（2015）二中民终字第01331号

裁判日期: 2015-02-12

公开日期: 2015-02-26

案件名称

肖建明等与吕佳芮房屋买卖合同纠纷二审民事判决书

法院

北京市第二中级人民法院

所属地区

北京市

案件类型

民事案件

审理程序

二审

当事人

肖建明,肖豪俊,吴小兰,吕佳芮

案由

房屋买卖合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百七十条第一款

全文

北京市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2015）二中民终字第01331号上诉人（原审原告）肖建明，男，1957年11月13日出生。上诉人（原审原告）肖豪俊，男，1983年6月27日出生。上诉人（原审原告）吴小兰，女，1957年6月8日出生。三上诉人之委托代理人李小平，浙江麦迪律师事务所律师。被上诉人（原审被告）吕佳芮，女，1988年3月13日出生。委托代理人吕文奎，男，1961年4月19日出生。上诉人肖建明、肖豪俊、吴小兰因房屋买卖合同纠纷一案，不服北京市丰台区人民法院（2014）丰民初字第05298号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，进行了审理。本案现已审理终结。2014年3月，肖建明、肖豪俊、吴小兰诉称：2012年9月16日，我们与吕佳芮签订房产转让合同，因签约时，我们并未取得房产证书，双方在合同中约定我们拿到房产证7日内，我们和吕佳芮共同向房屋权属登记部门申请办理房屋权属转移登记手续。合同约定办理房地产过户手续所需交纳的各种税费均由吕佳芮全部承担。同时合同约定，如因北京市购房政策调整或变化导致无法交易的，合同自动作废。合同约定自签约之日起，每月需支付我们一万三千元至过户之日止。2013年4月，我们取得产权证书后，通知吕佳芮办理过户手续，吕佳芮提出其没有购房资格，需等取得购房资格后，方可办理过户手续。因2013年3月30日，北京市政府出台国五条细则，明确对此类交易，征收20%差价税负。按照双方合同约定，税费均由吕佳芮承担，但对于此项税费，吕佳芮要求由我们承担，对于吕佳芮的无理要求，我们明确予以拒绝，并表示如果吕佳芮不承担，则解除双方签订的合同。经双方多次协商，吕佳芮明确表示拒绝承担《北京市政府出台国五条细则》关于支付相关款项税负，我们已明确告知其解除合同，并要求其腾退房屋、承担我们损失。但吕佳芮置之不理。2013年8月25日，我们再次发出《解除合同通知书》，但吕佳芮仍不予腾退房屋。现我们诉至法院，要求：1、解除我们与吕佳芮就房屋买卖所签订的《合同》；2、吕佳芮腾退房屋。吕佳芮辩称：我在2013年7月起诉过，要求继续履行合同，本案中的肖建明、肖豪俊、吴小兰在之前那个案件中要求反诉，法院要求另行起诉，对方提起本案的诉讼。那个案件一直没有审理，我申请和那个案件合并审理。我按合同规定支付了30%首付款。按照合同规定，我履行了合同义务。根据合同约定，肖建明、肖豪俊、吴小兰在拿到产权证后，双方到产权部门办理过户手续，在我不知情的情况下肖建明、肖豪俊、吴小兰将房屋抵押给了中信银行，导致双方没有办理产权登记手续，我是有购房资格的，为办理产权证，我申请了2次购房资格，我有北京户口，首次购房，也具备购房资格。在我起诉要求办理房屋过户之前，我曾经要求肖建明、肖豪俊、吴小兰从抵押银行尽快把房子拿出来，我先给他50万元，我考虑到肖建明、肖豪俊、吴小兰的情况，又提前支付了20万元。我已经履行了合同义务，是肖建明、肖豪俊、吴小兰违约。现要求继续履行合同，办理过户。原审法院经审理查明：2012年9月16日，肖建明、肖豪俊、吴小兰（甲方）与吕佳芮（乙方）签订《合同》，约定吕佳芮购买肖建明、肖豪俊、吴小兰所有的座落于北京市丰台区方庄××××四区2号住宅楼11层7单元1205号住宅（现地址为丰台区×××四区2号楼11层7单元1205），房屋总价款4840000元，其中首付款1500000万元于签订合同之日起15内支付，剩余房款3340000元申请银行按揭。合同约定：第三条付款时间与办法，……乙方也可指定增加第二买方（第二个乙方）按本合同中第二条中的房价来购买。……第四条权属转移登记，1、当事人双方同意，自本合同签订之日后，在甲方拿到房屋产权证7日内，双方共同向房屋权属登记部门申请办理房屋权属转移登记手续。乙方应立即向银行申办抵押贷款，在60天内乙方未能申请到银行贷款的房款，则自约定的期限届满之次日起每月支付给甲方13000元整。……第七条违约责任，甲、乙双方合同签订后，若乙方因自身的原因不继续履行本合同，应书面通知甲方，购房首付房款（即150万）归甲方所有。若甲方因自身的原因不继续履行本合同，应书面通知乙方，并自违约之日起15日内应以乙方所付购房首付房款的双倍（即300万）返还给乙方。若因北京市购房政策或政策变化导致无法交易，则此合同自动作废，甲方返还乙方购房首付款。《合同》签订后，吕佳芮向肖建明、肖豪俊、吴小兰支付了首付款1500000元，肖建明、肖豪俊、吴小兰向吕佳芮交付了房屋。2013年4月24日，肖建明、肖豪俊取得涉案房屋的所有权证书，其中肖建明占90%份额，肖豪俊占10%份额。2013年7月31日，吕佳芮将肖建明、肖豪俊、吴小兰诉至北京市丰台区人民法院，要求肖建明、肖豪俊、吴小兰继续履行《合同》，协助吕佳芮办理过户手续。该案件尚在审理中。庭审中，肖建明、肖豪俊、吴小兰表示合同未能如期履行，并要求解除合同的原因是：1、吕佳芮在合同约定的过户时限内不具备购房资格；2、吕佳芮拒绝支付因限购政策变化而增加的20%税费；3、吕佳芮在未如期办理贷款后未按月向肖建明、肖豪俊、吴小兰支付13000元。肖建明、肖豪俊、吴小兰就其主张提供《解除合同通知书》及邮寄凭单，证明肖建明、肖豪俊、吴小兰在2013年8月25日向吕佳芮邮寄了《解除合同通知书》。吕佳芮认可其收到了该《解除合同通知书》，但认为该《解除合同通知书》正说明是肖建明、肖豪俊、吴小兰违约。肖建明、肖豪俊、吴小兰未就其主张吕佳芮在合同约定过户时限内不具备购房资格和拒绝支付因限购政策变化而增加20%税费的问题向法院提供证据。吕佳芮主张其一直具备在京购房资格，并就此提交2013年6月7日、2013年7月16日的购房资格核验告知单及相关查询材料。肖建明、肖豪俊、吴小兰对上述证据表示认可。吕佳芮表示愿意依照政策变化承担增加的税费。另，庭审中，肖建明、肖豪俊、吴小兰与吕佳芮双方均认可肖建明、肖豪俊在购买涉案房屋时向中信银行股份有限公司总行办理了购房抵押贷款，现涉案房屋上仍设有中信银行股份有限公司的抵押权。吕佳芮表示愿意在其起诉肖建明、肖豪俊、吴小兰要求办理过户手续的案件中，解决涉案房屋所涉抵押问题。原审法院认为：肖建明、肖豪俊、吴小兰与吕佳芮所签订《合同》系双方真实意思表示，且未违反法律法规的禁止性规定，为有效协议。双方应依协议约定享有权利、履行义务。本案争议焦点为：1、肖建明、肖豪俊、吴小兰与吕佳芮所签合同是否具备客观无法履行的情形，导致合同应当解除；2、吕佳芮是否构成违约，导致肖建明、肖豪俊、吴小兰因此而享有解除权。关于本案中双方所签《合同》可能涉及的客观无法履行情形的问题。首先，吕佳芮的在京购房资格问题，肖建明、肖豪俊、吴小兰未提供证据证明在《合同》约定的过户时限内吕佳芮不具备在京购房资格，而吕佳芮提供的两次购房资格核验材料均显示其具备在京购房资格，因此法院有理由相信吕佳芮具备在京购房资格。同时，《合同》中约定：“乙方也可指定增加第二买方（第二个乙方）按本合同中第二条中的房价来购买。”根据该约定，即便吕佳芮不具备在京购房资格，其亦可指定增加第二买方促使合同继续履行。因此应当认定吕佳芮的在京购房资格问题并不影响《合同》的履行。其次，吕佳芮是否愿意承担因限购政策变化而增加的税费问题，肖建明、肖豪俊、吴小兰未提供证据证明吕佳芮明确表示拒绝承担该项税费，且吕佳芮表示其同意承担因限购政策变化而增加的税费。因此应当认定限购政策变化而增加的税费问题并不影响《合同》的履行。最后，涉案房屋上设有中信银行股份有限公司抵押权的问题，吕佳芮表示其愿意在其起诉继续履行合同的案件中解决该问题。因此应当认定涉案房屋设有抵押权的问题并不影响《合同》的履行。关于肖建明、肖豪俊、吴小兰所称吕佳芮违反合同约定（即未支付每月13000元）的问题。根据《合同》约定吕佳芮向肖建明、肖豪俊、吴小兰支付13000元应当符合以下两个条件：1、涉案房屋已经完成过户；2、吕佳芮未在过户后60日内办理完成银行贷款的申请。现涉案房屋并未完成过户，即双方约定条件尚未成就，且肖建明、肖豪俊、吴小兰所提交的证据不能证明系由于吕佳芮的原因造成涉案房屋未能过户。吕佳芮在此情形下，显然没有按月向肖建明、肖豪俊、吴小兰支付钱款的义务。吕佳芮的行为并不构成违约。综上，肖建明、肖豪俊、吴小兰与吕佳芮所签订《合同》不存在客观条件导致合同无法履行以及吕佳芮违约的情形。因此，肖建明、肖豪俊、吴小兰要求解除合同、腾退房屋的请求，无事实及法律依据，法院不予支持。据此，原审法院于2014年9月判决如下：驳回肖建明、肖豪俊、吴小兰的诉讼请求。判决后，肖建明、肖豪俊、吴小兰不服，持原审诉讼理由向本院提起上诉，认为本案符合合同解除的条件，其有权单方解除合同，原判未考虑其实际权益，作出不公平的判决，故请求撤销原判，改判支持其原审全部诉讼请求。吕佳芮同意原判。本院二审查明的事实与原审法院查明的事实无异。上述事实，有《合同》、付款凭条、房屋所有权证、《解除合同通知书》、邮寄凭单、购房资格核验告知单、查询材料及双方当事人陈述等证据在案佐证。本院认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。本案中，肖建明、肖豪俊、吴小兰与吕佳芮所签订《合同》系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，依法成立并生效。现肖建明、肖豪俊、吴小兰作为合同当事人一方要求解除合同，须以法定或约定事由为依据。根据肖建明、肖豪俊、吴小兰的诉讼主张，其要求解除合同的理由有三：其一、吕佳芮在合同约定的过户时限内不具备购房资格；其二、吕佳芮拒绝支付因限购政策变化而增加的20%税费；其三、吕佳芮在未如期办理贷款后未按月向肖建明、肖豪俊、吴小兰支付13000元。关于肖建明、肖豪俊、吴小兰所述第一项理由，肖建明、肖豪俊、吴小兰未提供证据对该主张依据的事实加以证明，相反，吕佳芮提供的证明材料均显示其具备在京购房资格。更为重要的是，根据双方《合同》第三条第2款约定，吕佳芮享有指定增加第二买受人的权利。据此，肖建明、肖豪俊、吴小兰以吕佳芮是否具备在京购房资格作为要求解除合同的理由，缺乏事实和法律依据，本院不予采信。关于肖建明、肖豪俊、吴小兰所述第二项理由，肖建明、肖豪俊、吴小兰未提供证据对此予以证明，且吕佳芮亦明确表示原意依照政策变化承担相应的税费。在此情况下，肖建明、肖豪俊、吴小兰以此为由要求解除合同，依据不足，本院不予采信。关于肖建明、肖豪俊、吴小兰所述第三项理由，根据双方《合同》约定，吕佳芮支付该款项的前提条件系涉案房屋已完成过户且吕佳芮未在60日内办理完成银行贷款申请，现肖建明、肖豪俊、吴小兰尚未履行过户义务，亦无证据证明系由吕佳芮原因导致上述条件不能成就。故肖建明、肖豪俊、吴小兰以吕佳芮违约为由要求解除合同，无事实和法律依据，本院对此不予采信。基于上述分析，肖建明、肖豪俊、吴小兰并不享有合同单方解除权。在此情况下，肖建明、肖豪俊、吴小兰向吕佳芮发出的《解除合同通知书》依法不发生解除合同的法律效力，其于本案中要求解除合同、腾退房屋的诉讼请求，亦缺乏事实和法律依据，原审法院对其诉讼请求不予支持，处理正确，本院予以确认。综上所述，原判认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，本院判决如下：驳回上诉，维持原判。一审案件受理费70元，由肖建明、肖豪俊、吴小兰负担（已交纳35元，余款35元于本判决生效之日起7日内交纳）；二审案件受理费70元，由肖建明、肖豪俊、吴小兰负担（已交纳）。本判决为终审判决。审　判　长　　刁久豹代理审判员　　周梦峰代理审判员　　李　淼二〇一五年二月十二日书　记　员　　张　璐 来源：百度“”