（2015）红民初字第79号
裁判日期: 2015-02-12
公开日期: 2016-07-01
案件名称
原告杨立均与被告李景玉房屋租赁合同一审民事判决书
法院
赤峰市红山区人民法院
所属地区
赤峰市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
杨立均,李景玉
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第二百二十七条，第一百七十四条，第八条第一款，第四十八条第一款，第一百零七条，第二百一十二条；《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》：第二十四条第一款
全文
内蒙古自治区赤峰市红山区人民法院民 事 判 决 书（2015）红民初字第79号原告杨立均，男，满族，个体工商户，住河北省承德市。委托代理人刘丽丽，内蒙古兴合律师事务所律师。被告李景玉，男，汉族，个体工商户，住赤峰市红山区。原告杨立均与被告李景玉房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年1月4日立案受理,依法由审判员刘艳杰适用简易程序,于2015年1月26日公开开庭进行了审理。原告杨立均及其委托代理人刘丽丽、被告李景玉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，2011年1月24日，被告与原房主王学铭签订房屋租赁合同，租赁期限自2012年2月15日至2015年2月15日止。2012年9月20日，原告与王学铭签订房屋产权转让协议书，原告合法取得租赁物的所有权。由于买卖不破租赁的原则，原告在取得租赁物所有权后并未解除租赁合同，只是在原合同上注明“此房屋以出售给杨立均，2014年房租费由杨立均收取”，变更了房屋租赁合同的履行主体，租赁物继续由被告使用，但被告未如期给付租赁费。为此诉至法院，请求判令解除原、被告之间的房屋租赁合同；给付原告2014年房租费230000元及利息20000元；被告返还租赁大厅。被告李景玉辩称，2012年2月15日至2015年2月15日的合同是与王学铭、戚凤国签订的，签订合同时租赁房屋没有产权纠纷。租赁期间房费都是交给戚凤国的。2014年2月14日将房租费给戚凤国。王学铭的产权纠纷与答辩人无关，答辩人还在执行原合同。答辩人与原告在房屋租赁合同尾页下方注明的内容，是原告拿着产权转让协议书来找答辩人的，后来原房主找答辩人，说答辩人与原告注明的内容不生效。原告为支持其诉讼请求向本院提交如下证据：1、房屋租赁合同1份，合同最后注明“注：此房屋以出售给杨立均，2014年房租费由杨立均收取。”并由杨立均和李景玉签名并捺手印确认。证明原房屋租赁合同的履行主体已经变更为杨立均与李景玉。原告应收取2014年的房租费，被告违约未向原告交纳2014年度房租费用。2、维修费收据1枚，证明原告与被告之间对房屋租赁合同履行主体的变更已经生效，而且被告也向原告要求给付房屋漏水的维修费，被告答辩中称不知道产权变更，房屋租赁合同中变更的内容是双方私自签订与事实不符，如果未向王学铭核实，为什么要求杨立均支付房屋维修费。3、房屋产权转让协议书1份及收据1枚，证明原告对涉案房屋享有所有权。4、（2013）红民初字第1452号及（2014）赤民一终字第746号民事判决书各1份，证明原告与原房主所签订的房屋产权转让协议书已经法院判决确认合法有效，涉案的房屋归原告杨立均所有，被告应向原告交纳2014年的房租费。5、（2013）红民初字第3130号及（2014）赤民一终字第744号民事判决书各1份，证明戚凤国的诉讼请求已被人民法院生效判决驳回，戚凤国并不是房屋所有权人。被告应向原告杨立均交纳房屋租赁费。被告答辩称其不知道王学铭的产权纠纷与事实不符，（2013）红民初字第3130号案件中，被告曾作为证人出庭，证明其在租赁合同上签字，是与原房主王学铭核实之后所为。针对原告所举证据，被告提出质证意见如下：1、2013年2月1日其与原告在房屋租赁合同下方签字的内容，未经王学铭的同意，注明的内容不生效，王学铭与戚凤国不认可，原合同是其与王学铭、戚凤国签订的，未经王学铭、戚凤国的同意，其与原告签订的内容，王学铭、戚凤国不认可。其于2014年2月14日将房租费给付戚凤国。2014年3月份其与王学铭、原告三人谈过合同下方注明的内容，在其经营餐饮的地点，王学铭不承认打过电话，在2013年2月1日签完注解后，其向戚凤国核实，戚凤国是合同的经办人，戚凤国说不同意与杨立均签属注解。2、对维修费收据无异议。3、对房屋转让协议无异议，是他们之间签订的，与其无关。4、判决下达之前其已经将房费交出，他们之间的纠纷不应影响其交纳房费。这些年的房费其一直向戚凤国交纳。5、无异议。在（2013）红民初字第3130号案件中，其曾作为证人出庭，其向法庭提供过2011年9月20日签订的补充协议，因涉及消防办手续，费用由其出，租赁合同延期两年，2015年2月15日至2017年2月13日，每年房租上涨1万元。被告为支持其辩解理由，向本院提供如下证据：1、房屋租赁合同1份（后附补充协议），证明2011年1月24日其与王学铭、经办人戚凤国签订房屋租赁合同，2011年9月20日其与经办人戚凤国、王学铭签订房屋租赁补充协议，租赁期限应至2017年2月13日。2、收据1枚，证明2014年2月14日其已向戚凤国交纳房费。3、房费收据2枚，证明2011年至2013年的房租费已经交纳，2011年是向戚凤国交纳，2012年是向王学铭交纳。针对被告提供的证据，原告发表如下质证意见：1、对房屋租赁合同的真实性、合法性、关联性均无异议，但不能证明被告所要证明的问题，租赁合同上的注明系被告在取得原房主确认后标注，合法有效。对房屋租赁合同的补充协议真实性、合法性均有异议，针对涉案房屋的争议不是今天才发生，在2013年底已经发生，在此前的诉讼过程中，王学铭、戚凤国、李景玉任何一方均未向法庭提及有补充协议之说，必要的时候原告将申请对补充协议的形成时间进行笔墨时间的确认。2、由于戚凤国并非原房主，对收条的真实性、合法性均有异议，收条的落款是房东戚凤国，与事实不符。无论该收条是否真实存在，被告应自行承担有关该收条的法律后果。在2014年2月14日之前被告已经明知戚凤国不是涉案房屋的所有权人，也明知原告与戚凤国、王学铭的产权纠纷已在诉讼之中，而且戚凤国作为原告提起的诉讼在2014年2月10日之前已经被赤峰市中级人民法院的判决依法驳回。在此情形之下，被告向戚凤国履行交纳房费的义务，该行为被告应当自行承担法律后果，与原告无关。3、证明了被告在答辩中所称与事实不符，被告在答辩中称他一直向戚凤国交纳房费，2014年的房费也向戚凤国交纳，被告提交的证据2013年的房费是向王学铭交纳的，答辩及举证过程中被告自己明知戚凤国是经办人或是代理人，房费并非如他自己所说一直在向戚凤国交纳，2013年的收据证明房费是王学铭自己收取的。经审理查明，2011年1月24日，案外人王学铭（甲方）与被告李景玉（乙方）签订房屋租赁合同，甲方将座落在火花路北方综合楼一楼大厅（北数第三个厅，400平方米）出租给乙方使用，租赁期限自2012年2月15日至2015年2月15日，期限为三年。租金和租金交纳方式为，第一年租金为190000元、第二年租金为210000元、第三年230000元，交纳方式为上交租，一年一交。装修均由乙方负责，费用由乙方自理，租赁期满后，所有权归甲方，对此费用甲方不予补偿，不经甲方书面同意，不得改变破坏房屋结构，如造成损坏，折价赔偿。合同尾页王学铭在甲方处签字，李景玉在乙方处签字，戚凤国在经办人处签字。2012年9月20日，原告杨立均（甲方）与案外人王学铭（乙方）签订房屋产权转让协议书，约定王学铭将位于赤峰市红山区火花路中段，北方房产综合楼底商10-11轴、11-12轴号，建筑面积536.56平方米大厅的产权及使用权一次性转让给乙方。底商准确位置内蒙古赤峰市红山区火花路中段现热浪烤肉整个营业大厅，热浪烤肉的负责人是李景玉。底商租赁款2013年的房租归乙方全部收取，甲方不再收取房租款。2013年2月1日，杨立均与李景玉在2011年1月24日的房屋租赁合同尾页注明：此房屋已出售给杨立均，2014年房租费由杨立均收取。甲方：杨立均，乙方:李景玉”。2013年2月25日，被告李景玉收取原告漏水维修费2600元。2014年1月15日，本院对原告杨立均诉被告王学铭所有权确认纠纷一案作出（2013）红民初字第1452号民事判决书，判决确认位于赤峰市红山区火花路中段北方房产综合楼底商10-11轴、11-12轴大厅即本案涉案房屋归原告杨立均所有。2014年10月28日，赤峰市中级人民法院作出（2014）赤民一终字第746号民事判决书，判决维持一审原判。现原告诉至法院，以被告拖欠房屋租金为由请求判令解除原、被告之间的房屋租赁合同；给付原告2014年房租费230000元及利息20000元；被告返还租赁大厅。另据本院调取（2013）红民初字第3130号卷宗2013年11月5日庭审笔录记载，被告李景玉作为证人出庭作证，当庭陈述称“2013年2月1日杨立均找到我，拿着协议，说我租的房屋由杨立均管理，杨立均将协议书也给了我。我为了证明这一事实，就给王学铭打了电话，王学铭也给我打了电话。然后我与杨立均标注了房屋已出售给杨立均的内容。我以前的房租都交给王学铭了，约定2014年的房租交给杨立均，但还没有交”。本院认为，王学铭与被告李景玉签订的房屋租赁合同系双方当事人的真实意思表示，内容合法有效。合同双方均应按照合同约定履行义务。2012年9月20日，王学铭将涉案房屋所有权转让给原告杨立均。按被告在（2013）红民初字第3130号案件庭审出庭作证的陈述，2013年2月1日，在被告向原房主求证后，原、被告双方在房屋租赁合同中注明房屋已出售给原告，2014年度的房租费由杨立均收取，房屋租赁合同主体由王学铭与李景玉变更为杨立均与李景玉。对于原告请求解除房屋租赁合同的诉讼请求，被告李景玉辩称2011年9月20日，其与戚凤国签订房屋租赁合同补充协议，将承租期限延长两年即2015年2月15日至2017年2月13日，因戚凤国在房屋租赁合同中仅作为王学铭的经办人签字，戚凤国无权签订补充协议将涉案房屋租赁期限延长且其事后未取得王学铭的追认。故依据《中华人民共和国合同法》第二百二十七条的规定：“承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同”。原告请求解除房屋租赁合同的诉讼请求，符合法律规定。但鉴于本案实际情况，租赁期限近日即将届满，且须为被告宽限几日腾房时间，故本案合同不予解除，由被告使用至合同期限届满即2015年2月15日。对于原告请求被告支付租金及利息的诉讼请求，被告李景玉辩称其不知涉案房屋存在产权纠纷，房屋租赁合同注明的内容王学铭不认可，注明内容不生效；房租费一直交与戚凤国，2014年度的房租费已交与戚凤国，因被告已在（2013）红民初字第3130号案件庭审中自述双方在租赁合同中注明2014年房租费由杨立均收取时已经向王学铭求证，故被告上述主张本院不予支持，结合双方提供的证据以及被告提供的补充协议及戚凤国于2014年为被告出具的收条因没有原房主王学铭的签字，故被告提供的上述证据证明力小于原告证据的证明力。原告请求被告支付房租费及利息的诉讼请求符合法律规定，本院予以支持。《中华人民共和国合同法》第一百七十四条规定“法律对其他有偿合同有规定的，依照其规定；没有规定的，参照买卖合同的有关规定”。《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十四条第四款规定：“买卖合同没有约定逾期付款违约金或者该违约金的计算方法，出卖人以买受人违约为由主张赔偿逾期付款损失的，人民法院可以中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率为基础，参照逾期罚息利率标准计算。”故原告根据中国人民银行同期贷款利率的标准上浮50%计算违约金符合法律规定。根据《中华人民共和国合同法》第八条、第四十八条、第一百零七条、第二百一十二条、第二百二十七条之规定，判决如下：一、被告李景玉于判决生效后十日内给付原告杨立均租金230000元及利息20000元。二、被告李景玉于判决生效后十日内搬离原告所有的位于赤峰市红山区火花路北方综合楼一楼商厅。三、驳回原告杨立均的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2525元，邮寄送达费40元，合计2565元（原告已预交），由被告承担，于判决生效后十日内给付原告。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于赤峰市中级人民法院。审判员 刘艳杰二〇一五年二月十二日书记员 李 莹 来自