（2014）苏民三初字第650号
裁判日期: 2015-02-12
公开日期: 2016-03-30
案件名称
佟文义诉辽宁瑞赛克再生塑料有限公司、马宏、马占租赁合同纠纷一案民事判决书
法院
沈阳市苏家屯区人民法院
所属地区
沈阳市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
佟文义,马宏,马占,辽宁瑞赛克再生塑料有限公司
案由
租赁合同纠纷
法律依据
《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》：第五条第一款；《中华人民共和国合同法》：第五十二条
全文
沈阳市苏家屯区人民法院民 事 判 决 书（2014）苏民三初字第650号原告佟文义（反诉被告）被告马宏委托代理人安军被告马占委托代理人安军被告辽宁瑞赛克再生塑料有限公司（反诉原告）法定代表人张越委托代理人安军原告（反诉被告）佟文义与被告（反诉原告）辽宁瑞赛克再生塑料有限公司、被告马宏、马占租赁合同纠纷一案，本院于2014年12月11日立案受理后，依法由审判员张启军适用简易程序公开开庭进行了审理。原告佟文义、被告马宏、马占、辽宁瑞赛克再生塑料有限公司的委托代理人安军到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，我将厂房出租给被告，被告仅给付部分租金，尚欠东厂房、北厂房租金180000元，西厂房租金100000元，办电费用100000元，共计380000元，此款经原告多次催要，被告拒绝给付，现原告来院起诉，要求被告给付。案件诉讼费用由被告承担。三被告辩称，一、原、被告双方签订的租赁合同无效，原告基于无效合同索要租金无法律依据。原告出租的厂房属于违章建筑，土地属于农业用地。二、即使合同有效，由于原告恶意破坏、阻碍被告企业的生产经营，双方的租赁关系也无法继续履行。三、马宏、马占不是本案当事人，其二人为辽宁瑞赛克再生塑料有限公司工作人员，属职务行为。被告人不应承担办电费用。被告（反诉原告）辽宁瑞赛克再生塑料有限公司诉称，原告（反诉被告）出租的厂房所占用的土地为农业用地，厂房没有取得合法的房产证书，故要求法院依法确认双方所签《厂房租赁合同》无效。原告（反诉被告）佟文义辩称，双方所签合同已实际履行，被告已办理企业营业执照及组织机构代码证，在未影响被告生产经营情况下，被告以未取得合法证书为由要求确认合同无效是错误的。依据物权法规定，即使未取得证书，也不影响双方协议的效力。假设双方协议无效，根据最高法院相应司法解释的规定，被告也应支付房屋占有使用费。经审理查明，原告佟文义为沈阳市苏家屯区临湖街道办事处胡家甸村村民，其于2002年通过租赁方式取得本村10.5亩土地使用权，后其在该土地上建筑了厂房、办公楼、食堂等设施。2013年10月1日，原告佟文义作为甲方，被告马占作为乙方，双方签订一份《厂房租赁合同》，约定甲方同意把建于沈阳市苏家屯区胡家甸村的厂房、办公楼及食堂租给乙方作为工业性质使用。其中东厂房建筑面积1600平方米，北厂房建筑面积1800平方米，办公楼630平方米，食堂170平方米。2013年10月1日至2014年10月1日，东厂房租金14万元，北厂房租金13万元，办公楼及食堂租金8万元；2014年10月1日至2016年10月1日，东厂房年租金14万元，北厂房年租金16万元，办公楼及食堂年租金8万元；2016年10月1日至2019年10月1日，全部年租金45万元；2019年10月1日至2023年10月1日的年租金双方届时再行协商。协议还约定，租赁期间使用该厂房发生的水、电、煤气、电话等费用由乙方承担。甲方提供200KW动力电，超过200KW还需增容的投资，甲、乙双方出资各50%，乙方出资部分抵顶租金。甲方协助乙方办理营业执照等有关手续，其费用由乙方承担。协议签订后被告马宏即交付了2013年10月1日至2014年10月1日的房屋租金，并组织人员安装设备进行生产。2014年2月原告佟文义又将建筑面积约750平方米的西厂房出租给被告使用。2014年3月19日被告辽宁瑞赛克再生塑料有限公司注册成立，直至2014年11月停止生产。期间，甲方应乙方要求将动力电增容为300KW。2014年10月被告向原告支付2014年10月1日至2015年10月1日的东厂房、北厂房及办公楼、食堂等建筑的租金20万元，原告以被告未足额支付房屋租金为由来院起诉。上述事实，有原、被告陈述、厂房租赁合同、房屋所有证明、营业执照、企业资料查询卡、租赁合同等证据在卷佐证，经开庭质证，本院予以确认。本院认为，原告佟文义与被告马占双方签订的厂房租赁协议，系双方真实的意思表示，该协议签订后原告佟文义按照协议约定将厂房及其配套建筑交付给被告用于设厂生产，并协助办理了被告辽宁瑞赛克再生塑料有限公司的工商注册登记手续，被告辽宁瑞赛克再生塑料有限公司也以该厂房作为生产经营处所进行了生产经营活动，但由于原告佟文义出租的厂房所占用的土地为村集体土地，不能用于非农建设，而原、被告双方的行为已经实际改变了土地性质及用途，双方签订的协议也违背了土地管理法的相关规定，为此反诉原告要求确认该协议无效的请求，应予支持。本案中导致协议无效的原因系原告佟文义在未取得合法手续的情况下擅自建房并将其出租，而被告马占在知晓原告佟文义出租的厂房及附属土地性质的情况下，仍与原告签订租房协议，并进而注册成立被告辽宁瑞赛克再生塑料有限公司并进行生产经营，双方都存在一定过错，故双方均应对合同无效的后果承担相应的责任。最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第5条第1款规定“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。”本案双方签订协议后，被告辽宁瑞赛克再生塑料有限公司已向原告足额支付了实际使用期间的占有使用费，故本院对原告基于无效合同而主张的预期收益不予支持。关于原告要求被告给付西厂房使用费的主张，虽然被告否认曾与原告达成租赁西厂房的合意，但原告提供照片等证据证明被告辽宁瑞赛克再生塑料有限公司确将生产设备、生产原料等物品存放于西厂房内，即被告辽宁瑞赛克再生塑料有限公司确实占有使用了西厂房，庭审后本院经到现场实地调查，西厂房内确实存放有被告辽宁瑞赛克再生塑料有限公司生产设备及生产原料，故本院确认被告辽宁瑞赛克再生塑料有限公司占有使用原告西厂房的事实；关于具体房屋使用费标准，本院参照原、被告有关东厂房、北厂房租金标准的约定，酌定每平米年租金88元，西厂房（含附属办公室）经本院庭审后实地测量约750平米，则年租金为66000元。关于原告办理电增容相关费用的主张，双方协议约定双方出资各50%，但乙方出资部分抵顶租金，即该部分费用最终仍由原告承担，且在庭审中原告未就此提供相关证据，故对原告该项主张不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第五十二条、最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条第一款规定之规定，判决如下：一、原告佟文义与被告马占于2013年10月1日签订的《厂房租赁合同》无效。二、被告辽宁瑞赛克再生塑料有限公司给付原告佟文义西厂房使用费人民币66000元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。三、驳回原告其他诉讼请求。案件受理费7000元，由原告负担70%，即4900元，被告辽宁瑞赛克再生塑料有限公司负担30%，即2100元；反诉费100元，由原告（反诉被告）佟文义负担；案件保全费2010元，由原告负担70%，即1407元，被告辽宁瑞赛克再生塑料有限公司负担30%，即603元。如不服本裁定，可在裁定书送达之日起十日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省沈阳市中级人民法院。审判员 张启军二〇一五年二月十二日书记员 高伶伶 搜索“”