（2015）延民初字第352号

裁判日期: 2015-02-12

公开日期: 2015-04-02

案件名称

廖其丰、廖其兰等与廖祥晖、陈秀珠合同纠纷一审民事判决书

法院

南平市延平区人民法院

所属地区

南平市

案件类型

民事案件

审理程序

一审

当事人

廖其丰,廖其兰,廖凤珠,廖凤梅,廖其芳,廖祥晖,陈秀珠,丁水庆

案由

确认合同效力纠纷

法律依据

《中华人民共和国物权法》：第九十七条；《中华人民共和国合同法》：第五十一条，第五十二条；《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百四十四条

全文

福建省南平市延平区人民法院民事判决书（2015）延民初字第352号原告：廖其丰，男，1933年10月30日出生，汉族，南平冷冻厂退休员工。原告：廖其兰，男，1934年9月29日出生，汉族，退休教师。委托代理人：廖从新，男，南平纸厂退休员工。原告：廖凤珠，女，1938年8月25日出生，汉族，退休教师。委托代理人：廖其芳，男，南平民政化工厂退休职工。原告：廖凤梅，女，1949年11月29日出生，汉族，退休教师。委托代理人：廖其丰，男，南平冷冻厂退休员工，原告：廖其芳，男，1945年5月2日出生，汉族，退休职工。被告：廖祥晖，男，1969年11月17日出生，汉族，居民。被告：陈秀珠，女，1932年2月6日出生，汉族，居民。第三人：丁水庆，男，1986年2月23日出生，汉族，居民。原告廖其丰、廖其兰、廖凤珠、廖凤梅、廖其芳与被告廖祥晖、陈秀珠，第三人丁水庆确认合同效力纠纷一案，本院于2014年12月30日立案受理，依法由代理审判员李森地适用简易程序公开开庭进行了审理。原告廖其丰、廖其芳、原告廖其兰的委托代理人廖从新、原告廖凤珠的委托代理人廖其芳、原告廖凤梅的委托代理人廖其丰及第三人丁水庆到庭参加诉讼，被告廖祥晖、陈秀珠经本院传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告廖其丰、廖其兰、廖凤珠、廖凤梅、廖其芳诉称，坐落于南平市延平区夏道镇夏道街49号房产属原告廖其丰、廖其兰、廖凤珠、廖凤梅、廖其芳与被告廖祥晖、陈秀珠共同所有。被告廖祥晖、陈秀珠趁代管房产钥匙之机未经房屋所有权人同意，擅与第三人丁水庆达成口头协议将夏道镇夏道街49号一层房产租赁给第三人丁水庆经营麻将馆。被告的行为侵犯原告的合法权益，特向人民法院提起诉讼，要求判令确认被告廖祥晖、陈秀珠与第三人丁水庆的口头租赁协议无效；判令第三人丁水庆退出夏道街49号一层被占用的房产。被告廖祥晖、陈秀珠未作答辩。第三人丁水庆辩称，第三人与被告廖祥晖、陈秀珠有口头协议，被告廖祥晖将房产租赁给第三人，租期一年，现租期未满。第三人同意搬出房产，但要求被告赔付第三人设备器材、装修费用及相应的违约金才可以。综合原告所举证据及庭审中查明的事实，本院将本案事实认定如下：坐落于南平市延平区夏道镇夏道街49号房产属原告廖其丰、廖其兰、廖凤珠、廖凤梅、廖其芳与被告廖祥晖、陈秀珠共同所有。该房产为原、被告7人于2006年12月26日继承的产业，其中原告廖其丰、廖凤梅、廖凤珠、廖其芳、廖其兰各占有产权六分之一，被告陈秀珠、廖祥晖各占有产权十二分之一。自2014年9月，被告廖祥晖、陈秀珠未经原告廖其丰等人同意，与第三人口头协议将该房产一层租给第三人丁水庆用于经营麻将馆。原告多次与被告及第三人沟通，要求第三人退出占有的房产未果，遂于2014年12月30日诉至本院。本院认为，坐落于南平市延平区夏道镇夏道街49号房产属原告廖其丰、廖其兰、廖凤珠、廖凤梅、廖其芳与被告廖祥晖、陈秀珠共同所有。对于该房产原、被告具有共同处分财产的权利，根据《物权法》第九十七条“处分共有的不动产或者动产以及对共有的不动产或者动产作重大修缮的，应当经占份额三分之二以上的按份共有人或者全体共同共有人同意，但共有人之间另有约定的除外。”的规定，《合同法》第五十一条：“无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。”的规定可知，本案被告廖祥晖将诉争房屋口头协议出租给第三人丁水庆应经占份额三分之二以上的按份共有人或者全体共同共有人同意。本案被告廖祥晖将该房屋出租后，原告对被告的该处分行为不予追认，被告廖祥晖将房屋出租给第三人的租赁行为侵犯了原告廖其丰等人的合法权益，故原告廖其丰等人要求确认被告廖祥晖、陈秀珠与第三人丁水庆口头租赁协议无效的诉讼请求，符合法律规定，本院予以支持。关于第三人丁水庆所述其与被告廖祥晖约定租期一年、每月租金200元、已经支付给被告1000元租金等事实，未得到被告廖祥晖的确认，故本院对第三人的该陈述不予采信。关于第三人丁水庆要求被告赔付设备器材、装修费用及违约金等主张与本案无关，本院不予支持，第三人的该主张可另行起诉。被告廖祥晖、陈秀珠经本院传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法对其缺席审理与判决。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十一条、第五十二条、《中华人民共和国物权法》第九十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：被告廖祥晖、陈秀珠与第三人丁水庆的口头协议无效。第三人丁水庆应于本判决生效之日起十日内搬出南平市延平区夏道镇夏道街49号一层房产。案件受理费50元，由被告廖祥晖、陈秀珠负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省南平市中级人民法院。代理审判员　　李森地二〇一五年二月十二日书　记　员　　郑麟鹏本案依据的主要法律条文《中华人民共和国合同法》第五十一条无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。第五十二条有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。《中华人民共和国物权法》第九十七条处分共有的不动产或者动产以及对共有的不动产或者动产作重大修缮的，应当经占份额三分之二以上的按份共有人或者全体共同共有人同意，但共有人之间另有约定的除外。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。申请执行提示：《中华人民共和国民事诉讼法》：第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。微信公众号“”