（2015）渝一中法民终字第00008号
裁判日期: 2015-02-12
公开日期: 2015-04-20
案件名称
何玉华与重庆市潼南县龙典房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷二审民事判决书
法院
重庆市第一中级人民法院
所属地区
重庆市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
何玉华,重庆市潼南县龙典房地产开发有限公司
案由
商品房预售合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百七十条第一款
全文
重庆市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2015）渝一中法民终字第00008号上诉人（原审原告）：何玉华。委托代理人：陈安定，重庆兴潼律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：重庆市潼南县龙典房地产开发有限公司。法定代表人：王小晶。委托代理人：彭远嘉，重庆中钦（潼南）律师事务所律师。上诉人何玉华与被上诉人重庆市潼南县龙典房地产开发有限公司（以下简称龙典公司）商品房预售合同纠纷一案，重庆市潼南县人民法院于2014年10月15日作出（2014）潼法民初字第02023号民事判决。上诉人何玉华对该判决不服，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行了询问。上诉人何玉华之委托代理人陈安定、被上诉人龙典公司之委托代理人彭远嘉参加了询问。本案现已审理终结。一审法院审理查明：2006年12月20日，何玉华与龙典公司自愿签订了《重庆市商品房买卖合同》。该合同约定：龙典公司将其开发修建的位于潼南县梓潼镇桥南大道28号XX号住房一套以预售的方式出让给何玉华。此外，双方在该合同中还约定：何玉华所购房屋的建筑面积为113.73㎡；总成交金额为89619元；付款方式为按揭付款。该合同第六条“交房期限及交付条件”对交房时间未作约定。该合同第九条“甲方逾期交房的违约责任”约定：“甲方如未按本合同规定的期限将该商品房交付乙方使用的，自本合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，甲方按日向乙方支付已交付房价款万分之二的违约金”。该合同第十五条“关于合同登记和产权登记”约定：“预售商品房的，在本商品房交付使用后60日内，应办理本商品房《房地产权证》。如因甲方的责任，致使乙方（即何玉华）不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第3项处理：3、如遇政策因素，顺延办理。”该合同签订后，何玉华按照合同约定向龙典公司支付了购房款。龙典公司亦将房屋交付给了何玉华，但龙典公司至今未为何玉华所购房屋在国土房管部门取得办理房地产权证的登记受理单。2014年6月3日，何玉华诉至一审法院，请求如诉称。另查明，2006年3月15日，龙典公司依法取得了涉案房屋的《商品房预售许可证》。2010年6月4日，涉案房屋通过了消防验收。2012年9月12日，潼南县人民政府决定将涉案房屋办理房地产权证事宜按历史遗留问题处理。本案法庭辩论终结时，涉案房屋尚未通过竣工验收。何玉华一审诉称：2006年12月20日，何玉华与龙典公司签订了《重庆市商品房买卖合同》，该合同约定何玉华向龙典公司购买其开发修建的位于重庆市潼南县梓潼镇桥南大道28号住房一套，龙典公司将房屋交付给了何玉华，但存在逾期交房违约行为。合同签订后，何玉华全面履行了合同义务，但龙典公司未按约定为何玉华办理房地产权证，已构成违约，故请求人民法院依法判令龙典公司立即为何玉华办理《房地产权证》，并向何玉华支付逾期交房的违约金和逾期办理《房地产权证》的违约金。龙典公司一审辩称：与何玉华签订《重庆市商品房买卖合同》属实，该合同合法有效。龙典公司按照合同约定的交房时间向何玉华交付了房屋，故不存在逾期交房的违约行为。涉案房屋于2010年6月4日通过了消防验收，何玉华主张交房违约金已过法定的诉讼时效期间，其权利不受法律保护。龙典公司虽未按照合同约定的时间为何玉华取得登记受理单，但造成龙典公司逾期的原因是涉案项目附近的市政工程影响了该项目的综合验收所致，故该责任不在龙典公司，涉案房屋办理房地产权证事宜已被潼南县人民政府按历史遗留问题处理，龙典公司正积极为何玉华办理《房地产权证》。因此，请求人民法院依法驳回何玉华对龙典公司的诉讼请求。一审法院认为，何玉华与龙典公司双方所自愿签订的《商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，合同内容未违反法律、行政法规的效力性强制性规定，该合同依法成立，合法有效，应受法律保护。本案中，何玉华、龙典公司在《商品房买卖合同》中并未对涉案房屋的交房日期作出明确的约定，双方就交付房屋的具体时间又不能达成补充协议，按照合同的有关条款和交易习惯亦不能确定，因此龙典公司逾期交房的时间不能明确，故何玉华要求龙典公司承担逾期交房的违约责任的诉讼请求，一审法院不予支持。依照相关规定，在商品房预售合同中，房屋的交付使用必须达到合同约定的条件，且须经过竣工验收和消防验收合格。否则，不能视为房屋已交付使用。若未达到合同约定的交付条件，须同时具备钥匙已交付、竣工验收合格、已通过消防验收，才视为房屋已交付使用。本案中，龙典公司虽然在合同约定的期限内向何玉华交付了房屋钥匙，但涉案房屋在2010年6月4日才通过消防验收，至今仍未通过竣工验收，因此该房屋至今不具备法定的交房条件。依照双方当事人签订的商品房买卖合同第十五条“关于合同登记和产权登记”载明：龙典公司应当在符合交房条件后60日内为何玉华所购房屋办理《房地产权证》。本案中，因涉案房屋至今尚未符合法定交房条件，龙典公司为何玉华办理《房地产权证》的履行期限尚未届满，故何玉华要求龙典公司立即为何玉华办理《房地产权证》并承担逾期办证违约责任的诉讼请求，一审法院亦不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第五十二条、第六十条、第六十一条、第一百三十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百三十四条、第一百四十二条、第六十四条及《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条和国家相关的民事政策之规定，判决如下：驳回何玉华的诉讼请求。案件受理费50元，减半收取25元，由何玉华负担。上诉人何玉华对判决不服，向本院提起上诉，请求撤销一审判决并依法改判，本案上诉费由被上诉人承担。其主要事实和理由如下：一审认定按照合同的条款和交易习惯不能推导出交房时间是错误的，应当将房屋转移占有的时间认定为当事人双方约定的交房时间。被上诉人龙典公司答辩称：请求维持一审判决。二审中，龙典公司向本院提交了潼南县城乡建设委员会于2014年10月6日出具的《证明》，拟证明涉案房屋已通过竣工验收。何玉华对该证据的真实性无异议，本院依法对该证据的真实性予以确认。何玉华向本院提交了潼南县人民政府潼南府（2010）66号潼南县人民政府印发《潼南县解决办理房地产权证遗留问题实施方案》的通知，拟证明涉案房屋办理房地产权证虽然纳入历史遗留问题，但仍然要求办理了竣工验收之后才能进行房地产权证的办理，龙典公司对该证据的真实性无异议，本院依法对该证据的真实性予以确认。本院二审查明：潼南县城乡建设委员会于2014年10月6日出具的《证明》载明：“兹证明祥和家园商住楼工程，于2006年9月30日开工到2007年7月30日竣工，经城建档案室对施、竣工资料审签合格后，对该工程又进行了竣工验收，情况属实。”本院查明的其余事实与一审审理查明的事实一致。本院认为，根据诉辩双方的主张，本案二审中的争议焦点为：能否确定涉案房屋的交付时间。现评析如下：本案中，何玉华与龙典公司在《商品房买卖合同》中并未对涉案房屋的交房日期作出明确的约定，双方就交付房屋的具体时间也未能达成补充协议，按照合同的相关条款和交易习惯亦不能确定，因此龙典公司逾期交房的时间不能明确，故何玉华要求龙典公司承担逾期交房违约责任的诉讼请求，一审法院不予支持并无不当。二审中，何玉华提出应以房屋转移占有的时间作为认定房屋交付的时间，对此说法，何玉华缺乏相应的法律依据，本院对该异议不予支持。综上，何玉华的上诉理由不成立，对其上诉请求，本院不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人何玉华负担。本判决为终审判决。审 判 长 陈孟琼审 判 员 刘家秀代理审判员 赵 青二〇一五年二月十二日书 记 员 邓 超 搜索“”