（2015）二中民终字第00509号

裁判日期: 2015-02-12

公开日期: 2015-03-26

案件名称

王立春等租赁合同纠纷二审民事判决书

法院

北京市第二中级人民法院

所属地区

北京市

案件类型

民事案件

审理程序

二审

当事人

王立春,余水英,北京中大瑞祥百货市场有限公司

案由

租赁合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百七十条第一款

全文

北京市第二中级人民法院民事判决书（2015）二中民终字第00509号上诉人（原审原告）王立春，男，1961年1月30日出生。上诉人（原审原告）余水英，女，1973年7月1日出生。上述两名上诉人的委托代理人张海涛，男，1979年2月15日出生。上诉人（原审被告）北京中大瑞祥百货市场有限公司，住所地北京市房山区良乡西潞大街1号。法定代表人刘艳杰，总经理。委托代理人卫东，男，1968年11月6日出生。上诉人王立春、余水英、北京中大瑞祥百货市场有限公司因租赁合同纠纷一案，不服北京市房山区人民法院（2014）房民初字第06266号民事判决，向本院提起上诉，本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。2014年4月，王立春、余水英起诉至原审法院称：我们从中大瑞祥百货市场有限公司（以下简称中大瑞祥公司）处租赁两个摊位，用于经营男装销售。我们与中大瑞祥公司签订租赁合同为每2年一签。2013年4月28日双方续签租赁合同，约定中大瑞祥公司将×楼×1、×2两个摊位租赁给我们经营，两个摊位年租金170600元，合同期限至2015年4月27日止。该合同签订后我们向中大瑞祥公司交纳了2013年度租金并开始继续经营，2014年3月21日我们向中大瑞祥公司交纳了2014年度租金。2014年3月30日，余水英与其他商户发生口角，经当地派出所民警出警并现场调解，但中大瑞祥公司负责人以此为由通知我们以及对方商户停业7天，7天过后中大瑞祥公司负责人又通知我们解除租赁合同。中大瑞祥公司采取强行封��摊位、将服装扣存等行为，同时拒绝赔偿我们任何损失。由于中大瑞祥公司违约给我们造成了重大经济损失。现我们诉至本院，要求法院判令：1、中大瑞祥公司退还租金186860元、保证金41800元、商场刷卡金13376元；2、中大瑞祥公司退还摊位内服装折价款212006元及相关物品；3、中大瑞祥公司赔偿装修损失96491元；4、中大瑞祥公司赔偿经济损失10万元；5、诉讼费由中大瑞祥公司负担。中大瑞祥公司辩称：不同意王立春、余水英的诉讼请求。对方是2013年4月28日与我方签订了市场租赁合同，双方明确约定商户发生争议并对市场管理员殴打造成伤害，租金和保证金不退，双方发生诉讼虽然是民事诉讼，但双方发生争议的原因是发生刑事案件，我方的四名保安被社会人员扎伤，这个刑事案件与本案有相关性，希望法院中止审理本案，待刑事案件终结再对本案进行审理。王立春、余水英的诉讼请求与事实不符，双方在合同中约定，×1摊位年租金为106400元，×2摊位年租金为64200元。对方起诉的172900元租金包括了广告费和服装费用，不应计算在租金范围内。商场刷卡金我们同意退还，但是刷卡手续费应当扣除。保证金41800元不同意退还，根据合同约定，发生刑事案件，不应退还保证金。王立春、余水英没有证据证明摊位服装价值，且我们之间不是买卖合同关系，不同意退还服装折价款，可以退还王立春、余水英的物品。关于装修损失，根据合同约定，不在赔付范围内，是王立春、余水英违约所致，故不同意赔偿。关于经济损失，在解除合同之前，我方已经向王立春、余水英发出解除合同通知书，双方租赁合同已经解除，对方的损失是自行计算的，不同意赔偿王立春、余水英所谓的经济损失。原审法院经审理后认为：王立春、余水英与中大��祥公司双方之间签订《市场经营场地租赁合同》，该合同系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，对其效力法院予以确认，双方均应依据合同履行各自义务。现王立春、余水英双方均同意解除合同，法院对此不持异议。解除合同的时间应当为中大瑞祥公司向王立春、余水英发出《解除合同通知》上记载的时间，即2014年4月9日。王立春、余水英已经依约交纳保证金以及2013年4月28日至2015年4月27日租金，合同解除后，二人不再租赁摊位，中大瑞祥公司应当退还王立春、余水英保证金、解除合同后的租金和广告费。现王立春、余水英要求中大瑞祥公司退还租金和广告费，理由正当，证据充分，法院予以支持。对于王立春、余水英过高的诉讼请求，法院不予支持。中大瑞祥公司辩称应当依据《中大瑞祥百货市场管理制度》第二条第23款的规定��扣除王立春、余水英保证金和剩余租金，但现无证据表明王立春、余水英本人涉嫌刑事治安事件，故对中大瑞祥公司抗辩意见法院不予采信。现双方当事人认可刷卡金数额为13986.66元，且中大瑞祥公司同意退还，法院对此不持异议。王立春、余水英在经营期间还应交纳电费346.8元、验灭火器费用95元，因二人表示同意交纳，法院在中大瑞祥公司退还租金的数额中一并予以扣除。中大瑞祥公司扣留王立春、余水英的摊位内服装货物和私人物品，缺乏法律依据，应当予以返还。但王立春、余水英要求中大瑞祥公司支付服装货物的折价款212006元，缺乏法律依据，法院不予支持。王立春、余水英对合同的解除负有一定责任，其要求中大瑞祥公司赔偿装修损失96491元、经济损失10万元，缺乏法律依据，法院不予支持。王立春、余水英提交的自行记载的经营记录和照片，法院��予采信。综上，依据《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条之规定，原审法院于2014年11月判决：一、北京中大瑞祥百货市场有限公司于判决生效后十日内退还王立春、余水英租金及广告费十八万零九百八十五元、保证金四万一千八百元以及刷卡金一万三千九百八十六元六角六分，以上共计二十三万六千七百七十一元六角六分；二、北京中大瑞祥百货市场有限公司于判决生效后十日内返还王立春、余水英立式蒸汽熨斗一台、小音箱一套、VCD机一台；三、驳回王立春、余水英其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。判决后，王立春、余水英、中大瑞祥公司不服，王立春、余水英上诉称：因中大瑞祥公司解除合同的行为造成我们遭受严��的经济损失，请求二审法院支持我们的全部诉讼请求。中大瑞祥公司上诉称：原判认定事实不清，因王立春、余水英涉嫌刑事犯罪，本案应中止审理，待刑事案件审结后再行处理本案。据此请求撤销原判第一项并由王立春、余水英承担本案诉讼费。经审理查明，王立春、余水英在中大瑞祥公司市场中租赁摊位从事服装经营。王立春、余水英与中大瑞祥公司就市场内×楼×1号摊位、×楼×2号摊位分别签有合同，租期自2013年4月28日至2015年4月27日止。根据合同约定，×1号摊位面积约39平方米，年租金为106400元，服装费80元／人，合同保证金20000元；×2号摊位面积约17.36平方米，年租金64200元，服装费150元／人，合同保证金21800元。此外，根据合同约定，王立春、余水英需交纳广告宣传费每年每户承租面积每平方米40元。根据合同约定，合同期满一个月后，如无客户投诉、索��等问题，合同保证金全额退还。中大瑞祥公司对王立春、余水英就×1号、×2号摊位与其存在租赁合同法律关系不持异议。根据合同约定，王立春、余水英应当遵守中大瑞祥公司制定的治安、消防、环境保护、消费者权益保护等各项制度（详见合同附件）。合同附件一为《中大瑞祥百货市场管理制度》，其中第一部分第2条规定：“遵守市场管理制度，端正经营态度，要做到文明经商，礼貌待客，禁止强买强卖，欺行霸市，不准辱骂殴打消费者，违反本条例者，处以停业7天并扣除合同保证金2000元；商户之间求同存异，不产生纠纷和争吵，如发生打架斗殴事件，双方当事人分别处以停业7天并扣除合同保证金1000元。三次管教不改者，扣除全部保证金及剩余租金并终止租赁合同，清除出场。”第二部分第23条规定：“商户要服从市场管理，与管理人员要互相尊重不得与��理人员在营业区域内发生争吵，甚至辱骂、殴打管理人员，如对管理人员的工作有意见时，可到市场部办公室反映解决问题或直接向市场总经理投诉，否则市场有权对造成严重后果影响极坏的商户终止合同清退出场，合同保证金剩余租金不退。”合同签订后，王立春、余水英于2011年3月18日交纳×2摊位合同保证金21800元，于2011年3月25日交纳×1号摊位合同保证金20000元，于2013年3月足额交纳两个摊位2013年至2014年的租金、广告费、服装费，于2014年3月21日交纳×2号摊位2014年至2015年租金、广告费共计64900元，同日交纳×1号摊位2014年至2015年租金、广告费共计108000元。在王立春、余水英经营期间，王立春、余水英对摊位进行过装修。现王立春、余水英还应交纳电费346.8元、验灭火器费用95元，王立春、余水英对交纳上述费用不持异议；中大瑞祥公司应给付王立春、余水英刷��金共计13986.66元，现双方对该数额均不持异议。2014年3月30日，余水英与其他商户发生口角，在王立春、余水英与中大瑞祥公司解决此事过程中，发生刑事治安事件，现该案件尚在侦查过程中。但现无证据表明王立春、余水英涉嫌该起刑事治安事件。事件发生后，中大瑞祥公司扣留了王立春、余水英摊位内服装货物和包括立式蒸汽熨斗一台、小音箱一套、VCD机一台在内的个人物品，并于2014年4月9日以快递的方式向王立春、余水英发出《解除合同通知》，通知王立春、余水英，双方之间签订的《市场经营场地租赁合同》于2014年4月9日解除，剩余租金、合同保证金不退，货品由市场暂时保管，待案件处理完毕后另行通知。但王立春、余水英不认可收到该通知。在原审审理过程中，王立春、余水英拒绝前往摊位所在地进行现场勘验，并撤回关于要求中大瑞祥公司返还王立春、余水英衣物、鞋子的诉讼请求。在本院审理过程中，中大瑞祥公司将暂由其保管的王立春、余水英摊位货品以及二人衣物、鞋子退还给王立春、余水英。王立春、余水英亦接收了上述物品。上述事实，有双方当事人陈述，王立春、余水英提交的《市场经营场地租赁合同》、收据、交费通知单、电话录音、装修装饰施工协议、装修款付款凭证、购物小票、购买摊位内物品票据，中大瑞祥公司提交的《中大瑞祥百货市场管理制度》、解除合同通知、快递单、派出所询问笔录等证据在案佐证。本院认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。王立春、余水英与中大瑞祥公司签订的租赁合同系双方当事人真实意思表示，不违反国家法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方应按约定履行各自的义务。现王立春、余水英与中大瑞祥公司均表示同意解除合同，法院对此不持异议。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。因此中大瑞祥公司应当退还王立春、余水英交纳的保证金、合同解除后的租金及广告费。现双方当事人认可刷卡金数额为13986.66元，且中大瑞祥公司同意退还，法院对此不持异议。王立春、余水英在经营期间还应交纳电费346.8元、验灭火器费用95元，因二人表示同意交纳，法院在中大瑞祥公司退还租金的数额中一并予以扣除。王立春、余水英所提要求中大瑞祥公司赔偿经济损失、装修损失以及服装折价款的上诉主张，经查，中大瑞祥公司解除合同的原因是余水英与其他商户发生口角，在王立春、余水英与中大瑞祥公司解决此事过程中发生刑事治安案件。因��王立春、余水英对合同解除负有一定责任，故王立春、余水英的上诉主张本院不予支持。中大瑞祥公司所提王立春、余水英违反《中大瑞祥百货市场管理制度》，合同保证金、剩余租金不退的上诉主张，经查，现无证据表明王立春、余水英涉嫌刑事治安案件，因此中大瑞祥公司的上诉主张缺乏事实及合同依据，本院不予采信。综上，原审判决查明事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，本院判决如下：驳回上诉，维持原判。一审案件受理费10305元，由王立春、余水英负担6611元（已交纳），由北京中大瑞祥百货市场有限公司负担3694元（于本判决生效之日起7日内交纳）；二审案件受理费12358元，由王立春、余水英负担7506元负担（已交纳），由北京中大瑞祥百货市场有限公司负担4852元��已交纳）。本判决为终审判决。审　判　长　孟　龙代理审判员　赵　振代理审判员　刘永民二〇一五年二月十二日书　记　员　杨春雪更多数据：