（2014）浦民初字第135号
裁判日期: 2015-02-12
公开日期: 2015-07-30
案件名称
原告沈洋与被告李艳军房屋买卖合同纠纷一案的民事判决书
法院
南京市浦口区人民法院
所属地区
南京市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
沈洋,李艳军,侯月娥
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第四条，第六条；《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》：第三条第一款
全文
南京市浦口区人民法院民 事 判 决 书（2014）浦民初字第135号原告沈洋，男，1977年8月20日出生，汉族，物业公司职员。委托代理人刘伟民，江苏永元律师事务所律师。被告李艳军，男，1980年12月30日出生，汉族，南京市对外文化交流中心职员。委托代理人黄海燕，江苏薛济民律师事务所律师。第三人侯月娥，女，1982年10月14日出生，汉族，南京宏晶教育咨询公司职员。委托代理人厉瑶，江苏海浪律师事务所律师。原告沈洋与被告李艳军、第三人侯月娥房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告沈洋及其委托代理人刘伟民、被告李艳军的委托代理人黄海燕、第三人侯月娥及其委托代理人厉瑶到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告沈洋诉称，原被告于2013年9月10日签订《房屋买卖合同》，合同约定被告将座落于南京市浦口区滨江大道1号明发滨江新城355幢1单元1003室住房出售给原告，房价90万元。原告依约支付了定金及购房款，共计85万元（剩余尾款5万元待付）。原被告又于2013年10月24日到房产交易中心办理了所有过户手续。原告得知过户已经完成、新的属于原告的房产证已经办好后，于2014年1月3日依约交纳了所有税费后，通知被告到税务局配合交税并到房产交易中心配合领取相关权属证明时，被告不但不配合，还到交易中心吵闹，说房子不卖了等等。被告的行为使原告合同目的无法实现。经多次协商未果，原告诉至法院，要求：1、判令被告继续履行房屋买卖合同、立即配合原告领取相关权属证明并交付房屋；2、判令被告从起诉之日起以90万元为基数每日支付万分之十的违约金；3、被告承担本案的诉讼费用。被告李艳军辩称，原告所述与事实不符。原被告之间不存在房屋买卖合同，有的只是民间借贷纠纷。形式上的买卖合同只是担保该笔民间借贷，请求驳回原告的诉求。第三人侯月娥称，第三人与被告李艳军是大学同班同学，2008年5月订婚，订婚时第三人父母赠予第三人15万元用于支付购房首付款，后双方于2008年9月结婚。李艳军2008年8月购买本案诉争房屋，因为当时第三人在老家，李艳军购买房屋时无法拿到第三人的身份证，因此购房合同上只写了李艳军的名字。第三人回南京后，李艳军和第三人约定，诉争房屋所有权归申请人所有。2010年2月，第三人父母再次赠予第三人32万元，用于偿还剩余房贷，余款6万元用作装修。因未支付办理房产证所需税费，因此产权证一直未办。后经确认，李艳军曾向原告沈洋借高利贷，李艳军于2013年9月未经第三人同意私下办理诉争房屋产权证用作抵押，在无法偿还高利贷的情况下，李艳军将上述家庭唯一住房解押后，以房抵债，私下将本案诉争房屋卖给沈洋。基于以上事实和理由，申请人认为李艳军和沈洋以房抵债的行为严重侵害了第三人对房屋的所有权，特向法院申请要求参加诉讼，并提出独立请求如下：1、请求认定第三人为浦口区滨江大道1号明发滨江新城355栋1003室住房的所有权人；2、请求确认原被告双方签订的房屋买卖协议无效，并向第三人交还房屋。经审理查明，李艳军于2013年9月13日向沈洋借款50万元，并用李艳军名下的位于本区滨江大道1号355栋1003室的房屋作抵押。2013年10月，李艳军又想问沈洋借款。李艳军即与沈洋协商，将其名下的房产作价卖与沈洋，双方达成一致后，于2013年10月24日前往南京市浦口区金燕房产中介服务中心，在中介的参与下李艳军与沈洋签订了房屋买卖居间合同，约定由沈洋购买李艳军所有的位于浦口区滨江大道1号明发滨江新城335幢1单元1003室的房屋一套，房屋面积为115.02平方米，总价款为90万元；乙方（沈洋）已在2013年9月10日付给甲方（李艳军）含定金50万元。之前借款的50万元即作为合同中约定的已经支付的款项。剩余40万元由沈洋先行支付35万元，至领取新房产证时再付5万元尾款。同日，双方在向南京市浦口区房产交易中心送件后，沈洋再次向李艳军转款35万元。后双方迟迟未至房产交易中心办理出件手续。2014年1月3日，沈洋向房产交易部门及税务部门缴纳相关税费后，要求李艳军配合办理继续缴纳税费手续和出件手续未果。另查明，李艳军于2008年8月签订购房合同在开发商处购得诉争房屋，2008年9月26日与第三人侯月娥登记结婚。2008年8月5日侯月娥向李艳军汇款150000元。2010年侯月娥的父母再次向李艳军汇款320000元用于偿还贷款及装修。以上事实，有房屋买卖居间合同、收条、银行转款凭证、证人证言、票据、（2014）浦民初字第102号庭审笔录、原被告当庭陈述等证据证实，本院予以认可。本案争议的焦点在于原告沈洋与被告李艳军签订的房屋买卖合同是否是双方当事人的真实意思表示，是否合法有效。对此，本院认为，第一，根据合同签订的背景来看。被告于2013年9月向原告借款50万元，以本案诉争房屋做抵押，并办理房屋抵押登记。债务未到期之前，被告与原告联系再次借款，双方才签订了房屋买卖合同；第二，从双方签订房屋买卖合同的过程看。原告明知被告有配偶，却没有尽到合理的审慎义务；第三，从房屋买卖合同的内容看，合同中房屋的面积为115.02平方米，且已经装修，房屋总价为90万元明显低于正常的市场价值；第四，从合同的履行来看。双方在签订房屋买卖合同后即送件至房产部门办理过户手续。此时被告关心的是送件后的撤件问题，并拒绝与原告履行房屋过户手续。综上，原被告之间签订的虽名为房屋买卖实为被告以房屋买卖的方式向原告担保债权的实现，属于以物抵债的行为。经本院向其释明后，原告不变更主张债权而继续坚持履行房屋买卖合同，因此，对原告要求被告继续履行房屋买卖合同的诉讼请求本院不予支持。第三人侯月娥在本案中提出独立的诉讼请求要求将房屋所有权确认为其所有系其与李艳军之间的夫妻财产分割纠纷，与本案的房屋买卖无关，对此本案不予理涉，第三人侯月娥可就此另案诉讼。依照《中华人民共和国合同法》第四条、第六条、《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条的规定，判决如下：驳回原告沈洋的诉讼请求。驳回第三人李月娥的诉讼请求案件受理费1210元由原告沈洋承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院。审 判 长 鄢志文人民陪审员 赵亚萍人民陪审员 姜桂兰二０一五年二月十二日书 记 员 林苏梦