（2015）河新民初字第0103号
裁判日期: 2015-02-12
公开日期: 2015-03-26
案件名称
大连万达物业管理有限公司淮安分公司与吴定明物业服务合同纠纷一审民事判决书（2）
法院
淮安市清江浦区人民法院
所属地区
淮安市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
大连万达物业管理有限公司淮安分公司,吴定明
案由
物业服务合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第八条第一款；《物业管理条例（2007年）》：第七条，第四十二条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第九条，第一百六十二条
全文
淮安市清河区人民法院民 事 判 决 书（2015）河新民初字第0103号原告大连万达物业管理有限公司淮安分公司，住所地淮安市翔宇中路169号。法定代表人曲德君，该公司总经理。委托代理人赵燕，江苏楚平鸣律师事务所律师。委托代理人张雅婷。被告吴定明。原告大连万达物业管理有限公司淮安分公司（以下简称“万达物业”）与被告吴定明物业服务合同纠纷一案，本院受理后，适用小额诉讼程序，依法由审判员苗艳独任审判，于2015年1月31日公开开庭进行了审理。原告万达物业的委托代理人赵燕、张雅婷，被告吴定明到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告万达物业诉称，2010年12月8日我公司与被告吴定明签订了物业服务协议，按合同约定，被告应履行缴纳物业费的义务。被告仅支付了2010年12月8日至2011年12月31日的物业服务费用，尚未支付2011年12月1日至2012年12月31日的物业服务费2046元，由此产生了违约金405元。我公司多次上门催缴，并通过张贴催缴函、发送短信、电话通知等告知方式，被告却不予理睬。现诉至法院，请求依法判令：1、被告吴定明支付欠缴的物业费2046元、违约金405元，合计2451元；2、被告吴定明承担本案诉讼费。被告吴定明辩称，我的房屋存在质量问题，在2010年12月10日办理房屋验收交接手续时，万达的相关负责人就让我把房屋钥匙给他们，安排工人返修后再交房。后来就在持续的维修、整改、再维修、再整改，仍然不合格。到了2011年10月，万达决定由我聘请专业维修队伍对关键部位进行修理，万达承担费用，一般的维修仍由万达做。因为一直在维修，我的装璜进度受到影响，不但经济上有损失，正常的工作秩序也乱了。原告万达物业称多次催缴物业费不属实。我的车库也存在漏水问题。综上，我不应该缴纳原告主张的物业服务费。经审理查明，淮安万达广场一期住宅系淮安万达广场投资有限公司开发建设，2009年7月29日，被告吴定明与淮安万达广场投资有限公司签订商品房买卖合同，购买5号楼1906室房屋。合同补充协议（二）第三条约定：“物业管理服务费用1、……住宅由物业买受人按人民币1.30元／建筑平方米·月向物业服务企业交纳……自行车库由物业买受人按人民币0.3元／建筑平方米·月向物业服务企业交纳……”。房屋建筑面积118.32平方米，自行车库建筑面积12.25平方米。2010年12月8日，原告万达物业与被告吴定明签订前期物业服务协议，约定原告万达物业为被告吴定明所在的淮安万达广场一期住宅提供物业服务。协议第六条约定：“……1、物业管理服务费用由业主按其拥有物业的建筑面积交纳，具体标准如下：住宅物业：人民币1.30元／平方米／月（按建筑面积收取）……”。协议第七条约定：“业主应于物业管理服务费期满前的15日内履行交纳下年度物业管理服务费。其中首期物业管理服务费业主应于办理入伙（住）手续时向本物业管理区域的物业服务企业交纳壹年（十二个月）的物业管理服务费。首期物业管理服务费起算日期自《入伙通知》上载明的收楼（交房）日期为起始日期计算，而非业主办理入伙（住）手续的日期。业主办理入伙（住）手续后，自业主书面告知物业服务企业之日起超过六个月未入住或未使用的物业，物业管理服务费用由业主按物业管理服务费收费标准的70%交纳。……物业管理服务费用按年度交纳。”协议第二十三条约定：“甲方违反本协议未能按时足额交纳物业管理服务费用的，应按拖欠金额每日万分之五的标准向乙方支付违约金”。2010年11月29日，被告吴定明交纳了第一年的物业服务费1894元，尚未交纳2011年12月1日至2012年12月31日期间的物业服务费。2013年1月1日起，淮安市康佳物业服务有限公司承接淮安万达广场一期住宅的物业服务。以上事实，有原告提供的前期物业服务协议、商品房买卖合同、入伙流转单、地下车库销售证明，被告提供的发票、入伙通知书、维修单以及原、被告陈述为证，经庭审质证，本院予以确认。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。本案中，被告吴定明与淮安万达广场投资有限公司签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，合法有效。被告吴定明又与原告万达物业签订了《前期物业服务协议》，明确双方权利义务，该协议对双方当事人均具有约束力。2011年12月1日至2012年12月31日期间，原告万达物业为被告吴定明所居住的小区提供了物业服务，被告吴定明应当根据物业服务协议约定，向原告万达物业交纳物业服务费，故对原告万达物业要求被告吴定明交纳物业服务费2046元的诉请，本院予以支持。被告吴定明辩称房屋存在质量问题，不属本案理涉范围，被告吴定明可另案主张权利。因原告万达物业提供的物业服务存在一定瑕疵，故对原告万达物业要求被告吴定明支付违约金的请求本院不予支持。依据《中华人民共和国合同法》第八条，《物业管理条例》第七条第（五）项、第四十二条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第九条、第一百六十二条之规定，判决如下：一、被告吴定明于本判决生效后十五日内一次性支付原告大连万达物业管理有限公司淮安分公司物业服务费2046元。二、驳回原告大连万达物业管理有限公司淮安分公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费50元，减半收取25元，由被告吴定明负担（该款原告已垫付，被告于付款时一并给付原告）。本案判决系终审判决。审 判 员 苗 艳二〇一五年二月十二日法官助理 ＸＸ元书 记 员 梁 霄附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。《物业管理条例》业主在物业管理活动中，履行下列义务：（五）按时交纳物业服务费用。第四十二条业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。《中华人民共和国民事诉讼法》第九条人民法院审理民事案件，应当根据自愿和合法的原则进行调解；调解不成的，应当及时判决。第一百六十二条基层人民法院和它派出的法庭审理符合本法第一百五十七条第一款规定的简单的民事案件，标的额为各省、自治区、直辖市上年度就业人员年平均工资百分之三十以下的，实行一审终审。 来源：百度“”