（2014）宁民一初字第161号
裁判日期: 2015-02-12
公开日期: 2015-09-16
案件名称
青海裕翠苑房地产开发有限公司与西宁市城东区水电总公司开关厂租赁合同纠纷案一审民事判决书
法院
青海省西宁市中级人民法院
所属地区
青海省西宁市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
青海裕翠苑房地产开发有限公司,西宁市城东区水电总公司开关厂
案由
租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民法通则》：第四条；《中华人民共和国合同法》：第二百一十五条，第二百二十二条，第二百二十七条；《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第六十四条第一款，第一百四十二条
全文
青海省西宁市中级人民法院民 事 判 决 书（2014）宁民一初字第161号原告青海裕翠苑房地产开发有限公司。被告西宁市城东区水电总公司开关厂。原告青海裕翠苑房地产开发有限公司（以下简称裕翠苑公司）与被告西宁市城东区水电总公司开关厂（以下简称开关厂）租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，于2014年11月6日公开开庭审理了本案。原告委托代理人刘燕梅、郭国新，被告法定代表人刘世芳及其委托代理人汪蓉萍到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，西宁市城中区南川东路71-1号院内的13幢、21幢房屋及院内土地使用权原属青海机床锻造厂资产。2003年青海机床锻造厂在依法进行破产时，当时的破产清算组在2003年5月份与西宁市城中区南川东路办事处社区服务中心签订了《协议书》，该协议书中约定将上述资产及其它非经营资产的使用权整体移交给西宁市城中区南川东路办事处社区服务中心使用和管理。2007年12月该中心在管理过程中将该资产中的71-1号院中的13幢、21幢房屋及院内空地在未签订书面租赁协议情况下，租赁给被告使用，当时租金由南川东路办事处收取。被告在使用该房屋及院子期间，将21幢房屋未经办事处同意的情况下，私自拆除后，又在未办理任何准建手续的情况下，在原址修建了几间房屋，该房屋至今没有任何合法手续。2008年5月份，根据西宁市政府关于招商引资的相关政策规定，原告(前名称为西宁市裕丰养殖有限公司)与西宁市城中区南川东路办事处达成了将原青海机床锻造厂破产清算组交付的相关资产(原青海机床锻造厂管理的非经营性资产及产权)和物业全部移交给原告的《协议书》一份。为此，双方根据本协议的约定，在2008年完成了全部资产的移交工作，这样原告根据协议约定已实际取得了该资产的使用权和所有权。为此，原告根据《协议书》的约定，在2008年7月21日向各承租户发出书面通知，明确的告知了资产产权主体发生了变更，并要求各承租户与原告签订租赁合同。以上事实充分说明了原告取得原青海机床锻造厂非经营性资产及产权的合法途径，当原告已经拥有上述资产的所有权和使用权的情况下，原告多次找被告要求支付所拖欠的租金，并要求被告与原告签订书面的租赁协议，但被告以种种理由拒绝交付租赁费和签订书面合同。为此，原告现根据国家法律规定，依法提起诉讼，请求判令：一、解除原、被告西宁市城中区南川东路71-1号院内房屋及土地的不定期租赁关系，并判令被告立即向原告腾退该院内的房屋及土地使用权；二、被告向原告支付租金90万元；三、被告赔偿因拆除租赁物给原告造成的损失212万元。被告辩称，一、本案原告是否具备诉讼主体资格。因为与南川东路办事处签订财产移交协议的是西宁裕丰养殖有限公司，没有证据显示原告与裕丰养殖公司之间有连带关系；二、原告称，其曾与答辩人之间有南川东路71号—1号院内房屋及土地的不定期租赁关系，请求法院依法解除。这完全是凭空捏造。实际情况是，答辩人除了和南川东路办事处社区服务中心在2006年12月10日签订了《房屋及土地租赁合同》外，从来没有和原告有过任何形式的不定期租赁关系。三、原告称，2007年12月，南川东路办事处社区服务中心在管理过程中，将71号院中的13幢、21幢房屋及院内空地在未签书面租赁协议情况下租赁给答辩人使用。这也是不实之词。实际情况是：1、答辩人与南川东路办事处社区服务中心早在2006年12月10日，已经签订了《房屋及土地租赁合同》，有合同为证；2、办事处服务中心与答辩人签订的合同中没有原告所说的21幢房屋，答辩人也根本不知道21幢在什么地方；四，原告称，答辩人在使用该房屋及院子期间，将21幢房屋未经办事处同意的情况下，私自拆除。答辩人不仅要问，这个房子是答辩人何时拆除的？怎样拆除的？五、原告称，2008年7月21日，他们向各承租户发出书面通知，明确告知资产产权主体发生了变化，并要求各承租户与他们签订合同。答辩人明确告诉原告，根据合同法的规定，答辩人与南川东路办事处社区服务中心签订的合同合法、有效。裕丰养殖公司的书面通知违背法律规定，因而是无效的；六、答辩人在合法租赁的房屋和土地上进行生产经营活动，而裕丰公司无视国家法律，为了将答辩人赶走，不择手段。甚至雇佣社会人员到答辩人处闹事，并打伤答辩人的工作人员，经报“110”，警察出警后才未得逞，但最终导致答辩人无法进行生产经营活动。根据上述事实，原告的所有诉求没有事实与法律依据，根本不能成立。请求人民法院依法驳回原告诉讼请求。经庭审，双方当事人对下列事实和证据不持异议，本院应予确认：1、2008年9月2日青海省工商行政管理局企业注册局企业名称变更核准通知书，西宁裕丰养殖有限公司企业名称变更为青海裕翠苑房地产开发有限公司；2、2003年5月21日协议书，青海省机床锻造厂破产清算组将青海省机床锻造厂物业管理及部分资产（原青海省机床锻造厂管理的非企业经营性资产）产权整体移交给西宁市城中区人民政府南川东路办事处（资产明细见附件）；3、2008年5月31日西宁裕丰养殖有限公司与西宁市城中区人民政府南川东路办事处签订协议，约定经双方协商，并经青海机床锻造厂破产清算组认可，西宁市城中区南川东路办事处将原青海机床锻造厂破产清算组交付的相关资产（原青海机床锻造厂管理的非经营性资产及产权）和物业全部移交给西宁裕丰养殖有限公司，西宁裕丰养殖有限公司给付西宁市城中区人民政府南川东路办事处补偿款30万元。2008年7月22日西宁裕丰养殖有限公司向西宁市南川东路办事处物业管理服务中心交纳补偿金324000元，西宁市南川东路办事处物业管理服务中心出具收条；4、2004年5月28日西宁市房产局颁发的（一）宁房权证东（公）字第120040065**（9-2）号房屋产权证载明：**号的房屋坐落于城东区南川东路71号，结构为混合，两层，91.12平方米，用途为工业，房屋所有权人青海机床锻造厂破产清算组；（二）宁房权证东（公）字第120040065**（9-3）号房屋产权证载明：**号房屋坐落于城东区南川东路71号，结构为混合，一层，310.20平方米，用途为仓储，所有权人是青海机床锻造厂破产清算组。两房占地面积1400平方米，两房产权证的测绘图面积范围为J13-J24,被告认可其实际租赁为房屋测绘图中13号房屋及所在的场地；5、2008年7月21日西宁市城中区南川东路办事处与西宁裕丰养殖有限公司共同给青海机床锻造厂各位租赁户下发的通知，内容：原西宁市城中区南川东路办事处和各位租赁户签订的租赁合同，由于资产主体发生改变，现归西宁裕丰养殖有限公司管理，请各位租赁户于2008年7月22日至2008年8月22日时间段内来我公司重新续签租赁合同，过期不续签者将视同放弃继续租赁房屋，我公司将收回租赁房屋。原各位租户与南川东路办事处签订合同作废；6、青海机床锻造厂非经营性资产移交明细表建筑公司料场（已出租）1400平米，小二层楼建筑共四间，西宁市城中区南川东路办事处、西宁裕丰养殖有限公司及青海机床锻造厂破产清算组三方予以确认，但21栋房屋在移交表上未予反映；7、2006年12月10日西宁市南川东路办事处及西宁市南川东路办事处物业管理服务中心与开关厂签订《房屋及土地租赁合同》，约定，西宁市南川东路办事处将位于青海机床锻造厂子弟学校东侧约3.0亩空地出租给被告使用，被告同意承租，租赁期限2007年1月1日至2031年12月31日，租金从2007年1月1日至2016年12月31日每年租金10000元，租金自签订合同之日起每年12月31日前付清当年租金，承租方拖欠租金达一个月的，西宁市南川东路办事处可终止合同，收回全部出租物，被告在承租期内修建的房屋等地面建筑物的处置办法可根据当时市场价格由房产部门评估后，双方协商解决。2007年2月5日被告交纳2007年租金10000元，后续租金至今再未交纳；8、现开关厂在租赁的场地上另行加盖有房屋，但未办理相关房屋的审批手续。根据双方的诉辩主张，本案的争执焦点：一、原告主体是否适格;二、原被告之间是否形成事实上的租赁关系，该租赁关系应否解除；三、原告主张被告支付租金90万元诉讼请求能否成立；四、原告主张被告赔偿因拆除租赁物给原告造成的损失212万元的诉讼请求应否支持。一、原告主体是否适格的问题本案涉案的场地及房屋系青海机床锻造厂破产清算组移交给西宁市南川东路办事处的资产，西宁市城中区南川东路办事处又将该资产全部移交给西宁裕丰养殖有限公司，西宁裕丰养殖有限公司支付了相应的对价后取得本案涉案土地上的相关权利，后西宁裕丰养殖有限公司企业名称变更为原告青海裕翠苑房地产开发有限公司，故本案原告主张权利主体适格。二、原被告之间是否形成事实上的租赁关系，该租赁关系应否解除？被告虽与西宁市南川东路办事处签订的了一份《房屋及土地租赁合同》，但该合同约定将青海机床锻造厂子弟学校东侧约3.0亩的空地出租给被告使用。经本院组织双方现场勘察，被告实际租赁的并非该合同约定的场地，因双方对实际租赁的场地并不持有异议，只是争执原场地是否存在21幢房屋，双方之间形成事实上的租赁关系，被告与办事处签订的场地合同地点明显与实际租赁的场地不符，故被告抗辩继续履行原合同的抗辩理由不能成立，本院不予采纳。因双方实际租赁的场地未签订书面合同应视为不定期租赁，原告可随时解除合同，另被告从2008年起亦一直未交纳租金属根本性违约，亦构成法定解除的事由，故双方的形成的事实上租赁关系应予解除。三、关于原告主张支付租金90万元诉讼请求，应否支持的问题？原告主张支付租金90万元诉讼请求未提供相关证据，只是按市场价格估算应支付的租金是90万，但根据被告实际占有使用场地为1400平方米，应参照被告与办事处签订租赁合同3.0亩约定的1年租金10000元标准交纳为宜，2008年至2014年合计7年，应给付租金7万元予以支持。四、关于原告主张被告赔偿因拆除租赁物给原告造成的损失212万元的诉讼请求应否支持的问题。原告主张的该项诉讼请求其提供的21号房屋的房屋产权证与南川东路办事处的相关证明及回复能够相互印证南川东路办事处在将场地租赁给开关厂时21房屋存在的事实，开关厂虽不予认可其拆除的事实，但开关厂作为承租方应对租赁物负有保管义务，对租赁物的灭失应承担相应的赔偿责任，但裕翠苑公司对21号房屋重建每平方米7000元未提供相应证据证实，该房屋的价值经本院询价以每平方米1350元，50年使用年限折价25年计算为{50年-（2007年-1982年）}÷50年×100%×1350元×310.20平方米=209385元。综上，原、被告现对租赁的场地虽未签订书面的合同，但已形成事实上的房屋土地租赁关系，现原告要求解除双方租赁关系诉求符合相关法律规定，本院应予支持。原告主张的租金及损失的合理部分，应予支持。依照《中华人民共和国民法通则》第四条、《中华人民共和国合同法》第二百一十五条、第二百二十二条、第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条，判决如下：一、解除青海裕翠苑房地产开发有限公司与西宁市城东区水电总公司开关厂西宁市城东区南川东路71号房屋土地的租赁关系；二、西宁市城东区水电总公司开关厂于本判决生效后15日内将其承租的西宁市城东区南川东路71号13幢房屋及土地（即测绘图范围J13-J24）腾退给青海裕翠苑房地产开发有限公司；三、西宁市城东区水电总公司开关厂于本判决生效后15日内给付青海裕翠苑房地产开发有限公司租金7万元；四、西宁市城东区水电总公司开关厂于本判决生效后15日内赔偿青海裕翠苑房地产开发有限公司租赁房屋灭失的损失209385元。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费30960元，原告青海裕翠苑房地产开发有限公司负担30000元，西宁市城东区水电总公司开关厂负担960元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于青海省高级人民法院。审判长 李宏宁审判员 付元泰审判员 靳 玲二〇一五年二月十二日书记员 葛 艳附：本案法律适用条文：《中华人民共和国民法通则》第四条：民事活动应当遵循自愿、公平、等价有偿、诚实信用的原则。《中华人民共和国合同法》第二百一十五条租赁期限六个月以上的，应当采用书面形式。当事人未采用书面形式的，视为不定期租赁。第二百二十二条承租人应当妥善保管租赁物，因保管不善造成租赁物毁损、灭失的，应当承担损害赔偿责任。第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款：当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。第一百四十二条：法庭辩论终结，应当依法做出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。 更多数据：