（2014）闽民终字第1428号
裁判日期: 2015-02-12
公开日期: 2015-07-03
案件名称
陈金明与朱森林房屋租赁合同纠纷二审民事判决书
法院
福建省高级人民法院
所属地区
福建省
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
陈金明,朱森林
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》：第三十四条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百七十条第一款
全文
福建省高级人民法院民 事 判 决 书（2014）闽民终字第1428号上诉人（原审原告、反诉被告）：陈金明，男，汉族，1965年6月15日出生，住福建省福清市。委托代理人：李卓，福建八闽律师事务所律师。被上诉人（原审被告、反诉原告）：朱森林，男，汉族，1990年8月2日出生，住福建省东山县。委托代理人：陈政、钟延惠，福建簪华律师事务所律师。上诉人陈金明因与被上诉人朱森林房屋租赁合同纠纷一案，不服福建省漳州市中级人民法院（2014）漳民初字第71号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭进行了审理，上诉人陈金明的委托代理人李卓、被上诉人朱森林的委托代理人陈政到庭参加诉讼。本案现已审理终结。经审理查明：址于东山县1幢201室、2幢201室所有权人登记为朱义亮，共有权人朱惜英；1幢301室所有权人登记为朱森林，共有权人沈扬；2幢301室、2幢401室及1幢401室所有权人登记为朱森林。2012年11月12日，朱森林的父亲朱义亮、母亲朱惜英将1幢201室及2幢201室房屋委托朱森林出租；同日，1幢301室共有权人沈扬委托朱森林全权办理出租该房产一切事务。2012年12月7日朱森林将上述六套房产出租给陈金明，双方签订了《房屋租赁合同》。合同第一章“房屋位置”约定：甲方（朱森林）将位于东山县二、三、四楼层出租给乙方（陈金明）。1.房屋租赁期限内第1年租金170万元，第2年开始（包含第2年）每年在前一年租金基础上再递增4%。即第1年170万元，第2年176.8万元，第3年183.872万元……。第二章“租赁期限”约定：2.1本合同所约定的租赁期限为9年（自2013年4月1日至2022年3月31日止），租赁期满，所有不动产，不可分离装饰物无偿归甲方所有。在同等条件下，乙方享有优先承租权。2.2甲方同意自2012年11月1日至2013年3月31日为装修和经营扶植的免租期，供乙方进行装修，设备安装调试和其它经营的市场推广工作，乙方无需支付租金。第三章“租金支付方式”约定：3.1该房屋租金为每年支付一次，第一年在签订合同之日先付100万元，6个月内再付70万元，以后每年租金在3月1日前支付。若甲乙双方租金约定有所变更，应另行签订补充协议，以最近签订的补充协议为准。第四章“房屋交付”约定：4.1甲方应于合同签订当月向乙方交付甲方享有租赁房屋所有权相关证明资料（商品房购买合同），甲方同意在合同签订日之后的3个工作日内，将租赁给乙方的第2、3、4楼清理完毕。交付乙方使用，乙方无需再交其他押金或费用。交付房屋时双方应派代表到现场检查房屋移交情况，并签署房屋交付确认书。4.6停车位置由甲方免费提供前面地上的停车场位置，保障乙方拥有50个车位。第五章“甲方保证及责任”约定：5.1甲方保证拥有完全资格和权利将房屋按本合同之约定租赁给乙方，租赁期间如遇产权方将房屋抵押或出售等可能限制或变更所有权的情况，甲方应书面告知乙方。5.2甲方应协助乙方办理经营设计装修或改建所需的或可能发生的环保水电通讯消防卫生及其他国家规定事项的申请报批手续，提供所需的甲方资料，报批手续由乙方负责，由此所产生的申请报批及相关费用均由乙方承担。第八章“合同提前终止”约定：8.1本合同有效期内经甲乙双方协商一致，通过书面协议，可提前终止本合同。8.2有下列情形之一，甲方有权选择提前终止本合同，并要求乙方赔偿其遭受的损失：（1）甲方无任何违约，乙方逾期支付租金连续达到三个月（包括3个月）以上；（2）乙方利用承租房产进行非法活动，损害公共利益。所有责任由乙方承担，并负法律责任和经济责任。8.3甲方因下列原因导致乙方无法正常使用该出租房屋或配套设施，甲方应及时予以协调，以保证出租房屋符合双方约定的使用条件：（1）出租房屋产权存在纠纷；（2）房屋建筑结构问题如顶部漏水，坍塌，外墙裂缝等导致乙方无法正常经营及损失。第九章“违约责任”约定：9.1因甲方产权或租赁权不明晰造成乙方无法在租赁期正常经营，其发生的损失应由甲方承担赔偿。甲方未能按时向乙方交付房屋时，每逾期一日，乙方有权向甲方收取相当于1个月租金0.05%的违约金。乙方拖欠租金，应向甲方支付滞纳金，每逾期一日甲方有权向乙方收取所欠租金的0.5%滞纳金。如果因乙方的原因导致合同被解除，乙方仅享有搬回其投资的动产的权利，无权要求甲方赔偿其装修费用。2012年12月8日朱森林将出租的东山县第二、三、四层房屋交付陈金明使用，陈金明也在《交付租赁房产确认书》上签名确认，并依约支付第一年的租金170万元。后陈金明即对承租房屋进行装修，当其工作人员在一楼店面前的空地上划车位线时遭城管部门制止，陈金明遂提起本案诉讼，主张朱森林未能依合同第4.6条约定，免费提供一楼店面前的停车位置，保障其拥有50个车位，严重影响正常经营，造成了重大经济损失，请求撤销其与朱森林签订的《房屋租赁合同》，并由朱森林赔偿房屋装修款1100万元及经济损失1209600元。在证据交换阶段朱森林已向陈金明披露委托人朱义亮、朱惜英，陈金明仍然选定朱森林作为本案被告，原审法院予以准许。再查明，2014年6月26日东山县城建监察大队出具一份《证明》：东山县……东、北两侧人行道的停车位属市政建设便民项目，我大队对临时车辆停靠未收取“城市道路占用费”。原审法院认为，本案双方当事人对如下两个问题存在争议。（一）关于朱森林的行为是否构成欺诈，双方所签订的《房屋租赁合同》是否达到可撤销的条件问题。陈金明认为，朱森林在签订《房屋租赁合同》时隐瞒其不能提供一楼店面前空地上的充足数量停车位的真实情况，故意欺骗使陈金明以为能够实现合同目的而与之订立合同，是严重欺诈行为，符合《中华人民共和国合同法》第五十四条规定，属于可撤销的合同。并提供《房屋租赁合同》，欲证明朱森林未能依约保障其拥有50个车位，至今仍无法保证。《装修费用相关票据》146份，欲证明陈金明向朱森林承租房屋后装修为酒店和KTV，共支付装修费用11285936.5元。《临时车辆停车票及收据》，欲证明由于朱森林未能免费提供一楼店面前的空地停车位，致使其及顾客的车辆停放在收费停车场而支付停车费用1200元以上。两位证人林某甲、林某乙出庭作证，证明2013年7月26日开业当日其指派员工欲在合同指定的地点划车位线时遭制止及其行使撤销权并未超过一年除斥期间的事实。朱森林认为，陈金明提供的《房屋租赁合同》的真实性及关联性没有异议，但对证明内容有异议。合同第4.6条约定的是“保障”而非“保证”，陈金明将“保障”扩大解释到“保证”，超出原合同约定的内容。租赁房屋沿街的公共停车位与小区内的停车场，足可停放上百部小车，均免费停车，并提供《公证书》及《声明书》予以证明。对陈金明提供的《装修费用相关票据》146份真实性有异议，且与本案无关。陈金明提供的《临时车辆停车票及收据》均是闽A×××××和闽A×××××两部车的停车费收据，且全是普通的收款收据，真实性无法确认，且与本案无关。两位证人证言不能证明陈金明的主张。第一，陈金明撤销权的行使已超过一年的除斥期间，第二，划定车位是陈金明的单方行为。陈金明虽不能在一楼店面的公共场所划定车位线，但并不等于该场所不可停放车辆的事实。陈金明对朱森林提供的《公证书》及《声明书》形式要件无异议，但其认为合同约定的停车位置是酒店前面，属于公共场所，客观上朱森林不可能提供充足数量的停车位，已构成欺诈。原审法院认为，陈金明提供的146份《装修费用相关票据》均是一系列的白条收据、便条、借条、进货单等，朱森林对该组证据的真实性提出异议，陈金明对此又未能提供其他证据加以佐证，故该组证据不予认定。况且，该组证据及两位证人证言欲证明的内容应该是建立在《房屋租赁合同》达到可撤销条件的前提下才有其实际意义。陈金明虽不能在一楼店面的公共场所划定车位线，但并未丧失其可在此处停放车辆的功能。陈金明提供的《临时车辆停车票及收据》真实性无法确认，且与东山县城建监察大队出具的《证明》内容相悖，该证据不能作为认定本案事实的依据。本案的关键事实在于朱森林是否依合同第4.6条的约定履行，保障陈金明拥有50个车位的问题，对此，原审法院予以分析、认定如下：依《房屋租赁合同》第4.6条约定：“停车位置由甲方（即朱森林）免费提供前面地上的停车场位置，保障乙方（即陈金明）拥有50个车位。”第一，合同中约定的“车位”位于酒店大门沿街东、北两侧的空地，属公共部分，并非属朱森林的专属部分，不是本案的租赁物，是租赁物的配套设施，与租金没有形成对价；第二，从条款的字义理解，朱森林只是为陈金明提供、保障50个免费车位，其只是履行“提供”与“保障”的义务。这可从陈金明对真实性无异议的《公证书》内26张现场照片得以印证，现场照片显示一楼店面前空地即沿街东、北两侧的空地大约可容纳50个车位以上，且周边尚有地上停车场与地下停车场，与法院现场勘查相符，另据东山县城建监察大队出具的《证明》，对东、北两侧的人行道停车位未收费。上述事实可以说明朱森林能够依约为陈金明提供并保障50个免费车位。因此，陈金明认为朱森林的行为构成欺诈，与事实不符，其请求撤销《房屋租赁合同》不符合合同的可撤销条件，该租赁合同应继续履行。（二）关于陈金明是否存在拒付租金的违约行为，是否应承担违约责任，如何承担的问题。朱森林认为，陈金明未按照《房屋租赁合同》第1条、第3.1条约定于2014年3月1日前支付第二年租金176.8万元，应依合同9.1条约定，向其支付滞纳金，每逾期一日，其有权向陈金明收取所欠租金的0.5%的滞纳金，故其反诉请求陈金明在支付第二年租金的同时应依约支付滞纳金。陈金明认为，即使双方签订的《房屋租赁合同》不存在可撤销及无效事由，朱森林反诉要求的滞纳金也明显超出法律规定的范围。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条规定，当事人约定的违约金不得超过损失的百分之三十，朱森林未能按时收取租金的实际损失应当按照银行同期贷款利率计算。原审法院认为，依据双方签订的《房屋租赁合同》第1条约定，房屋租赁期限内第1年租金为170万元，之后每年在前一年租金基础上再递增4%；第3.1条约定，第一年在签订合同之日先付100万元，6个月内再付70万元，以后每年租金在3月1日前支付及第9.1条约定，陈金明拖欠租金，应向朱森林支付滞纳金，每逾期一日，朱森林有权向陈金明收取所欠租金的0.5%滞纳金。陈金明已依约支付第一年租金170万元，但尚未在合同约定的2014年3月1日前支付第二年租金176.8万元，已构成违约，应依约支付一定数额的违约金。但陈金明认为朱森林反诉请求支付所欠租金0.5%的滞纳金过高，不应超过实际损失的30%的理由，符合《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条的规定，应予采纳。其虽未提供证据证明朱森林的实际损失额，但可按中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。综上，原审法院认为，陈金明与朱森林签订的《房屋租赁合同》，是双方当事人的真实意思表示，合法有效，应予确认，双方均应依约全面履行。签约后，陈金明依约支付朱森林第一年的租金170万元，朱森林亦将租赁房产交付陈金明使用。由于陈金明欲在其经营酒店一楼店面前的空地上划车位线时遭制止，从而主张朱森林未能依约为其免费提供并保障50个停车位，构成欺诈，请求撤销其与朱森林签订的《房屋租赁合同》，与事实不符，不予支持。陈金明在支付第一年租金后，未依约按时支付第二年租金176.8万元，已构成违约，因此，朱森林反诉请求陈金明支付第二年租金176.8万元的同时应依约支付滞纳金的理由成立，应予采纳。陈金明主张双方约定的滞纳金过高，不得超过实际损失的30%，请求按中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算的理由成立，应予采纳。据此，依照《中华人民共和国合同法》第二百一十二条、第四百零三条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条的规定，判决：一、驳回原告陈金明的诉讼请求。二、原告陈金明应于本判决生效后十日内支付被告朱森林第二年度（即2014年4月1日至2015年3月31日止）的租金176.8万元。三、原告陈金明应于本判决生效后十日内支付从2014年3月1日起至起诉之日（即2014年3月3日）止的滞纳金589.33元及起诉之日至租金实际支付时止的滞纳金，按中国人民银行同期同类贷款利率130%的滞纳金。宣判后，原审原告、反诉被告陈金明不服，向本院提起上诉。上诉人陈金明上诉称：讼争《房屋租赁合同》第4.6条约定“停车位置由甲方免费提供前面地上的停车场位置，保障乙方拥有50个车位”，这是实现租赁合同目的的必要条件，但该场地历来由KTV客户、本栋楼店铺商户和8-16层70多家住户共同停车使用，2014年7月在租赁房屋同一栋楼开业的假日酒店客房有50间左右，其经营亦需要车位，讼争场地的车位无法满足众多租户和业主的需求。而且根据合同约定，50个车位是不包括该栋楼后院停车场地的，朱森林没有把还没有启用的地下停车场和后院停车场作为履行50个免费停车位承诺的条件。朱森林在对讼争停车场地既没有所有权也没有处置权的情况下，明知其没有向陈金明免费提供并保障50个停车位的权利和能力，在签订《房屋租赁合同》时，故意隐瞒事实真相，作出虚假承诺，已构成欺诈，属于《民法通则》规定的无效行为。朱森林无法履行该约定，属于对《房屋租赁合同》的根本性违约，给陈金明造成巨额经济损失，按照该合同第9.1条“因甲方产权或租赁权不明晰造成乙方无法在租赁期正常经营，其发生的损失应由甲方承担赔偿”之约定，朱森林依法应当承担全额赔偿责任，原审法院驳回陈金明的一审诉讼请求，并支持朱森林关于支付房屋租金的违法主张，系认定事实不清，适用法律错误，严重侵犯陈金明合法权利，请求二审法院：1、撤销一审判决；2、改判讼争《房屋租赁合同》无效，由朱森林承担合同无效的全部过错责任并赔偿陈金明房屋装修款1100万元及经营损失1209600元（合计12209600元）；3、驳回朱森林的反诉请求；4、判令一、二审诉讼费用均由朱森林承担。被上诉人朱森林答辩称，原审认定事实清楚、适用法律正确，应予维持。（1）陈金明一审以朱森林构成欺诈为由，诉请撤销《房屋租赁合同》，其以同样的理由提出上诉，但二审变更诉讼请求为确认合同无效，根据法律规定，二审法院应只对原审诉讼请求的有关事实和适用法律进行审理。《房屋租赁合同》于2012年12月7日签订生效，2014年3月陈金明以合同第4.6条约定为由起诉撤销合同，时间经过一年零四个月，撤销权已经消灭。（2）陈金明在上诉状中所列商家和住户早于大酒店入住，其中，KTV分别在道路对面的不同方向，在本栋楼建成之前就已经营十几年，2014年7月开业的假日酒店，并非双方当事人在签订合同时所能预见，陈金明具有正常行为能力，对此是清楚的，朱森林不构成欺诈。（3）合同所约定的“前面地上车位”系公共用地，不属于租赁物，作为配套设施，与租金没有形成对价，该约定并非合同不可分割的组成部分，更非实现合同目的的必要条件，大酒店开业至今二年来每天均在正常营业。另外，“保障”停车并非“保证”停车，何况《公证书》中的照片亦反映出，大酒店前后周边有上百个停车位，长期由其免费使用，朱森林并无欺诈行为。陈金明明知个人不得独占公共车位，仍作此约定，系为今后拒付租金留下借口。综上，陈金明应当继续履行合同，支付到期的租金及滞纳金，本案应当驳回上诉，维持原判。本院认为，本案双方当事人在签订《房屋租赁合同》时明确约定租赁的场地系二、三、四楼楼层，不包括讼争车位场地，该合同“甲方保证及责任”条款中朱森林仅保证对租赁房屋拥有完全权利，“合同提前终止”条款中亦未涉及车位及未按约提供讼争50个车位的责任问题，根据上述合同约定，结合陈金明知晓讼争车位场地位于酒店前面的街道，以及陈金明上诉称车位场地历来由周边商户共同停车使用的陈述，可以认定陈金明在签订《房屋租赁合同》时对讼争车位场地非朱金明专属的情况应当是明知的，现其以朱森林隐瞒对讼争车位场地无所有权和使用权的事实真相，构成欺诈为由，主张撤销和认定《房屋租赁合同》无效，理由不能成立。而且，自双方签订《房屋租赁合同》至陈金明起诉撤销合同已逾一年，该撤销权因超过法定除斥期间而归于消灭，陈金明上诉变更诉讼请求为确认合同无效，亦不符合《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第三十四条关于当事人变更诉讼请求应当在举证期限届满前提出的程序规定。由上，陈金明主张撤销合同和合同无效，缺乏事实和法律依据，该合同经双方当事人平等自愿协商而签订，不存在无效和可撤销事由，系有效合同。《房屋租赁合同》未约定房屋租赁用途，陈金明作为房屋承租人，其签订《房屋租赁合同》的目的显然是取得承租房屋的使用权，该合同目的已经实现，理应向出租人朱森林支付房屋租金，陈金明主张《房屋租赁合同》对拖欠租金的滞纳金标准约定过高，原审法院调整为按中国人民银行同期同类贷款利率130%标准计收，朱森林未提出上诉，本院予以确认。综上，陈金明的上诉请求因缺乏事实和法律依据，不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费95058元，由上诉人陈金明负担。本判决为终审判决。审 判 长 董碧仙审 判 员 陈 敏代理审判员 黄卉靓二〇一五年二月十二日书 记 员 刘洁君 更多数据：