（2014）佛城法民一初字第1474号
裁判日期: 2015-02-12
公开日期: 2016-01-04
案件名称
刘平昌与佛山市金色阳光房地产开发有限公司、冯少丽房屋租赁合同纠纷一审民事判决书
法院
佛山市禅城区人民法院
所属地区
佛山市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
刘平昌,佛山市金色阳光房地产开发有限公司,冯少丽
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第九十四条，第六十四条，第五条，第八条第一款，第六十条第一款，第一百零七条，第一百一十四条第一款；《中华人民共和国民法通则》：第六十三条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法》：第十三条，第六十四条；《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》：第二条第一款
全文
广东省佛山市禅城区人民法院民 事 判 决 书（2014）佛城法民一初字第1474号原告刘平昌（反诉被告），男，汉族，住河南省鹿邑县。公民身份号码：×××。委托代理人谢琼、王恩慈，均为广东创顺律师事务所律师。被告佛山市金色阳光房地产开发有限公司，住所地广东省佛山市禅城区。注册号：440600。法定代表人江二宝。委托代理人冼豪，广东法岸律师事务所律师。被告冯少丽（反诉原告），女，汉族，住广东省佛山市南海区。公民身份号码：×××。委托代理人陈志坤、马颖仪，均为广东泽康律师事务所律师。原告刘平昌诉被告佛山市金色阳光房地产开发有限公司（下称金色阳光公司）、冯少丽房屋租赁合同纠纷一案，本院于2014年12月5日立案受理后，被告冯少丽向本院提出反诉，本院依法予以准许并与本诉合并审理。本案依法由审判员周信斌适用简易程序独任审判，并于2015年1月28日、2015年2月3日公开开庭进行了审理。原告刘平昌的委托代理人谢琼、王恩慈，被告金色阳光公司的委托代理人冼豪，被告冯少丽的委托代理人陈志坤、马颖仪到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，2013年11月开始，被告金色阳光公司在其开发的东海国际花园销售中心举行盛大招商，将其东海国际花园（即佛山市禅城区佛山大道北38号）首层商铺命名为东海国际五金商贸街，大张旗鼓地宣传其为佛山首个六星级五金街区，是城北市政重点项目。因此，原告慕名前往，经被告金色阳光公司销售人员多次确认该商铺仅作为五金商贸使用，并指出《商铺租赁合同》中约定，该商铺内经营五金（机电），不允许作其他用途，请原告放心。2013年11月26日，原告在被告金色阳光公司与其签订《商铺租赁合同》时才发现，出租方为被告冯少丽，当时被告金色阳光公司解释称，这是公司内部经营管理需要，出租事项实际由被告金色阳光公司负责，并由被告金色阳光公司统一收取履约保证金及租金。合同签订后不久，原告陆续遭遇东海国际花园业主的大规模维权活动，抗议被告金色阳光公司将原规划为东亚风情街的首层店铺擅自改为五金商贸街。业主维权活动致使涉案店铺无法正常经营，造成原告重大经济损失，且被告金色阳光公司从未采取实际措施予以解决。原告多次前往与被告金色阳光公司协商，其却辩称此事与其无关并置之不理。原告认为，被告金色阳光公司采取虚假宣传手段误导原告承租其店铺，后又因其过错引发业主维权致使商铺无法正常经营，造成原告合同目的不能实现，其行为已构成严重违约。故原告诉至法院，请求判令：1、解除原、被告于2013年11月26日签订的《商铺租赁合同》；2、两被告返还履约保证金9052元；3、两被告返还租金22630元；4、两被告赔偿原告装修损失60000元；5、本案全部诉讼费用由被告承担。被告金色阳光公司辩称：1、在涉案商铺租赁合同签订过程中，金色阳光公司仅作为商铺业主的代理人。根据《民法通则》第六十三条的规定，应由被代理人即商铺业主对代理人的行为承担民事责任，原告无权依据案涉租赁合同要求金色阳光公司承担任何责任。2、在规划报建时，涉案土地规划为商业用途，并非东南亚风情街。金色阳光公司在代理涉案商铺租赁期间，已经将涉案商铺交付原告，原告未向业主交还商铺，原告应向业主支付占用商铺期间的租赁费用，及因使用商铺产生的物业管理费。3、涉案商铺可以用于经营五金行业，且能以涉案地址办理工商登记，政府部门并未禁止涉案商铺作为经营五金用途。被告冯少丽辩称：1、其作为涉案商铺即位于佛山市禅城区佛山大道北38号1区P30号铺的登记权属人，有权将商铺出租。2013年其委托被告金色阳光公司代为管理、出租涉案物业，并代为收取租赁保证金、租金等租赁费用。之后的2013年11月26日，金色阳光公司依据其委托将该物业出租给原告，并以冯少丽本人名义与原告签订《商铺租赁合同》。该合同约定原告承租涉案商铺用于经营五金，租赁期限自2014年1月1日起至2016年12月31日止，每两个月为一个缴费周期，原告须于每个缴费周期头5天内缴付当期租金、物业管理费及上期水电费，逾期支付租金按日加收1%的滞纳金（即逾期付款违约金）。冯少丽是涉案物业的所有人，有权对该物业进行处分，亦有权委托金色阳光公司代为出租、管理。本人亦认可金色阳光公司的涉案出租代理行为，并确认代理行为之法律后果，涉案租赁合同项下的出租方权利义务均由冯少丽本人承担，与金色阳光公司无关。2、涉案租赁物业证载用途为商业服务用房，依据现行法律法规，只要行政许可手续完善的行业均可以涉案物业作为企业工商登记地址，用于企业、个体工商户等市场经济主体的住所（经营场所）使用。在客观事实中，并无原告所声称的规定或规划文件限定涉案物业用于经营东亚风情街，或仅用于经营五金商贸，原告对此也无实际有力的证据予以证明。租赁合同约定经营五金（机电），不允许作其他用途，系基于对原告经营范围的限制，是合同双方意思一致的约定，并非反映政府部门对涉案租赁物业用途的限制。另外，原告称因东海国际花园业主大规模维权活动导致其无法正常经营涉案租赁物业。但据被告冯少丽了解，东海国际花园住宅个别业主举行的所谓“维权活动”，是在其房屋阳台悬挂横幅、在小区围墙张贴通知告示、偶尔在小区门口摆放宣传板，该等活动并未对原告开门营业以及其经营活动构成实际阻碍，且该等活动所提主张也并无合法依据。原告起诉时，东海国际花园内大量商铺可正常开门营业，甚至原告自身也可正常开门营业。因此，客观上，原告诉称因东海国际花园业主维权导致其无法正常经营涉案租赁物业，不能实现合同目的显然缺乏事实依据。3、租赁合同生效后，其已将涉案租赁物业交付给原告，至今仍由原告实际占有，依据合同约定，原告应向冯少丽支付租金及使用租赁物所产生的水、电费用。因此，原告要求返还租赁物使用期间的租金等费用缺乏事实及法律依据。同时，冯少丽在租赁合同履行过程中不存在违约行为，现原告违反合同约定拖欠租赁费用，且无故要求提前解除租赁合同，依据合同约定其租赁保证金应予没收，无需返还。4、原告主张的损失金额缺乏事实及法律依据。一是原告属违约方；二是原告提供的商铺装修费用凭证仅为收据，无有效装修合同及发票，不能证实其就商铺装修支出了费用。综上所述，原告的诉讼请求缺乏事实及法律依据，应予驳回。被告（反诉原告）冯少丽反诉称，金色阳光公司受其委托代为管理、出租其涉案商铺，并以反诉原告名义与反诉被告签订《商铺租赁合同》，但双方委托关系已于2014年10月解除，金色阳光公司也通知反诉被告自2014年12月起向反诉原告支付租赁费用。反诉被告拖欠2014年12月租金及2014年10月、11月的水电费，虽经催收，仍不支付。反诉被告的其行为违反合同约定，构成根本性违约，反诉原告依约有权解除合同、没收保证金。故反诉请求：1、解除反诉原告与反诉被告之间签订的《商铺租赁合同》，反诉被告将涉案商铺交还给反诉原告；2、确认反诉原告有权没收履约保证金9052元；3、反诉被告立即向反诉原告支付2014年12月的租金4526元及逾期付款违约金2398.78元（以欠款金额为基数，按照每日百分之一的标准，自合同约定应付款之日起暂计至2014年12月29日，此后到实际清偿日按同等标准另行计算）、2014年10月、11月的水费48元、电费307元；4、反诉被告按照《商铺租赁合同》约定标准向反诉原告支付租金4526元／月及水电费、管理费直至反诉被告将涉案商铺交还给反诉原告日止；5、本案全部诉讼费用由反诉被告承担。诉讼中，反诉原告撤回其关于水、电费的诉请，表示待金额确定后另行主张。原告（反诉被告）刘平昌辩称：1、原告不存在违约行为，其拒不支付部分租金是在行使先履行抗辩权。根据双方签订的租赁合同，被告应向原告提供正常经营的租赁场所，而被告未向原告提供用于正常经营的租赁场所，原告有权暂不支付租金。理由有：（1）、从2014年1月开始，东海国际小区业主大规模维权活动致使原告未能正常经营，原告将举证证实，同时被告在诉讼中提供的照片亦显示大部分商铺没有正常开门营业。（2）、根据被告在进行五金商贸街招商过程中的承诺，原定商铺是在小区东西南北处均设有出入口，但如今除小区正门入口外其他入口均有围墙围住，未能通行，且经了解商铺外的道路均为小区路，东海国际小区业主已经向相关部门申请建立全封闭小区，外来车辆特别是用于营运的货车根本无法进入。（3）、由于业委会不支持五金商贸街的经营，拒不向原告提供场地证明，导致商铺无法正常办理营业执照，原告面临非法经营的巨大风险。（4）、被告提供的水电费表计量数据显示，商铺未能正常使用。事实上正是因为被告虚假宣传的欺诈行为以及一直未能向原告提供正常经营使用商铺的行为，致使双方签订的租赁合同目的无法实现。2、被告冯少丽无权要求原告向其支付物业管理费和水电费。3、原告认为两被告间的委托代理关系无效。被告陈述双方存在代理关系，并未提供书面证据予以佐证；签订书面合同时也是由被告金色阳光公司的销售人员代替被告冯少丽签名的；原告认为被告金色阳光公司收取了租金、履约保证金，但并未证明已经将该款项转交被告冯少丽，双方并不符合法律上的委托代理关系；两被告未将其代理关系披露给原告，原告一直认为是由被告金色阳光公司收取租金和保证金。4、被告金色阳光公司以委托代理关系撇清责任没有事实依据，金色阳光公司在进行招商活动以及收取履约保证金和租金的时候，都是以其自己的名义进行的，从未向原告表明其是代理人，这足以证明其代理是不明的，对代理行为不明的，代理人和委托人应当承担连带损害赔偿责任。请求驳回被告冯少丽的全部反诉请求。诉讼中，原告提供以下证据：1、原告的身份证复印件、被告金色阳光公司企业机读档案登记资料及信息查询结果、被告冯少丽的人口信息查询表、东海国际花园项目基本信息。证明原、被告的主体资格；涉案商铺所在小区即东海国际花园是由被告金色阳光公司开发的项目。2、佛山市禅城区房地产登记信息查询结果、东海国际花园项目规划图。证明涉案商铺是东海国际花园小区内首层店铺，从小区的规划图可见，涉案商铺均是小区规划内店铺，依法应当符合小区规划环评要求。3、东海国际花园项目环境评估报告、佛山市环保局关于东海国际花园项目环境影响报告书的批复。证明根据相关政府部门规定，该小区内商铺设定地点、使用用途均只能用作小区内普通生活日用品范围，不应招揽五金商贸批发类工业五金用途，而被告所称规划得到批复是因为其对后来私改规划行为没有向环保部门申报，也根本不具备审批资格。4、公证书、东海国际招商宣传册各2份、招商现场照片各2张。证明2013年12月2日被告金色阳光公司在东海国际花园销售中心举行盛大的五金商贸招商活动，将东海国际花园首层店铺定位为五金商贸批发市场，并通过网站、报纸刊登宣传广告，该招商活动是由金色阳光公司的主要负责人出席且自始以金色阳光公司名义进行的；宣传册可见宣传的是五金商贸，且其上附有规划图，规划图上在小区东西南北均设有出入口。5、商铺租赁合同、租金以及履约保证金收款收据。证明原告与被告签订商铺租赁合同，在租赁合同第2条明确约定经营范围为五金（轴承），不允许作为其他用途；租赁合同明确约定经营范围超过约定的，视为违约，被告可以解除合同；被告金色阳光公司当时是以五金商贸批发市场来定位涉案商铺的；租金以及履约保证金是被告金色阳光公司收取的，并未在收款收据上注明是代收，即被告金色阳光公司以自己名义收取了租金和保证金。6、装修费单据。证明原告的装修损失。7、业主维权的新闻报道（视频、报纸）、业主维权的现场照片（拉横幅，设广告牌）、业主维权的网上宣传报道、业主维权的海报。证明业主的维权活动。8、律师函及EMS邮寄凭证。证明2014年11月28日被告收到原告要求解除租赁合同通知，通知自到达被告之日起合同解除。9、收款收据。证实原告已交纳2014年10月、11月水电费给被告。诉讼中，被告金色阳光公司提供以下证据：1、委托书以及解除委托关系书。证明业主冯少丽委托金色阳光公司代为出租铺位，并收取租金和保证金，金色阳光公司仅为代理人。2、佛山市环境保护局对东海国际花园项目土建工程环保检查／验收意见、佛山市规划局禅城分局建设工程设计条件审批表。证明东海国际项目只对餐饮业进行限制，并未对商铺经营范围进行限制，金色阳光公司的商铺符合环保竣工验收条件。诉讼中，被告冯少丽提供以下证据：1、现场照片一组（拍摄于2014年12月16日、17日、25日和2015年1月23日）。证明东海国际花园小区商铺可正常开门营业，不存在因为小区住宅业主维权导致无法开门营业的情况。2、商铺交付使用确认书。证明被告已经将涉案商铺交付给原告，原告未返还商铺，应依约支付租金。3、水电表读数（2014年12月初抄表）。证明截至2014年11月涉案铺位的水电使用情况，反映涉案商铺的使用情况。4、房地产权证。证明被告冯少丽有权出租涉案商铺。诉讼过程中，本院工作人员于2015年1月21日进行现场勘查拍摄涉案商铺所在小区现场照片一组，组织原、被告双方对涉案商铺水、电用量进行抄表确认，并制作2015年1月21日水、电表读数表一份（涉案商铺电表读数为1748度、水表读数为95立方米）。对于本案各方提供的证据，经庭审质证，本院认证意见如下：一、对于原告提供的证据。证据1、证据2、证据3、证据4、证据5，两被告对其真实性、合法性与关联性均无异议，本院予以确认；证据6，两被告对其真实性不予确认，因无装修合同等证据相佐证，本院不予采信；证据7，被告金色阳光公司对其真实性无异议，被告冯少丽对该组证据中的维权宣传单的真实性与合法性有异议，本院认为该组证据均反映涉案所在东海国际业主的维权情况，证据之间能相互印证，本院确认其真实性；证据8，被告金色阳光公司对其真实性无异议，并表示已收到该《律师函》，本院对其真实性予以确认。证据9，两被告初步确认其真实性，原告提供原件核对，本院确认其真实性。二、对于被告金色阳光公司提供的证据。证据1，虽原告不确认其真实性，但被告冯少丽认可其真实性，由于两被告均确认其之间的委托关系及解除委托的事实，再结合租赁合同载明的出租人信息，本院对该组证据予以采信；证据2，原告及被告冯少丽对其真实性均无异议，本院确认其真实性。三、对于被告冯少丽提供的证据。证据1、证据2、证据4，原告及被告金色阳光公司对其真实性均无异议，本院确认其真实性；证据3，因该证据系被告单方制作，水电表读数未经原告方核实与确认，原告亦不予认可，故对于该证据本院不予采信。四、对于本院依职权搜集的证据。原、被告双方对其真实性均无异议，本院确认其真实性。综合庭审中当事人的陈述以及本院采信的证据，本院确认以下案件事实：被告冯少丽是位于佛山市禅城区佛山大道北38号1区首层P30号商铺的所有权人（2012年10月购买），商铺建筑面积为57.29平方米。2013年11月26日，受被告冯少丽的委托，被告金色阳光公司以冯少丽的名义（出租方、甲方）与原告刘平昌（承租方、乙方）签订《商铺租赁合同》，上述商铺租赁给原告使用，租赁期限自2014年1月1日起至2016年12月31日，合同约定商铺内只经营五金，不允许作其他用途。合同还约定：一、租赁期间商铺的物业管理费由乙方承担，乙方须按物业管理公司要求足额缴付（物业管理费按建筑面积计收：5元／平方米／月）。二、商铺内安装独立水电表，其水、电费用按实际用量及水、电部门计费标准计算，由乙方承担。如属供水供电部门要求甲方统一代缴的，则乙方应按甲方向供水供电部门实际交费金额向甲方交纳。三、租金按商铺建筑面积计算，79元／平方米／月，即4526元／月。四、乙方享受7个月的装修免租期，分别在2014年1月至5月及2015年3月、6月，但物业管理费须按时缴纳。五、（重要约定）乙方同意：每两个月为一个缴费周期，乙方须于每个缴费周期头5天内缴付当期租金、税费（如有）、物业管理费及上一期的水电费等应缴费用，乙方有特殊原因需延期交付租金，经甲方书面同意的，可适当延期，延期时间最长不能超过一个月，逾期交付租金按日加收1%的滞纳金。六、（保证金）：1、合同签订之日，乙方向甲方缴纳9052元作为履约保证金，如乙方无违约行为，则甲方于本合同期满、按时完成清场后七日内将保证金如数退还乙方。2、若因乙方原因违反合同并造成根本违约，甲方可立即解除合同，保证金不予退回。七、（违约责任）：1、如乙方欠应缴费超过一个月或一年内累计逾期缴费超过三次的，甲方有权单方终止合同，且无需承担违约责任，保证金不予退还，并可追究乙方违约行为给甲方造成的实际经济损失。2、被发现乙方未按合同有关内容支付铺位租金、物业管理费、水电费或公摊水、电费及税费的，以及经营范围超出本合同约定的等情形之一时，甲方有权即时单方终止合同，不需负违约责任，保证金不予退还，乙方须清偿所欠付的所有费用，并应即日搬离该商铺。八、本合同一切甲方对乙方的通知，由甲方送达到乙方承租铺位内的人员签收，若乙方承租铺位关门或其他原因无法送达，则张贴在乙方承租铺位门口即视为送达。2013年11月25日，被告金色阳光公司向原告收取履约保证金9052元。2013年12月5日，原告一次性向被告金色阳光公司交纳2014年7月1日至2014年11月30日共5个月的租金22630元。2013年12月5日，原告从被告金色阳光公司处接收涉案商铺，商铺交付时的水表、电表读数均为0。另查明，涉案商铺所在东海国际小区是由被告金色阳光公司开发建设。在商铺销售及商铺招商宣传中，被告金色阳光公司均将该小区商铺定位为五金商贸圈。东海国际小区商铺区域至今仍处于非封闭状态，车辆、人员可自由出入。租赁合同履行期间，涉案商铺所在“东海国际”小区部分业主认为开发商变更规划、违背承诺，将售楼时承诺的小区“风情街”变更为五金街商贸街，影响其生活安宁为由，发起长期维权抗议活动，以拉横幅、集会抗议、在小区门口设置宣传板等形式表达其对在小区内开设五金街的不满，维权活动被媒体多次报道，并仍在持续，但并未阻止涉案商铺的经营行为。2014年10月31日，被告冯少丽向被告金色阳光公司出具《解除委托关系通知书》，通知金色阳光公司其双方关于涉案商铺代为管理、出租的委托关系即日解除，并要求金色阳光公司将代为收取的租金、保证金于30日内转交给委托人冯少丽，此后租金由委托人冯少丽直接向租户收取。2014年11月27日，原告委托广东创顺律师事务所向被告发出《律师函》，以被告的行为导致原告合同目的不能实现为由，要求立即解除租赁合同，并返还履约保证金、租金及赔偿装修损失。被告金色阳光公司于次日收到该《律师函》。诉讼中，原、被告双方一致确认：1、涉案商铺于2013年12月5日交付原告使用。2、按照交易习惯，涉案商铺的物业管理费此前一直由原告向物业管理公司缴纳。诉讼中，原告陈述：就涉案商铺的物业管理，其未与物业管理公司签订物业服务协议，物业管理费按物业管理公司的通知由其自行前往缴纳。诉讼中，被告金色阳光公司和被告冯少丽一致确认：被告金色阳光公司就涉案商铺的出租、管理及招商宣传行为均由被告冯少丽授权和认可，金色阳光公司代理行为之法律后果由被告冯少丽承担。诉讼中，被告冯少丽确认涉案商铺的物业管理费交至2014年12月。本院认为，本案是房屋租赁合同纠纷。关于合同双方当事人，《房地产登记信息查询结果》、《房地产权证》均载明权利人为被告冯少丽，《商铺租赁合同》亦载明出租人为冯少丽，两被告关于被告金色阳光公司在租赁活动中是作为被告冯少丽的委托代理人的陈述合理，原告又不能提供证据予以反驳，故本院确认两被告间的委托代理关系，即租赁合同的出租人为被告冯少丽，相关合同权利和义务等法律后果均由委托人冯少丽本人承担。本案《商铺租赁合同》是原告与被告冯少丽双方在平等自愿的基础上签订的，是双方当事人真实意思表示，合同内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，对原告及被告冯少丽均具有约束力，双方均应按照合同的约定全面善意地履行各自承担的义务。关于租赁合同的解除及双方诉求，本院评判如下：一、关于合同解除问题。（一）原告以被告金色阳光公司虚假宣传误导其承租涉案商铺，以及五金商贸街的开办引起小区业主大规模维权致使商铺无法正常经营，原告合同目的不能实现，被告构成严重违约为由要求解除合同。本院认为，被告方招商宣传东海国际小区首层商铺定位为五金商贸街，租赁合同亦约定涉案商铺用于经营五金，符合双方的交易目的。至于涉案商铺所在小区业主的维权活动，针对的是小区开发商，并未阻止原告的经营活动，商铺区域开放、自由，更无证据证明政府相关职能部门明确禁止“东海国际”小区商铺的五金经营行为。故不能证明被告方存在违约行为，并致合同无法继续履行或合同目的不能实现，原告不具有法定及约定的合同解除权，其要求解除合同的理由不成立，本院不予支持。（二）虽然原告表示其不知两被告之间的委托代理关系，但其对两被告提起诉讼要求解除合同，且未依约向任一被告支付2014年12月份租金的行为，表明其明确表示不履行合同主要义务，且抗辩理由不成立。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条第（二）项的规定，作为守约方的出租人冯少丽依法可以解除合同，并要求原告承担违约责任，解除通知自送达原告时起生效。因冯少丽通过反诉的形式主张解除双方租赁合同，故本院确认反诉状副本送达原告之日即2015年1月5日，双方租赁合同关系既已解除。综上，涉案租赁合同因被告冯少丽行使合同解除权而于2015年1月5日解除。既然合同已解除，原告继续占有涉案商铺已无合同和法律依据，故应返还给被告冯少丽。二、关于双方其他诉求。（一）原告诉求。既然原告解除合同理由不成立，其行为构成违约，其又实际占有使用涉案商铺，依据法律规定及合同约定，其无权要求解除合同、返还履约保证金和租金，其装修损失亦应自担，故其诉讼请求均应予驳回。（二）被告冯少丽的诉求。1、租金及占有使用费。鉴于原告实际占有使用涉案商铺，其应依约向被告冯少丽支付租金以及合同解除后至实际返还商铺之日期间的占有使用费，本院酌定占有使用费参照合同约定的租金标准计算。根据合同约定的租金标准、原告交租情况及合同解除时间，本院计算原告应付2014年12月份及2015年1月1日至5日期间的租金额为5256元（4526元＋4526元÷31天×5天）。2、关于物业管理费。原告占有使用涉案商铺期间，应当依照合同的约定支付物业管理费。虽此前物业管理费由原告直接向物业管理公司缴纳，但其与物业公司并未签订物业服务协议，而作为物业权属人的被告冯少丽是物业管理费用的最终缴纳义务人，且向被告冯少丽支付符合租赁合同约定，依据《合同法》第六十四条的规定，被告冯少丽的该项请求于法有据，本院予以支持。被告冯少丽主张2015年1月起的物业管理费，原告未证明其已缴纳，本院确认被告冯少丽主张物业管理费欠缴期间。依据合同约定的标准和计算方法，本院确定物业管理费自2015年1月1日起至实际交还商铺之日止按286.45元／月（5元／平方米／月×57.29平方米）的标准计算。3、关于履约保证金。根据租赁合同之约定，因原告违约，其所交纳的9052元履约保证金应归被告冯少丽所有，故对于被告冯少丽要求没收该保证金的诉求，本院予以支持。4、关于逾期付款违约金。虽然双方合同中有关于逾期付款按每日1%的标准计收滞纳金的约定，但该滞纳金计收标准约定过高，且原告于案中就其不应承担租金及相关滞纳金提出抗辩，结合原告逾期付款的金额及本案实际，本院认为被告冯少丽没收原告履约保证金足以弥补其因逾期收款所受损失，故对于其该项请求，本院不予支持。5、关于冯少丽在本案中撤回向原告刘平昌主张水、电费的请求，是其对自身民事权利和诉讼权利的处分，本院予以准许。综上，依据《中华人民共和国民法通则》第六十三条、《中华人民共和国合同法》第五条、第八条、第六十条、第六十四条、第九十四条第（二）项、第一百零七条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条第二款、第六十四条第一款、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下：一、确认原告刘平昌与被告冯少丽于2013年11月26日签订的关于租赁位于佛山市禅城区佛山大道北38号1区首层P30号商铺的《商铺租赁合同》已于2015年1月5日解除；二、原告刘平昌于本判决发生法律效力之日起十日内，将位于佛山市禅城区佛山大道北38号1区首层P30号商铺返还给被告冯少丽；三、原告刘平昌向被告冯少丽交付的履约保证金9052元归被告冯少丽所有；四、原告刘平昌于本判决发生法律效力之日起十日内，向被告冯少丽支付2014年12月1日起至2015年1月5日止的租金5256元及自2015年1月6日起至实际返还商铺给被告冯少丽之日止的商铺占有使用费（占有使用费按4526元／月的标准计算）；五、原告刘平昌向被告冯少丽交还位于佛山市禅城区佛山大道北38号1区首层P30号商铺之日，向被告冯少丽支付该商铺自2015年1月1日起至交还商铺之日止的物业管理费（按286.45元／月的标准计算）；六、驳回原告刘平昌的诉讼请求；七、驳回被告冯少丽的其他反诉请求。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，如果原告刘平昌未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息；如未按本判决指定的期间履行返还商铺义务，应当支付迟延履行金。本案适用简易程序，本诉受理费1046元、反诉受理费104元，合计1150元，由原告刘平昌负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员 周信斌二〇一五年二月十二日书记员 潘明珠附引用的法律法规条文：一、《中华人民共和国民法通则》第六十三条公民、法人可以通过代理人实施民事法律行为。代理人在代理权限内，以被代理人的名义实施民事法律行为。被代理人对代理人的代理行为，承担民事责任。依照法律规定或者按照双方当事人约定，应当由本人实施的民事法律行为，不得代理。二、《中华人民共和国合同法》第五条当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务。第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第六十四条当事人约定由债务人向第三人履行债务的，债务人未向第三人履行债务或者履行债务不符合约定，应当向债权人承担违约责任。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。三、《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条民事诉讼应当遵循诚实信用原则。当事人有权在法律规定的范围内处分自己的民事权利和诉讼权利。第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。四、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。 更多数据：搜索“”来源：