（2015）三中民终字第01620号
裁判日期: 2015-02-12
公开日期: 2015-03-26
案件名称
北京市朝阳区松榆里小学等合同纠纷二审民事判决书
法院
北京市第三中级人民法院
所属地区
北京市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
高四文,北京市朝阳区松榆里小学,北京东方盛源伟业商贸中心
案由
合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百七十条第一款
全文
北京市第三中级人民法院民 事 判 决 书（2015）三中民终字第01620号上诉人（原审第三人）高四文，男，1969年10月17日出生。被上诉人（原审原告）北京市朝阳区松榆里小学，住所地北京市朝阳区松榆里**楼。法定代表人杜红军，校长。委托代理人王志刚，北京威诺律师事务所律师。被上诉人（原审被告）北京东方盛源伟业商贸中心，住所地北京市朝阳区小红门乡龙爪村郭村**号*层***室。法定代表人那亚强，经理。上诉人高四文因与被上诉人北京市朝阳区松榆里小学（以下简称松榆里小学）与北京市东方盛源伟业商贸中心以下简称（东方中心）合同纠纷一案，不服北京市朝阳区人民法院（2014）朝民初字第36715号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。2014年8月，松榆里小学起诉至原审法院称：2005年1月18日，我方与东方中心签订《合作建房意向书》，约定我方提供位于北京市朝阳区松榆里14号东侧自有土地、东方中心提供建设投资合作建房，房屋建成后，产权归我方所有，七年内东方中心拥有50%建筑面积的无偿使用权，另50%的建筑面积归松榆里小学使用。2011年10月，双方签订《合作建房补充协议书》，约定东方中心的无偿使用期限执行至2013年12月31日结束。2014年1月，双方签署《腾房协议书》，约定东方中心应于2014年6月30日前腾退房屋，否则东方中心需支付2014年1月1日至2014年6月30日期间的房屋使用费8万元，并按每日260元标准，向我方支付自2014年7月1日起至实际腾退房屋之日止的房屋使用费。但东方中心至今未能按期腾退。本案涉及的房屋是朝阳区建委所有的教育用房，现按照市、区政府的要求进行清理，房屋收回后将不再出租。故我方诉至法院，要求东方中心、第三人高四文立即腾退位于北京市朝阳区松榆里14号东侧房屋；东方中心、第三人高四文连带支付2014年1月1日至2014年6月30日期间的房屋使用费80000元，并按照每日260元标准，连带支付自2014年7月1日起至实际腾退房屋之日止的房屋使用费。东方中心辩称：腾退房屋我方没有意见，我方与松榆里小学的合同是到2014年6月份截止。关于2014年1月至2014年6月的租金，我方与松榆里小学有补充协议，约定这半年的费用不要了。2014年7月1日之后的费用也不同意支付。我方之前与案外人徐培娥之间原来有书面协议，但是两年前到期了，没有签订书面合同，后来双方口头协议，松榆里小学如果让搬离的话，随时撤离。大约一年半前徐培娥将涉案房屋转给了第三人。我方与第三人没有书面协议。我方与学校的补充协议到期后，我方告知松榆里小学，2014年5月20日之后的房租没有收取第三人的，让第三人找地方搬走。第三人高四文述称：不同意腾退，虽然没有合同，去年我接手的房子，松榆里小学及东方中心都没有告知我原东方中心之间的合同今年到期，如果知道我不会接手的，我接手的时候花了45万多，如果能给我这部分钱我就搬走。不同意给房租，如果与我签订合同，让我继续经营我就给钱，并且今年7月份松榆里小学停水停电，我方无法经营。并且我方与松榆里小学之间没有直接的合同关系。且我方已经支付房租至2014年5月底，房租给了东方中心。原审法院经审理查明：2005年1月18日，松榆里小学作为甲方与东方中心作为乙方签订《合作建房意向书》，约定甲方为乙方提供本单位东侧自有土地550平方米，作为甲、乙双方合作开发使用的土地。乙方负责办理建房的一切相关房屋产权手续，甲方出具有关证明协助乙方办理房屋产权手续。乙方负责建设房屋全部的投资60万元。房屋建设完工后，产权归甲方所有。乙方在七年内拥有50%的建筑面积无偿使用权。另外50%的建筑面积归甲方使用与乙方无关。乙方在未经甲方同意时不得转租、转让、转借他人、擅自调换使用或违法使用。否则，一经发现甲方将收回该建筑的全部使用权，乙方不得提出任何要求补偿。本意向协议有效期为七年。此合作建房工程于2005年4月15日开工，工期为四个月。本意向协议自2006年1月1日生效。2011年10月12日，松榆里小学作为甲方与东方中心作为乙方签订《合作建房补充协议书》，约定：由于乙方在换板及装修过程中产生了一定的经济投入，甲方报请上级部门批准延长该房屋的无偿使用期限壹年（即原协议执行至2013年12月31日结束）作为对乙方投资的经济补偿。2014年1月14日，松榆里小学作为甲方与东方中心作为乙方签订《腾房协议书》，约定：甲乙双方就位于北京市朝阳区松榆里14号东侧平房（以下简称14号平房）签署的《合作建房意向书》及《合作建房补充协议》已于2013年12月31日到期，甲方已提前通知乙方《协议书》到期后不再续签。现双方就乙方腾退房屋事宜达成如下协议：一、乙方最迟于2014年6月30日前，将14号平房腾空移交甲方，甲方将该房屋移交朝阳教委相关部门，进行综合改造。二、如乙方按期腾退承租房屋，则甲方免除乙方2014年1月1日至2014年6月30日期间的房屋使用费8万元。三、乙方在腾退期间所发生的水、电、气等能源费用，仍需按实际发生额按时自行缴纳。四、如乙方未按期腾退承租房屋，则乙方除仍需支付2014年1月1日至2014年6月30日期间的房屋使用费8万元外，还需按每日260元的标准，支付自2014年1月1日起至实际腾退之日的房屋使用费。审理中，第三人称其于2013年2、3月份自案外人徐培娥手中接手14号平房，花了450000元（包括麻将机、空调、营业执照、装修、6个月房租），装修不值多少钱，主要是营业执照值钱，第三人在使用14号平房经营棋牌室，双方没有合同，当时没有说2014年就要收回房屋，故第三人不同意腾退。庭审中，东方中心与第三人共同确认，第三人直接向东方中心交纳房租，现交到了2014年5月20日，第三人占用面积为150平方米，租金标准为一年150000元。东方中心称其将14号平房给第三人使用并未告知松榆里小学，松榆里小学称不需要向其告知。原审法院经审理认为：松榆里小学、东方中心签订的《合作建房意向书》、《合作建房补充协议》、《腾房协议书》系双方当事人真实意思表示，不违反法律法规强制性规定，合法有效，双方当事人均应严格履行。依据腾房协议书，东方中心应当在双方合作到期后自14号平房予以腾退，第三人的使用权基于与东方中心的口头约定，到期后也理应腾退。故松榆里小学要求东方中心、第三人腾退房屋于法有据，法院予以支持。关于使用费的请求，松榆里小学提起合同之诉，东方中心基于腾退协议书对松榆里小学负有支付义务，故法院对此予以支持。第三人占用房屋不予腾退缺乏依据，但东方中心业已确认第三人交纳房租一直2014年5月20日，故第三人仅应在其应交而未交租金范围内承担给付义务的连带责任。故对松榆里小学该项诉讼请求，法院予以部分支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条之规定，判决如下：一、北京市东方盛源伟业商贸中心、第三人高四文于本判决生效之日起十日内将北京市朝阳区松榆里14号东侧平房腾空交还北京市朝阳区松榆里小学。二、北京市东方盛源伟业商贸中心于本判决生效之日起十日内向北京市朝阳区松榆里小学支付自二○一四年一月一日起至二○一四年六月三十日期间房屋使用费八万元（第三人高四文对二○一四年五月二十日起至二○一四年六月三十日房屋使用费一万六千四百三十八元承担连带给付义务，于本判决生效后十日内支付）。三、北京市东方盛源伟业商贸中心、第三人高四文于本判决生效之日起十日内向北京市朝阳区松榆里小学连带支付房屋使用费（自二○一四年七月一日起至实际腾退房屋之日止，按照每日二百六十元标准计算）。四、驳回北京市朝阳区松榆里小学的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。判决后，高四文不服，上诉至本院称：上诉人自2013年2、3月份自案外人手中接手涉案房屋，自此上诉人开始向东方中心交纳房屋租金，故东方中心对房屋转租事实知晓并认可，但案外人及东方中心均未对上诉人明确告知该房屋的试使用期自2013年12月31日即终止。上诉人在如此短的时间内收回成本显然不切实际，另松榆里小学作为产权单位对涉案房屋亦有管理和监督的权利，其明知房屋被转租却没有制止，故请求依法撤销原审判决，改判驳回松榆里小学的诉讼请求。本院经审理所查明的事实与原审法院认定的事实一致。上述事实，有国有土地使用权证、情况说明、《合作建房意向书》、《合作建房补充协议》、《腾房协议书》及当事人当庭陈述等在案佐证。本院认为：松榆里小学与东方中心签订的《合作建房意向书》、《合作建房补充协议》、《腾房协议书》系双方当事人真实意思表示，亦不违反法律法规强制性规定，应属合法有效，双方当事人均应遵照履行。依据上述腾房协议书内容，东方中心应在双方合作到期后最迟于2014年6月30日将14号平房予以腾退，故东方中心应依此约定腾退房屋；上诉人高四文与案外人口头约定租赁使用涉诉房屋，并未经过松榆里小学允许，亦未与松榆里小学及东方中心签订任何书面租赁协议，故其占用涉案房屋缺乏依据，其理应腾退，原审法院判令东方中心及高四文腾退涉案房屋并无不妥；同理，依据上述腾房协议书约定，东方中心应支付松榆树小学房屋使用费，上诉人高四文作为房屋实际占用人应在其未交纳租金范围内承担连带给付责任，故原审法院关于使用费的判项亦无不当。综上，上诉人的上诉理由不能成立，其上诉请求本院不予支持。原判认定事实清楚，适用法律亦无不当，本院应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。一审案件受理费1150元，由北京市东方盛源伟业商贸中心负担850元（其中35元北京市朝阳区松榆里小学已预交，北京市东方盛源伟业商贸中心于本判决生效后七日内给付北京市朝阳区松榆里小学，剩余815元于本判决生效后七日内交纳），由高四文负担300元（于本判决生效后七日内交纳）。二审案件受理费200元，由高四文负担（已交纳）本判决为终审判决。审 判 长 宫 淼代理审判员 刘建刚代理审判员 郑吉喆二〇一五年二月十二日书 记 员 吴可加 来源：