（2014）三民初字第487号
裁判日期: 2015-02-12
公开日期: 2015-04-08
案件名称
李某某、秦某某诉三江县三源房地产开发有限公司确认合同有效纠纷案一审民事判决书
法院
三江侗族自治县人民法院
所属地区
三江侗族自治县
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
李某某,秦某某,三江县某房地产公司
案由
确认合同有效纠纷
法律依据
《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》：第二十四条，第七条；《中华人民共和国合同法》：第九十九条第一款，第八条第一款，第四十四条第一款，第六十条第一款，第七十七条第一款，第九十一条；《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百四十四条
全文
广西壮族自治区三江侗族自治县人民法院民 事 判 决 书（2014）三民初字第487号原告李某某，男，1952年12月15日出生，侗族，居民，住三江侗族自治县。原告秦某某，男，1956年1月16日出生，瑶族，居民，住南宁市青秀区。二原告委托代理人庾某某，广西同望律师事务所律师。被告三江县某房地产公司，住所地：三江侗族自治县古宜镇。法定代表人唐某某，该公司董事长。原告李某某、秦某某诉被告三江县某房地产公司（下面简称三江县某房地产公司）确认合同有效纠纷一案，本院于2014年11月27日受理后，依法组成合议庭，于2015年1月13日公开开庭进行了审理。原告李某某及二原告共同委托代理人庾某某到庭参加诉讼，被告三江县某房地产公司经本院依法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理了本案。本案业经本院审判委员会讨论决定，现已审理终结。原告李某某、秦某某共同诉称，2011年4月30日，原告李某某、秦某某与被告三江县某房地产公司签定《联合开发协议书》，协议约定：1.三江县某房地产公司以三江商业批发城X区XX#、XX#、XX#楼占地面积8331.4平方米土地使用权（三国用（2006）第100XXX号土地使用权证项下土地使用权）出资，原告承担所建房屋资金及在建工程所产生的设计费、报建、报监等一切费用，联合开发三江商业批发城X区XX#、XX#、XX#楼；2.三江县某房地产公司在整个项目建设中不参与管理，由原告付给三江县某房地产公司税后利润及土地出资费（含三江县某房地产公司的全部前期资金投入）750万元；3.该项目由原告独立管理、开发、销售，自行承担项目开发销售中发生的全部费用，自负盈亏，项目结余部分（现金或房产）归原告所有，三江县某房地产公司不得干涉；4.三江县某房地产公司无条件协助原告办理各种相关手续。协议签订后，原告全面履行了自己的义务，将协议约定应付给被告的税后利润及土地出资费750万元支付给了被告三江县某房地产公司，并全额出资进行房屋建设，现所建房屋已完工。原告认为，原、被告订立的《联合开发协议书》，虽然约定双方合作开发房地产，但同时约定，被告三江县某房地产公司提供土地使用权，以被告三江县某房地产公司名义办理相关建设手续，开发所需资金全部由原告投入，原告向被告三江县某房地产公司支付750万元固定价款，即无论合作开发成效如何，被告三江县某房地产公司对该项目均享有750万元固定收益，不承担任何经营风险。根据《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十四条“合作开发房地产合同约定提供土地使用权的当事人不承担经营风险，只收取固定利益的，应当认定为土地使用权转让合同”。被告三江县某房地产公司与原告所订立的《联合开发协议书》，系名为项目投资，实为土地使用权转让，该协议的性质应当认定为土地使用权转让合同。该《联合开发协议书》是原、被告双方当事人真实意思表示，内容合法，不违反相关法律、行政法规的强制性规定，应具有法律效力，双方当事人均应按照合同约定履行合同义务。原告已按合同约定将应付被告的土地出资费750万元支付给被告，被告依法即应将三国用（2006）第100XXX号土地使用权证项下面积为8331.4平方米的土地使用权变更至原告名下。为此，为维护原告合法权益，特提起诉讼。请求判令：一、确认原、被告签订的《联合开发协议书》为土地使用权转让合同；二、确认原、被告签订的《联合开发协议书》合法有效；三、判令被告协助原告办理将三国用（2006）第100XXX号土地使用权项下面积为8331.4平方米的土地使用权过户至原告名下；四、诉讼费用由被告负担。为支持其主张，原告在举证期限内提供了以下五份证据：证据1.《联合开发协议书》，证实原、被告合作开发三江县商业批发城X区X#、X#、X#楼，被告三江县某房地产公司以三江商业批发城X区X#、X#、X#楼占地8331.4平方米土地出资，原告承担建房的全部费用；证据2.三江某房开B区项目财务决算报表，证实原告与被告联合开发三江某房开B区项目时，原告秦某某、李某某尚有留存款5781907.22元在被告三江县某房地产公司的账户，该留存款即二原告支付给被告三江县某房地产公司X区的利润。证据3.收条及汇款回执单，证实被告三江县某房地产公司在2008年已经预先收到李某某联合开发款项100万元。证据4.借条，证实被告三江县某房地产公司尚欠原告秦某某人民币120万元，并且原告主张将这部分债权与应支付给被告三江县某房地产公司的利润进行等额抵销。证据5.收款收据及回款回执单，证实原告独自出资开发X区X#、X#、X#楼。被告三江县某房地产公司经本院依法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，庭前亦没有提供书面的答辩意见及证据等材料，视为其放弃上述权利。本院认为，原告提供的五份证据符合证据的真实性、合法性与关联性，故本院依法予以采信作为本案定案依据。根据本院采信的证据以及庭审调查，本院确认本案的法律事实如下：2011年4月30日，原告李某某、秦某某与被告三江县某房地产公司签订《联合开发协议书》，协议约定：联合开发项目的名称为三江商业批发城X区X6#、XX#、XX#楼，占地面积8331.4㎡。三江县某房地产公司以三江商业批发城X区XX#、XX#、XX#楼三栋大楼占地土地使用权出资【面积8331.4平方米，土地使用权证号：三国用（2006）第100XXX号】，原告承担所建房屋资金及在建工程所产生的设计费、报建、报监等一切费用。三江县某房地产公司在整个项目建设中不参与管理，由原告付给三江县某房地产公司税后利润及土地出资费（含三江县某房地产公司的全部前期资金投入）750万元。项目由原告独立管理、开发、销售，自行承担项目开发销售中发生的全部费用，自负盈亏，项目结余部分（现金或房产）归原告所有，三江县某房地产公司不得干涉。协议签定后，原告出资对三江商业批发城X区XX#、XX#、XX#楼进行建设施工，项目已经建设完工并通过了内部验收。另查明，在联合开发三江商业批发城X区XX#、XX#、XX#楼的同时，原告与被告三江县某房地产公司还联合开发建设了三江县商业批发城X区项目。X区项目房屋的销售收入都存入被告三江县某房地产公司的财务账户。2013年5月19日，经双方决算，X区项目房屋销售收入留存在三江县某房地产公司帐存资金为19114386元，扣减代缴税费13332478.78元，实际仍有5781907.22元留存在三江县某房地产公司账户中。被告三江县某房地产公司与原告秦某某、李某某约定，该留存款5781907.22元作为原告秦某某、李某某支付X区联合开发项目的费用。再查明，2008年9月8日，被告三江县某房地产公司向原告秦某某借款人民币120万元，双方没有约定还款期限，被告三江县某房地产公司向秦某某出具了借条，借条有三江县某房地产公司法定代表人唐峰强本人签字及三江县某房地产公司盖章。原告秦某某在本案一审法庭辩论终结前向被告三江县某房地产公司发出过抵销债务的通知，主张将120万元债权与应支付给三江县某房地产公司750万元利润中的120万元相抵销。2008年10月1日，被告三江县某房地产公司的法定代表人唐峰强收到原告李某某联合开发款100万元，唐峰强向原告李某某出具了由其本人签字的收条。本院认为，原告李某某、秦某某与被告三江县某房地产公司签订《联合开发协议书》，约定由双方联合开发三江商业批发城X区XX#、XX#、XX#楼，协议书是双方当事人的真实意思表示，协议内容没有违反法律、法规的强制性规定，协议合法有效。原、被告在协议中约定，在联合开发项目中，被告以三江商业批发城X区XX#、XX#、XX#楼所占地的土地使用权（面积8331.4平方米）出资，但不参与联合开发项目的管理，不论项目盈亏，被告都享有750万元的固定利润，原告承担联合开发项目的全部费用，对项目进行独立管理、开发、销售。《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十四条规定：“合作开发房地产合同约定提供土地使用权的当事人不承担经营风险，只收取固定利益的，应当认定为土地使用权转让合同。”，据此，本院认为原告请求确认原、被告签订的《联合开发协议书》为土地使用权转让合同，且该协议合法有效的诉讼请求，有事实和法律依据，本院予以支持。另，根据《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第七条的规定：“土地使用权转让合同是指土地使用权人作为转让方将出让土地使用权转让与受让方，受让方支付价款的协议。”作为土地使用权转让合同的出让方，被告三江县某房地产公司负有将土地使用权转让给原告李某某、秦某某的义务，受让方李某某、秦某某负有支付价款的义务。因被告三江县某房地产公司尚欠有原告秦某某120万元，且双方没有约定还款期限，秦某某依法可随时要求三江县某房地产公司归还所欠债务，原告秦某某于一审辩论终结前向被告三江县某房地产公司发出了债务抵销的通知，主张将120万元与应支付给三江县某房地产公司的120万元利润进行抵销。根据《中华人民共和国合同法》第九十九条的规定，当事人互负到期债务，该债务的标的物种类、品质相同的，任何一方可以将自己的债务与对方的债务抵销。抵销通知自到达对方当事人时生效。故原告主张将120万元与应支付给三江县某房地产公司的120万元债务进行抵销的意见，本院予以采纳。同时，原告秦某某、李某某还主张在2008年10月1日预先支付给三江县某房地产公司的100万元及留存在被告三江县某房地产公司账上的5781907.22元（B区项目房屋销售收入）皆是支付给三江县某房地产公司D区联合开发项目的利润。本院认为，被告三江县某房地产公司无正当理由拒不到庭参加诉讼，庭前没有提出书面的证据对原告的主张予以反驳，根据优势证据原则，本院对原告的上述主张亦予以采纳。原告李某某、秦某某累计已支付被告三江县某房地产公司的利润已超出《联合开发协议书》中约定的750万元。自此，原告已经履行了支付土地使用权价款的义务，作为出让方，被告三江县某房地产公司应当履行将土地使用权转让给原告的合同义务。原告请求判令被告协助原告将三江商业批发城X区XX#、XX#、XX#楼占地的土地使用权，也即三国用（2006）第100XXX号土地使用权项下面积为8331.4平方米的土地使用权过户至原告名下的诉讼请求，有事实和法律的依据，本院予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条第一款、第六十条第一款、第七十七条第一款、第九十一条第一款第三项、第九十九条，《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第七条、第二十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：一、确认原告与被告三江县某房地产公司签订的《联合开发协议书》为土地使用权转让合同；二、确认原告与被告三江县某房地产公司签订的《联合开发协议书》合法有效；三、被告三江县某房地产公司协助原告将三国用（2006）第100XXX号土地使用权项下面积为8331.4平方米的土地使用权过户至原告名下。本案案件受理费64300元，由被告三江县某房地产公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广西壮族自治区柳州市中级人民法院。审 判 长 傅万成人民陪审员 张呈仕人民陪审员 覃立忠二〇一五年二月十二日书 记 员 罗召惠 微信公众号“”