（2014）滨中民一终字第544号
裁判日期: 2015-02-12
公开日期: 2015-02-15
案件名称
王炳炎与高立森返还原物纠纷二审民事判决书
法院
山东省滨州市中级人民法院
所属地区
山东省滨州市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
王炳炎,高立森
案由
返还原物纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第二百一十四条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百六十九条第一款，第一百七十条第一款，第一百七十五条
全文
山东省滨州市中级人民法院民 事 判 决 书（2014）滨中民一终字第544号上诉人（原审原告）王炳炎。委托代理人冯建新，山东正鉴律师事务所律师。被上诉人（原审被告）高立森。委托代理人付治国，山东易安律师事务所律师。上诉人王炳炎因返还原物纠纷一案，不服无棣县人民法院（2014）棣民初字第315号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人王炳炎及其委托代理人冯建新、被上诉人高立森的委托代理人付治国到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。原审认定，2001年无棣县供销社联合社与无棣县农业银行合作开发无棣县供销社联合社下属的位于“棣新一路西侧、浩立机械公司以北、原交警队一中队办公室以南，南北长96.4米”向阳饭店沿街楼建设，并成立无棣县供销社商贸城筹建办公室，高立森与该办公室签订“出租合同书”，该合同书约定租赁期限五十年，租金一、二层楼每平方米1300元。该合同书中没有签订的详细信息，也没有“无棣县供销社商贸城筹建办公室”或“无棣县供销社联合社”或“无棣县农业银行”的签名，只有“无棣县供销社商贸城筹建办公室”的印章和高立森的签名。高立森与2000年10月26日交纳预租楼款（向阳门北5号）50000元（该收据加盖有“无棣县供销社商贸城筹建办公室”印章和“吴春华”印章）；2001年9月20日高立森向“中国农业银行无棣县支行清收中心”（孙玉泉经办）预交“向阳饭店大门北侧第六单元商品房”50000元；2001年3月27日交纳40000元（此收到条内容为“收到高立森同志沿街楼款肆万元整，注，应交59200元，4月8号再交19200元整，收到人：步连琛、张金柱、宋希利）；2001年3月28日高立森交款40000元（此收据加盖有“无棣县供销社商贸城筹建办公室”印章，记载的内容为“收租楼款”）。上述高立森共计交款180000元。审理中高立森提供时任无棣县供销社联合社负责人的步连琛证明一份，步连琛证明：当时无棣县供销社联合社和无棣县农行合作开发建设位于向阳饭店处的沿街楼，并设立无棣县供销社商贸城筹建办公室，高立森是与该办公室签订的出租合同，实际是购买，因为涉及的土地是国有土地，才以出租的形式签订的合同。王炳炎在审理中提供2002年6月3日无棣县土地管理局颁发的“棣国用（2002）字第2002049号国有土地使用证”，证实涉案土地使用面积为6000平方米，使用权是通过出让取得，该土地使用终止日期为2051年12月9日。王炳炎还提供无棣县房地产管理所于2007年12月3日颁发的“棣房权证私（2007）字第105**号房屋所有权证”，证实涉案楼的所有权为自己，该证备注中记载“分证”。对王炳炎提供的“棣房权证私（2007）字第105**号房屋所有权证”进行了查询，无棣县房产行政管理局档案记载，该证是在2003年12月19日由“棣房权证私（2003）字第A-055**号房屋所有权证”分证而来，原所有权人即为王炳炎，该证分立三证，即棣房权证私（2007）字第10575、10576、10577号房屋所有权证”，所有人均为王炳炎。“棣房权证私（2007）字第105**号房屋所有权证”涉及的房产即为高立森现在使用的房产（现门头为“五金工具、华凌电缆“二层楼房，上下各两间）。另外，无棣县房产行政管理局档案记载，涉案楼房是2000年5月10日开工建设，2001年7月30日通过竣工验收，工程名称为“无棣县县社综合商贸楼”；2001年10月颁发的建设工程规划许可证，建设单位是本案王炳炎。原审法院认为，通过王炳炎提供的证据可以确定，王炳炎于2001年就取得了涉案楼房的合法建设手续，并在2012年通过出让取得了涉案房产的土地使用权，2003年办理了涉案房产的所有权手续，王炳炎具有涉案房屋的合法所有权；高立森所提供的合同书虽然存在众多瑕疵，但不争的事实是，高立森交纳了180000元的款项，并且已自2001年使用涉案楼房，对其辩称的实际是购买了该房产不予采信，因为其提供的证据，明确显示，楼房是租赁，交纳的款项应该属于租赁费性质。在双方均有房产使用资格的前提下，确定所有权的证据取决于各自证据证明力的大小，王炳炎持有的是国家土地和房产管理部门的合法手续，办理了相关登记，其效力高于高立森提供的相关证据，何况高立森的证据不能确定房产的所有权，只能确定的是房产的使用权。故此二人争议的原无棣县城向阳饭店，现位于棣新一路西侧，原向阳饭店门北二层楼房第五、六两间的所有权人为王炳炎。高立森提供的租赁合同显示租赁期限为五十年，该约定与《中华人民共和国合同法》第二百一十四条规定的“租赁期限不得超过二十年，超过二十年的，超过部分无效”相悖，所以该合同中的期限没有法律效力。但是王炳炎起诉高立森返还房屋没有不当，应予支持，由于高立森是通过正当途径取得该房屋的使用权，所有权尽管属于王炳炎，高立森已使用多年，期间王炳炎亦没有采取必要的形式通知高立森争议房屋的所有权问题，根据合理原则，王炳炎应该在高立森不同意解除租赁的前提下，应允许其在最长的租赁期限内使用该房屋。所以王炳炎诉求高立森立即返还房屋的请求不予支持。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条、《中华人民共和国合同法》第二百一十四条之规定，判决如下：驳回王炳炎的诉讼请求。案件受理费2400元，由王炳炎负担。宣判后，王炳炎不服上诉称，一、一审法院以被上诉人提交的“出租合同书”为由，认定“王炳炎应该在高立森不同意解除租赁的前提下，应允许其在最长的租赁期限内使用该房屋”，是错误的。（一）被上诉人提交的“出租合同书”依法应属于无效合同。因为：被上诉人提交的“出租合同书”不具有合法有效性。一是该合同的甲方无棣县供销社联合社、无棣县农业银行不具有签订合同的主体资格，即其无权对涉案楼房进行出卖或出租；二是该合同没有合同当事人即所谓的甲方无棣县供销社联合社、无棣县农业银行的签章；三是该合同没有甲方经办人签字，合同的真实性无法认定；四是该合同上面的印章即“无棣县供销社商贸城筹建办公室”不具有签订涉案出租合同的主体资格，即其无权对涉案楼房进行出卖或出租；五是该合同没有具体的租赁标的；六是该合同没有租赁期限的起止日期；七是该合同是没有具体的租金金额。可见，涉案合同不具有合同依法成立应具有的要件，且存在违法和重大瑕疵情形。（二）被上诉人以“出租合同书”为由，主张对涉案房屋取得使用权，不能成立。假设该合同属于有效合同，因被上诉人违反合同第七条约定“乙方（被上诉人）租金一次性交清，方能取得租赁房屋的使用权”。由此，按照一审法院查明的情形，被上诉人并没有履行该约定（一是被上诉人分多次缴纳款项，二是被上诉人至今没有按照其提交的出租合同书上计算的款项予以交清）。至此，被上诉人依法、如约均没有取得涉案争议房屋的使用权。第四，一审法院认定被上诉人“通过正当途径取得该房屋的使用权”，不能成立。因为：一是被上诉人没有有效证据证实其对涉案房屋享有使用权，被上诉人提交的步连琛调查笔录，其内容无依无据且违背事实，是错误的。再者，上诉人对调查笔录的真实性提出异议，步连琛没有到庭接受质证，不符合民事诉讼证据的规定，该笔录依法不能作为证据使用。二是被上诉人虽然提交了“出租合同书”，但该合同应为无效合同，合同当事人无签订主体资格，合同无租赁标的，合同无租赁期限等等，合同存在重大瑕疵及违约行为等等。二、一审法院认定被上诉人交纳涉案房屋款项为180000元，与事实不符。因为：（一）、上诉人对被上诉人提交的缴款凭证的真实性在一审已提出异议及反驳理由，被上诉人也未能举证证明，该书证不能作为有效证据使用。（二）、按照被上诉人一审提交的“缴款单据”和主张，被上诉人交纳的款项也仅仅为140000元，并不存在180000元。三、上诉人在本案享有诉讼主体资格，主张被上诉人构成侵权及返还房屋和赔偿损失，依法成立。（一）、2002年6月3日无棣县土地管理局向上诉人颁发了涉案房屋的土地使用证，2003年12月19日无棣县房产行政管理局向上诉人颁发了涉案房屋所有权证。（二）、上诉人对涉案土地取得使用权和房屋取得所有权，是通过合法途径取得的，是经该土地使用人和房屋权利人即无棣县供销社向阳饭店的同意或协商进行的，并经土地管理部门和房产行政管理部门依法确认并合法登记的，无棣县供销社联合社和无棣县农业银行对涉案土地及房屋不享有处分权。对此，一审已予以查明。（三）、上诉人对涉案房屋取得相关权利后，就告知被上诉人，被上诉人答复房屋已转租出去了，尽快处理搬出，上诉人出于友好协商及尽力减少诉讼的原因，一直是协商并等待承诺，由此一拖再拖才出现了被上诉人无理占据上诉人房屋并出租收益及严重损害上诉人利益行为持续至今的情形。（四）、上诉人一审诉求的被上诉人赔偿经济损失100000元，事实清楚，应予支持。请求二审法院依法撤销原判，支持上诉人的一审诉讼请求。被上诉人高立森辩称，第一，上诉人主张被上诉人与无棣农业银行及供销社签订的合同无效，没有事实及法律依据。上诉人签订的合同是双方真实意思的表示，并不违反法律强制性的规定。上诉人主张是无效合同，不符合法律规定。第二，涉及的出租合同书，被上诉人与无棣县农业银行及供销社为签订主体，合同的履行情况应由合同双方来主张权利和义务，上诉人无权主张。一审法院也无权认定该合同书的出租时间的长短。第三，上诉人在一审法院起诉后，被上诉人才得知上诉人办理了涉及房屋的所谓的房屋产权证书。上诉人上诉状中所称的已告知被上诉人没有事实依据。第四，上诉人要求被上诉人赔偿所谓的经济损失无法无据。综上，上诉人的上诉理由不能成立，请求法院依法作出公正裁决，维护被上诉人的合法权益。本院二审查明的事实与一审认定的事实一致。本院认为，本案的争议焦点是：1、高立森租赁房屋时是否合法；2、王炳炎是否有权要求高立森从涉案房屋中搬出。一、关于高立森租赁房屋时是否合法的问题。无棣县供销社联合社和无棣县农业银行开发涉案房屋时，以成立的临时性机构无棣县供销社商贸城筹建办公室名义与高立森签订租赁合同并无不妥，双方在书面合同书中虽然对租赁房屋的细节约定不够明确，但并不影响双方房屋租赁关系的成立。二、关于王炳炎是否有权要求高立森从涉案房屋中搬出的问题。高立森在租赁涉案房屋后，对涉案房屋拥有合法的使用权，但根据《中华人民共和国合同法》第二百一十四条的规定，租赁期限不得超过二十年，超过二十年的，超出部分无效。本案中，高立森与无棣县供销社商贸城筹建办公室签订的租赁合同载明期限为五十年，已经超过二十年，超过部分，应属无效。现房屋租赁期限在二十年以内，高立森对涉案房屋享有合法使用权。王炳炎在高立森租赁涉案房屋后购买涉案房屋并取得房屋所有权，不影响高立森在合法期限内享有使用权，现王炳炎要求王炳炎从涉案房屋内搬出并赔偿不能享有权利的损失100000元无法律依据，本院不予支持。上诉人王炳炎的上诉请求不能成立，本院予以驳回。原审判决正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条、第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五条之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2400元，由上诉人王炳炎负担。本判决为终审判决。审 判 长 韩现文代理审判员 刘 洋代理审判员 刘连义二〇一五年二月十二日书 记 员 纪菲菲 来自：