（2015）顺民初字第00078号
裁判日期: 2015-02-12
公开日期: 2015-04-02
案件名称
赵自双等与骆凤才租赁合同纠纷一审民事判决书
法院
北京市顺义区人民法院
所属地区
北京市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
赵自仲,赵淑侠,赵自双,骆凤才
案由
租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民法通则》：第一百三十五条，第一百三十六条，第一百三十七条；《中华人民共和国继承法》：第三条，第十条第一款；《中华人民共和国合同法》：第九十三条第一款，第九十四条，第二百二十六条
全文
北京市顺义区人民法院民 事 判 决 书（2015）顺民初字第00078号原告（反诉被告）赵自仲，男，1953年11月29日出生。原告（反诉被告）赵淑侠，女，1959年6月30日出生。原告（反诉被告）兼原告（反诉被告）赵自仲、赵淑侠之委托代理人赵自双，男，1956年2月22日出生。委托代理人江洪林，北京市顺新律师事务所律师。被告（反诉原告）骆凤才，男，1963年1月21日出生。原告（反诉被告）赵自仲、赵淑侠、赵自双与被告（反诉原告）骆凤才租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法由代理审判员陆俊芳独任审判，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）赵自仲，原告（反诉被告）兼原告（反诉被告）赵自仲、赵淑侠之委托代理人赵自双，原告（反诉被告）赵自双之委托代理人江洪林以及被告（反诉原告）骆凤才到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告赵自仲、赵淑侠、赵自双诉称：三原告之父赵来曾与母亲赵苏氏共育有三原告。赵苏氏于2002年5月2日去世，赵来曾于2013年8月15日病故。赵来曾曾于2008年8月7日与被告签订《租赁合同》，赵来曾将位于顺义区南彩镇前俸伯村东种植小区内自有房屋九间及院落出租给被告，租赁期为6年。合同约定：每年租金为12500元，于每年3月1日前一次性付清。合同订立后被告开始尚能依法支付租金，但自2011年3月开始被告便无理拒不缴纳租金，至今已拖欠2011年至2013年3年的租金37500元。赵来曾去世后，三原告在整理其遗物过程中发现涉诉《租赁合同》及其他文件，始知被告长期拖欠租金的事实，但三原告向被告索要拖欠租金时，被告却以“租金已经支付给赵来曾”为由拒不给付。故三原告作为赵来曾的法定继承人，将被告诉至法院，请求：1.判令被告立即支付三原告2011年至2013年度的租金37500元；2.本案诉讼费由被告承担。被告骆凤才辩称：不同意原告的诉讼请求。被告有义务交纳租金，但是赵来曾违反了合同的约定，在2011年之前被告顺利交租金两次，2011年3月，赵来曾听说要拆迁了，就不要租金，让被告搬走，被告要求补偿，赵来曾不同意，后来被告到法院起诉过赵来曾，法院判决履行合同。当时诉讼过程中赵来曾认可是他不收租金，被告为了避免违约，做了公证，证明被告是愿意交房租的。2011年涉诉房屋并未拆迁，被告继续租赁房屋。2012年3月被告交房租时，赵来曾收了房租但不是不打收条，被告报警后，赵来曾又把钱退给了被告。被告又做了一次公证。2013年被告就没有再交租金，也没有做公证。2014年的租金，赵来曾说过他去世后被告可以找赵自双，所以被告就将2014年的租金交给了赵自双。被告当时给赵来曾租金，赵来曾不要，赵来曾违约了，而且三原告的诉讼请求已经超过了诉讼时效，所以被告不同意给付2011年至2013年度的租金。2014年的租金是因为赵自双找被告要的，所以被告才给他。反诉原告骆凤才反诉称：租赁合同签订后，我在院内养猪，先后盖了73间猪舍，花费20余万元，我准备将猪舍拆除，反诉被告不同意，而且老是去骚扰我，我无法在这里继续养猪了，所以我要求：1.判令解除租赁合同，合同还有两个月到期，这两个月的租金我已经交了，我也不要求返还；2.判令反诉被告赔偿猪舍损失10万元，现在我不打算拆猪圈了，赔偿的数额是估算的。反诉被告赵自仲、赵淑侠、赵自双辩称：反诉被告阻止反诉原告拆除猪圈并不违约，而且根据合同中的约定，反诉原告所建的建筑物需要在合同终止后留下。合同的解除包括双方协商解除和行使单方解除权，本案中双方并未就解除合同达成合意，也不存在行使单方解除权的事实和法律依据，因此反诉请求不成立。即使反诉原告不再履行合同，反诉被告也不需要对其进行补偿，因为根据合同第四条的约定，反诉原告在涉诉院落内所建的猪圈应该无偿留给反诉被告。因此，请求法院驳回反诉原告的反诉请求。经审理查明：2008年8月7日，赵来曾与骆凤才签订一份《租赁协议》，内容为：“村民赵来增（曾）家在种植小区有住房一处，愿将此处租赁给骆凤才使用，双方条件如下：赵：1.北房九间，电线线路齐全，压水机一个，水泵一台，有四周院墙；2.不负责水电费用和其他管理费用。骆：1.租赁使用为暂租六年，从2009年3月1日起至2015年3月1日止，每年租金一万二千五百元；2.缴纳租金每年一次性付清，在3月1日前付给，如不付款，立即停止使用；3.在使用期间，保护好、维护好建筑物，如改变结构，必须和房主协商，方能施工；4.停止租赁使用后，自己构建的设施，固定的物件给房主留下，不得损坏。附注：1.集体收回时，无条件服从，如不收回，继续使用；2.在使用期间，如有特殊情况，双方协商解决；3.在使用期间，承租户如有违法行为出现责任事故，房主概不负责。”赵来曾（1932年5月11日出生）于2013年8月15日去世，其与赵苏氏夫妇共育有三个子女，即赵自仲、赵淑侠和赵自双。赵苏氏于2002年去世，赵来曾去世之前其父母均已去世。赵自仲、赵淑侠与赵自双以赵来曾的法定继承人的身份于2014年12月22日以租赁合同纠纷为由将骆凤才诉至本院，要求骆凤才给付欠付的租金。涉诉的《租赁协议》签订后，骆凤才实际使用涉诉房屋及院落，并按约定交纳了2009年3月1日至2011年2月28日期间的租金。后赵来曾听说涉诉房屋所在地要拆迁，因此未接受骆凤才交纳的2011年3月1日至2012年2月28日期间的租金，双方就合同的履行产生争议，骆凤才于2011年5月以房屋租赁合同纠纷为由将赵来曾诉至本院，要求判令解除双方之间的租赁合同，并判令赵来曾给付搬家费、圈舍拆迁补偿费和经营损失费，后因涉诉房屋所在地并未实际拆迁，骆凤才撤回起诉，继续使用涉诉房屋及院落。2012年3月，骆凤才要求向赵来曾交纳2012年3月1日至2013年2月28日期间的租金，双方再次发生争议。骆凤才称当时赵来曾收下了租金，但是拒绝出具收条，因此报警处理，后赵来曾又将租金还给了骆凤才，赵自仲当时也在场；赵自仲称当时赵来曾要求骆凤才将2011年的租金一并交齐，骆凤才不同意，所以赵来曾拒收2012年的租金，虽然骆凤才2011年起诉过，但双方的争议并未解决。之后，骆凤才继续使用涉诉房屋，未向赵来曾交纳2013年3月1日至2014年2月28日期间的租金。赵来曾去世后，骆凤才于2014年3月1日将2014年3月1日至2015年2月28日期间的租金交给赵自双。骆凤才在使用涉诉院落期间，自行出资建设了猪舍用于养猪。至今，骆凤才仍然继续使用涉诉房屋、院落及猪舍。庭审中，赵自仲、赵淑侠、赵自双坚持要求骆凤才给付2011年3月1日至2014年2月28日期间的租金37500元，理由是：赵来曾已经全面履行了合同义务，因为听说要拆迁，为了保护骆凤才的利益才未收取租金，后来实际未拆迁，赵来曾并未放弃收取租金的权利，因此现在骆凤才应当向赵来曾的法定继承人即赵自仲、赵淑侠和赵自双交纳相应的租金，只是不按迟延交纳租金处理；赵自双在2014年3月1日向骆凤才收取租金时明确表示要收取2011年至2013年的租金，因此原告的请求并未超过诉讼时效。骆凤才坚持认为其主动要求交纳租金，但赵来曾拒收租金，因此其不需要再交纳租金，而且赵来曾的法定继承人的诉讼请求已经超过了诉讼时效，故其不同意交纳2011年3月1日至2014年2月28日期间的租金。关于反诉问题，骆凤才坚持其反诉请求，要求解除租赁合同，并要求赵自仲、赵淑侠、赵自双赔偿建猪舍的损失，赵自仲、赵淑侠、赵自双称骆凤才无权单方要求解除合同，故不同意骆凤才的反诉请求。上述事实，有租赁协议、2011年顺民初字第05861号案件卷宗、（2011）京方圆内民证字第02035号公证书、（2012）京方圆内民证字第08633号公证书、收据、证明以及本院庭审笔录等在案佐证。本院认为：承租人应当按照约定的期限支付租金。本案中，涉诉的《租赁协议》是赵来曾与骆凤才自愿签订的合同，双方均应当履行合同中约定的义务。赵来曾已按照合同的约定将涉诉的房屋提供给骆凤才使用，骆凤才亦应当按照约定于每年3月1日之前给付一年的租金12500元。骆凤才辩称其主动要求交纳租金，赵来曾拒收租金，因此不同意再交纳相应的租金，但是双方因履行合同产生争议后，赵来曾只是拒收租金，并未明确表示放弃收取租金的权利，因此骆凤才仍然需要按合同约定给付2011年3月1日至2014年2月28日期间的租金37500元，骆凤才的辩称意见没有法律依据，本院不予采纳。现赵来曾已经去世，其享有的涉诉合同的债权应当由其第一顺序的法定继承人即其父母、配偶和子女继承，由于其父母及配偶在其去世之前均已去世，因此应当由其子女即赵自仲、赵淑侠和赵自双继承。赵自仲、赵淑侠和赵自双有权要求骆凤才给付上述37500元的租金。关于骆凤才辩称的诉讼时效问题，因延付或者拒付租金向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为一年，从知道或者应当知道权利被侵害时起算。本案中，涉诉的《租赁协议》约定分期支付租金，诉讼时效期间应当从最后一期租金约定支付期间届满的次日即2014年3月2日起算，赵自仲、赵淑侠与赵自双诉至本院时并未超过一年的诉讼时效，因此骆凤才关于赵自仲、赵淑侠与赵自双的诉讼请求超过诉讼时效的辩称意见没有事实和法律依据，本院不予采纳。综上，赵自仲、赵淑侠与赵自双要求骆凤才给付37500元租金的诉讼请求，有事实和法律依据，本院予以支持。关于骆凤才反诉请求中的解除涉诉的租赁合同问题，当事人协商一致，可以解除合同；当事人可以约定一方解除合同的条件，解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同；有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。本案中，双方并未协商一致，亦未约定解除合同的条件，且骆凤才并未提供证据证明存在可以解除合同的法定事由，因此骆凤才要求解除租赁合同的请求，没有事实和法律依据，本院不予支持。关于骆凤才反诉请求中的赔偿猪舍损失问题，双方实际对《租赁协议》中第4条“停止租赁使用后，自己构建的设施，固定的物件给房主留下，不得损坏”的约定应当如何理解存在争议，但处理该问题的前提条件是“停止租赁使用后”，目前骆凤才已经付清了最后一年的租金，且仍在使用涉诉的房屋、院落和猪舍，对其要求解除合同的请求本院并未支持，故现在处理该问题的前提条件尚不具备，本院在本案中不予处理，双方可在租赁合同终止后另行解决。综上所述，依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、第一百三十六条、第一百三十七条，《中华人民共和国继承法》第三条、第十条，《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十四条、第二百二十六条之规定，判决如下：一、被告骆凤才给付原告赵自仲、赵淑侠、赵自双二○一一年三月一日至二○一四年二月二十八日期间的租金三万七千五百元，于本判决生效之日始七日内履行；二、驳回反诉原告骆凤才的全部反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费五百二十五元，由被告骆凤才负担，于本判决生效之日起七日内交纳。反诉案件受理费一千一百五十元，由反诉原告骆凤才负担（已交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第三中级人民法院。上诉期满后七日内仍未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。代理审判员 陆俊芳二〇一五年二月十二日书 记 员 孙留意 来自：