（2015）韶中法民一终字第159号
裁判日期: 2015-02-12
公开日期: 2015-03-02
案件名称
韶关市新鸿达城市投资经营有限公司与韶关市韶信企业咨询服务有限公司土地租赁合同纠纷二审民事判决书
法院
广东省韶关市中级人民法院
所属地区
广东省韶关市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
韶关市韶信企业咨询服务有限公司,韶关市新鸿达城市投资经营有限公司
案由
土地租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百六十八条，第一百七十条第一款，第一百七十一条，第一百七十五条；《中华人民共和国合同法》：第二百三十二条，第九十六条第一款
全文
广东省韶关市中级人民法院民 事 判 决 书（2015）韶中法民一终字第159号上诉人（原审被告）：韶关市韶信企业咨询服务有限公司。法定代表人：曾升，总经理。委托代理人：雷清荣，广东宜方律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：韶关市新鸿达城市投资经营有限公司。法定代表人：李功保，董事长。委托代理人：蒋毅，广东智成律师事务所律师。上诉人韶关市韶信企业咨询服务有限公司（以下简称“韶信公司”）因与被上诉人韶关市新鸿达城市投资经营有限公司（以下简称“新鸿达公司”）土地租赁合同纠纷一案，不服广东省韶关市武江区人民法院（2014）韶武法民一初字第1163号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年1月15日立案受理后，依法组成合议庭，经过阅卷、调查和询问当事人，认为本案各方当事人没有提出新的事实、证据或者理由，决定不开庭审理本案。本案现已审理终结。本院经审理查明：2011年7月20日，新鸿达公司（甲方）与韶信公司（乙方）签订了一份《临时用地租赁协议》，约定由乙方租赁甲方位于“东至韶关市联通公司办公楼用地西侧围墙、南至百旺路、西至旧西联公路、北至西联镇邓屋村水泥路”的面积为28亩的土地；约定土地用途建临时停车场（包括停放工程车、货车、小车等）；约定租赁期限：由于芙蓉新城项目开发建设时间不确定性和甲方出让或使用该宗土地时间不确定性，该宗土地租赁时间难以确定。因此，该租赁协议为不定期租赁协议。如果甲方需要收回该宗土地进行出让或使用时，乙方必须无条件将租赁的土地按时按原状无偿归还给甲方，甲方对乙方不予以任何赔偿和补偿……”。合同签订后，新鸿达公司将土地交付给韶信公司使用。之后，因百旺路扩宽道路工程需要使用上述部分土地，另一部分土地属“三旧”改造项目范围，2013年6月19日挂牌出让，2013年7月29日，该土地被佛山永晟投资有限公司和保利华南实业有限公司公司竞得，并约定在成交之日起2年内交付竞得人使用。2014年8月4日，新鸿达公司向韶信公司发出《关于限期清理韶关市韶信企业咨询服务有限公司租赁场地的通知》，限韶信公司在2014年9月25日退场，对送达该通知的行为，广东省韶关市韶州公证处进行了公证并出具了（2014）粤韶韶州第004400号《公证书》。韶信公司收到退场通知后，未在规定的时间内退场。另查明：韶信公司于2014年11月12日另行向广东省韶关市武江区人民法院（以下简称“武江法院”）起诉，要求确认新鸿达公司解除《临时用地租赁协议》的行为无效，该案案号为（2014）韶武法民一初字第1236号。韶信公司据此于2014年11月14日向武江法院提出中止（2014）韶武法民一初字第1236号案件的审理。2014年10月24日，新鸿达公司向原审法院提起诉讼称：2011年7月20日，新鸿达公司与韶信公司签订了《临时用地租赁协议》，新鸿达公司将位于“东至韶关市联通公司办公楼用地西侧围墙、南至百旺路、西至旧西联镇邓屋村水泥路”的面积为28亩土地出租给韶信公司。根据韶关市人民政府相关通知，韶信公司承租的土地属于芙蓉新城建设范围，《临时用地租赁协议》已不能继续履行，新鸿达公司于2014年8月4日向韶信公司送达了《关于限期清理韶关市韶信企业咨询服务有限公司租赁场地的通知》，正式解除了《临时用地租赁协议》，并限令韶信公司于2014年9月25日前清场并将土地移交给新鸿达公司。但韶信公司至今未从承租土地上搬出并移交给新鸿达公司。据此。新鸿达公司请求法院判令：1、确认新鸿达公司与韶信公司签订的《临时用地租赁协议》已解除；2、韶信公司立即从承租的土地上搬出并将土地完整移交给新鸿达公司；3、诉讼费用由韶信公司负担。原审法院认为：新鸿达公司与韶信公司签订的《临时用地租赁协议》没有约定租赁期限，根据《中华人民共和国合同法》第二百三十二条：“当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。”的规定，新鸿达公司与韶信公司签订的《临时用地租赁协议》，新鸿达公司可以随时解除。新鸿达公司于2014年8月4日向韶信公司发出《关于限期清理韶关市韶信企业咨询服务有限公司租赁场地的通知》，限韶信公司在2014年9月25日退场。韶信公司收到退场通知后，韶信公司未依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十四条：“当事人对合同法第九十六条、第九十九条规定的合同解除或者债务抵销虽有异议，但在约定的异议期限届满后才提出异议并向人民法院起诉的，人民法院不予支持；当事人没有约定异议期间，在解除合同或者债务抵销通知到达之日起三个月以后才向人民法院起诉的，人民法院不予支持。”的规定，新鸿达公司在韶信公司收到通知后3个月内向法院起诉，依照《中华人民共和国合同法》第九十六条：“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。”对新鸿达公司请求确认其与韶信公司签订的《临时用地租赁协议》已解除的诉讼请求，依法予以支持。新鸿达公司对上述土地急需交付案外人使用，对新鸿达公司请求韶信公司从承租的土地上搬出并将土地移交给新鸿达公司的诉讼请求，予以支持。至于韶信公司申请对该案中止诉讼的问题。该院认为：韶信公司另行起诉要求确认解除《临时用地租赁协议》无效之诉，与该案系同一土地租赁合同纠纷，韶信公司申请中止该案诉讼，不符合《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十条第一款第（五）项规定的情形，对韶信公司申请中止该案诉讼，不予采纳。据此，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第九十六条、第二百三十二条、第二百三十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十四条的规定，于2014年12月5日作出（2014）韶武法民一初字第1163号民事判决：一、确认韶关市新鸿达城市投资经营有限公司与韶关市韶信企业咨询服务有限公司于2011年7月20日签订的《临时用地租赁协议》已于2014年8月4日解除；二、韶关市韶信企业咨询服务有限公司应于判决发生法律效力之日起十日内从承租土地（位于东至韶关市联通公司办公楼用地西侧围墙、南至百旺路、西至旧西联公路、北至西联镇邓屋村水泥路）搬出并将土地移交给韶关市新鸿达城市投资经营有限公司。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费100元，减半收取50元，由韶关市韶信企业咨询服务有限公司负担。韶信公司不服原审判决，向本院提起上诉称：一、韶信公司已在法定期间内向新鸿达公司提出解除《临时用地租赁协议》的书面异议，双方正处于协商解决阶段，故双方的协议尚未解除。韶信公司在2014年8月4日收到新鸿达公司发出的《关于限期清理韶关市韶信企业咨询服务有限公司租赁场地的通知》后，即向新鸿达公司明确提出了书面异议，详见新鸿达公司在原审中提交的《关于请求对芙新城管委会强行收回租赁土地不予补偿予以监督的上访报告》，在报告中韶信公司详细地陈述了之所以不能解除协议的事实与理由以及本纠纷的可行性解决方案，但新鸿达公司仍然向原审法院提起诉讼，韶信公司对其做法极为不解。原因有：双方仍在本纠纷的协商解决阶段，纠纷并非一定要到对簿公堂才能解决，完全存在使用其他双方均可以接受的方案来解决此纠纷，新鸿达公司不能因为是政府授权经营城市基础设施的企业，就动辄滥用诉权而不给韶信公司足够的缓冲时间，初步估计至少需要延期三至五年才能平稳退出临时用地。二、新鸿达公司的做法还违反了民法中的诚实信用原则。韶信公司与新鸿达公司签订协议时，在协议的第三条有关租金、押金及支付方式中，双方约定了每年的租金支付金额及方式，而且韶信公司也确实按照该条的规定履行了协议，并在2013年6月20日向新鸿达公司发出了请示报告，即要求扩大投资，新鸿达公司也未以任何方式作出明确反对，其行为应视为默示同意韶信公司继续加大投资，根据《中华人民共和国民法通则》第五十六条和《最高人民法院关于贯彻执行《中华人民共和国民法通则》若干问题的意见（试行）第六十六条：“一方当事人向对方当事人提出民事权利的要求，对方未用语言或者文字明确表示意见，但其行为表明已接受的，可以认定为默示。”的规定，之后韶信公司也确实加大了投资，至今才过了一年余几个月，新鸿达公司就通知韶信公司退出场地，其做法违反了诚实信用的原则，存在一定的欺诈性质。三、新鸿达公司不给予韶信公司一定的经济补偿违反了民法的公平原则。协议签订以来，韶信公司投入了资金2633821元，经营初期经营收入微薄，每年毛收入不足5万元，现在经营亏损达240万元，投入的成本都还没收回，新鸿达公司应该心中有数。虽然双方在协议中有排除韶信公司主要权利即停车场被拆除后新鸿达公司不进行赔偿和补偿的约定，但该条款明显违反了公平原则，可归类于格式条款性质，按照《中华人民共和国合同法》第四十条之规定，应认定为无效。新鸿达公司仍需遵循公平原则，根据韶信公司的经济损失，作出相应的赔偿。四、原审法院判决程序违法。本案在原审法院审理过程中，韶信公司另行向原审法院提起了要求确认新鸿达公司解除《临时用地租赁协议》行为无效之诉，且原审法院已受理，在该案的答辩期内，韶信公司还依法申请法院对该案［（2014）韶武法民一初字第ll63号］中止审理，韶信公司要求中止审理的依据是《中华人民共和国合同法》第九十六条的规定：“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。”。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十四条之规定，原审法院应当对韶信公司中止诉讼的申请作出相应的裁定，且应在另一案即【（2014）韶武法民一初字第1236号】判决之后再作出相应的判决，然而遗憾的是原审判决只是在“本院认为”部分以该申请不予采纳而敷衍了事代替了裁定书的作出，判决时间上又在2014年12月5日即作出判决，而另一案反而是在2014年12月9日才作出判决，原审法院的上述做法，程序上存在严重违法，故建议二审法院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第（四）项之规定，裁定撤销原审判决，发回原审法院重审本案。据此，韶信公司请求二审法院判令：1、撤销原审判决；2、依法驳回新鸿达公司的诉讼请求；3、本案一、二审诉讼费用由新鸿达公司负担。新鸿达公司答辩称：一、新鸿达公司具备依据合同约定条件解除双方签订的《临时用地租赁协议》。根据韶关市人民政府相关文件，韶信公司承租的28亩土地属于韶关市芙蓉新城开发建设范围，百旺路扩建工程需要使用韶信公司承租的部分土地，韶信公司承租的土地作为三旧改造项目出让给保利华南实业有限公司，该公司准备对该土地进行开发建设，根据新鸿达公司与韶信公司于2011年7月20日签订的《临时用地租赁协议》第五条第1项约定：“甲方需要出让和使用该宗土地，甲方需要出让和使用该宗土地前两个月以书面形式通知乙方。乙方接到通知后必须无条件服从，并在规定期限内立即拆除围墙和活动板房等所有设施，将土地按现状无偿归还甲方。”新鸿达公司与韶信公司约定合同解除的条件成就，新鸿达公司有权解除双方签订的《临时用地租赁协议》。二、本案《临时用地租赁协议》为不定期租赁合同，新鸿达公司可以随时解除合同。新鸿达公司与韶信公司于2011年7月20日签订的《临时用地租赁协议》第二条：“由于芙蓉新城项目开发建设时间不确定性和甲方出让或使用该宗土地时间不确定性，该宗土地租赁时间难以确定。因此，该租赁协议为不定期租赁协议。”的约定，双方签订的《临时用地租赁协议》为不定期租赁合同。对于不定期的租赁合同，《中华人民共和国合同法》第二百三十二条明确规定，双方当事人可以随时解除合同，但出租人解除合间应当在合理期限之前通知承租人。由此可见，本案的《临时用地租赁协议》为不定期租赁合同，新鸿达公司可以随时解除合同。三、新鸿达公司已履行通知义务，租赁合同已经解除。本案中，新鸿达公司自2014年7月来已多次通过书面、口头通知韶信公司解除双方签订的《临时用地租赁协议》。2014年8月4日，新鸿达公司再次通过公证方式向韶信公司送达了《关于限期清理韶关市韶信企业咨询服务有限公司租赁场地的通知》，正式解除双方签订的《临时用地租赁协议》，并要求韶信公司于2014年9月25日前清场并将土地移交给新鸿达公司。因此，新鸿达公司已按双方约定及《中华人民共和国合同法》的规定行使了租赁合同解除权，符合法律规定。根据《中华人民共和国合同法》第九十六条的规定，解除通知到达生效。因此，新鸿达公司与韶信公司签订的《临时用地租赁协议》已解除。四、韶信公司对新鸿达公司解除合同提出异议已超过三个月，人民法院不应支持。新鸿达公司于2014年8月4日向韶信公司送达了《关于限期清理韶关市韶信企业咨询服务有限公司租赁场地的通知》，韶信公司也于当日收到。但韶信公司未在三个月内向法院提起诉讼，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法）若干问题的解释（二）》第二十四条：“当事人对合同法第九十六条、第九十九条规定的合同解除或者债务抵销虽有异议，但约定的异议期限届满后才提出异议并向人民法院起诉的，人民法院不予支持；当事人没有约定异议期间，在解除合同或者债务抵销通知到达之日起三个月以后才向人民法院起诉的，人民法院不予支持。”的规定，韶信公司在解除合同通知到达之日起三个月内未提出异议并向人民法院提起诉讼，因此，韶信公司的上诉请求应予以驳回。本院认为：本案系土地租赁合同纠纷，原审法院对此认定正确，本院予以认可。对于新鸿达公司与韶信公司于2011年7月20日签订的《临时用地租赁协议》的效力问题，双方均未提出异议，且双方对此均未提起上诉，故本院对该合同予以确认有效。原审判决作出后，只有韶信公司提起上诉，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条：“第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查”的规定，本院只围绕韶信公司的上诉请求进行审理，对韶信公司上诉请求没有涉及的原审判决审理查明事实及其他判项不予审查。根据本案各方当事人在二审中的上诉和答辩，本案争议焦点是：一、原审法院审理程序是否违法；二、新鸿达公司与韶信公司于2011年7月20日签订的《临时用地租赁协议》是否已解除；三、新鸿达公司是否存在欺诈行为；四、合同解除后新鸿达公司应否给予韶信公司经济补偿。一、关于原审法院审理程序是否违法的问题。韶信公司于2014年11月12日另行向原审法院起诉，要求确认新鸿达公司解除双方签订的《临时用地租赁协议》行为无效，该案案号为（2014）韶武法民一初字第1236号。韶信公司据此于2014年11月14日向原审法院提出中止本案诉讼的申请，虽然原审法院对韶信公司的该申请没有另行作出裁定书裁定不予中止诉讼，但原审法院在其于2014年12月5日作出的原审判决中对韶信公司的申请作出了不予采纳的认定，对此，法律也没有明确禁止。故原审法院对该程序的处理并无不当，韶信公司认为原审判决程序不合法，理据不足，本院不予支持。二、关于新鸿达公司与韶信公司于2011年7月20日签订的《临时用地租赁协议》是否已解除的问题。由于新鸿达公司与韶信公司签订的《临时用地租赁协议》约定该租赁协议为不定期租赁协议，故根据《中华人民共和国合同法》第二百三十二条：“当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。”的规定，新鸿达公司可以随时解除该租赁协议。新鸿达公司于2014年8月4日向韶信公司发出《关于限期清理韶关市韶信企业咨询服务有限公司租赁场地的通知》限韶信公司在2014年9月25日退场，据此新鸿达公司要求解除合同，对该解除合同的通知新鸿达公司经广东省韶关市韶州公证处公证送达给了韶信公司。韶信公司收到退场通知后，未在法定期限内请求法院或者仲裁机构确认解除合同的效力，根据《中华人民共和国合同法》第九十六条：“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。……”的规定，新鸿达公司据此请求确认其与韶信公司签订的《临时用地租赁协议》已解除，理据充分，本院予以支持。三、关于新鸿达公司是否存在欺诈行为的问题。新鸿达公司与韶信公司签订的《临时用地租赁协议》约定的租赁土地属于韶关市芙蓉新城开发项目，由于该项目开发建设时间不确定，新鸿达公司出让或使用该宗土地时间也不确定，导致该宗土地租赁时间难以确定。对该风险事宜韶信公司在签订协议书时应当清楚明确，基于使用租赁土地的不确定性，所以新鸿达公司与韶信公司签订协议时约定的租赁期限为不定期租赁。鉴于此，租赁土地于2013年6月19日被挂牌出让，导致韶信公司不能使用上述租赁物，即使韶信公司向新鸿达公司请示过对租赁物进行加大投资，如前所述，由于韶信公司对租赁物的风险事宜清楚明确，所以也不能据此认定新鸿达公司存在欺诈行为。因此，韶信公司的该上诉理由，理据不充分，本院不予采纳。四、关于合同解除后新鸿达公司应否给予韶信公司经济补偿的问题。由于新鸿达公司与韶信公司签订《临时用地租赁协议》时对租赁土地使用的不确定性作出了约定，对新鸿达公司需要出让或使用争议的租赁土地时，韶信公司必须无条件按时按原状无偿归还给新鸿达公司也作出了约定，协议还对土地被收回后新鸿达公司对韶信公司不给予任何赔偿和补偿进行了明确约定，所以双方对租赁土地被随时收回的法律后果及风险作出了明确具体的约定，韶信公司与新鸿达公司均在协议上盖章确认同意，这是双方根据租赁土地使用的不确定性可能导致投入等方面的损失作出的自愿约定，并没有限制韶信公司的权利以及违反公平原则，也没有违反法律的规定。故合同被解除后韶信公司据此要求新鸿达公司给予经济补偿，违背协议的约定，显然理由不能成立，对此，本院不予支持。综上所述，原审法院判决认定的事实清楚，适用法律和实体处理正确，本院予以维持。韶信公司的上诉，理由不成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条、第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十一条、第一百七十五条之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100元，由韶关市韶信企业咨询服务有限公司负担。本判决为终审判决。（此页无正文）审 判 长 何伟军代理审判员 邓荣斌代理审判员 梁晓芳二〇一五年二月十二日书 记 员 丘 毅第1页共14页 来自