（2014）闵民五（民）初字第2246号

裁判日期: 2015-02-12

公开日期: 2015-06-06

案件名称

上海伯恩广告有限公司与上海盛运实业有限公司房屋租赁合同纠纷一审民事判决书

法院

上海市闵行区人民法院

所属地区

上海市

案件类型

民事案件

审理程序

一审

当事人

上海伯恩广告有限公司,上海盛运实业有限公司

案由

房屋租赁合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国合同法》：第一百零七条

全文

上海市闵行区人民法院民 事 判 决 书（2014）闵民五（民）初字第2246号原告上海伯恩广告有限公司。法定代表人范文灏。委托代理人魏晓庆，上海凯欣律师事务所律师。委托代理人耿宏鸣，上海凯欣律师事务所律师。被告上海盛运实业有限公司。法定代表人任周青。委托代理人王元旋，上海市四方律师事务所律师。原告上海伯恩广告有限公司（以下简称伯恩公司）与被告上海盛运实业有限公司（以下简称盛运公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2014年10月11日立案受理后，原适用简易程序进行审理，后因案情复杂，依法组成合议庭适用普通程序，并于2015年2月5日公开开庭进行了审理。原告委托代理人耿宏鸣、魏晓庆，被告委托代理人王元旋到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，2009年8月10日，原告与案外人上海华旭氟碳幕墙制作有限公司（以下简称华旭公司）签订房屋租赁合同，原告向该公司租借罗锦路XXX号2区B-1的房屋，租期为2009年9月1日至2014年8月31日。2013年8月，被告与华旭公司因房屋租赁合同纠纷引发诉讼。后经法院通知，原告得知上述房屋系被告所有，华旭公司向被告租赁。2013年7月19日，房屋被强制移交给了被告。法院告知原告，就原告与华旭公司签订的租赁合同，可与被告进行协商，办理解除、变更或者续签等手续。之后，原、被告经协商确定原告于2014年5月底前搬离，但双方未签订书面协议。原告向被告支付了截止2014年5月19日的租金。然而，在2014年6月，原告准备拆除房屋内的钢结构时，却被被告阻止。现要求：1、确认原、被告之间就上述房屋而建立的房屋租赁合同关系于2014年5月19日解除；2、确认涉案房屋内的装修材料为原告所有，被告协助原告拆除。庭审中，原告明确，第二项诉讼请求中的装修材料是指房屋内安装的钢结构。钢结构系由原告在向华旭租赁房屋后安装。原告向本院提供了下列证据：一、原告与案外人华旭公司签订的《租赁合同》1份，证明原告从案外人华旭公司处租借了涉案房屋；二、上海市闵行区人民法院（2012）闵执字第5917号通知书，证明2013年8月，涉案房屋被强制移交给了被告；三、被告开具的租金发票、收据以及情况说明，证明原告向被告支付了自2013年6月至2014年5月19日期间的租金；四、上海沪吉卫厨电器有限公司、上海椒海装饰材料有限公司出具的证明两份，证明涉案房屋原为毛坯状态，原告承租后进行了装修；五、涉案房屋内钢结构的照片1组，证明涉案房屋钢结构的现状。被告辩称，原告与华旭公司于2009年8月签订租赁合同，但当时原告尚未注册成立，无法确认涉案的钢结构是否为原告安装。被告与华旭公司之间的租赁合同解除后，考虑到原告也是受害者，故在原告与华旭公司之间的租赁合同解除后，被告代替华旭公司继续履行合同，合同期限依照华旭与被告签订的租赁合同约定的期限即截止2014年5月19日。另外，由于合同终止后，钢结构装修应当归属于被告，故不同意原告拆除。但原告直至2014年8月13日方才将房屋钥匙交还给被告。现不同意原告的诉讼请求。被告向本院提供了下列证据：一、被告与华旭公司签订的房屋租赁合同，证明被告与华旭公司约定承租方不得擅自改、扩建，租赁期届满后，改、扩建的材料归出租方所有；二、上海市闵行区人民法院（2012）闵民五（民）初字第223号民事判决书、上海市第一中级人民法院（2012）沪一中民二（民）终字第1258号民事判决书，证明内容同上。经质证，被告对于原告提供的证据一租赁合同的真实性表示异议，认为原告注册成立于2010年，不可能在2009年与华旭公司签订租赁合同。该合同约定在租赁合同期限届满后，原告自行扩建和装修的资产均归出租方所有，故原告现主张装修材料的请求缺乏依据；对证据二、三的真实性无异议，但不能证明原、被告之间是不定期租赁关系；对证据四的两份证明之真实性不予认可，而且两份证据的内容相同，可能是原告统一打印后加盖了两家单位的印章；对于证据五的真实性无异议，照片确实反映了房屋的现状。原告对于被告提供的证据一租赁合同的真实性无异议，但表示该合同系被告与华旭公司签订，鉴于合同的相对性原则，此合同对本案原、被告不具有约束力；对证据二两份民事判决书的真实性无异议，表示被告与华旭公司之间的租赁合同于2012年6月解除，合同解除后不再具有法律效力。另，原告表示，在2009年8月，由“上海帛恩广告有限公司”与华旭公司签订涉案房屋的租赁合同，后由于该公司经营不佳，故注销了该公司后重新注册成立了伯恩公司，伯恩公司全面继承了“上海帛恩广告有限公司”与华旭公司签订涉案房屋的租赁合同中承租人的权利义务。对于双方的证据，本院认证如下：原告提供的证据一租赁合同加盖有租赁双方的印章，应具有客观真实性，但关于租赁起始日期与事实不符，该合同应是原告在注册成立后（2010年12月）与华旭公司签订，故租期的起始日期应当是2010年12月之后。对于证据二、三、五，被告对真实性无异议，本院确认证据之证明力；对证据四两份证明，出具证明的上海沪吉卫厨电器有限公司、上海椒海装饰材料有限公司仅能证据原告是涉案房屋的承租人，“上海帛恩广告有限公司”与原告系不同的法人主体，故两份证据与事实存在出入，本院不确认证据之证明力。对于被告提供的两组证据，原告不持有异议，且与本案有关联性，本院确认证据之证明力。结合原、被告陈述及上述有效证据，查明：被告盛运公司系本市闵行区罗锦路XXX号房屋的权利人。2009年5月20日，被告盛运公司作为出租方（甲方），华旭公司及林某某作为承租人（乙方），双方签订《租赁合同》1份，约定将位于本市闵行区罗锦路XXX号房屋出租给乙方使用，建筑面积为16，813平方米；租赁期限为2009年5月20日至2014年5月19日；年租金为390万元，自2010年5月19日起在基础价上每年递增4%至2014年止；本合同一经签订，乙方即向甲方支付保证金65万元；保证金不计利息，租赁期间不得以保证金抵作租金，租赁期满或租赁关系终止后，甲方将保证金无息归还乙方；租赁期内的水费、电费、环保费、卫生费等费用由乙方负担；乙方因使用需要，在不影响承租房屋结构的前提下，可以对承租房屋进行装修，但其规模、范围、工艺、用料等均应事先得到甲方同意后方可施工。乙方同意，装修在租赁期满后无偿归甲方所有；乙方需要对房屋进行改、扩建的，应征得甲方的书面同意，若乙方擅自改、扩建给甲方财产造成损失的，应支付相应赔偿金。合同第八条约定：有以下情况，甲方在书面通知乙方后，可单方终止合同：（1）乙方利用承租房屋进行非法活动，损害公共利益；（2）乙方拖欠租金一个月或一个月以上；……第九条第4款约定：任何一方基于本合同第八条之规定主张终止合同的，自书面通知到达对方后合同自然终止，守约方可要求对方支付违约金，违约金为人民币65万元。乙方未按合同约定支付租金，除应补交外，每逾期一日，应向甲方支付未付租金的5%作为违约金。合同对其他事项亦作了约定。合同签订后，华旭公司及林伏森支付了保证金65万元。双方对房屋及相关设施进行了清点并交接，华旭公司及林某某委托赖某某签署了《资产移交清单》，清单对于罗锦路XXX号内的固定资产及树木作了罗列。在上述合同履行过程中，由于华旭公司及林某某未能按约支付租金，盛运公司向本院提起诉讼，要求解除租赁合同，要求华旭公司、林某某归还房屋并支付所欠的租金，偿付违约金。本院经审理后，于2012年4月20日作出（2012）闵民五（民）初字第223号民事判决书，判决确认双方的租赁合同解除、责令华旭公司、林某某向盛运公司返还房屋，支付拖欠的租金并偿付违约金。此后，华旭公司、林某某不服此判决，向上海市第一中级人民法院提起上诉。该院于2012年6月14日作出（2012）沪一中民二（民）终字第1258号二审判决，驳回上诉，维持原判。2009年8月，“上海帛恩广告有限公司”作为乙方（承租人）与华旭公司作为甲方（出租人）签订租赁合同，约定，华旭公司将罗锦路XXX号内的2区B-1房屋转租给“上海帛恩广告有限公司”，约定租期为2009年9月1日至2014年8月31日；乙方因使用需要，在不影响承租房屋结构的前提下，可以对承租房屋进行装修，但其规模、范围、工艺、用料等均应事先得到甲方同意后方可施工。乙方同意，装修在租赁期满后无偿归甲方所有。在该合同履行过程中，“上海帛恩广告有限公司”注销了工商登记。2010年12月，伯恩公司注册成立，并与华旭公司签订了涉案房屋的租赁合同，合同内容与“上海帛恩广告有限公司”与华旭公司签订的合同内容相同。2013年8月，本院执行庭向罗锦路XXX号内的包括伯恩公司在内的各次承租人发出通知书，主要内容为，罗锦路XXX号房屋已于2013年7月19日通过强制执行后移交给了盛运公司。此后，原告向被告支付了截止2014年5月19日的租金。2014年5月19日后，原告逐步搬离房屋内的机器设备。在原告准备拆除房屋内的钢结构时，被告予以阻止。现原告以诉称理由诉至本院。原告在庭审中表示，涉案房屋的钥匙已交付给被告，房屋由被告实际控制。原、被告之间未签订租赁合同，系不定期的租赁合同关系，而非原告与华旭公司之间的合同延续。涉案房屋内的钢结构是在2009年安装。被告则表示原告直至2014年8月13日才将房屋钥匙交还给被告。本院认为，被告是涉案房屋所有权人，其与原承租人华旭公司之间的租赁合同，因华旭公司违约而提前于2012年解除，故被告与华旭公司之间不再具有租赁合同关系。由于华旭公司已丧失了对涉案房屋的租赁使用权，已无权再继续将涉案房屋转租给包括原告伯恩公司在内的各次承租人。原告伯恩公司与华旭公司签订的合同日期虽为2009年8月，但由于伯恩公司注册成立的日期为2010年12月，故以伯恩公司为承租人主体而履行租赁合同的起始日期应当为2010年12月之后。在此之前，按原告所述，承租人主体为“上海帛恩广告有限公司”。涉案房屋内的钢结构是由“帛恩公司”于2009年安装。而原告伯恩公司与“上海帛恩广告有限公司”系完全独立的两个民事主体。“上海帛恩广告有限公司”作为民事主体已不存在。原告不能代替“上海帛恩广告有限公司”主张钢结构的相关权利，现原告主张钢结构所有权并要求拆除的请求，缺乏依据。原告伯恩公司自2013年6月起向被告盛运公司支付租金，双方未签订书面租赁合同。但原告明确诉称，原、被告协商确定原告于2014年5月底前搬离涉案房屋，之后亦向被告支付了截止2014年5月19日的租金。而被告亦表示与原告的租赁期限依照被告与华旭公司原定的期限即2014年5月19日，故可以认定，原、被告之间约定的租期为2014年5月19日，租赁期限是确定的，而非原告所述原、被告之间是不固定期限的租赁合同关系。原、被告之间的租赁合同因合同到期而终止，并非原告所述的合同解除。综上，基于原告所提出的诉讼请求，不符合《中华人民共和国合同法》第一百零七条之规定，判决如下：驳回原告上海伯恩广告有限公司的诉讼请求。案件受理费人民币80元，减半收取计40元，由原告上海伯恩广告有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院（立案庭）递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审　判　长　　邹巧弟代理审判员　　袁白薇人民陪审员　　邓红霞二〇一五年二月十二日书　记　员　　张　辰附：相关法律条文附：相关的法律条文《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 来自