告建房过程中或建筑完工后，被告郑国球家人持有异议，发生纠纷，此202平方米宅基地作价60万元由被告吴文生负责支付给原告。但原告不能故意用任何方式挑起与被告郑国球家人的纠纷，如有任何故意行为，担保方不负任何责任。当日，被告郑国球支付给原告房屋补偿款60万元。合同签订后，原告依约将其所有的57.4平方米土地及猪舍门坪共计202平方米交付给被告郑国球使用，但并未办理土地转让登记手续。2013年3月27日，原告郑定溪、被告郑国球及被告吴文生签订《补充协议书》，该协议书约定：1、被告郑国球须于2013年8月30日前归还原告郑定溪原先支付给被告郑国球的10万元建房资金，该款从2013年2月26日起至归还给原告郑定溪之日止，按月利率2分，还本时利息一并支付给原告；2、被告郑国球同意在2013年8月30日前调换同等面积的宅基地（202平方米）给原告使用，但该调换的宅基地的坐落地址必须以原告同意为准，否则原告有权拒绝接受；3、如果在2013年8月30日前被告郑国球未将调换的202平方米宅基地交付给原告并为原告所接受，那么被告郑国球应补偿60万元给原告，该60万元补偿款应当在2013年9月10日前付清给原告。2013年8月30日后，原告不再要求被告郑国球交付宅基地，同时原告也有权拒绝被告郑国球另找宅基地交付给原告的要求；4、被告吴文生对被告郑国球履行本《补充协议书》约定的义务承担连带保证责任。2013年9月6日，被告郑国球支付给原告房屋补偿款112000元（含利息12000元），该两笔款项均由原告出具收条给被告郑国球。2013年10月30日，原告与被告郑国球签订《房屋宅基地交换合同》，该合同约定：1、因原告已经遵守《合同》的约定，将坐落在永定县风城镇沙岗村杨坑里拥有旧房屋一座、砖木结构二层建筑及猪舍门坪面积总计202平方米的土地面积交付给了被告郑国球作房地产开发使用权，现甲方同意将坐落在永定县凤城镇沙岗村另一宅基地交付给原告使用，以此交换。2、被告郑国球交换给原告的宅基地面积总共202平方米，界址为：由被告郑国球宅基地南面往上测量至被告郑国球的杂物间墙皮扩进60公分，东边是路、西边至郑天文的菜地边。3、被告郑国球将此块宅基地交付给原告使用后，乙方对这块宅基地享有使用收益，处置的权利，被告郑国球及其亲属（包括其父母、兄弟姐妹等）不得以任何理由阻挠和干涉。4、合同经双方签订之日起立即生效，双方不得反悔，若被告郑国球违约，应赔偿原告全部损失并支付原告30%的违约金。2014年10月21日，原告以被告郑国球未依约向原告交付宅基地，也未进行施工为由诉至本院，要求被告郑国球、永定县家园房地产开发有限公司支付宅基地作价款60万元及利息，并由被告吴文生承担连带担保责任。另查明，原告置换给被告的土地已经被永定县家园房地产开发有限公司实际用于房地产开发，现已建成一幢18层商住建筑，原貌已无法查清。被告郑国球按照合同约定交换给原告的界址为由被告郑国球宅基地南面往上测量至被告郑国球的杂物间墙皮扩进60公分，东边是路、西边至郑天文的菜地边的土地系被告郑国球父母所有的自留地，被告郑国球名下并无土地登记情况，截止至2015年1月22日，该块土地上并未施工建房。本院认为，原告郑定溪与被告郑国球之间签订《旧房屋宅基地交换合同》、《补充协议书》、《房屋宅基地交换合同》，系平等民事主体之间签订的合同，当事人应当按照合同的约定履行相应义务。原告郑定溪在签订合同后，依约向被告郑国球交付了土地，被告郑国球也实际使用了该土地。双方于2013年10月30日签订的《房屋宅基地交换合同》中约定被告郑国球应交付给原告的土地并非被告郑国球所有，被告郑国球于合同签订后，并未实际交付土地给原告，其应当按照合同约定履行相应义务。原告请求被告郑国球支付宅基地作价款60万元，并支付自起诉之日起至款清之日止按中国人民银行同期同类贷款利率计算的利息，有原告与被告郑国球、吴文生于2013年3月27日签订的《补充协议书》为据，本院予以支持。被告永定县家园房地产开发有限公司并非合同的当事人，根据合同相对性，其不应当承担合同责任，原告请求被告永定县家园房地产开发有限公司支付宅基地作价款60万元，本院不予支持。原告与被告郑国球、吴文生于2013年3月27日签订的《补充协议书》中约定，被告吴文生应当对被告郑国球补偿原告60万元承担连带保证责任，但双方没有约定保证期间，保证期间应认定为主债务到期之日（即2013年9月10日）起六个月。截止至起诉之日2014年10月21日，其担保期限已届满，原告并未提供证据证明其在保证期间内有要求被告吴文生承担保证责任，现原告请求被告吴文生承担连带保证责任，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国担保法》第二十六条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下：一、被告郑国球应于本判决生效之日起10日内支付原告郑定溪60万元，并支付该款从起诉之日起至款清之日止按中国人民银行同期同类贷款利率计算的利息。二、驳回原告其他诉讼请求。如果被告郑国球未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费9800元，由被告郑国球负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省龙岩市中级人民法院。审 判 长 吴慧华代理审判员 张筠丽人民陪审员 赖小兰二〇一五年二月十二日代理书记员 廖巧连附法律条文：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《中华人民共和国担保法》第二十六条连带责任保证的保证人与债权人未约定保证期间的，债权人有权自主债务履行期届满之日起六个月内要求保证人承担保证责任。在合同约定的保证期间和前款规定的保证期间，债权人未要求保证人承担保证责任的，保证人免除保证责任。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。法官对判决履行的提示：《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。 百度搜索“”